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マンションのリノベーション事例10選!間取り変更でこんな空間を実現!

マンションをリノベーションすると、間取りやデザインを変えて、新築と同様の真新しい状態にすることができます。マンションのフルリノベーションに関する基礎知識を解説した上で、間取り変更を伴うリノベーションで生まれ変わった、リノベーションならではの空間の事例を紹介します。

CONTENTS

■リノベーションマンションが人気の理由

中古マンションを購入してリノベーションするリノベーションマンションが人気の理由として、新築物件と中古物件の価格や物件数の違いがあります。

・新築よりも価格が安い

公益社団法人不動産流通推進センターによると、2020年7月の首都圏の新築マンションの平均価格は6,124万円です。一方、公益社団法人東日本不動産流通機構によると、2020年7月~9月の首都圏の中古マンションの平均価格は3,678万円です。

専有面積の違いはありますが、中古マンションを購入して1,000万円程度の費用をかけてリノベーションした方が、新築マンションを買うよりも安いといえます。

(出典)
公益財団法人不動産流通推進センター「2020不動産業統計集」
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202009/202009_2kaihatsu.pdf

公益社団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2020年7~9月】」
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202010_2.pdf

・新築は供給されるエリア、戸数が限られている

新築マンションは購入したいと考えたタイミングで、販売されている物件を購入することになるため、供給されているエリアや戸数が限られています。「○○駅の近くの物件が欲しい」と思っても、駅近くには既に商業施設やマンションが立っていて、希望するエリアでの新築マンションの供給は何年もないというケースもあり得ます。

一方、中古マンションは、過去に販売されていたマンションのうち、所有者が売りに出している物件から選べるため、幅広い選択肢の中から探すことが可能です。

■マンションのフルリノベーション費用の目安は?

マンションフルリノベーション費用は、躯体の状態まで解体するスケルトンリノベーションの場合で、1平方メートルあたり10~15万円が目安になります。たとえば、70平方メートルのマンションをリノベーションした場合、1000万円くらいが相場です。ただし、平米単価は面積が狭い方が、キッチンやユニットバスなど設備にかかる費用が占める割合が大きくなるため高くなります。また、リノベーション費用は新たに設置する壁や建具のボリュームや、内装材や設備のグレードによっても、リノベーション費用は変わります。

■マンションのフルリノベーションにかかる期間は?

マンションのフルリノベーションには設計期間が1~2ヶ月程度、工事期間が2~3ヶ月程度かかるため、合わせて3ヶ月から半年程度の期間をみておくことが必要です。マンションのリノベーションは管理組合に図面や仕様書を添えて申請を行い、承認を得なければ工事を行うことはできません。管理規約を確認するとともに、事前に申請から承認が下りるまでの期間について、管理組合に問い合わせておきましょう。

■マンションのリノベーションの注意点は?

マンションのリノベーションでは、所有者が自由にリノベーションできる範囲は決められています。また、マンションのリノベーションは、新築マンションを購入するよりも間取りやデザインの自由度が高くなります。しかし戸建てと比べると構造や管理規約による制約もあります。

・リノベーションで変えられるのは専有部分

マンションには共用部分と専有部分があり、所有者が自由にリノベーションできるのは専有部分のみです。共用部分はエントランスやロビー、階段、共用廊下などのほか、構造部分となる壁や床、柱や梁です。バルコニーや専用庭、玄関ドア、窓も共用部分の専用使用部分にあたるため、勝手に変更することはできません。専有部分は「○○号室」として仕切られた、外壁や隣戸との間の界壁、床スラブの内側の部分になります。玄関ドアを勝手に交換することはできませんが、内側の色を変えることはできます。

・間取り変更の自由度は構造による

マンションの間取り変更の自由度は構造によります。マンションの構造には、梁と柱で支えるラーメン構造と壁で支える壁式構造があります。ラーメン構造の場合、専有部分内に構造部分にあたる間仕切り壁があるケースはほとんどないため、間取り変更の自由度が高いです。壁式構造の場合は、専有部分内に構造部分にあたる間仕切り壁があるケースがみられ、撤去できない間仕切り壁がある可能性があります。壁式構造でつくられたマンションは、一部の低層マンションです。

また、キッチンや浴室、洗面台、トイレといった水回り設備の自由度は、床下の構造が重要となります。直床構造と呼ばれるコンクリートスラブのすぐ上に床材を貼る構造の場合、水回り設備を移動することは難しいです。コンクリートスラブと床の間を排水管が通っている二重床構造の場合は、スラブと床のスペースの高さによります。スラブと床のスペースにゆとりがある方が、排水管の勾配を確保しやすいため、水回り設備の位置を移動させやすいのです。

