一生賃貸はリスク？持ち家と賃貸の
メリット・デメリットや生涯コストを徹底比較

まずは賃貸で暮らし続ける場合に必要な老後の貯蓄額や、一生賃貸を選ぶ方の割合について見ていきましょう。

一生賃貸に住み続ける場合、どのくらいのお金が必要になるのでしょうか。現役時代は毎月の給料から家賃を支払うとして、気になるのは老後に年金生活になってからのこと。年金でまかなえない生活費は、退職までに貯蓄しておく必要があります。

では、いくら貯めればよいのか試算してみましょう。総務省の家計調査（2020年）によると、高齢夫婦無職世帯の年金による平均収入は月21万9,976円です。これに対して食費や住居費などの消費支出は月22万4,390円。このうち住居費が1万4,585円なので、住居費を除く消費支出は20万9,805円となります。そして税金や社会保険料などの非消費支出3万1,160円をプラスすると、住居費以外の毎月の支出は24万965円です。

老後に住む賃貸住宅が「家賃8万円＋共益費1万円」と想定すると、毎月約11万円を貯蓄から切り崩していく計算になります。

・年金収入：21万9,976円
・住居費を除く支出：24万965円
・住居費：家賃8万円、共益費1万円
→毎月11万989円が不足する

65〜90歳までの25年間にわたって毎月11万円を切り崩す場合、必要な貯蓄は3,300万円です。この金額を30〜60歳の30年間で貯蓄する場合、毎月約9.2万円を貯めていく計算になります。そのとき住んでいる賃貸の家賃を払いながら貯めることになるので、収入によってはなかなか苦しい収支になるかもしれません。

また今回計算した貯蓄額は、90歳まで「家賃8万円＋共益費1万円」の家に住むケースです。さらに長生きする可能性や、教育費や医療費も考えると、目標貯蓄額はさらに上がるでしょう。

では一生賃貸を選ぶ人は、どのくらいの割合いらっしゃるのでしょうか。総務省の調査によると、65歳以上の高齢者のいる世帯では、持ち家派が圧倒的に優勢です。

ひとり暮らしの高齢者のうち賃貸派は約3割。高齢のご夫婦だと賃貸派は約1割しかおらず、ほとんどが持ち家を購入されていることがわかります。

最近では一生賃貸派も増えてきた印象がありますが、実は少数派。1993年〜2013年の統計を見ても、高齢世帯の持ち家率はほとんど変わっていません。

一生賃貸に住み続けるのは、日本においてはまだまだ少数派であるということを頭に入れておいたほうがよさそうです。

では、賃貸住宅に住むメリットを確認してみましょう。

賃貸住宅のメリットとしてまず挙げられるのが、引っ越しがしやすいこと。転職や結婚など、ライフスタイルの変化に応じて住み替えれば、居住エリアや間取りを変えることができます。収入が下がったときなどは、家賃の安い物件に住み替えれば毎月の出費を抑えることも可能です。

◆入居時の初期費用が比較的低い
住み替え時には、引越し費用のほかに賃貸住宅に入居する初期費用として、敷金・礼金や前家賃など、家賃半年分程度のまとまったお金が必要です。しかし、住宅購入時には物件価格の10％ほどの初期費用が掛かることを考えれば、経済的負担はずっと低いといえます。

賃貸住宅に住んでいて、住宅設備や建物の構造に不具合が生じた場合、修繕費用は貸主（大家さん）負担となります。民法606条により「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められているからです。

例えば給湯器が故障して入れ替えが必要になった場合、工事費も含めると10万円以上掛かることも珍しくありません。賃貸住宅なら、住宅設備を自己負担なしで修繕してもらえるという安心感があります。

ただし、「軽微な修繕」に関しては、費用を負担するのは借主です。一例としては、蛍光灯やLED照明の交換が切れた場合は入居者が自身で交換するとされています。

持ち家を購入（所有）すると、土地・建物の両方に対して毎年、固定資産税・都市計画税が課税されます。税額は新築時がもっとも高額で、経年とともに下がっていきますが、下限が定められているためゼロになることはありません。賃貸住宅の場合これらの税金は貸主（大家さん）が納めるため、入居者の支払いは不要です。

