記事のまとめ
一生賃貸とマイホームの購入には、それぞれメリット・デメリットがあることから、どちらがよいかは一概にはいえません。総費用は一生賃貸の方が安い可能性がありますが、老後も家賃を払い続けていくための準備が必要です。
・一生賃貸を選択するには、家賃負担を見据えた貯蓄が必要になります。
・現実的には一生賃貸を選択する人は少数派です。
・一生賃貸は手軽に住み替えができることや、修繕費用の自己負担が基本的にないことがメリットです。
・マイホーム購入は資産になるほか、住宅の質が高く、自由にリノベーションできるといったメリットがあります。
・「一生賃貸の場合の総費用」「新築マンション購入の場合の総費用」「中古マンション購入+フルリノベーションの総費用」をシミュレーションすると、「一生賃貸の場合の総費用」がもっとも安くなりますが、住む物件のグレードや寿命などにもよります。
・一生賃貸は賢い選択ではあるものの、将来に対する備えが必要です。
「一生賃貸」で過ごす生活の実態
ここでいう一生賃貸選ぶ人とは、戸建てやマンションなどの持ち家を購入することなく、アパートやマンション、貸家などで暮らす人を指します。
一生賃貸で過ごす生活の実態を知るために、一生賃貸で過ごすために必要なお金や、一生賃貸を選ぶ人の割合についてみていきます。一生賃貸を選ぶ人割合は、居住地や結婚の有無といった属性による違いもあります。
・一生賃貸の場合に必要なお金は？
一生賃貸に住み続ける場合、どのくらいのお金が必要になるのでしょうか。現役時代は毎月の給料から家賃を支払うとして、気になるのは老後に年金生活になってからのこと。年金でまかなえない生活費は、定年退職、もしくは継続雇用が義務付けられている65歳までに貯蓄しておくほか、65歳以降も仕事を続けて貯蓄の目減りを抑える必要があります。
それではいくら貯めておけばよいのか、65歳まで仕事をする前提で試算してみましょう。総務省の「家計調査（2024平均）」をもとに試算していきます。
引用/総務省統計局｜家計調査報告 家計収支編2024年(令和６年)平均結果の概要
総務省の「家計調査（2024平均）」によると、65歳以上の夫婦のみの無職世帯の年金などの社会保障給付による平均収入は月22万5,182円です。これに対して食費や住居費、光熱費、保険医療費、教養娯楽費などの消費支出は月25万6,521円になります。このうち住居費は1万6,432円です。賃貸住宅の場合は住居費の支出の平均額では支払いをまかなえないため、住居費を一旦除いた消費支出は24万89円です。
この金額に税金や社会保険料などの非消費支出3万356円を加えると、住居費以外の毎月の支出は27万445円になります。
また、ここでは老後に住む賃貸住宅の家賃を管理費込みで10万円とします。毎月の支出に家賃分を加えると、37万445円です。
年金収入：22万5,182円
住居費を除く消費支出：24万89円
非消費支出：3万356円
住居費：10万円
⇒14万5,263円不足
65〜90歳までの25年間にわたって毎月14万5,000円を貯蓄から切り崩すとすると、4,350万円の貯蓄が必要です。実際には子供の教育費の支払いが終わってから老後資金を貯めるケースもありますが、30歳から65歳の35年間で均等に貯めるとすると、毎月約10万3500円を貯金する必要があります。しかも、その間に家賃の支払いも発生します。
実際には住むエリアによっては家賃がもっと高額になるほか、子供がいる場合には教育費などの支出も重なります。
参照/
総務省統計局｜家計調査報告 家計収支編2024年(令和６年)平均結果の概要一生賃貸を選ぶ人の割合
では一生賃貸を選ぶ人は、どのくらいの割合になるのでしょうか。参考になるデータとして、総務省が2023年に実施した「令和５年住宅・土地統計調査」を見ていきます。
出典/総務省｜令和５年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果
高齢者のいる世帯が居住する住宅の所有の関係別の割合では、持ち家81.6％、借家が18.2％です。少なくとも8割以上の人は一生賃貸を選ぶのではなく、持ち家を選択しています。特に高齢者のいる夫婦のみの世帯では、持ち家が87.6％と9割近くを占めています。
高齢者単身世帯をみても、持ち家は67.5％と7割近くを占め、借家は32.2％です。