・管理規約による制限に注意

分譲マンションは所有者で構成する管理組合によって、管理規約が定められています。前述のようにリノベーションを行うには、管理規約に従って事前に管理組合に申請を行い、承認を得ることが必要です。また、マンションによっては管理規約で、カーペットなど他の床材からフローリングへの変更や水回り設備の移動、躯体への打ち込みなどが禁止されているケースがあり、フローリングの遮音等級が決められていることが多いです。リノベーションを行う前に、事前に管理規約による制限がないか確認しておくことが必要です。中古マンションを購入してリノベーションする場合は、不動産仲介会社を通じて管理組合に確認してもらいましょう。

・解体工事中に追加費用が発生するケースも

壁や床の内部の状態は解体しなければわからない部分もありますが、一般的には築年数や周囲の状況から判断して、必要な補修工事費用が見積もりに含まれています。しかし、補修工事費用を含めていないケースや、想定に反して傷んでいるケースがあり、設備や内装、下地を解体した段階で、追加費用が発生するケースもあります。

マンションでよくあるのは、給排水管が劣化していることが判明するケースで、水漏れが起こる可能性があるため、交換が必要です。

■リノベーション向きのマンションを探すコツ

中古マンションならどのような物件でもよいわけではなく、リノベーションのしやすさや資産価値の面などから、リノベーションに向いた物件には条件があります。

・間取り変更の自由度の高い構造の物件を選ぶ

ラーメン構造の物件は基本的に専有部分内に撤去できない壁はありませんが、壁式構造の場合は撤去できない耐力壁がある可能性があります。購入を検討する物件が、壁式構造の場合は間取り変更に支障がある位置に耐力壁がないか、確認することが大切です。

また、室内の床と床スラブの間に排水管が通っていて、ふところに余裕がある物件を選ぶと、キッチンや浴室などの水回り設備の移動がしやすいです。

・管理規約を確認する

マンションの購入前に不動産会社を通じて管理規約を確認することが大切です。床材のフローリングへの変更や水回り設備の移動の禁止、あるいは工事業者の指定などの規定がある物件は、思うようにリノベーションができない可能性があります。

・リノベーションプランの検討を行う

購入を検討する物件が見つかった段階では、実際にリノベーションプランの検討を行うと、希望するプランが実現できるか確認できます。そのため、物件探しの段階から、リノベーション会社などのプロを活用するのが理想的です。

・管理状態を確認する

マンションの管理状況は物件の価値を左右します。内見の際には、エントランスや共用廊下、階段などの清掃状況や、集合ポストや駐輪場、ゴミ置き場の使用状況などをチェックします。

また、建物が適切に維持管理されているか、外壁のひび割れや共用廊下のノンスリップシートの剥がれ、手すりのサビなどの状況も確認するべきポイントです。長期修繕計画にもとづいて適切に大規模修繕工事などの維持管理が行われているか、修繕履歴なども不動産会社を通じて確認しましょう。

・耐震性能をチェックする

1981(昭和56)年6月1日以降の耐震基準は新耐震基準、それ以前の耐震基準は旧耐震基準と呼ばれていて、耐震性能が大きく異なります。1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準の物件や、旧耐震基準の時代の物件でも現行の耐震基準に適合している物件を選ぶと安心です。ただし、1982年頃に完成した物件は旧耐震基準にもとづいている可能性があるため、確認が必要です。

旧耐震基準の物件は現行の耐震基準に適合していなければ、住宅ローン控除を利用することができず、住宅ローンの審査でも不利になることもあります。

耐震性能や新耐震基準・旧耐震基準については、「今さら聞けない!新耐震基準の建物はどれくらいの地震に耐えられるの?」で詳しく紹介しています。

■リノベーション済みの物件を探す手も

中古マンションを購入後にリノベーションをする以外に、リノベーション済み物件を探すという選択肢もあります。フルリノベーション済みの物件は、専有部分は新築物件のように真新しい状態になっています。また、リノベーション済み物件は打ち合わせの手間を省けて、すぐに入居することができることもメリットです。

→グローバルベイスが販売するリノベーション済み中古マンション「リノコレ」の物件一覧はこちらご確認いただけます。

■マンションの間取り変更を伴うリノベーション事例

マンションのリノベーションでは、間取りやデザインを変えて、自分や家族の好みやライフスタイルに合った空間を実現することができます。実際にどのような空間に生まれ変わるのか、間取り変更を伴うマンションのリノベーション事例を紹介していきます。

