リノベーション(中古マンション)の費用相場はどれくらい？

そもそも住まいの「リノベーション」とは何でしょうか？「リフォーム」とはどう違うのか、確認しておきましょう。

まずリフォームは、汚れたり傷んだりした内装を綺麗にしたり、古くなった設備を入れ替えて新しくすることです。経年によりマイナスとなった状態を、ゼロの状態に戻すことを目標としています。さらに、工事の範囲により「部分リフォーム」と「フルリフォーム」に分けられます。「スケルトンリフォーム」は、室内の壁や天井等を可能な限り撤去し、空箱のような状態にしてから施工する方法です。

リノベーションもリフォームの一種なのですが、マイナスの状態をゼロに戻すのみにとどまらず、新たな価値をプラスすることを目的としています。例えば、家事がしやすくなるように水回りの位置を移動したり、ライフスタイルの変化に応じて収納や居室を増やしたりします。そのため、必然的に大規模な工事になりやすいです。

リノベーションやリフォームにかかる費用はプランや設備の内容により異なりますが、大まかな目安は上記表の通りです。戸建てにはマンションのような専有部分・共用部分の区別がなく、すべての部分に手を入れることが可能です。そのためリノベーションの機会に合わせて外壁塗装や建物の修繕等も行うことが多く、工事費用が高額になりやすい傾向があります。

表層リフォームとは、間取り変更を行わずにクロスやフローリングを一新する方法です。一般的にマンションリフォームで床を張り替える際には、一定以上の遮音性能を持つ「遮音フローリング」を使用するように指定されています。

水回りのリフォームは設置する住宅設備のグレードによって、工事費用が大きく異なることが特徴です。システムバスはユニットバスとも呼ばれ、工場で生産されたパーツを現場で組み立てる浴室です。在来工法は、防水加工した空間に浴槽を設置し、タイルやモルタルで仕上げる工法で、マンションでは原則的に導入できません。

上記表は間取りを変更リフォームに関連する工事を、それぞれ個別に施工した場合の費用目安となります。間仕切り壁を新設するよりも、壁を撤去してつなげる工事のほうが高額になるのは、クロスや床材の張替えが必須になるためです。

関連リンク：
リフォームにかかる費用はいくら？場所別の相場や費用を抑える方法を解説
https://www.globalbase.jp/myrenojournal/?p=5979

【事例あり】マンションのフル（全面）リフォームの費用相場とは？期間の目安も解説
https://www.globalbase.jp/myrenojournal/?p=4911

上記表は、リノベーション・リフォームで費用が高く／低くなるポイントをまとめたものです。デザインや素材にこだわるほど費用は高額になりますが、逆に費用を抑えることだけを最優先にプランニングすると味気のない空間になってしまうため、要所要所でメリハリを付けながらこだわりを取り入れるのがおすすめです。

はじめに、リノベーション・リフォームをした人は、実際にどれぐらいの費用をかけているのかを見てみましょう。下記は、マンションのリフォームの契約金額とその割合です。

100万円以下 13.3%
100-300万円以下 31.0%
300-500万円以下 21.2%
500-1000万円以下 22.1%
1000万円超 11.5%
不明 0.9%
（出所 ： リフォーム産業新聞『中古住宅市場データブック2016』）

一口にリノベーション・リフォームといっても、さまざまな規模があり、実際にかかった費用はかなりばらけてます。この中で、物件の内装を全面的に変更するフルリノベーション（フルリフォーム）は概ね1000万円程度、少なく見積もっても800万円はかかってくるでしょう。それに満たない金額のリノベーション・リフォームは部分的な工事です。結局、フルリノベーション（フルリフォーム）の中でも、部分リノベーション（部分リフォーム）の中でも、費用感には大きな幅が存在してしてしまっており、簡単に費用感のあたりを付けられないのが実態なのです。

中古マンションを購入してリノベーションをするという選択をすることで、立地にも間取りにも、デザインにもこだわった住まいを実現することができます。実際にマンションをリノベーションすると、どのような空間をどの程度の費用で実現できるのか、事例を紹介します。

1969年に建てられた築50年弱の56㎡の2LDKを1LDKにリノベーションし、ご夫婦の二人暮らしの住まいとした事例で、工事費用は990万円です。リノベーションという選択をすることで、東大にほど近い緑あふれる住環境での利便性の高い暮らしが実現しました。また、依頼者のこだわりが詰まった住まいとなっています。