高齢者単身世帯の方が借家の割合は高いとはいえ、一生賃貸を選ぶ人は少数派といえます。
出典／総務省｜平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要、総務省｜令和５年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果より作成
また、1998年から2023年の持ち家率の推移を見ても、大きな変化はありません。高齢者のいる世帯は80％台前半から半ば、高齢者単身世帯は60％台、高齢者のいる夫婦のみの世帯は80％台半ば～後半を推移しています。
出典／総務省｜令和５年住宅・土地統計調査 21-1住宅の所有の関係(5区分)、家計を主に支える者の年齢(14区分)別主世帯数(実数及び割合)―全国(昭和43年～令和５年)より作成
家計を主に支える人の年齢層別の持ち家と借家の割合を見ていくと、30代～40代で持ち家の割合が大きく増えていくことがわかります。30～34歳で25.8％まで増加し、45歳～49歳では60.5％となります。その後も緩やかに持ち家の割合が増えていき、65歳～69歳では78.2％となります。
子供が独立したタイミングや退職したタイミングで、賃貸をやめて持ち家を選択するケースも一定数いると考えられます。
ただし、持ち家率は地域による差があります。
引用/総務省統計局｜令和２年国勢調査 人口等基本集計結果 結果の概要
一生賃貸のメリット
一生賃貸を選ぶ人は少数派ではあるものの、「賢い選択」といわれることがあります。賃貸なら結婚や子供の誕生、転職、親の介護、あるいは転職といったライフステージの変化に合わせて手軽に引っ越しができます。
また、老朽化によって住宅設備などに不具合が生じた場合にも修理・交換費用は貸主が負担するため、メンテナンス費用を貯めておく必要はありません。賃貸住宅では、長期にわたる住宅ローンや固定資産税の負担がないのも魅力です。
・ライフスタイルに合わせて気軽に引っ越せる
賃貸住宅のメリットとしてまず挙げられるのが、引っ越しがしやすいこと。転職や結婚など、ライフスタイルの変化に応じて住み替えれば、居住エリアや間取りを変えることができます。収入が下がったときなどは、家賃の安い物件に住み替えれば毎月の出費を抑えることも可能です。
◆入居時の初期費用が比較的低い
住み替え時には、引越し費用のほかに賃貸住宅に入居する初期費用として、敷金・礼金や前家賃など、家賃半年分程度のまとまったお金が必要です。しかし、住宅購入時には物件価格の10％ほどの初期費用が掛かることを考えれば、経済的負担はずっと低いといえます。
・住宅設備や建物を自己負担で修理しなくてよい
賃貸住宅に住んでいて、住宅設備や建物の構造に不具合が生じた場合、修繕費用は貸主（大家さん）負担となります。民法606条により「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められているからです。
例えば給湯器が故障して入れ替えが必要になった場合、工事費も含めると10万円以上掛かることも珍しくありません。賃貸住宅なら、住宅設備を自己負担なしで修繕してもらえるという安心感があります。
ただし、「軽微な修繕」に関しては、費用を負担するのは借主です。一例としては、蛍光灯やLED照明の交換が切れた場合は入居者が自身で交換するとされています。
・住宅ローンや固定資産税を払わなくて良い
持ち家を購入（所有）すると、土地・建物の両方に対して毎年、固定資産税・都市計画税が課税されます。税額は新築時がもっとも高額で、経年とともに下がっていきますが、下限が定められているためゼロになることはありません。賃貸住宅の場合これらの税金は貸主（大家さん）が納めるため、入居者の支払いは不要です。
一生賃貸のデメリット
一生賃貸を選択するのは、年齢を重ねていくにつれてデメリットが生じてきます。賃貸住宅の家賃を何年支払っていても、自分の資産になることはなく、家賃を一生支払い続けていく必要があります。しかし、ファミリー向けの物件は限られていています。一方で、高齢になると賃貸住宅を借りにくいといった問題も生じます。
また、リフォームをして、家族構成やライフスタイルに合った住まいに変えることができないのも、デメリットといえます。
・資産にならない