つぎに、賃貸住宅のデメリットを確認してみましょう。

賃貸住宅の持ち主は貸主（大家さん）ですから、当然ながら何年・何十年家賃を払い続けても、自分の資産になることはありません。同じ物件に長く住み続けるほど、家賃の累積額は大きくなっていくため「家賃をローン返済に充てていれば同程度のマンションが購入できていた」というケースもあります。

ファミリー向けの賃貸物件は、単身者向けに比べて数が少ない傾向があります。特に都市部や利便性が高い立地では、床面積を抑えた単身者向け物件の割合が高いです。床面積が広い間取りは、地価の高いエリアでは家賃が高額になりすぎるため、ファミリー向け物件は郊外ほど多くなります。そのため、住みたいエリアによっては選択肢が少なく、希望通りの物件が見つけられないかもしれません。

一般的な賃貸住宅は、「原状回復」が契約条件のひとつです。原状回復とは、物件の退去時に室内を入居時と同じ状態にすること。経年劣化や通常の生活による摩耗による変化は原状回復の範囲外ですが、故意あるいは過失により室内の状態を貸主（オーナー）の許可なく変更することはできません。

原状回復に必要な工事費用は入居時の敷金から補われますが、足りない場合は追加費用が請求されることもあります。子どもやペットと暮らす人なら、室内に傷をつけられたり汚されたりしそうになって、冷や汗をかいたことがある人も多いのではないでしょうか。

このため賃貸住宅では、室内を一新するリフォームはもちろんのこと、壁や柱に釘を打つことすらもできません。賃貸住宅の間取りや内装に不満があれば、我慢して暮らすか引っ越すかを選ぶことになります。

近年は築年数の古い物件を中心に、リフォームの実施を許可している「DIY可物件」等も登場していますが、簡易的な工事に限定されていることが多いです。

賃貸住宅に一生住み続けるということは、家賃を一生払い続けるということでもあります。1955年頃の平均寿命は男性・女性ともに60歳代でしたが、年々長寿命化が進み、2017年には男性81.09歳・女性87.26歳となりました。定年退職が60歳とすると、老後20年以上も家賃を払い続けることになります。

一生賃貸住宅に住み続ける場合は、老後も家賃を支払う必要があります。リタイア後の収入はおもに年金頼りとなり、現役時代のような支出は難しくなる人のほうが一般的なのではないでしょうか。収入が減ったからと家賃の安い賃貸住宅に住み替えようとしても、高齢になってからでは年齢を理由に入居を拒否されるケースもあります。特に独身の高齢者は、孤独死のリスクが高いとして敬遠される傾向が強いです。

このような背景もあり、持ち家比率は高齢になればなるほど高くなっています。下図は平成30年の国の調査をもとに、年齢ごとの持ち家率をグラフにしたものです。

30～34歳で25%前後だった持ち家率は、年齢とともにどんどん上昇。リタイア後の65歳以上の世代を見ると、約8割の方が持ち家となっています。現状、老後も賃貸に住んでいる方は、約5人に1人と少数派です。

さらに高齢になると問題になってくるのが、老人ホームなどへの入居費用です。ほとんどの高齢者向け施設では、月々の利用料とは別に、入居時に一時金としてまとまった金額を支払います。

サービス付き高齢者向け住宅の初期費用は数十万円、シニア向け分譲住宅を購入されるなら数千万以上の購入費用が必要です。一部の老人ホームで入居一時金がかからないところもありますが、数十万から数百万円かかる施設もあります。

【関連記事】高齢者向け住宅の種類を紹介！シニア向け分譲マンションのメリットやデメリットは？

持ち家があれば売却して入居費用に充てることもできますが、賃貸暮らしであれば入居を見越した貯蓄が必要です。もちろん今住んでいる賃貸物件の家賃を支払いながらの貯蓄となるため、人によってはかなりの負担になるのではないでしょうか。

初期費用としてまとまったお金を支払う持ち家派に比べて、賃貸派は家の頭金を支払わない分、若いうちは銀行の残高に余裕があることも多いでしょう。しかし老後のことを考えると、財布の紐はしっかりと引き締めて計画的に生活していくことが、一生賃貸派にとっては必要不可欠です。

