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高齢者向け住宅の種類を紹介!シニア向け分譲マンションのメリットやデメリットは?

高齢になると介護が必要な状態ではなくても、単身、あるいは夫婦での生活に不安を感じるかもしれません。あるいは、介護が必要な状態になると、要介護度によっては自宅での生活が難しくなるケースもあります。そこで、高齢者向け住宅で暮らす場合、どのような選択肢があるのか、種類を紹介していきます。

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■高齢者向け住宅の種類

高齢者向け住宅は、要介護度によって入居対象者に違いがあり、必要な費用や生活の自由度も異なります。

・サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅は、高齢者住まい法に基づく高齢者向けの賃貸住宅です。サービス付き高齢者向け住宅は都道府県知事によって登録されますが、登録には施設や設備、提供するサービスによる登録基準が設けられています。施設や設備の基準では、専有部分の床面積が原則として25㎡以上で、キッチンやトイレ、洗面設備や浴室、収納を備えてバリアフリー化されていることが条件です。サービスの面では、医療あるいは介護の資格を持つケアの専門家が日中は常駐し、安否確認サービスと生活相談サービスを提供することが義務付けられています。

サービス付き高齢者向け住宅の入居対象者は、60歳以上の高齢者や60歳未満で要介護認定や要支援認定を受けている人です。サービス付き高齢者向け住宅には一般型と介護型があります。一般型は介護サービスが必要になったときには外部サービスを利用することになるため、自立、もしくは軽度の介護が必要な人に向いています。生活の自由度は高いですが、要介護度が重くなったときに暮らし続けるのは難しいです。介護型は介護保険法の特定施設入居者生活介護の指定を受けている施設で、施設のスタッフから介護サービスが受けられますので、要介護度が高い人にも向いています。

サービス付き高齢者向け住宅でかかる費用は一般型の場合、初期費用は敷金や礼金、仲介手数料などで数十万円程度。月額費用は5万円~25万円程度が目安です。

・シニア向け分譲マンション

シニア向け分譲マンションとは、アクティブシニア向けに生活がしやすいようにバリアフリー化するなどの配慮がされたマンション。一般的なマンションと同様に賃貸に出したり、売却をしたり、相続をすることも可能です。レストランや温泉施設、フィットネスジム、シアタールーム、カラオケルームといった豪華な共用施設を備えた物件もあります。食事や掃除、洗濯などの生活支援サービスやコンシェルジュサービス、見守りサービス、緊急対応サービスなどが提供されていることが多いです。

入居基準はマンションによって異なりますが、施設による介護サービスの提供は行われていないため、自立した生活を送れることが前提になります。50歳以上、あるいは60歳以上といった年齢制限が設けられていることが多いです。

シニア向け分譲マンションの販売価格は数千万円から数億円程度が相場で、住宅ローンも利用できますが、高額な購入費用が必要です。また、管理費や修繕積立金、サービスの利用料などで、月額費用は数万円から20万円程度かかります。

・住宅型有料老人ホーム

住宅型有料老人ホームは、食事や掃除、洗濯などの生活支援サービスや健康管理サービスなどが受けられる有料老人ホーム。趣味の活動やイベントの実施といったアクティビティが充実しているところが多いのが特徴です。レストランのほか、施設によって図書室、フィットネスジム、麻雀ルーム、カラオケルーム、売店などが設けられています。

入居基準は60歳以上とされていることが一般的です。介護が必要になった場合は訪問介護やデイサービスなどの外部サービスを利用するため、自立した生活を送っている人や軽度の介護が必要な人を対象としている施設が中心です。介護付き有料老人ホームと同程度のサービスを受けられる施設がある一方で、要介護度が重くなると退去しなければならないケースもあります。

住宅型有料老人ホームは、入居一時金が数十万円から数千万円の入居一時金が必要な施設が多いですが、最近は不要な施設も増えて来ました。月額費用は十万円台~数十万円で、施設によって幅があります。

・介護付き有料老人ホーム

介護付き有料老人ホームは、特定施設入居者生活介護の指定を受け、施設のスタッフによる24時間の介護サービスを受けられる施設です。食事サービスや洗濯掃除といった生活支援サービス、健康管理サービス、リハビリなどが提供され、レクリエーションやイベントも充実しています。介護付き有料老人ホームは入居時点で、介護を必要としない人のみが入居できる「自立型」、要介護1以上の人が入居できる「介護専用型」、自立した生活が送れる人も要介護1以上の人も入居できる「混合型」という種類があります。

入居一時金は入居一時金が数十万円~数千万円の施設が中心で、不要の施設もあります。自立型の場合、豪華な共用施設があるところでは数千万円~数億円かかります。月額費用は15万円から数十万円程度です。

