住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

フルリノベーションの事例8選、「できること・できないこと」も解説!

マイホームの選択肢として、中古マンションを購入してフルリノベーションする人が増えています。フルリノベーションにはどんなメリットがあるのか、「できること」と「できないこと」とともに解説します。また、満足度の高い住まいをつくるポイントや費用相場、実際にマンションをフルリノベーションした事例をご紹介します。

■フルリノベーションはこんな人におすすめ

中古マンションのフルリノベーションがおすすめの理由を解説します。

・趣味やライフスタイルにこだわりがある

新築マンションを購入する場合でも、建物の建築途中であれば、内装の種類や設備のグレードをオプションとして変更できるケースがあります。とはいえ、用意された選択肢のなかから選ぶことになるため、自由度は高いとはいえません。

その点、フルリノベーションであれば、ゼロに近い状態から自由に住まいの計画を立てることができます。趣味やライフスタイルにこだわりがあり、ありきたりではない住まいで暮らしたい人にはフルリノベーションがおすすめです。

・住みたいエリアが決まっている/駅近に住みたい

新築マンションに絞って住まいを探す場合、物件の候補が限られてきます。都市部の利便性が高い立地には空いた土地がない場合が多く、エリアによっては、新規マンション建築やビルの建て替えが今後しばらく見込めないというケースも珍しくありません。

一方、中古マンションは幅広いエリアに物件が点在しています。物件の選択肢がたいへん豊富なので、希望の条件に合致した物件を見つけやすいでしょう。住みたいエリアが決まっている人や、駅近にこだわって探したい人におすすめです。

・資産価値が下がりにくい家を購入したい

新築物件は、1日でも人が住んだ時点で中古物件になります。新築マンションの価格には広告費・営業費・利益等が乗せられているため、購入後に大きく値下がりすることが特徴です。マンションの資産価値は、基本的に築年数の経過とともに下がっていきますが、特に築10年ほどまでは下落率が大きいことが特徴です。

中古マンションの値下がり率は築15年ほど経つと緩やかになり、築20年ほどからはほぼ横ばいで推移するようになります。すでに資産価値が落ち着いた中古マンションなら、購入後に大きく価格が下がることはありません。

・コミュニティが形成されたマンションに住みたい

新築マンションでは、新規住人によりどのようなコミュニティが形成されるのか、管理組合が適切に運営されていくかどうかが未知数です。中古マンションであれば、すでに暮らしている住人の雰囲気や、管理組合の運営状況を確認してから購入することができます。

■フルリノベーションでできること

フルリノベーション(スケルトンリノベーション)により、どんなことができるのかを確認してみましょう。

・フルリノベーションで間取りを一新

フルリノベーションとは、住宅設備や間仕切り壁などを可能な限り撤去して、室内を空の箱のような状態にしてからリノベーションすること。自由に間取りを決め、新築のように空間を一新することができます。

・マンションは専有部分をリノベーションできる

マンションをリノベーションする場合、専有部分に限り工事が可能です。建物の外観にかかわる部分(外壁・窓・バルコニーなど)や建物の構造部(柱・梁・スラブなど)は共用部分にあたります。

玄関ドアは共用部分のため交換することはできませんが、室内側の色を塗装したり、シートを貼って雰囲気を一新したりすることは可能です。また、窓も共用部分のため原則的に交換できませんが、老朽化から開閉しづらくなっている場合などは、管理組合に相談のもと、サッシの色や素材を指定のうえで許可が下りるケースがあります。既存の窓の内側に室内窓を取り付けて、二重窓にすることも可能です。

■フルリノベーションでできないこと

マンションの専有部分でも、条件によってはフルリノベーションに制限が生じる場合があります。

・水まわりの大きな移動が難しいケースがある

キッチンや浴室といった排水が生じる設備では、床に横方向の排水管を通して縦配管(階下に水を流す配管)へと接続する必要があります。この際、適切に水が流れるように横配管に一定の勾配(傾き)の確保が必要です。なお、縦方向の配管(上下水道のほかガスなども含む)をまとめて通す場所の「パイプスペース(PS)」は、既存の位置から移動することはできません。

フルリノベーションの際、縦配管からの距離が遠くなりすぎると、横配管の勾配の確保ができなくなってしまうため、水まわりの大きな移動が難しい可能性があります。ただし、床をかさ上げする・壁をふかしてその中に配管を通すなど、間取りで対応できるケースもあります。

・外壁に穴を空けることはできない

マンションの外壁は共用部分にあたるため、新規に穴を空けることはできません。そのため、間取り変更によりキッチンや浴室の換気扇の位置を移動する場合、ダクトを延長して既存の開口部に接続しなければいけません。ダクトの取り回し途中に天井に梁がある場合などは、間取り変更に制限が生じるケースがあります。