それでは、マイホームを購入した場合のメリットをご紹介していきます。

持ち家の購入による毎月のローン返済は、家賃のように払ったら消えてしまうコストではありません。支払ったぶんだけ資産として手元に残ります。

また、収入を生み出す資産としても活用することも可能です。例えば、子どもが独立したあとは部屋数の多い住まいをもてあますケース。そのような場合、持ち家をリフォーム後に賃貸に出して家賃収益を得ながら、自分達は小さめの間取りの物件に引っ越すという選択肢もあります。

◆ 万が一のときに残された家族を守ることができる
住宅ローンを組む際、団信（団体信用生命保険）への加入が義務となっているケースが多いです。団信とは、もしも一契約者が亡くなったり高度障害を負ったりしてローン返済が困難になった場合、保険金からローン残高の全額が支払われる仕組みです。団信を契約しておけば、ローン残高と同額の生命保険に加入していることになり、万が一のときに配偶者や子どもが住む家を失う事態を防ぐことができます。

分譲用の住宅は、賃貸住宅に比べて建物構造や設備の質が高い傾向があります。賃貸向けに作られた住宅は、利益を出さなければいけないので、内装や設備にはそれほどお金が掛けられていないことが多いです。分譲住宅はマイホームとして満足度の高い空間を提供するため、最新の設備やこだわりの内装材が使用されています。

持ち家は、賃貸住宅のような制限がなく自由にリフォーム やリノベーションをすることが可能なため、住まいを一新することができます。壁紙や床材を新品に張り替える比較的簡易なリフォームはもちろんのこと、間仕切り壁を撤去して間取りの大幅な変更をすることも可能です。一戸建てであれば、増築や減築などの建物の床面積を変えるリフォームも可能ですし、解体して建て替えることもできます。

◆マンションでリフォーム・リノベーションが可能な範囲
マンションのように、ひとつの建物内の区切られた空間ごとに複数の持ち主がいる建物を「区分所有建物」といいます。区分所有建物では、住人全員が所有者となる「共用部分」と、それぞれの住人が独占的に所有する「専有部分」で構成されており、そのうち専有部分が自由にリフォーム ・リノベーション可能です。共用部分は、コンクリートスラブ（建物の構造躯体）や、住人全員が使う廊下・エレベーター・エントランス、外観に影響する部分（外壁・窓・玄関ドア・バルコニー）などが該当します。

持ち家であれば、住宅ローンを完済した時点で、住宅費用の負担が大きく減ります。毎年の固定資産税・都市計画税と、マンションであれば共益費・修繕積立金の支払いは引き続き必要ですが、返済時に比べれば出費はずっと小さいです。老後、退職して収入が年金だけになっても、無理なく暮らすことができます。

住宅ローンを利用して持ち家を購入すると、減税措置を利用することができます。年末のローン残高に応じた一定の金額が、その年の所得税・住民税から差し引かれて返ってくる制度です。また、住宅の購入時だけでなく、バリアフリー・省エネルギー・耐震改修など、特定の要件を満たしたリフォーム工事の場合も、減税制度が利用できます。

◆住宅ローン減税の概要
住宅ローン減税（正式には「住宅借入金等特別控除」）の内容は、住宅を取得した時期により異なります。

・住宅の取得時期：2016年1月1日〜2021年12月31日
・控除期間：10年間
・控除額の計算方法：年末のローン残高×1％
・控除の限度額：40万円（認定長期優良住宅の場合50万円）

住宅ローン減税の対象となるおもな要件は以下の通りです。
・控除を受ける年の所得が3,000万円以下
・取得した日から6ヶ月以内に住みはじめ、年末まで住んでいる
・住宅の床面積が50平米以上ある
・住宅ローンの返済期間が10年以上
・中古住宅の場合、建築されてから20年以内（マンションなどの耐火建築物の場合は築25年以内）
・中古住宅の場合、取得の方法が贈与ではないこと

住宅ローン減税を受けるためには、控除を受ける年の翌年2月中旬〜3月中旬の期限内に、税務署に書類を提出して確定申告を行います。会社員の場合、2年目以降の申告は不要です。

