マイホームの選択肢として、中古マンションを購入してフルリノベーションする人が増えています。フルリノベーションにはどんなメリットがあるのか、「できること」と「できないこと」とともに解説します。また、満足度の高い住まいをつくるポイントや費用相場、実際にマンションをフルリノベーションした事例をご紹介します。
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理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
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フルリノベーションとは、住まい全体のリノベーションです。スケルトンリノベーションは間仕切りや内装、設備などを解体して、柱や梁といった躯体の状態にしてからリノベーションを行うもので、フルリノベーションに含まれます。
また、リフォームは老朽化した建物を修繕して元の状態に戻すのに対して、リノベーションは大規模な工事によって、新築の状態よりも機能や価値を高めることを指します。
フルリノベーションを行うことで、新築のような見た目に変えられるだけではなく、デザイン性や機能性を向上させることが可能です。
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中古マンションを購入してフルリノベーションすると、ライフスタイルや好みに合った間取り・デザインの住まいにできるといったメリットがあります。一方で、中古物件を購入してから住むまでに時間がかかる、想定外の費用が発生する可能性があることがデメリットです。
構造上の制約がある場合を除いて、フルリノベーションによって間取りを自由に変えられることがメリットに挙げられます。古いマンションは、ダイニングキッチンがついた3DKなど、細かく部屋が区切られた間取りが多い傾向があります。フルリノベーションを行うことで、2LDKに変えてリビングを広くとるなど、現代のライフスタイルに合った間取りに変えることが可能です。
また、新築マンションを購入する場合は、決められた間取りに合わせて暮らす形となります。これに対して中古マンションをリノベーションするのであれば、「家族の人数分の個室が欲しい」、「居室に建具を設けずに緩やかにつながった間取りにしたい」といった希望を間取りに反映させることも可能。家族構成やライフスタイルに合わせた間取りを実現できます。
新築マンションは、多くの人に好まれるようなオーソドックスなデザインの物件が中心です。フルリノベーションをすれば、施主の好みに合わせてデザインにこだわった住まいを実現できることもメリットに挙げられます。例えば、マンションならコンクリートの天井を現しにして、カフェ風やインダストリアルスタイルの住まいにするといったことができます。
一般的に新築マンションを購入するよりも、中古マンションを購入してフルリノベーションをした方が費用を抑えられることもメリットです。また、内装材や設備などは、お金をかけるところと抑えるところに分けてメリハリをつけると、コストダウンを図ることができます。
フルリノベーションを前提に中古マンションを購入すると、実際に住めるまでに時間がかかることがデメリットです。一般的にフルリノベーションをするには、設計に2～3ヶ月程度、工事に1～3ヶ月程度かかるため、合わせて4～6ヶ月程度を要します。
また、マンションは、管理組合の承認を得なければ工事に着工できないケースが少なくないため、申請から承認までにかかる期間も踏まえておくことが必要です。
リノベーションプランの設計の前には、通常、現地調査が行われます。しかし、内装などを解体していくと、排水管が水漏れをしていたり、特に木造の戸建てでは躯体が劣化していたりするのが見つかることがあります。そうしたケースでは、想定外の補修費用が発生するケースがあることも、フルリノベーションのデメリットです。
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詳しくはこちら＞＞中古マンションのフルリノベーションがおすすめの理由を解説します。
新築マンションを購入する場合でも、建物の建築途中であれば、内装の種類や設備のグレードをオプションとして変更できるケースがあります。とはいえ、用意された選択肢のなかから選ぶことになるため、自由度は高いとはいえません。
その点、フルリノベーションであれば、ゼロに近い状態から自由に住まいの計画を立てることができます。趣味やライフスタイルにこだわりがあり、ありきたりではない住まいで暮らしたい人にはフルリノベーションがおすすめです。
新築マンションに絞って住まいを探す場合、物件の候補が限られてきます。都市部の利便性が高い立地には空いた土地がない場合が多く、エリアによっては、新規マンション建築やビルの建て替えが今後しばらく見込めないというケースも珍しくありません。