・構造によっては壁の撤去に制限がある

マンションの構造は大まかに「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類。「ラーメン(Rahmen)」にはドイツ語で「額縁」や「枠」という意味があり、ラーメン構造は太い柱と梁で建物を構成する工法です。室内の壁を取り払えるため、フルリノベーションに向いた構造といえます。

一方、壁式構造は壁で建物を支える工法です。建物を支える壁を「耐力壁」といい、フルリノベーションの際に解体・撤去することはできません(耐力壁の役割がない「間仕切り壁」は撤去可能)。そのため、壁式構造のマンションでは、間取り変更に制限が生じる可能性があるのです。ただし、壁式構造のマンションは室内に柱や梁の出っ張りがないため、すっきりとした空間が確保しやすいというメリットもあります。
→構造について詳しくはこちらの記事をご覧ください

・独自の制限が定められていることもある

法律上および建物の構造上の問題がなくても、マンションの管理規約によってリフォームに関する独自の制限が定められているケースもあります。管理規約の詳細はマンションごとに異なるため、注意が必要です。

例えば「水まわりの移動の禁止」「床材はカーペットのみ(フローリングの設置不可)」といったものがあります。フルリノベーションを前提に中古マンションを購入する場合は、希望の工事が実現可能かどうか、リフォームに関する取り決めの内容をしっかりと確認しておきましょう。

■フルリノベーションを成功に導くポイント

フルリノベーションを成功させるには、いくつかポイントがあります。

・やりたいことを明確にする

満足度の高いリノベーションを実現するためには、「やりたいこと」とその優先順位をできるだけはっきりと決めておくことが大切です。マンションの条件により「できる」か「できない」かが明確になるため、物件選びの失敗を防ぐことができ、プランニングも進めやすくなります。

・生活動線を重視する

暮らしやすい住まいづくりのポイントのひとつが、効率の良い生活動線の確保です。生活動線とは住まいを移動するルートのこと。実際に間取り図に書き込んでみると分かりやすいです。一般的に、生活動線が長くなるほど暮らしにくさを感じる要因になります。例えば、「隣の居室なのにぐるりと遠回りをしなければ移動できない」「家事をするために何度も行ったり来たりしなければいけない」といった間取りは、動線を短くできないか検討する必要があるでしょう。

・デザイナーと感性が合うか

いくら機能的で暮らしやすい住まいでも、デザインが自分好みでなければ心躍る空間にはなりません。デザイナーと感性が合うかどうかも大切です。リノベーション会社により得意なデザインの傾向があるので、ウェブサイトなどで施工実績を確認しましょう。

■フルリノベーションの費用

方法によってはフルリノベーションにかかる費用を抑えることが可能です。

・物件費用と工事費用のバランスを取る

中古物件を購入してフルリノベーションする場合は、物件価格と工事費用のバランスを考えた資金計画が大切です。深く考慮せずにマンションを購入してしまうと、費用不足から希望のリノベーションが実現できなくなってしまう可能性もあります。

・フルリノベーション費用の目安

一般的なファミリー向けマンションでは、70平米あたり900〜1,300万円ほどが目安でしょう。ただし、フルリノベーションの内容は住まいごとに異なるため注意してください。

・コストを抑えるポイント

コストを予算内に収めながら、満足度の高いリノベーションを実現するためには、工事内容にメリハリを付けることがポイントです。例えば、家族が過ごす時間が長いリビング・ダイニングに珪藻土の壁+無垢フローリングといったこだわりの素材を採用する一方、寝室は一般的な壁紙+合板フローリングにすることで、コストバランスを図ることができます。

■フルリノベーションの事例8選

理想の空間別にそれぞれの事例を紹介します。

・人間も愛猫も快適な住まい

田園調布動物病院とのコラボレーションプラン「マイリノペット」による、飼い主さんと愛猫ディオちゃんが快適に過ごせる住まいです。リビングにキャットタワーとキャットウォークを設け、猫の習性に合わせた機能性とデザイン性を両立しています。洗面室の猫用トイレスペースは、すぐそばに換気システムを設置しているため、ニオイが広がりません。また、あえて猫が入れない空間を確保し、洗濯機とクローゼットを設けているため、猫毛だらけにしたくないよそ行きの服も安心です。

→このリノベーション事例を詳しく見たい方はこちら

・ご夫婦の理想をカタチに

大規模修繕を終えたばかりのマンションを、フルリノベーションした事例です。当初は新築物件の購入を検討していましたが、リノベーション済みオープンルームの見学をきっかけに、考えを変えたそうです。都心でありながら緑豊かな環境での暮らしを、予算内で叶えることができました。

「天井の低い住まいにしたくない」「インダストリアルなイメージにしたい」という希望から、配管むき出しの天井にすることで、高さを確保しています。2LDKから1LDKに間取りを変更したことで、広々としたリビング・ダイニングが生まれました。居室に室内窓を設けたことで、東向きのベランダから差し込む朝日が寝室にも届きます。

