住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

リノベーションのメリット・デメリットとは?|戸建て・マンション別のメリデメもご紹介

中古物件を購入してリノベーションをすることが、マイホームの選択肢の一つとして一般的になっています。リノベーションによって間取りデザインを一新して、家族構成やライフスタイル、好みに合った住まいを実現できます。

戸建てやマンションのリノベーションのメリット・デメリットについて紹介していきます。

こんな方におすすめの記事です
  • リノベーションのメリットを知りたい方
  • リノベーションのデメリットを知りたい方
  • 戸建てとマンションのリノベーションのメリット・デメリットを知りたい方
グローバルベイスではリノベーションに
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■そもそもリノベーションとは?

そもそもリノベーションとは?

リノベーションとは、既存の建物を対象に、新築の状態よりも価値を高めるために行う大規模な工事をいいます。

リノベーションと近い言葉にリフォームがあります。リフォームは元の状態に近いように戻すのに対して、家族構成やライフスタイル、好みなどに合わせて、間取りや機能性、デザイン性を高めて改装を行うのがリノベーションです。

リノベーションという概念については以下の記事で詳しく解説しています。

リノベーションとは?リフォームとの違いやメリット・デメリット比較

■リノベーションのメリット

リノベーションのメリット

●設計の自由度が高いため間取りや内装を自分の理想通りにできる

新築マンションや建売住宅は、多くの人に受け入れられやすい間取りやデザインとなっていることがほとんどです。間取りプランを選択できるケースでも、リビングと隣接する部屋を和室と洋室から選べる、あるいはリビングと一体化するなど、一部分に限られていて、住まい全体の間取りは自由にできないのが一般的です。また、内装や設備なども決められているか、いくつかのパターンなどから選べる形が目立ちます。

これに対して、リノベーションなら躯体の状態まで一度解体して、一から間取りを考えたり、好みのデザインにしたりすることができます。法律や構造上の制約の範囲内で、設計や内装などを理想の形にできるなど、自由度が高いことがメリットに挙げられます。

●新築を建てる・購入するよりも安い費用で住むことができる

リノベーションは既存の建物の躯体を活かして、内装や設備などを一新するのが基本です。そのため、同じエリアや広さの物件で比較すると、新築住宅を建てる・新築物件を購入するケースと、中古物件を購入してリノベーションするケースでは、中古物件を購入してリノベーションをするの方が、躯体を活かせる分、費用が安いのが一般的です。

中古物件は古さが気になるかもしれませんが、リノベーションによって内装や設備などを一新して、真新しい状態にすることが可能です。 こうした理由から、新築物件では希望するエリアでは予算の面から購入が難しいケースでも、中古物件を購入してリノベーションするのであれば、予算内に収まるケースもあります。

●エリアや物件の選択肢が広がる

新築マンションや新築の建売住宅、あるいは注文住宅を建てるための土地を探すと、駅前などの利便性の高いエリアは既に何かしらの建物が立っていることが多く、売り出されるケースは限られています。特に新築マンションはまとまった土地を必要とするため、「○○駅の近くに住みたい」と考えていても、希望する時期に希望するエリアで販売があるとは限りません。駅前の開発が一段落すると、何年も新築マンションの発売がないエリアもあります。

そこで、中古物件を購入してリノベーションをするという選択をすることで、幅広いエリアや物件から選択することができます。また、前述したように価格も抑えられることが多いことからも、選択肢が広がります。

●手放す際も売却しやすい

終の棲家のつもりで購入したマイホームも、結婚、子どもの誕生や独立、親の介護、あるいは転勤といった、ライフステージの変化などによって手放す可能性もあります。マイホームを売却する際に問題となりやすいのが、売却価格と住宅ローンなどの借り入れ残高の兼ね合いです。

住宅ローンを借りてマイホームを取得した場合は、売却価格がローン残高を下回る場合には、差額を貯蓄などから補填しなければ、売却することができません。中古物件をリノベーションすることで、新築物件を購入するよりもマイホームにかける費用を抑えられれば、住宅ローンなどによる借り入れを少なくすることができます。そのため、売却のハードルが下がることもメリットといえます。

●比較的資産価値が下がりにくい

新築のマンションや戸建ては、新築から15年程度の期間で建物の資産価値が大きく下がっていくのが一般的とされています。そのため、築15年を超える中古物件を購入してリノベーションすると、比較的資産価値が下がりにくいこともメリットに挙げられます。

また、一般的に資産価値が下がりにくいのは、ターミナル駅にアクセスしやすい駅近くの物件です。中古物件をリノベーションすることで、選択肢の幅が広がり、費用を抑えられるため、立地条件にこだわった物件探しがしやすくなります。

さらに資産価値が下がりにくいと、売却する際に住宅ローンの借り入れ残高を売却価格が下回り、貯蓄などで補填しなければ売却できないといった事態が起こるリスクも抑えられます。

■リノベーションのデメリット

リノベーションのデメリット

●すぐに住むことができないため、二重払いする必要がある

中古物件を購入してリノベーションをすると、すぐに住むことはできないため、今の住まいの家賃などとの二重払いが発生する期間があることがデメリットです。

中古物件を購入してリノベーションをする場合には、物件探しにかかる期間以外にも、リノベーションプランの設計や工事のための期間がかかります。リノベーション会社などと設計プランの打ち合わせをして、リノベーションプランを確定し、工事を行って引き渡しを受けるまでの期間は、少なくとも3~6ヶ月間が目安です。 賃貸物件の更新時期や今の住まいの売却による引き渡し時期、子どもの入園・入学といった事情で新居に引っ越しをしたい時期が決まっている場合には、早めに物件探しなどをスタートすることが必要です。すぐに住み替えをしたい場合には難しいことがあります。