一方、中古マンションは幅広いエリアに物件が点在しています。物件の選択肢がたいへん豊富なので、希望の条件に合致した物件を見つけやすいでしょう。住みたいエリアが決まっている人や、駅近にこだわって探したい人におすすめです。
新築物件は、1日でも人が住んだ時点で中古物件になります。新築マンションの価格には広告費・営業費・利益等が乗せられているため、購入後に大きく値下がりすることが特徴です。マンションの資産価値は、基本的に築年数の経過とともに下がっていきますが、特に築10年ほどまでは下落率が大きいことが特徴です。
中古マンションの値下がり率は築15年ほど経つと緩やかになり、築20年ほどからはほぼ横ばいで推移するようになります。すでに資産価値が落ち着いた中古マンションなら、購入後に大きく価格が下がることはありません。
新築マンションでは、新規住人によりどのようなコミュニティが形成されるのか、管理組合が適切に運営されていくかどうかが未知数です。中古マンションであれば、すでに暮らしている住人の雰囲気や、管理組合の運営状況を確認してから購入することができます。
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詳しくはこちら＞＞フルリノベーション（スケルトンリノベーション）により、どんなことができるのかを確認してみましょう。
フルリノベーションとは、住宅設備や間仕切り壁などを可能な限り撤去して、室内を空の箱のような状態にしてからリノベーションすること。自由に間取りを決め、新築のように空間を一新することができます。
マンションをリノベーションする場合、専有部分に限り工事が可能です。建物の外観にかかわる部分（外壁・窓・バルコニーなど）や建物の構造部（柱・梁・スラブなど）は共用部分にあたります。
玄関ドアは共用部分のため交換することはできませんが、室内側の色を塗装したり、シートを貼って雰囲気を一新したりすることは可能です。また、窓も共用部分のため原則的に交換できませんが、老朽化から開閉しづらくなっている場合などは、管理組合に相談のもと、サッシの色や素材を指定のうえで許可が下りるケースがあります。既存の窓の内側に室内窓を取り付けて、二重窓にすることも可能です。
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詳しくはこちら＞＞マンションの専有部分でも、条件によってはフルリノベーションに制限が生じる場合があります。
キッチンや浴室といった排水が生じる設備では、床に横方向の排水管を通して縦配管（階下に水を流す配管）へと接続する必要があります。この際、適切に水が流れるように横配管に一定の勾配（傾き）の確保が必要です。なお、縦方向の配管（上下水道のほかガスなども含む）をまとめて通す場所の「パイプスペース（PS）」は、既存の位置から移動することはできません。
フルリノベーションの際、縦配管からの距離が遠くなりすぎると、横配管の勾配の確保ができなくなってしまうため、水まわりの大きな移動が難しい可能性があります。ただし、床をかさ上げする・壁をふかしてその中に配管を通すなど、間取りで対応できるケースもあります。
マンションの外壁は共用部分にあたるため、新規に穴を空けることはできません。そのため、間取り変更によりキッチンや浴室の換気扇の位置を移動する場合、ダクトを延長して既存の開口部に接続しなければいけません。ダクトの取り回し途中に天井に梁がある場合などは、間取り変更に制限が生じるケースがあります。
マンションの構造は大まかに「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類。「ラーメン（Rahmen）」にはドイツ語で「額縁」や「枠」という意味があり、ラーメン構造は太い柱と梁で建物を構成する工法です。室内の壁を取り払えるため、フルリノベーションに向いた構造といえます。
一方、壁式構造は壁で建物を支える工法です。建物を支える壁を「耐力壁」といい、フルリノベーションの際に解体・撤去することはできません（耐力壁の役割がない「間仕切り壁」は撤去可能）。そのため、壁式構造のマンションでは、間取り変更に制限が生じる可能性があるのです。ただし、壁式構造のマンションは室内に柱や梁の出っ張りがないため、すっきりとした空間が確保しやすいというメリットもあります。
→構造について詳しくはこちらの記事をご覧ください
法律上および建物の構造上の問題がなくても、マンションの管理規約によってリフォームに関する独自の制限が定められているケースもあります。管理規約の詳細はマンションごとに異なるため、注意が必要です。
例えば「水まわりの移動の禁止」「床材はカーペットのみ（フローリングの設置不可）」といったものがあります。フルリノベーションを前提に中古マンションを購入する場合は、希望の工事が実現可能かどうか、リフォームに関する取り決めの内容をしっかりと確認しておきましょう。
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詳しくはこちら＞＞フルリノベーションを成功させるには、いくつかポイントがあります。