・コンパクトなアイランドキッチンを中心にした住まい

コンパクトなアイランドキッチンを中心にした住まい

最初に紹介するのは、12.8畳のLDKにコンパクトなアイランドキッチンを設置した事例です。アイランドキッチンというと、広いLDKに設ける大型のキッチンがイメージされやすいですが、島のように独立した調理台があるタイプのキッチンをいいます。開放的な空間になるとともに、両側を通れるため複数人で調理しやすく、対面のため家族やゲストとコミュニケーションをとりやすいといったメリットがあります。

リノベーションでは洗面所を設けて、洋室2部屋は一体化するなど、2LDKから1LDKへ間取りを変更し、壁付けキッチンからアイランドキッチンにしています。アイランドキッチンからはガラスの引き戸の洋室までを見渡せて、キッチンが住まいの中心となっています。友人を招いたときなどは、キッチンを囲んでみんなで料理や会話を楽しめる間取りです。

→リノベーション事例を詳しく見たい方はこちら

・ホームパーティーができる広々としたリビング

ホームパーティーができる広々としたリビング

次に紹介するのは、リノベーションでLDKと隣室の和室を一体化し、19.7畳のLDKを設けて、ホームパーティーができる空間を実現した事例です。友人を招くことを前提に、アイランドキッチンが採用されています。

ホームパーティ

キッチンの背面の壁一面にはカウンター収納が設けられていて、ホームパーティーのときにはブッフェ台として活躍します。

キッチンは濃いブルー、リビングの壁面は淡いブルーの壁紙、そしてキッチンの背面には淡いブルーのタイルがアクセントで貼られています。ソファにもブルーを取り入れ、北欧モダンの爽やかな空間となりました。

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・ゆとりある20畳を超えるLDK

ゆとりある20畳を超えるLDK

100平方メートルを超える物件で、LDと隣接する和室を一体化して23.4畳もの広々としたLDKを実現した事例です。もともとキッチンがあった場所には洋室を設けるなど、大幅に間取りを変更しています。角部屋のため、二面の窓から光が差し込む、明るく開放的な空間となりました。

LDK全体に空間のゆとりが感じられる贅沢なつくり。キッチンで料理をする人やダイニングで食事をとる人、リビングでくつろぐ人が一つの空間で緩やかにつながることができます。こちらの物件にもアイランドキッチンが採用され、ゆとりある空間でホームパーティーを楽しむことも可能です。

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・リビングと緩やかにつながるガラス張りのキッチン

リビングと緩やかにつながるガラス張りのキッチン

続いて紹介するのは、ガラス張りのキッチンが印象的な事例。キッチンは元の間取りでも同じ位置にありますが、リノベーションで廊下部分をLDに取り込み、キッチンの周囲をガラス張りとすることで、LDと緩やかにつなぎました。キッチンからLDを見渡せて、LDからもキッチンで作業する人を見ることができるため、コミュニケーションがとりやすくなるといったメリットもあります。

ガラス張りでペンダントライトが設けられたスタイリッシュなキッチンは、レストランのオープンキッチンをイメージしたもの。濃紺と白、ナチュラルな木目でまとめられたLDもおしゃれで、お店にいるような気分で食事を楽しめそうです。

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・室内窓で光あふれる空間に

室内窓で光あふれる空間に

三面採光の角部屋で、すべての部屋に明るい光が差し込むようにリノベーションした事例です。元の間取りでは、洋室の奥にあったダイニングキッチンの場所を浴室や洗面室などとし、バルコニーに面した和室から浴室などのスペースをLDKにするなど、リノベーションで間取りを一新しています。洋室には窓がありますが、室内窓を設けたことで、二方向から光が降り注ぐ明るい部屋となりました。

黒の壁や室内窓のフレーム、照明などがスタイリッシュな印象を与える一方で、淡い床のフローリングと天井の木目調のクロスが柔らかな雰囲気を醸し出しています。

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・室内窓のある壁でリビングを緩やかに仕切る

室内窓のある壁でリビングを緩やかに仕切る

続いて紹介する事例は、まるでおしゃれなカフェやショップのような雰囲気。天井は躯体のコンクリート現し。換気ダクトや電気配線がむき出しで、ダクトレールが用いられています。しかし、一般的なインダストリアルスタイルのように粗削りな印象ではなく、配線のラインがきれいで上品な雰囲気です。また、緩やかに洋室と仕切られたストーンタイルの壁に設けられた水色のフレームの室内窓は、遊び心が感じられるとともに、空間の広がりを感じさせます。窓に設置されたラダーテープが印象的なブラインドも、ショップらしい雰囲気を醸し出しています。