賃貸住宅の持ち主は貸主（大家さん）ですから、当然ながら何年・何十年家賃を払い続けても、自分の資産になることはありません。同じ物件に長く住み続けるほど、家賃の累積額は大きくなっていくため「家賃をローン返済に充てていれば同程度のマンションが購入できていた」というケースもあります。
・ファミリー向けの物件数が少ない
ファミリー向けの賃貸物件は、単身者向けに比べて数が少ない傾向があります。特に都市部や利便性が高い立地では、床面積を抑えた単身者向け物件の割合が高いです。床面積が広い間取りは、地価の高いエリアでは家賃が高額になりすぎるため、ファミリー向け物件は郊外ほど多くなります。そのため、住みたいエリアによっては選択肢が少なく、希望通りの物件が見つけられないかもしれません。
壁に釘を打ったり、リフォームをすることができない
一般的な賃貸住宅は、「原状回復」が契約条件のひとつです。原状回復とは、物件の退去時に室内を入居時と同じ状態にすること。経年劣化や通常の生活による摩耗による変化は原状回復の範囲外ですが、故意あるいは過失により室内の状態を貸主（オーナー）の許可なく変更することはできません。
原状回復に必要な工事費用は入居時の敷金から補われますが、足りない場合は追加費用が請求されることもあります。子どもやペットと暮らす人なら、室内に傷をつけられたり汚されたりしそうになって、冷や汗をかいたことがある人も多いのではないでしょうか。
このため賃貸住宅では、室内を一新するリフォームはもちろんのこと、壁や柱に釘を打つことすらもできません。賃貸住宅の間取りや内装に不満があれば、我慢して暮らすか引っ越すかを選ぶことになります。
近年は築年数の古い物件を中心に、リフォームの実施を許可している「DIY可物件」等も登場していますが、簡易的な工事に限定されていることが多いです。
・家賃を一生払い続けないといけない
賃貸住宅に一生住み続けるということは、家賃を一生払い続けるということでもあります。1955年頃の平均寿命は男性・女性ともに60歳代でしたが、年々長寿命化が進み、2017年には男性81.09歳・女性87.26歳となりました。定年退職が60歳とすると、老後20年以上も家賃を払い続けることになります。
・年金以外の収入がなくなると借りるのが困難
一生賃貸住宅に住み続ける場合は、老後も家賃を支払う必要があります。リタイア後の収入はおもに年金頼りとなり、現役時代のような支出は難しくなる人のほうが一般的なのではないでしょうか。収入が減ったからと家賃の安い賃貸住宅に住み替えようとしても、高齢になってからでは年齢を理由に入居を拒否されるケースもあります。特に独身の高齢者は、孤独死のリスクが高いとして敬遠される傾向が強いです。
下のグラフは、先ほど取り上げた総務省の「令和５年住宅・土地統計調査」の家計を主に支える人の年齢層別の持ち家と借家の割合のデータから、「持ち家の割合＝持ち家率」だけを抽出したものです。
出典：総務省｜令和５年住宅・土地統計調査 21-1住宅の所有の関係(5区分)、家計を主に支える者の年齢(14区分)別主世帯数(実数及び割合)―全国(昭和43年～令和５年)より作成
・高齢者施設に入居する費用を貯めなければならない
さらに高齢になると問題になってくるのが、老人ホームなどへの入居費用です。ほとんどの高齢者向け施設では、月々の利用料とは別に、入居時に一時金としてまとまった金額を支払います。
サービス付き高齢者向け住宅の初期費用は数十万円、シニア向け分譲住宅を購入されるなら数千万以上の購入費用が必要です。一部の老人ホームで入居一時金がかからないところもありますが、数十万から数百万円かかる施設もあります。
【関連記事】
高齢者向け住宅の種類を紹介！シニア向け分譲マンションのメリットやデメリットは？持ち家があれば売却して入居費用に充てることもできますが、賃貸暮らしであれば入居を見越した貯蓄が必要です。もちろん今住んでいる賃貸物件の家賃を支払いながらの貯蓄となるため、人によってはかなりの負担になるのではないでしょうか。
初期費用としてまとまったお金を支払う持ち家派に比べて、賃貸派は家の頭金を支払わない分、若いうちは銀行の残高に余裕があることも多いでしょう。しかし老後のことを考えると、財布の紐はしっかりと引き締めて計画的に生活していくことが、一生賃貸派にとっては必要不可欠です。
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マイホーム購入のメリット