満足度の高いリノベーションを実現するためには、「やりたいこと」とその優先順位をできるだけはっきりと決めておくことが大切です。マンションの条件により「できる」か「できない」かが明確になるため、物件選びの失敗を防ぐことができ、プランニングも進めやすくなります。
暮らしやすい住まいづくりのポイントのひとつが、効率の良い生活動線の確保です。生活動線とは住まいを移動するルートのこと。実際に間取り図に書き込んでみると分かりやすいです。一般的に、生活動線が長くなるほど暮らしにくさを感じる要因になります。例えば、「隣の居室なのにぐるりと遠回りをしなければ移動できない」「家事をするために何度も行ったり来たりしなければいけない」といった間取りは、動線を短くできないか検討する必要があるでしょう。
いくら機能的で暮らしやすい住まいでも、デザインが自分好みでなければ心躍る空間にはなりません。デザイナーと感性が合うかどうかも大切です。リノベーション会社により得意なデザインの傾向があるので、ウェブサイトなどで施工実績を確認しましょう。
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方法によってはフルリノベーションにかかる費用を抑えることが可能です。
中古物件を購入してフルリノベーションする場合は、物件価格と工事費用のバランスを考えた資金計画が大切です。深く考慮せずにマンションを購入してしまうと、費用不足から希望のリノベーションが実現できなくなってしまう可能性もあります。
一般的なファミリー向けマンションでは、70平米あたり900〜1,300万円ほどが目安でしょう。ただし、フルリノベーションの内容は住まいごとに異なるため注意してください。
コストを予算内に収めながら、満足度の高いリノベーションを実現するためには、工事内容にメリハリを付けることがポイントです。例えば、家族が過ごす時間が長いリビング・ダイニングに珪藻土の壁＋無垢フローリングといったこだわりの素材を採用する一方、寝室は一般的な壁紙＋合板フローリングにすることで、コストバランスを図ることができます。
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詳しくはこちら＞＞フルリノベーションで行われることが多い工事を個別にみていき、それぞれの費用相場について紹介していきます。
間取り変更を伴うリノベーションを行う場合には、間仕切り壁の新設工事やあるいは撤去工事が必要になります。また、間仕切り壁を新設する際には、必要に応じて建具も設置します。また、間取り変更に伴い、電気工事が必要になることもあります。
間仕切り壁の撤去費用は3万円～5万円程度ですが、このほかに床材や壁紙などの補修費用や張り替え費用がかかります。間仕切り壁の新設費用は、建具の設置や電気工事の有無などにより、8万円～20万円程度と幅があります。
水周りのリノベーション費用を場所ごとに見ていくと、システムキッチンのリノベーション費用は50万円～200万円程度が相場です。キッチンの種類やグレード、サイズ、移動の有無などによって費用が異なります。
浴室のリノベーション費用はユニットバスを交換する場合で、60万円から150万円が相場です。トイレのリノベーション費用は15万円～50万円程度で、便器の価格差による部分が大きいです。洗面所のリノベーション費用は、15万円～50万円程度で、洗面台の大きさやグレードが費用に大きく影響します。
・リビング（和室・洋室）のリノベーション
リビングのリノベーション費用は、壁紙などの壁装材や床材の張り替え費用のみであれば、素材やグレード、広さにもよりますが、15万円～数十万円程度が目安です。壁面収納など造作家具の設置や建具の交換、間仕切り壁の新設や撤去などを伴うと、100万円～200万円程度の費用がかかることもあります。
寝室や子ども室など洋室のリノベーションは壁装材や床材の張り替えのみであれば、10万円～50万円程度が相場です。和室のリノベーション費用は、30万円～60万円程度が目安となります。
リノベーションで新たに収納を設置する場合、素材や扉の有無、サイズが費用を大きく左右する要素となります。また、設置場所や大きさなどによっては、壁に下地を入れる工事が必要です。
クローゼットは10万円～50万円程度、ウォークインクローゼットは20万円～80万円程度が相場です。壁面収納は、オーダーメイドによる造作家具は40万円～100万円程度の費用がかかりますが、ユニット家具を利用すると20万円～80万円程度に抑えられます。
一戸建ての耐震リノベーションは、耐震診断を実施して必要性の有無を判断してから、必要に応じて行うという流れになります。耐震工事にかかる費用は50万円～250万円が目安です。自治体によっては補助金制度が設けられています。
断熱リノベーションのうち、サッシのカバー工法による断熱リフォームは20万円～40万円、内窓の設置は10万円～25万円が相場です。壁や床、天井、サッシなど家全体の断熱リフォームを行う場合には、300万円前後の費用がかかります。