夫婦二人での暮らしで寝室は1つでよいため、1LDKの間取りとし、大幅に変更しました。キッチンは向きを変えてオープンキッチンとして、二人でも料理したり、調理や片付けをしながら、会話を楽しんだりできるようにしました。キッチンとつながるカウンターテーブルで、食事をとることもできます。また、お酒好きの依頼者に合わせて、ワインなどをストックできるパントリーを設けています。

2つあった居室は寝室1つにしてウォークインクローゼットを設けるとともに、リビングダイニングを拡張しました。寝室には窓がありませんが、室内窓を設けたことで、東向きのリビングから朝日が入る空間となっています。玄関からつながる土間を設けて、壁にはデイスプレイするように自転車がかけられています。
また、リビングは天井材を撤去して天井を高くし、配管をむき出しにしたワイルドな空間となりました。床材には無垢材を使用し、壁の色にはアクセントカラーも用いたのも、依頼者がこだわったポイントです。

【リノベーション事例とお客様の声のご紹介】
→こだわりの詰まった利便性の高い住まい

1984年に建てられた築30年を超える60.48㎡の物件を、2LDKにリノベーションしたご夫婦の二人暮らしの事例で、工事費用は840万円です。立地を重視して、中古マンションをリノベーションするという選択をし、池袋にマイホームを持つことを実現しました。

メインベッドルームを軸に、片側にベッドルーム、もう片側にリビングダイニングが引き戸でつながっています。
ベッドルームは窓のない部屋ですが、メインベッドルームとの間の壁に室内窓を設けることで、リビングからの光と風が届くように工夫されています。各部屋に収納を設けて、収納量を確保しました。キッチンはリビングダイニングが見渡せるオープンキッチンで、壁際のカウンターには家電や食器を余裕を持って収納できます。玄関にはアールの壁を設けて、空間のアクセントとしています。

また、築年数の経過した物件は設備の古さが気になりがちですが、ユニットバスは浴室乾燥機能付にするなど、最新の設備にすべて入れ替えることで、暮らしやすい空間にもなりました。
センスが感じられつつ、個性を出し過ぎないデザインとし、万が一、ご主人の地元に帰ることになったときには、賃貸物件として貸しやすくしたことも特徴です。

【リノベーション事例とお客様の声のご紹介】
→都心での暮らしを実現！貸すこともできる住まいに

1987年に建てられた築30年ほどの65.19㎡の物件を、夫婦と子供の3人家族で暮らす1LDK+Sにリノベーションした事例。工事費用は1,045万円です。

玄関からシューズクローゼットとクローゼットルームルームにつながるのが特徴で、着替えてそのまま出かけることができる動線にしています。
赤ちゃんが生まれる直前のタイミングでのリノベーションであったこともあり、シューズクローゼットにはベビーカーが納まるように設計されています。
依頼者は、元の間取りではリビングダイニングが狭いという不満を持っていたため、洗面室と浴室を大幅に移動することで、広いリビングダイニングを実現しました。
リビングと隣接するマルチスペースの間の壁には室内窓が設けられ、光や風を通すとともに、ゆるやかにつながる空間となっています。

【リノベーション事例とお客様の声のご紹介】
→収納量を確保し動線にも配慮

1978年に建てられた築40年ほどの75.76㎡の3LDKを2LDKにリノベーションした事例で、工事費用は1,040万円。夫婦と子供の3人家族の住まいで、通勤に便利な都内でマイホームを持つことがリノベーションで実現しました。

リビングダイニングに隣接する和室をなくして一体化することで、大きめのダイニングセットやソファを余裕を持って置ける、広く開放的なリビングダイニングとなりました。独立型のキッチンから、対面型のオープンキッチンにすることで、子供の様子を見たり、会話をしたりしながら、料理や片付けができるようになっています。
床材には無垢材を選び、ヘンリーボーン張りにしたのは依頼者のこだわり。無垢材は温かみがあり、素足で歩いたときには温もりが感じられる素材です。多くの本を所有しているため、大きな本棚を設置できるようにリビングの壁はフラットなまま残しています。マイリノではこの他にも、数多くのリノベーションジ事例を紹介していますので、こちらのページもぜひ、チェックしてみてください。