マイホームを購入すると、ローンの支払いは発生しますが、資産になります。さらに住宅ローン減税により、所得税などの負担が軽減されるため、支出がそのまま負担になるわけではありません。
また、一部の高級賃貸を除くと、賃貸マンションも、分譲マンションなどの持ち家の方が設備などの質が高いのが一般的です。自由にリノベーション・リフォームができることから、家族構成やライフスタイルに合わせて住まいを変えていけることもメリットに挙げられます。
メリット①資産になる
持ち家の購入による毎月のローン返済は、家賃のように払ったら消えてしまうコストではありません。支払ったぶんだけ資産として手元に残ります。
また、収入を生み出す資産としても活用することも可能です。例えば、子どもが独立したあとは部屋数の多い住まいをもてあますケース。そのような場合、持ち家をリフォーム後に賃貸に出して家賃収益を得ながら、自分達は小ンションさめの間取りの物件に引っ越すという選択肢もあります。
◆ 万が一のときに残された家族を守ることができる
住宅ローンを組む際、団信（団体信用生命保険）への加入が義務となっているケースが多いです。団信とは、もしも一契約者が亡くなったり高度障害を負ったりしてローン返済が困難になった場合、保険金からローン残高の全額が支払われる仕組みです。団信を契約しておけば、ローン残高と同額の生命保険に加入していることになり、万が一のときに配偶者や子どもが住む家を失う事態を防ぐことができます。
メリット②住宅の質が高い
分譲用の住宅は、賃貸住宅に比べて建物構造や設備の質が高い傾向があります。賃貸向けに作られた住宅は、利益を出さなければいけないので、内装や設備にはそれほどお金が掛けられていないことが多いです。分譲住宅はマイホームとして満足度の高い空間を提供するため、最新の設備やこだわりの内装材が使用されています。
・メリット③自由にリフォームや建て替えができる
持ち家は、賃貸住宅のような制限がなく自由にリフォームやリノベーションをすることが可能なため、住まいを一新することができます。壁紙や床材を新品に張り替える比較的簡易なリフォームはもちろんのこと、間仕切り壁を撤去して間取りの大幅な変更をすることも可能です。一戸建てであれば、増築や減築などの建物の床面積を変えるリフォームも可能ですし、解体して建て替えることもできます。
◆マンションでリフォーム・リノベーションが可能な範囲
マンションのように、ひとつの建物内の区切られた空間ごとに複数の持ち主がいる建物を「区分所有建物」といいます。区分所有建物では、住人全員が所有者となる「共用部分」と、それぞれの住人が独占的に所有する「専有部分」で構成されており、そのうち専有部分が自由にリフォーム ・リノベーション可能です。共用部分は、コンクリートスラブ（建物の構造躯体）や、住人全員が使う廊下・エレベーター・エントランス、外観に影響する部分（外壁・窓・玄関ドア・バルコニー）などが該当します。
メリット④住宅ローンを完済すれば負担が軽くなる
持ち家であれば、住宅ローンを完済した時点で、住宅費用の負担が大きく減ります。毎年の固定資産税・都市計画税と、マンションであれば共益費・修繕積立金の支払いは引き続き必要ですが、返済時に比べれば出費はずっと小さいです。老後、退職して収入が年金だけになっても、無理なく暮らすことができます。
メリット⑤ローン減税を受けられる
住宅ローンを利用して持ち家を購入すると、所得税や住民税の減税措置を利用することができます。住宅ローン減税は借入限度額の範囲内で、年末のローン残高の0.7％が所得税から控除され、控除しきれない場合には住民税からも控除される制度です。
住宅ローン減税は時限措置ですが、何度も改正を繰り返しながら、延長されてきました。
◆住宅ローン減税の概要
令和8年税制改正により、住宅ローン減税は2026年から5年間の延長と改正が予定されています。（令和8年税制改正大綱にて決定されており、国会での関連法案の成立によって実施されます。）
引用：国土交通省｜（別紙１）令和８年度住宅税制改正概要より作成
メリット⑥お金の管理がしやすくなる
住宅ローンを利用すると、完済時期がわかり将来的な出費が予測しやすいため、ライフプランが立てやすくなります。特に全期間固定金利のローンであれば、毎月の返済額がずっと変わらないため、家計の管理がしやすいです。近年の金利は史上空前の低水準のため、もし将来的に金利が上昇しても安い利率のまま返済を続けることができます。