一戸建ての外壁や屋根のリノベーションでは、足場の設置費用がかかるのが特徴です。外壁と屋根のリノベーションを別々に行うよりも、まとめて工事を実施した方がトータル費用を抑えられるのが一般的です。
広さにもよりますが、外壁の塗装費用は80万円～200万円、サイディングの張り替え費用は150万円～230万円が相場になります。屋根の塗装費用は30万円～80万円、葺き替え費用は屋根材にもよりますが70万円～300万円が相場です。
スケルトンリノベーションはフルリノベーションの種類の一つで、壁や床、天井、配管、配線などを撤去するなど、躯体の状態まで解体して行うリノベーションです。マンションではコンクリートの躯体が見える状態まで解体し、専有部分内を一新します。一戸建てでは、外壁や屋根も撤去し、基礎や柱、梁の状態まで解体します。
スケルトンリノベーションの費用は、マンションは15万円～20万円／平米、一戸建ては70万円～75万円／坪が相場です。
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詳しくはこちら＞＞フルリノベーションを行う場合の一般的な流れを挙げていきます。
リノベーション会社に相談に行くと、家族構成、間取りなど住まいへの希望、好きなインテリアテイスト、ライフスタイル、趣味などのヒアリングが行われます。
リノベーション会社によってどの段階から費用が発生するか異なるため、初回の相談時に確認しておきましょう。
実際にフルリノベーションを行う物件で採寸や写真撮影などが行われます。また、マンションの場合、管理室などで保管されている竣工図を確認するため、管理組合を通じて手配しておきます。竣工図は専有部分の寸法をはじめ、天井裏の寸法、給排水や換気ダクトの配管のルートなどを確認するために必要です。
ヒアリングや現地調査をもとに作成された、リノベーションプランの提案を受けます。打ち合わせを重ねてプランの詳細を詰めた後、見積もりが出されます。予算をオーバーしている場合はリノベーションプランの調整が行われ、最終的なプランが確定します。
リノベーション会社と工事契約を結びます。マンションでリノベーションには管理組合の承認が必要な場合は、申請を行って承認を受けてから着工という流れになります。
リノベーション工事の着工前に近隣の住戸へ挨拶にまわります。着工後は、工事を進める中で竣工図とは違う箇所が判明したときや、塗装色など詳細を決めるときなどに、現場で打ち合わせが行われます。
リノベーション工事が完了すると、リノベーション会社による自主検査が行われます。その後、施主検査を実施し、問題があった箇所は手直しが行われ、引き渡しがされます。
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詳しくはこちら＞＞中古マンションを購入してフルリノベーションを行う場合には、新築物件の購入とは異なる注意点があります。
中古マンション購入してフルリノベーションをすると、設計と工事に4～6ヶ月程度かかるのが一般的です。現在の住まいの退却の時期が決まっている場合や、お子様の小学校への入学に間に合わせたい場合などは、物件探しの段階から計画的に進めていくことが大切です。
中古マンションを購入してリノベーションをする場合、リノベーションにかかる費用のローンを組むには、住宅ローンとリフォームローンという選択肢があります。
住宅ローンはリフォームローンよりも金利が低いことがメリットです。ただし、物件の購入費用とリノベーション費用を一体で組める住宅ローンを提供する金融機関は増えてきてはいるものの、どこの銀行でも扱っているわけではありません。また、リノベーション費用を満額借りられないケースもあります。さらに、住宅ローンでリノベーション費用を借りるには、物件を購入するためのローンの審査タイミングで、リノベーションの設計図や見積もり書が必要です。そのため、早い段階でリノベーション会社を決めておくことが必要になります。
リフォームローンを利用する場合は、中古マンションを購入した後にリノベーション会社を選ぶことができますが、住宅ローンよりも金利が高い点を留意しておきましょう。
フルリノベーションを行う場合には、解体してから補修が必要となる箇所や図面と異なる点や判明することがあります。そのため、想定外の費用が発生する可能性があることから、ゆとりのある資金計画を立てておくことが大切です。
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詳しくはこちら＞＞理想の空間別にそれぞれの事例を紹介します。
田園調布動物病院とのコラボレーションプラン「マイリノペット」による、飼い主さんと愛猫ディオちゃんが快適に過ごせる住まいです。リビングにキャットタワーとキャットウォークを設け、猫の習性に合わせた機能性とデザイン性を両立しています。洗面室の猫用トイレスペースは、すぐそばに換気システムを設置しているため、ニオイが広がりません。また、あえて猫が入れない空間を確保し、洗濯機とクローゼットを設けているため、猫毛だらけにしたくないよそ行きの服も安心です。