元の間取りではバルコニーに面して和室が2部屋あり、奥にダイニングキッチンがありましたが、LDKと洋室を設けるなど大幅に間取りを変更。計算つくされたリノベーションによるスタイリッシュな空間に生まれ変わりました。

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・“窓のない部屋”を室内窓で解決

“窓のない部屋”を室内窓で解決

マンションでは角部屋を除くと、窓がある外壁に接しているのは二面のみです。そのため、しばしば引き戸で仕切られた窓のない部屋ができてしまいます。そこでこの事例では、室内窓を設けることで、窓に面したリビングの自然の光を窓のない洋室に送りました。室内窓の下のカウンターの上には観葉植物が置かれ、さながら外部に接している窓のようです。壁はグレーとホワイト、木目調の壁紙が貼り分けられていておしゃれな雰囲気で、カフェ風の空間にコーディネートされています。

元はバルコニーに面して和室と洋室が並び、中央に窓のないダイニングキッチン、奥に洋室と浴室などの水回りがある3DKの間取り。リノベーションで、明るく開放的な2LDKの住まいとなりました。

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・猫も人も快適に共存できる住まい

猫も人も快適に共存できる住まい

続いて紹介するのは動物病院院長の監修によって、人も猫も快適に暮らせる住まいをリノベーションで実現した事例。リノベーションで3DKの間取りを一新して2LDKに変更し、猫が入れない洋室が一部屋設けられています。

リビングと隣接する洋室の窓辺には、キャットウォークと棚を設置し、棚には猫がのぞける穴がつくられました。また、リビングの壁際にはキャットステップが設けられているなど、室内で過ごす猫がいろいろな場所で過ごせるように配慮されています。造作家具で猫のための空間をつくったため、遊び心が感じられ、インテリア性も高い空間となりました。

猫も人も快適に共存できる住まい事例

猫を飼っていると、問題になることが多いのがトイレの設置場所です。こちらの事例では、見た目にも配慮して、洗面台の下部に正面の扉を閉めたまま使用できるトイレのスペースが設けられました。匂いが気にならないように、換気システムも取り付けられています。

猫も人も、快適に楽しく過ごせる様子が目に浮かぶリノベーションが実現しています。

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・緩やかにプライベート空間を仕切る

緩やかにプライベート空間を仕切る

続いて紹介するのは、2DKの間取りから、居室に建具がなく、緩やかにつながる1LDKにリノベーションした事例です。玄関から入ると、廊下を経てLDKへとつながっていますが、LDKにはドアなどの建具がなく、一体化した空間になっています。また、LDKに隣接した洋室にも建具は設けられてなく、一面はガラスで仕切られ、キッチンや通路スペースから眺められます。トイレや洗面室、浴室の水回りにのみ扉があり、玄関から居室全体が緩やかにつながる空間となりました。

洋室との仕切りのガラスのフレームや照明器具、吊り棚のフレームなどが黒で統一されてスタイリッシュな印象です。貼り分けられたグレーの壁紙ともマッチして、カフェやバーを彷彿させるおしゃれな雰囲気となっています。

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・子育てしやすい小上がりのあるリビング

子育てしやすい小上がりのあるリビング

最後に紹介する事例は、元の間取りではバルコニーに面して、LDKと和室が並ぶ、いわゆる縦長リビングの間取りでした。リノベーションによって、LDKがバルコニーに面して間口いっぱいに広がる、明るい横長リビングに変更されています。横長リビングの場合、新築マンションでは一般的に、LDKの奥に窓のない中和室や引き戸で仕切る洋室が設けられています。この事例ではリビングの一部として、下部に収納スペースを設けた小上がりを設けて、キッズスペースにしているのが特徴的です。キッチンから目が行き届きやすいため、家事をしながら子どもの様子を見守ることができます。

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■まとめ

紹介した事例のように中古マンションをリノベーションすることで、新築マンションの購入では難しい、オリジナリティのある空間を手に入れることができます。自分らしい住まい、自分や家族が暮らしやすい住まいで暮らすため、マンションを購入してリノベーションすることをマイホームの選択肢の一つとして考えてみましょう。

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