住宅ローン減税について詳しく知りたい方は次の記事をご覧ください。
→住宅ローン控除（減税）はいくらも戻ってくる？年収別に図解解説！

住宅ローンを利用すると、完済時期がわかり将来的な出費が予測しやすいため、ライフプランが立てやすくなります。特に全期間固定金利のローンであれば、毎月の返済額がずっと変わらないため、家計の管理がしやすいです。近年の金利は史上空前の低水準のため、もし将来的に金利が上昇しても安い利率のまま返済を続けることができます。

持ち家があるということは、金融機関によるローンの審査時に「継続的な返済が見込める」と判断されたという社会的信用の目安となります。クレジットカードの申込などの際に「自宅が持ち家か、賃貸か」という質問があるのはそのためです。ローン返済中でも、自宅を担保に融資を受けることが可能なケースもあります。

つづいて、住宅を購入するデメリットも知っておきましょう。

住宅を購入すると、賃貸住宅のように気軽に住み替えることができなくなります。多くの場合、ある程度ライフプランの予測が立ち今後住み替えの予定がないと判断してマイホーム購入に踏み切っても、将来何が起こるか完全には分からないものです。ライフスタイルの変化（子どもの教育方針の変化、転勤や転職、親や親族の介護、離婚など）により、住み替えを余儀なくされる可能性もあります。

賃貸住宅では自宅設備が故障したら、管理会社や大家さんに連絡すれば修理・修繕してもらえます。持ち家の場合は、修理業者への依頼を自身で行う必要があり、費用も自己負担しなければいけません。

また、マンションの場合、共用部分（外壁など）のメンテナンス費用は、毎月支払う修繕積立金から捻出されますが、一戸建ての場合はまとまったメンテナンス費用を自分で貯めておく必要があります。

持ち家を購入する際、初期費用として頭金や諸経費などのまとまったお金の用意が必要です。子どもの教育費用などに出費がかさむ時期と重なれば家計に大きな負担となります。

諸経費のおもな内訳は、売買契約の際に必要な税金や、住宅ローンの保証料、不動産の仲介手数料など。新築マンションを購入する場合、諸経費の目安は物件価格の3〜6％ほど、中古マンションの場合では6〜10％ほどとなります。例えば3,000万円の中古マンションであれば、諸経費は180〜300万円ほどです。

近年は頭金や諸経費まで含めて借りられる「フルローン」も登場しており、購入時の負担額は抑えられますが、総支払い金額は大きくなります。

何らかの理由で持ち家を売却したいと考えたとき、売りたい価格とタイミングで手放せるとは限りません。

ローン返済中でも持ち家を売却することは可能ですが、残債を一括で返済する必要があります。そのため、残債と売却費用に差額があれば自己資金を用意するか、新たなローンに組み込む必要があります。

「子どもの入学や新学期に合わせたい」「勤務先の都合に合わせたい」といった理由で売却を急ぐ場合は、売り出し価格を低めに設定することになるかもしれません。また、不動産会社に買い取りを依頼すると早く手放すことができますが、売却価格は安めになりやすいです。

こういった持ち家の売却時のリスクをなるべく軽減するためにも、「資産価値が落ちにくい物件か？」を物件選びのポイントの一つにすることが大切です。

住宅というのは新築時の価格が最も高く、年数を経るごとに価格が下がっていくのが基本。しかし、人気エリアの物件であれば築年数を重ねても価格が下がりにくく、むしろ上昇するケースもあります。

物件選びでは、エリア内の新築・中古物件の値段を見比べたり、今後の再開発予定を確認したりと、売却時の資産価値についてしっかり考えましょう。最初から将来的な売却を見越して住宅を購入する「半投半住」という考え方も参考になるかもしれません。

一生賃貸住宅に住むケースと、マンション（新築・中古）を購入するケースで、それぞれ35歳から50年間にかかる総住居費用をおおまかに試算しました。

子どもが独立したあと、夫婦で暮らすために２LDKの物件に住み替えたケースを想定しています。賃貸契約の更新は2年ごと、更新料は家賃の1ヶ月分とし、引越し費用は計算に入れていません。