【リノベーション事例とお客様の声のご紹介】
→大きなソファや本棚も置ける、希望を叶える住まい

では、実際に費用のあたりを付けるためには、どんなポイントを押さえておけばよいのでしょうか。「最終的には見積りをとらなければわからない」と言ってしまえばそれまでですが、それだとしても、出てきた見積りの金額が、高いのか低いのか妥当なのか、なかなか判断できません。納得のいく工事をするためには、そこはきっちり押さえたいところ。そのためにも、リノベーション・リフォームの費用の内訳をまずは押さえておきましょう。

リノベーション・リフォームにかかる費用は大きく分けて３種類です。

・リノベーション、リフォームの施工にかかる費用
・契約やローンにかかる諸費用
・その他の費用

順番に説明していきましょう。

リノベーション・リフォームの施工にかかる費用は大きく分けて２種類あります。

◇１‐１．機材・建材にかかる費用
内壁、壁紙、天井、床材、扉など建材。キッチン、バス、洗面台、トイレの手洗い器などの機材。そういったものの費用です。機材・建材は様々なものが存在し、広く一般的に使われている普及品から中級品、高級品があり、どれを選ぶかによって費用は異なってきます。リノベーション・リフォームの魅力といえば、自由度高く部屋の間取りやデザイン、機材などを検討できるところですが、費用との兼ね合いでどう妥結するか、悩ましいところになります。

◇１－２．工事にかかる費用
これはデザイン、設計、施工そのものにかかる工事の費用です。リフォーム・デザインは、様々な人が動きます。どんな部屋にするか設計士がデザインし、それを職人さんが施工していきます。その工事全体を取り仕切る施工管理者、実際に機材や資材をくみ上げて家を作っていく職人、ガス・水道・電気などの業者まで、多くの人が動きます。一般的に、工事の範囲が大きければ大きいほど、人件費も膨らみますので、この部分の費用は膨らみます。

リフォーム・リノベーションにかかる費用は工事そのものにかかる費用だけではありません。具体的には増築なのか、ローンを組むのか、今すでに持っている家をリノベーション・リフォームするのか、などで別れてきますが、代表的なのは以下のような費用です。

◇２－１．リフォーム・リノベーション全般にかかる費用
記載された契約金額税額により以下の表の、右端の金額が印紙税にかかります。
（左側：契約書記載金額、右側：印紙税の金額）

・1万円以上 100万円以下　200円
・100万円超 200万円以下　400円
・200万円超 300万円以下　1,000円
・300万円超 500万円以下　2,000円
・500万円超 1,000万円以下　10,000円
・1,000万円超 5,000万円以下　20,000円
・5,000万円超 1億円以下　60,000円　（以下略）

ただし、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された建設工事の請負に関する契約書については軽減措置が設けられています。軽減措置を適用した場合の印紙税の金額は、以下のとおりです。

・1万円以上 200万円以下　200円
・200万円超 300万円以下　500円
・300万円超 500万円以下　1,000円
・500万円超 1,000万円以下　5,000円
・1,000万円超 5,000万円以下　10,000円
・5,000万円超 1億円以下　30,000円　（以下略）
※実際の税金額は印紙税法で定められたものを必ず確認してください

◇２－２．増築の場合にかかる費用
増築の場合は、以下の費用が掛かります。
・建築確認申請手数料
・完了検査手数料
・表示変更登記費用

◇２－３．ローンを利用する場合にかかる費用
ローンを利用する場合は以下の費用が掛かります。
・ローン契約時の印紙税
・融資手数料
・抵当権設定登記費用
・保証料・火災保険料

◇２－４．中古住宅購入の場合にかかる費用
リノベーション・リフォームのみではなく、中古住宅を購入してそれをリノベーション・リフォームする場合は、物件の費用だけでなく以下の費用がかかります。

・売買契約の印紙税
・所有権移転登記費用
・仲介手数料
・不動産取得税

この費用はリノベーション・リフォームに直接かかってくる費用ではありませんが、リノベーション・リフォームに伴い、必要になってくる可能性が高い費用のことです。

・新しい住まいに合わせた家具・家電の新調費用
・カーテンの新調費用
・仮住まいの賃料・初期費用
・トランクルームの賃料
・引っ越し代
・追加工事
・差し入れ　など

ここまで費用の内訳について解説してきました。ここまでの内容でおわかりいただけたかもしれませんが、リノベーション・リフォームに伴ってかかる費用は、工事の内容やその人の置かれている状況により、大きく異なってきます。ケースバイケースで変わってきてしまいますが、大枠は理解しておきたいですね。