・メリット⑦社会的信用が得られる
持ち家があるということは、金融機関によるローンの審査時に「継続的な返済が見込める」と判断されたという社会的信用の目安となります。クレジットカードの申込などの際に「自宅が持ち家か、賃貸か」という質問があるのはそのためです。ローン返済中でも、自宅を担保に融資を受けることが可能なケースもあります。
マイホーム購入のデメリット
マイホームを購入すると、ライフスタイルの変化が起きても気軽に引っ越しをするのが難しく、売却に時間がかかることもあります。また、住宅の修繕費用が自己負担となることもデメリットに挙げられます。
・デメリット①気軽に引っ越せない
住宅を購入すると、賃貸住宅のように気軽に住み替えることができなくなります。多くの場合、ある程度ライフプランの予測が立ち今後住み替えの予定がないと判断してマイホーム購入に踏み切っても、将来何が起こるか完全には分からないものです。ライフスタイルの変化（子どもの教育方針の変化、転勤や転職、親や親族の介護、離婚など）により、住み替えを余儀なくされる可能性もあります。
・デメリット②自己負担で住居の修理/修復をしないといけない
賃貸住宅では自宅設備が故障したら、管理会社や大家さんに連絡すれば修理・修繕してもらえます。持ち家の場合は、修理業者への依頼を自身で行う必要があり、費用も自己負担しなければいけません。
また、マンションの場合、共用部分（外壁など）のメンテナンス費用は、毎月支払う修繕積立金から捻出されますが、一戸建ての場合はまとまったメンテナンス費用を自分で貯めておく必要があります。
・デメリット③購入時の負担が大きい
マイホームを購入する際には、初期費用として頭金や諸費用が現金で必要なため、購入時の負担が大きいこともデメリットにあげられます。子どもの教育費用などに出費がかさむ時期と重なれば家計に大きな負担となります。
諸費用の内訳は、新築マンションは住宅ローン事務手数料や住宅ローン保証料、印紙税、火災保険料、登録免許税と司法書士報酬、不動産取得税のほか、修繕積立金の一時金として修繕積立基金の支払いが発生することがあります。新築マンションの購入にかかる諸費用は物件価格の3～6％程度が目安です。
中古マンションの諸費用も、住宅ローン事務手数料や住宅ローン保証料、印紙税、火災保険料、登録免許税と司法書士報酬、不動産取得税が発生する点は同様です。中古マンションではこのほかに仲介手数料がかかります。中古マンションの購入にかかる諸費用は物件価格の6～9％と新築マンションよりも高いのは、仲介手数料によるものです。
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、上限が用いられるのが一般的です。800万円以下の空き家の取引には、別途特例が設けられています。
〈仲介手数料の上限〉
| 売買価格 |
仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 |
売買価格×5％＋消費税 |
| 400万円以下 |
（売買価格×4％＋2万円）＋消費税 |
| 400万円超 |
（売買価格×3％＋6万円）＋消費税 |
出典：全日本不動産協会・不動産保証協会埼玉県本部｜宅建業コラム｜不動産売買の仲介手数料はいくら必要？計算方法や値引き交渉の可否などを徹底解説！
・デメリット④売却時に費用や時間がかかることがある
何らかの理由で持ち家を売却したいと考えたとき、売りたい価格とタイミングで手放せるとは限りません。
ローン返済中でも持ち家を売却することは可能ですが、残債を一括で返済する必要があります。そのため、残債と売却費用に差額があれば自己資金を用意するか、新たなローンに組み込む必要があります。
「子どもの入学や新学期に合わせたい」「勤務先の都合に合わせたい」といった理由で売却を急ぐ場合は、売り出し価格を低めに設定することになるかもしれません。また、不動産会社に買い取りを依頼すると早く手放すことができますが、売却価格は安めになりやすいです。
こういった持ち家の売却時のリスクをなるべく軽減するためにも、「資産価値が落ちにくい物件か？」を物件選びのポイントの一つにすることが大切です。
住宅というのは新築時の価格が最も高く、年数を経るごとに価格が下がっていくのが基本。しかし、人気エリアの物件であれば築年数を重ねても価格が下がりにくく、むしろ上昇するケースもあります。