→このリノベーション事例を詳しく見たい方はこちら

・西麻布にふさわしいシックな空間

都内屈指の高級住宅街、西麻布のマンションをフルリノベーションした事例です。独立型キッチンはリビング・ダイニング側へ移動。開放的な対面キッチンのLDKに変更しました。既存の間取りは収納が少なかったため、各居室をはじめ廊下や玄関にも収納を増やして空間をすっきり保ちやすくしています。石目のタイルや木目が目を引くフローリングなど、抑えたトーンと素材感が美しい内装材を採用して、立地にふさわしいシックで高級感のある空間に生まれ変わりました。

→このリノベーション事例を詳しく見たい方はこちら

・家族の笑顔がはじける住まい

都心の閑静な住宅地の高級マンションをフルリノベーションした事例です。当初から新築物件ではなく、中古物件をリノベーションすると決めていたというご夫婦。ヴィンテージマンションならではのゆとりある敷地や、住人の雰囲気や管理体制が確認できるといったメリットに魅力を感じたそうです。

共働きで忙しいご夫婦のご要望は、子どもたちの様子に目を配りながら家事ができること。対面キッチンの正面に小上がりを設けることで、家族が安心して過ごせる空間が生まれました。また、キッチンと洗面室を接続しているため、調理と洗濯の同時進行もしやすい間取りです。家具を置きたくないというご要望から、大容量のシューズインクローゼットおよびウォークインクローゼットや造付けの棚を随所に設けています。

→このリノベーション事例を詳しく見たい方はこちら

・視線抜ける伸びやかな住まい

セレクトショップ「ユナイテッドアローズ社」とのコラボレーションによるフルリノベーション事例です。細かく区切られた2DKから、キッチンの位置を移動して1LDKの開放的な間取りに変更しました。さらにリビングと居室の間仕切りをガラスの引き戸にしたことで、住まい全体に視線が届く伸びやかな空間となっています。白を基調に、ダークなチャコールグレーのキッチンや黒いアイアンのコントラストが美しい、まるでユナイテッドアローズの店舗のようにスタイリッシュな住まいです。

→このリノベーション事例を詳しく見たい方はこちら

・南青山のホテルライクな空間

南青山で事務所として使用されていた物件を、住戸にフルリノベーションした事例です。こちらの物件もリノベーションプランから家具のセレクトまでユナイテッドアローズ社とのコラボレーションになっています。

住まいの中心に洗面室を配置した回遊式の生活動線により、パブリックとプライベート空間を切り分けています。キッチンと洗面室はいずれもモノトーンの石目タイルを採用し、ホテルのような洗練された印象です。玄関の下足入れや寝室の奥に位置するウォークインクローゼットなど、大容量の収納を確保。クローゼットの中にも家具調の棚を設け、ただ単に仕舞うだけでなく、お気に入りの洋服たちをまるでショップのように美しく収めています。

→このリノベーション事例を詳しく見たい方はこちら

・週末のセカンドハウス

こちらもユナイテッドアローズ社とのコラボレーション物件。セカンドハウスとしてご購入した事例です。近隣にお住まいのご主人が、オープンハウスを軽い気持ちで見学したところ、洗練されたインテリアと窓からの眺望に一目惚れしてしまったのだとか。

ご夫婦は長く海外で暮らしていたこともあり、古い建物をメンテナンスしながら住み続けるスタイルをよくご存知でした。こちらの物件も築年数の古いヴィンテージマンションですが、共用部分の状態や管理組合の状況の良さを確認できたことから、安心して購入できたそうです。キッチンの壁のモザイクタイル、ヘリンボーン貼りのフローリング、アイアンとガラスの間仕切り壁など、ひと味違うしつらえが非日常的な空間を作り出しています。

→このリノベーション事例を詳しく見たい方はこちら

・大好きなものに囲まれて

公園に面する日当たりの良いマンションを、フルリノベーションした事例です。ご夫婦の持ち物が多いことから、LDKの一面に棚を設けるなど、収納量を確保しています。ウォークインクローゼットは使いやすさにこだわり、玄関脇に設けたDENからも寝室からもアクセス可能です。こだわりのコレクションが並べられた空間は、まるでお店のよう。以前は外に飲みに出かけることが多かったそうですが、お気に入りに囲まれた自宅でお酒を飲む機会が増えたそうです。

→このリノベーション事例を詳しく見たい方はこちら

■まとめ

フルリノベーションの特徴や費用相場の考え方、事例をご紹介しました。住みたいエリアがある、ほかにはない自分らしい家に住みたい、そんな希望をお持ちなら中古マンションのフルリノベーションを選択肢に加えてみませんか。

グローバルベイスでは
リノベーションに関する
ご相談をお待ちしております

グローバルベイスは豊富な実績・経験からお客様ひとりひとりにあったリノベーションプランをご提案しております。リノベーションについてわからないことがあればお問い合わせください。

お問い合わせ・資料請求