・特別養護老人ホーム

特別養護老人ホームは、在宅介護が難しい高齢者のための公的な施設です。入居できるのは要介護3以上の65歳以上の人ですが、40歳~64歳の人も特定疾病に罹患している場合は入居対象になります。要介護1~2の人の場合は一定の要件に当てはまり、在宅介護が難しいと認められる場合は入居できることがあります。特別養護老人ホームは介護が必要な緊急性が高い人から入居が認められ、空きがない場合には入居までの待機期間が発生することもある点に留意しましょう。

有料老人ホームは施設によって居室形態が異なり、多床室や従来型個室のほか、10人以下でリビングなどを共有するユニット型個室的多床室やユニット型個室があります。

特別養護老人ホームは有料老人ホームよりも比較的安い費用で介護を受けることができます。初期費用は不要で、月額費用は介護保険が適用される施設サービス費と居室形態による居住費、食費、日常生活費からなり、居住費と食費は低所得者は軽減されます。月額費用は5~13万円程度が目安です。

・グループホーム

グループホームは要支援1~2の軽度の認知症高齢者のための施設です。地域密着型のため、立地する市区町村に住民票がある人しか入居することができません。入居者は1ユニットあたり5人~9人で一つの施設に2ユニットまでと定められています。少人数のアットホームな雰囲気の中、能力に応じて食事の支度や掃除、洗濯などをスタッフのサポートを受けながら行います。グループホームは数が限られているため、すぐには入居できないことがあります。

初期費用は一時金の有無によって幅があり、不要なところもあれば数百万円程度必要なところもあります。月額費用は15~30万円程度が目安です。

・ケアハウス

ケアハウスは軽費老人ホームC型とも呼ばれる施設で、自治体の助成を受けているため、有料老人ホームよりも比較的安価な費用で入居できます。ケアハウスには、一般型と介護型という種類があります。一般型は60歳以上、夫婦で入居する場合はいずれかが60歳以上で、自立した生活を送ることに不安がある身よりのない高齢者のための施設です。介護型は、特定施設入居者生活介護の指定を受けているため、介護サービスが提供される施設。65歳以上で要介護1以上の認定を受けている人が入居できます。ケアハウスは収入や資産の少ない人が優先して入居できる施設であり、入居希望者が多いため、すぐに入居できないこともあります。

施設によっては入居時に保証金が必要であり、一般型は30万円程度、介護型は数十万円~数百万程度です。月額費用は一般型は7万円~十数万円程度、介護型は介護サービスの自己負担額が含まれるため、20万円程度かかることもあります。

■高齢者向け住宅は権利形態を理解して選ぶべき

高齢者向け住宅への入居を検討する際には、権利形態を理解しておくことが大切です。高額の初期費用を必要とするケースが多い、シニア向け分譲マンションと住居型有料老人ホーム、介護付き有料老人ホームを権利形態で比較します。

シニア向け分譲マンションは一般的な分譲マンションと同様に所有権があるため、売却したり、相続したりできます。一方、有料老人ホームの多くは終身利用権方式をとっているため、入居一時金を支払い、居室や共用施設やサービスを利用する権利を取得する形態です。決められた償却期間内に退去した場合は入居一時金の一部の返還を受けることができますが、居住する権利を引き継ぐことはできません。

また、サービス付き高齢者向け住宅は建物賃貸借契約に基づくため、通常、敷金などを支払います。

■シニア向け分譲マンションのメリット

シニア向け分譲マンションは所有権があるため、自分の資産となり、売却や賃貸運用、相続ができることがメリットです。通常の分譲マンションと比較すると、施設による違いもありますが、見守りサービスや緊急対応サービスなどによって安心して暮らすことができます。また、コンシェルジュサービスや生活支援サービスにより、日常生活の負担を軽減することが可能です。共用施設が充実した物件では、日々の生活を充実させることもできます。

■シニア向け分譲マンションのデメリット

シニア向け分譲マンションは物件数自体が少ないため、いざ購入を検討しようとしても選択肢が限られます。また、シニア向け分譲マンションは介護サービスが提供されていないため、介護サービスが必要になった場合は、外部の介護サービスを事業者と別途契約が必要です。要介護度が重くなり常時介護が必要な状態になると、居住し続けることは現実的に難しいことが考えられます。

シニア向け分譲マンションは売却ができるものの、市場が成熟していないため、どの程度、資産価値を維持して売却できるのか未知数です。賃貸運用する場合も、入居条件に合った人にしか貸せないため、借り手がみつからないことも考えられます。

■まとめ

高齢者向け住宅は施設によって入居対象者が異なり、自立した生活を送れるかどうかが一つの基準になります。また、安価な費用で入居できる施設は入居難易度が高いです。入居対象者や費用、権利形態、生活の自由度を比較して、自分に合った施設を選びましょう。

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