物件選びでは、エリア内の新築・中古物件の値段を見比べたり、今後の再開発予定を確認したりと、売却時の資産価値についてしっかり考えましょう。最初から将来的な売却を見越して住宅を購入する「半投半住」という考え方も参考になるかもしれません。
生涯コストのシミュレーション
一生賃貸住宅に住むケースと、マンション（新築・中古）を購入するケースで、それぞれ35歳から50年間にかかる総住居費用をおおまかに試算しました。
・一生賃貸の場合の総費用・生涯コスト
ファミリー向け2LDKから3LDKに住み替えをした後、子どもが独立したあと、夫婦で暮らすために2LDKの物件に住み替えたケースを想定しています。賃貸契約の更新は2年ごと、更新料は家賃の1ヶ月分とし、引越し費用は計算に入れていません。
○35歳からの10年間
家賃17万円(管理費込み)のファミリー向け2LDK
・初期費用：家賃の半年分＝102万円
・家賃：17万円×10年＝2,040万円
・更新費：家賃1ヶ月分×4回＝68万円
合計：2,210万円
○46歳からの15年間
家賃22万円（管理費込み）のファミリー向け3LDK
・初期費用：家賃の半年分＝132万円
・家賃：22万円×15年＝3,960万円
・更新費：家賃1ヶ月分×7回＝154万円
合計＝4,246万円
○61歳からの25年間
家賃17万円(管理費込み)の2LDK
・初期費用：家賃の半年分＝102万円
・家賃：17万円×25年＝5,100万円
・更新費：家賃1ヶ月分×12回＝204万円
合計＝5,406万円
総住居費用:1億1,862万円
・新築マンション購入の場合の総費用・生涯コスト
共働き夫婦が35歳で3LDKの専有面積70平米の新築分譲 マンションを購入するケース。住宅ローンの返済期間は35年、フラット35利用で固定金利ローン2.19％、ボーナス時加算なしを想定しています。
○物件価格
・新築マンションの物件価格：1億円
→頭金1,000万円、住宅ローン借入額：9,000万円
〇購入～ローン完済までの35年間
・頭金：1000万円
・諸経費：500万円（物件価格の5％で計算）
・ローン総返済額：1億2,893万円（毎月の返済額：約30.7万円）
・管理費・修繕積立金：2万9,000円×35年＝1,218万円
・固定資産税：15万円×35年＝525万円
合計：1億6,136万円
○ローン完済後15年間
・管理費・修繕積立金：2万9,000円×15年＝522万円
・固定資産税：15万円×15年＝225万円
合計:747万円
総住居費用:1億6,883万円
※フラット35は2026年4月から融資限度額の8,000万円から1億2,000万円への引き上げが予定されています。
※修繕積立金・管理費の合計額は以下から2万9,000円としました。
・修繕積立金：国土交通省による「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から、月額17,640円（20階未満5,000平米以上1万平米未満：252円／㎡）
・管理費：国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」による駐車場使用料等からの充当額を除く月額の管理費の平均額11,503円
※固定資産税は目安として15万円で計算。
参照:
住宅金融支援機構｜フラット35｜令和７年度補正予算に伴う【フラット３５】の制度改正
国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン
国土交通省｜令和5年度マンション総合調査結果【概要編】
・中古マンション購入+フルリノベーションの総費用、生涯コスト
共働き夫婦が35歳で3LDKの専有面積70平米の中古マンションを購入してフルリノベーションするケースです。新築マンションの場合と同様に、住宅ローンの返済期間は35年、フラット35利用の固定金利ローン2.19％、ボーナス時加算なしとしています。
〇物件価格・リノベーション費用
・中古マンションの物件価格：7,000万円
・フルリノベーション費用：1,300万円
→頭金300万円、住宅ローン借入額：8,000万円
〇購入～ローン完済までの35年間
・頭金：300万円
・諸経費：640万円（物件価格の8％で計算）