●解体後に予想外の瑕疵や修繕箇所が発覚する可能性がある

建築士やリノベーション会社などのプロは、現場調査の結果や築年数から、ある程度、物件の状態を想定したうえで、リノベーションプランを立てて工事費用を算出しています。しかし、壁や床を解体してみなければわからないことも少なくありません。壁を解体すると、水漏れが起きている、躯体に損傷があるといったことが判明するなど、想定外の箇所の修繕が必要になり、追加費用が発生することがあります。

また、マンションの場合は躯体は専有部分のため、基本的には補修が必要な場合の費用は管理組合の負担となります。自費負担でやろうとしても、管理組合の理事会による調査や補修方法の協議、承認などが必要なため、いずれにしても補修工事の実施までに時間がかかります。

●築年数が長い場合は耐久性に不安がある

築年数が経過している物件は耐震性の面など、耐久性に不安があることもデメリットです。耐震基準は建築基準法の改正によって、変更が繰り返されています。特に大きな変更となったのは1981年6月の改正で、1981年5月末までに建築確認申請が下りた物件は旧耐震、1981年6月以降の物件は新耐震と呼ばれています。旧耐震の物件は耐震診断を受けていて新耐震を満たしているケースや、耐震補強工事を実施しているケースを除くと、耐震性の面での不安があります。

また、木造住宅の場合は2000年6月の建築基準法の改正で、基礎形状、柱や筋交いなどの接合方法、耐力壁の配置などについて規定が設けられました。それ以前の木造住宅はこれらの部分が設計士の裁量となっていたという点も、踏まえおく必要があります。

●ローンの金利が高くなることがある

一般的に住宅ローンの金利よりも、リフォームローンは金利が高く、借り入れ限度額が低く抑えられています。中古物件を購入してリノベーションにリフォームローンを利用する場合には、住宅ローンよりも金利が高いことがデメリットです。

ただし、中古物件を購入してリノベーションする場合には、リノベーション費用も住宅ローンに組み込めることがあります。しかし、この方法をとるためには、住宅ローンを申し込む際にリノベーションプランの間取り図や概算の見積書などが必要なため、物件を購入する段階でリノベーション会社が決まっていることが前提となります。

中古物件を購入してリノベーションをすることを検討している場合には、早めにリノベーション会社も探しておきましょう。

■戸建てリノベーションとマンションリノベーションのメリット・デメリット

戸建てリノベーションとマンションリノベーションのメリット・デメリット

中古物件のリノベーションは、戸建てとマンションでは異なるメリットやデメリットがあります。戸建ては土地・建物を含め、すべて所有者の持ち物であるのに対して、マンションは区分所有という所有形態であり、共用部分と専有部分に分かれているためです。

マンションでは、区分所有者がリノベーションを行えるのは専有部分に限られています。一方で、共用部分の修繕に関しては、所有者の修繕積立金をもとに管理組合が行います。戸建ては外装を含め、自由にリノベーションを行うことができますが、住まいに関するすべての修繕費用を自分で用意する必要があります。

戸建てリノベーションとマンションリノベーションのそれぞれのメリットやデメリットをみていきます。

●戸建てリノベーションのメリット・デメリット

・戸建てリノベーションのメリット

戸建てのリノベーションはマンションよりもさらに自由度の高いリノベーションを行えることがメリットです。家族やライフスタイル、好みに合わせて、法律上の制限や構造に影響のない範囲内で、内装や設備、間取りに加えて、外装や窓の位置を変更することもできます。現状の建ぺい率や容積率によっては増築をすることも可能です。

・戸建てリノベーションのデメリット

戸建ては土地がついているため、土地の資産価値が残る反面、人気のあるエリアの駅近くの物件など、立地条件によっては価格が高いことがデメリットです。戸建てリノベーションは、築年数が経過した物件の場合、躯体が傷んだいるケースのほか、耐震工事や断熱工事が施工なケースでは、新築住宅を建てるのと変わらない程度の費用がかかることがあります。

●マンションリノベーションのメリット・デメリット

・マンションリノベーションのメリット

同じエリア・広さであれば、マンションは戸建てよりも購入価格を抑えられます。また、物件によって異なりますが、管理人の常駐や防犯カメラの設置などによりセキュリティの面で安心感がある、共用施設が設けられているといったメリットもあります。中古マンションをリノベーションすることで、間取りやデザインの自由度が高く、利便性の高い暮らしを手に入れることもできます。

・マンションリノベーションのデメリット

マンションリノベーションは、サッシや玄関ドアなどを含め、共用部分はリノベーションを行えないことがデメリットです。また、専有部分のリノベーションについても管理組合の管理規約による規定が設けられているのが一般的です。リノベーションを行う前に管理組合へ申請を行い、承認が下りたあとでなければ、工事に着工できないマンションが多いです。

中古マンションのリノベーションのメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく紹介しています。

リノベーションとは?リフォームとの違いやメリット・デメリット比較

■まとめ

法律や構造上の制限はありますが、リノベーションは新築物件よりも価格を抑えて、家族構成やライフスタイル、好みに合った間取りやデザインの住まいを実現できることがメリットです。戸建ては注文住宅という選択肢もありますが、マンションで設計やデザインの自由度を求める場合には、中古物件をリノベーションするという選択肢以外はほとんどでありません。リノベーションのメリットやデメリットを踏まえたうえで、中古物件をリノベーションすることを検討してみましょう。

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