大規模修繕を終えたばかりのマンションを、フルリノベーションした事例です。当初は新築物件の購入を検討していましたが、リノベーション済みオープンルームの見学をきっかけに、考えを変えたそうです。都心でありながら緑豊かな環境での暮らしを、予算内で叶えることができました。
「天井の低い住まいにしたくない」「インダストリアルなイメージにしたい」という希望から、配管むき出しの天井にすることで、高さを確保しています。2LDKから1LDKに間取りを変更したことで、広々としたリビング・ダイニングが生まれました。居室に室内窓を設けたことで、東向きのベランダから差し込む朝日が寝室にも届きます。
都内屈指の高級住宅街、西麻布のマンションをフルリノベーションした事例です。独立型キッチンはリビング・ダイニング側へ移動。開放的な対面キッチンのLDKに変更しました。既存の間取りは収納が少なかったため、各居室をはじめ廊下や玄関にも収納を増やして空間をすっきり保ちやすくしています。石目のタイルや木目が目を引くフローリングなど、抑えたトーンと素材感が美しい内装材を採用して、立地にふさわしいシックで高級感のある空間に生まれ変わりました。
都心の閑静な住宅地の高級マンションをフルリノベーションした事例です。当初から新築物件ではなく、中古物件をリノベーションすると決めていたというご夫婦。ヴィンテージマンションならではのゆとりある敷地や、住人の雰囲気や管理体制が確認できるといったメリットに魅力を感じたそうです。
共働きで忙しいご夫婦のご要望は、子どもたちの様子に目を配りながら家事ができること。対面キッチンの正面に小上がりを設けることで、家族が安心して過ごせる空間が生まれました。また、キッチンと洗面室を接続しているため、調理と洗濯の同時進行もしやすい間取りです。家具を置きたくないというご要望から、大容量のシューズインクローゼットおよびウォークインクローゼットや造付けの棚を随所に設けています。
セレクトショップ「ユナイテッドアローズ社」とのコラボレーションによるフルリノベーション事例です。細かく区切られた2DKから、キッチンの位置を移動して1LDKの開放的な間取りに変更しました。さらにリビングと居室の間仕切りをガラスの引き戸にしたことで、住まい全体に視線が届く伸びやかな空間となっています。白を基調に、ダークなチャコールグレーのキッチンや黒いアイアンのコントラストが美しい、まるでユナイテッドアローズの店舗のようにスタイリッシュな住まいです。
南青山で事務所として使用されていた物件を、住戸にフルリノベーションした事例です。こちらの物件もリノベーションプランから家具のセレクトまでユナイテッドアローズ社とのコラボレーションになっています。
住まいの中心に洗面室を配置した回遊式の生活動線により、パブリックとプライベート空間を切り分けています。キッチンと洗面室はいずれもモノトーンの石目タイルを採用し、ホテルのような洗練された印象です。玄関の下足入れや寝室の奥に位置するウォークインクローゼットなど、大容量の収納を確保。クローゼットの中にも家具調の棚を設け、ただ単に仕舞うだけでなく、お気に入りの洋服たちをまるでショップのように美しく収めています。
こちらもユナイテッドアローズ社とのコラボレーション物件。セカンドハウスとしてご購入した事例です。近隣にお住まいのご主人が、オープンハウスを軽い気持ちで見学したところ、洗練されたインテリアと窓からの眺望に一目惚れしてしまったのだとか。
ご夫婦は長く海外で暮らしていたこともあり、古い建物をメンテナンスしながら住み続けるスタイルをよくご存知でした。こちらの物件も築年数の古いヴィンテージマンションですが、共用部分の状態や管理組合の状況の良さを確認できたことから、安心して購入できたそうです。キッチンの壁のモザイクタイル、ヘリンボーン貼りのフローリング、アイアンとガラスの間仕切り壁など、ひと味違うしつらえが非日常的な空間を作り出しています。
公園に面する日当たりの良いマンションを、フルリノベーションした事例です。ご夫婦の持ち物が多いことから、LDKの一面に棚を設けるなど、収納量を確保しています。ウォークインクローゼットは使いやすさにこだわり、玄関脇に設けたDENからも寝室からもアクセス可能です。こだわりのコレクションが並べられた空間は、まるでお店のよう。以前は外に飲みに出かけることが多かったそうですが、お気に入りに囲まれた自宅でお酒を飲む機会が増えたそうです。
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詳しくはこちら＞＞フルリノベーションの特徴や費用相場の考え方、事例をご紹介しました。住みたいエリアがある、ほかにはない自分らしい家に住みたい、そんな希望をお持ちなら中古マンションのフルリノベーションを選択肢に加えてみませんか。
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