リノベーション・リフォームはケースバイケースで工事の内訳が異なり、費用にも幅があるということは理解できたと思います。では結局、費用が必要以上に膨らまないようにするには、どのようなポイントに気を付ければよいのでしょうか。

ネットや雑誌などで情報収集をして、どのような間取りやインテリアにしたいのか、リノベーションの目的や希望を明確にします。何をするべきかはっきりと分からない場合は、今の住まいでストレスを感じていることを、些細なことも大きなことも、できるだけ具体的に挙げてみましょう。リノベーションで取り入れるべきポイントが見えてくるはずです。

次に、「こうしたい」と挙げたポイントの優先順位を明確にします。リノベーションで必ず実現したいこと、妥協しても良いこと、費用次第では削っても良いこと、可能であれば追加したいこと、と並べていきましょう。こだわりたい部分とそうでない部分をしっかりと把握することで、予算の範囲内で満足度の高いプランニングが立てやすくなります。

手先が器用な方は、DIY（自分で行う）リフォームを取り入れることで、工事費用を抑えるという選択肢もあります。近年のDIYブームもあり、ホームセンターなどで購入可能なDIY用品が大幅に増えました。DIYリフォームは「できる範囲」で無理なく行うことが大切。例えば、棚受けレールと棚板の設置は自分で行うことにして、そのために必要な壁の下地補強は業者に依頼すると安心です。DIYは予想以上に時間が掛かったり、思うように仕上がらなかったりする可能性があることも念頭に置いておきましょう。

「こんな住まいにしたい」という希望が同じでも、予算次第でリフォームプランの内容は変わってきます。例えば「本当は○○万円出せるけれど、もっと安くできたらいいな」と低めの予算を伝えてしまうと、コスト最優先のプランになり、期待していたような提案が受けられない可能性があります。リフォーム会社の担当者には、最初から予算を正直に伝えておきましょう。

戸建てとマンションのリノベーションでは、リノベーションできる範囲に違いがあるため、費用面でも変わってきます。

戸建ての場合、基礎や土台、柱や梁、外壁や屋根といった部分までがリノベーションの対象となります。基礎の沈下やひび割れが起きている、白アリによって土台が被害を受けている、外壁にひび割れがあり、内部の柱や梁まで傷んでいるといったケースでは、構造部分の修繕が必要です。建物の状況によっては、建て替えとさほど変わらない程度のリノベーション費用がかかることさえあります。

一方、マンションの場合は自分でリノベーションできる範囲は、○○号室として区分された内側の専有部分のみです。エントランスや共用廊下をはじめ、コンクリートでできた壁や床スラブなどの躯体、パイプスペース、玄関ドアやサッシなどの共用部分は自分でリノベーションすることはできません。共用部分は所有者全員が支払っている修繕積立金を使って、定期的に長期修繕計画に基づいて大規模修繕に行い、改修が実施されていきます。

そのため、マンションは床や天井、配管等も解体してスケルトンにしてのフルリノベーションをする場合も、躯体や外装に関わる工事は含まれません。マンションのフルリノベーションの費用は広さや工事内容にもよりますが1,000万円程度であり、戸建てをスケルトンにしたフルリノベーションほどの費用はかからないのです。

リノベーションの工事費用の支払いにローンを利用する場合、リフォームやリノベーション向けのリフォームローンが用意されています。ただし、リフォームローンは一般的に住宅ローンよりも金利が高く、借り入れ可能期間も10年～15年程度と住宅ローンよりも短いです。また、借り入れ限度は500万円や1,000万円としている金融機関が多いです。

そこで、中古物件を購入してリノベーションする場合は、住宅ローンを利用する方法もあります。金融機関によってはリノベーション費用も住宅ローンに組み込むことが可能で、住宅ローンで一括のローンを組んだ方が長期間、低金利で借りられるので有利です。

リノベーション費用を上乗せすることによる、月々の負担の増加分を計算してみると、変動金利で金利0.625%、35年ローンの場合、100万円当たりの返済金額は2,651円となります。中古物件を購入する場合、無理なく支払いができる範囲で、予算に合わせてリノベーションすることを検討してみましょう。

以上、リノベーション、リフォームにかかる費用について述べてきました。費用はリノベーションの内容や施主の状況などによりケースバイケースで異なりますが、お伝えしたポイントはぜひ押さえておいてください。