・ローン総返済額：1億1,461万円（毎月の返済額：約27.3万円）
・管理費・修繕積立金：2万9,000円×35年＝1,218万円
・固定資産税：15万円×35年＝525万円
合計：1億4,144万円
○ローン完済後15年間
・管理費・修繕積立金：2万9,000円×15 年＝522万円
・固定資産税：15万円×15年＝225万円
合計:747万円
総住居費用:14,891万円
※修繕積立金・管理費、固定資産税は新築マンションの場合と同様としました。
・3パターンの比較
一生賃貸の場合の総住居費用：:1億1,862円
新築マンション購入の場合の総住居費用：1億6,883万円
中古マンションの購入＋フルリノベーションの総住居費用：14,891万円
実際にかかるコストは、借りる物件や購入する物件、リノベーションの内容などによって異なります。また、新築マンションを購入するケースや中古マンションを購入するケースはローン完済後の負担を抑えられるため、長寿命によるリスクがあるのは一生賃貸の場合です。
一生賃貸が向いている方
一生賃貸を選ぶと、長生きするほど家賃負担が増え、持ち家と比べてコスト面でのリスクが大きくなる可能性があります。しかし、一生賃貸には金銭面以外にも大きなメリットがあり、ライフスタイルや価値観によっては、むしろ賢明な選択肢となり得ます。では、どのような人に一生賃貸が向いているのでしょうか？金銭的リスクを考慮しつつも、一生賃貸のメリットを最大限に活かせる方の特徴を見ていきましょう。
・ひとつの住居に留まりたくない方
ライフステージの変化に柔軟に対応したい方にとって、一生賃貸は理想的です。例えば、単身時は都心の1Kアパートに住み、結婚後は郊外の2LDKマンションに移り、子育て期には3LDKの戸建て賃貸を選ぶなど、家族の成長に合わせて最適な住居を選べます。また、子どもの独立後は再び都心のコンパクトマンションに戻るなど、その時々のニーズに応じた住み替えが容易です。多様な生活体験を求める方や、環境の変化を楽しみたい方には、一生賃貸が適しています。
・相続財産を持ちたくない方
相続問題や固定資産税の負担を避けたい方にとって、一生賃貸は有効な選択肢となります。不動産を所有すると、相続時に遺産分割の問題や多額の相続税が発生する可能性があります。また、固定資産税も毎年の負担となります。賃貸であれば、これらの問題から解放され、シンプルな資産管理が可能になります。相続や税金の煩わしさから逃れたい方には、一生賃貸がおすすめです。
・ローンを抱えることが億劫な方
住宅ローンの重圧から解放されたい方にとって、一生賃貸は魅力的な選択肢です。住宅ローンという長期的な財政的拘束があると、転職や起業の機会、海外赴任のチャンス、あるいは育児のための働き方の変更など、人生の重要な決断を躊躇させる要因になりかねません。賃貸であれば、こうしたライフスタイルの変化に柔軟に対応でき、経済的・精神的な自由度を保ちながらの人生設計がしやすくなります。
・異動・転勤などの影響で引っ越しの多い方
仕事の都合で頻繁に転居する必要がある方にとって、一生賃貸は最適な選択です。持ち家の場合、転勤のたびに売却や賃貸に出す手続きが必要になり、時間とコストがかかります。賃貸であれば、契約期間満了時に簡単に引っ越しができ、新しい勤務地でスピーディーに生活を始められます。キャリアの変化に柔軟に対応したい方や、仕事を優先したい方には、一生賃貸が適しているかもしれません。
一生賃貸で後悔しないための対策
一生賃貸を選択して後悔しないためには、長い目で見た生活設計が重要です。年金収入のみとなった際に必要な資金を事前に把握し、計画を立てておかなければなりません。そのとき家賃、光熱費、食費などの固定費に加え、医療費や趣味の費用なども考慮に入れましょう。また、物価上昇や家賃の値上がりも視野に入れ、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。早い段階から必要資金を試算し、準備することで、安心した老後生活を送ることができるでしょう。
・引退後の老後資金を貯蓄すること
一生賃貸を選択する場合、引退後の老後資金の貯蓄は非常に重要です。持ち家と異なり、賃貸では毎月の家賃支払いが継続するため、十分な資金準備が必要となります。まずは、長期的な視点で必要な資金を試算しましょう。年金収入に加え、預貯金や投資などの運用益も考慮に入れます。