○35歳からの10年間
家賃10万円、共益費1.5万円のファミリー向け３LDK
・初期費用：家賃の半年分＝60万円
・住居費用：（10万円＋1.5万円）×10年＝1,380万円
・更新費：家賃1ヶ月分×4回＝40万円（更新5回目のタイミングで住み替え）
合計＝1,480万円

○46歳からの15年間
家賃13万円、共益費2万円のファミリー向け３LDK
・初期費用：家賃の半年分＝78万円
・住居費用：（13万円＋2万円）×15年＝2,700万円
・更新費：家賃1ヶ月分×7回＝91万円
合計＝2,869万円

○61歳からの25年間
家賃8万円、共益費1万円の２LDK
・初期費用：家賃の半年分＝48万円
・住居費用：（8万円＋1万円）×25年＝2,700万円
・更新費：家賃1ヶ月分×12回＝96万円
合計＝2,844万円

総住居費用＝7,193万円

共働き夫婦が35歳で80平米、３LDKの新築分譲 マンションを購入するケース。住宅ローンの返済期間は35年、フラット35利用で固定金利ローン1.6％、ボーナス時加算なしを想定しています。

○35年間
・物件価格：4,500万
・頭金：450万円
・住宅ローン借入額：4,050万円

・諸経費：225 万円（物件価格の5％で計算）
・ローン総返済額：5,291万円（毎月の返済額：約12.6万円）
・管理費・修繕積立金：2万円×35年＝840万円
・固定資産税：10万円×35年＝350万円
合計＝頭金を含め7,156万円

○ローン完済後15年間
・管理費・修繕積立金：2万円×15年＝360万円
・固定資産税：10万円×15年＝150万円
合計＝510万円

総住居費用＝7,666万円

※国土交通省による「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から、修繕積立金を1.6万円とし、管理費との合計で2万円/月として計算。
※固定資産税はすべての期間を平均した目安として10万円で計算。

参考：「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要│国土交通省
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

夫婦共働き35歳で80平米、３LDKの中古マンションを購入し、フルリノベーションをしたケースです。新築マンションの場合と同様に、住宅ローンの返済期間は35年、フラット35利用の固定金利ローン1.6％、ボーナス時加算なしとしています。

○35年間
・中古マンション：2,500万円
・フルリノベーション費用：1,000万円
・頭金：350万円
・住宅ローン借入額：3,150万円

・諸経費：200万円（物件価格の8％で計算）
・ローン総返済額：4,116万円（毎月の返済額：約9.8万円）
・管理費・修繕積立金：2万円×35年＝840万円
・固定資産税：10万円×35年＝350万円
合計＝頭金を含め5,856万円

○ローン完済後15年間
・管理費・修繕積立金：2万円×150 年＝360万円
・固定資産税：10万円×15年＝150万円
合計＝510万円

総住居費用＝6,366万円

以上の試算による50年間の総住居費用は下記の通りです。

・賃貸住宅＝7,193万円
・新築マンション＝7,666万円
・中古マンション＋リノベーション＝6,366万円

一生賃貸住宅に住む場合と、持ち家を購入する場合に掛かる総住居費用を比較しました。この記事でのシミュレーションでは一生賃貸と新築マンションを購入する場合で大きな差はありませんでしたが、総住居費用は住む家の家賃や住み替えの回数により変わってきます。賃貸と購入それぞれのメリット・デメリットを知り、自分のライフスタイルや価値観に照らし合わせて、判断しましょう。

どんな方でも「何歳まで生きるのか？」というのはわからないものです。そのため結果的にどの選択がお得になるかは、一概には言えません。

例えば65歳で定年を迎えて85歳までの20年間、家賃10万円を支払い続けるとすると、老後の住居費は合計2,400万円と試算できます。しかし仮に90歳まで生きればプラス600万円、100歳まで生きればプラス1,800万円もの誤差が生まれます。

長生きすればするほど、賃貸派の家賃負担は増大。持ち家派よりどうしてもリスクが大きくなるので、一生賃貸派であれば若い頃から貯蓄をしっかりしておく必要があるでしょう。