貯蓄の方法としては、iDeCo（個人型確定拠出年金）やNISA（少額投資非課税制度）などの税制優遇制度を活用するのも効果的です。また、定期的な積立投資や、リスクを考慮した分散投資なども検討しましょう。早い段階から計画的に貯蓄を始めることで、将来の不安を軽減し、快適な賃貸生活を続けることができます。
・年金収入を見越した資金繰りを考えること
一生賃貸を選択する場合、年金収入を見越した長期的な資金繰りの計画が必要です。まず、自分が将来的にもらえる年金はいくらなのか、正確に把握することから始めましょう。日本年金機構の「ねんきんネット」を利用すると、将来の年金見込額を確認できます。
次に、予想される年金収入と、賃貸生活に必要な支出を比較します。家賃、光熱費、食費、医療費などの固定費に加え、趣味や旅行などの変動費も考慮に入れましょう。不足が見込まれる場合は、現役時代からの追加的な貯蓄や投資、あるいはパートタイムでの就労なども検討します。
また、この計画は一度立てたら終わりではありません。インフレや家賃の上昇リスクも考慮に入れ、定期的に計画を見直すことが重要です。綿密な資金計画を立てることで、年金生活になっても安心して賃貸生活を続けることができます。
・持ち家の場合と比較をしっかりして選択すること
一生賃貸を選択する前に、持ち家との比較を徹底的に行っておきましょう。まず、行いたいのが、長期的な視点でのコスト比較です。賃貸の場合は毎月の家賃と定期的な住み替え費用、持ち家の場合は購入費用、ローン金利、固定資産税、修繕費などを計算します。
次に、ライフスタイルや将来の計画との適合性を検討します。転勤の可能性や家族構成の変化、老後の生活スタイルなどを考慮し、どちらが自分に合っているかを見極めましょう。
また、資産形成の観点からも比較が必要です。持ち家は資産になり、人に貸したり売却したりすることもできます。また住まいを担保にお金を借りる「リバースモーゲージ」や、売却して同じ家に住み続ける「リースバック」など、住宅を金融資産に変えるサービスも開発されており、セカンドライフの選択肢が広がるかもしれません。
よくある質問（FAQ）｜一生賃貸と持ち家で迷う人の疑問
一生賃貸を選ぶか、持ち家を購入するか、迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。持ち家を購入すると、買い替えという選択肢もありますが、ある程度は一つの場所にとどまって暮らすことになります。そこで、この2つの選択肢で迷う方のよくある質問をまとめました。
・一生賃貸は本当に賢い選択なのでしょうか？
「条件次第では賢いが、万人向けではない」というのが結論です。転勤が多い人のほか、住む場ところを柔軟に変えたい、身軽さを重視したい人にとっては賢い選択かもしれません。しかし、賃貸物件の家賃を払い続けても資産としては残ることはなく、高齢になったときに賃貸借契約を結ぶのが困難になるというリスクもあります。
・ずっと賃貸で老後まで住み続けることは可能ですか？
可能ではありますが、十分な資金と準備をしておくことが不可欠です。持ち家とは異なり、年金生活になっても、賃貸住宅は毎月の家賃の支払いが一生続きます。また、高齢になると収入や健康リスクによる孤独死の問題などから、一般的に入居審査が厳しくなる傾向があります。現役時代に十分な老後資金を確保しておくといった対策が必要です。
・一生賃貸と持ち家では、最終的にどちらが安くなりますか？
住む物件や寿命にもよっていずれの場合も総額が変動するため、一概には言えません。賃貸は長生きするほど総支払額が増え続けるのが一般的です。一方、新築物件の購入は初期費用が高いものの、ローン完済後は負担が減ります。また、「中古物件の購入＋リノベ」－ションは、新築よりも取得費用を抑えられる可能性が高いです。
・高齢になると賃貸住宅を借りにくくなるのは本当ですか？
高齢になると、賃貸住宅の選択肢が狭まり、借りにくくなる傾向にあります。貸主側が支払い能力や認知症によるトラブル、単身の場合には孤独死などの健康リスクを懸念するためです。そのため、現役世代に比べて貸主や家賃保証会社の審査のハードルが上がることから、親族の連帯保証人をつけられない場合には、特に借りにくくなります。
まとめ｜「賢さ」は住まいの価値観と準備で決まる
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