2025年4月から新築住宅では省エネ基準への適合が義務化され、国の方針では遅くとも2030年までに新築住宅ではZEH水準が求められます。「ZEH」という言葉も、以前よりは浸透してきています。
しかし、ZEHとZEH水準では要件は異なりますが、違いについて知らない方は少なくないのではないでしょうか。ZEHリフォーム・リノベーションやZEH水準リフォーム・リノベーションには、利用できる補助金もあります。
今回はZEHとZEH水準の違いについて押さえたうえで、ZEHリフォームに必要な要素や費用相場、ZEHリフォームのメリットやデメリットを解説します。また、マンションにおいても、ZEHリノベーションは可能であることについても触れていきます。
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ZEHは、高断熱化と高効率の設備の導入、太陽光発電などの再生可能エネルギーの導入が必須です。一方、ZEH水準では再生可能エネルギーの導入必須ではないという大きな違いがあります。
ZEHリフォーム・ZEHリノベーションは、既存の住宅をリフォーム・リノベーションで後からZEH化するものです。新築住宅とは異なり、既存住宅では断熱性能が低い築古物件など、仕様によってはZEHの認定を受ける難易度が高くなります。
また、マンションにおいては再生可能エネルギーの導入が必須となるZEHリフォーム・リノベーションは現実的ではありませんが、ZEH水準リフォーム・リノベーションは可能です。窓の断熱リフォームも、内窓の設置で対応できます。
ZEH（ゼッチ）リフォームとは、既存住宅をZEHの基準を満たす仕様に変える改修です。
ZEHとは、住宅の外壁や屋根、窓といった外皮の断熱性能の向上と、高効率な省エネ設備・システムの導入、再生可能エネルギーの導入により、年間のエネルギー消費量の収支ゼロ以下を目指す住宅です。
リフォームでも、住宅の外壁や屋根、窓などの断熱性能を高め、給湯器や換気システム、照明器具などを高効率な設備に変更し、太陽光発電や蓄電地などを導入することで、ZEH化を図ることは可能です。ただし、既存住宅の性能によっては、大規模な改修が必要となることから、新築住宅よりも認定を受けるハードルが高いのが実情です。
ZEHには、地域ごとに定められたUA値（外皮平均熱貫流率）と、省エネ機器の導入による一次エネルギー消費量削減率、再生可能エネルギーの導入を含む一次エネルギー消費量の削減率の基準が設けられています。ZEHとして認定を受けるには、こうした基準をクリアする必要があります。
一方、ZEH水準で定められているのは、地域ごとに定められたUA値（外皮平均熱貫流率）と、省エネ機器の導入のみによる一次エネルギー消費量削減率です。ZEH水準は再生可能エネルギーの導入について問われないという違いがあります。
遅くとも2030年度以降の新築住宅の省エネ基準は、ZEH水準にまで引き上げられることが予定されています。
マンションのリノベーションでは共用部分のリノベーションを区分所有者個人で行うことはできないため、太陽光発電システムなど再生可能エネルギーの導入は難しく、ZEHへのリノベーションは現実的ではありません。
しかし、マンションでもZEH水準リノベーションは可能です。スケルトン状態まで解体し、壁や床への断熱材の施工や、高断熱性能の内窓を設置するほか、高効率の給湯器やエアコン、断熱浴槽、省エネ性能の高い24時間換気システムなどの導入により、ZEH水準を目指せます。
戸建てとマンションでは、リノベーションで改修できる範囲に違いがあります。戸建ては基本的にリノベーションできる範囲に制約はありません。
一方、マンションは自由にリノベーションできるのは専有部分のみです。専有部分に該当するのは、購入した○○号室の部分になります。ただし、躯体やサッシ、窓ガラスなどは共用部分のため、リノベーションで変えることはできず、玄関ドアも内側の色を変えるといったことしかできません。
たとえば、躯体の状態まで解体して断熱材を施工することは可能ですが、戸建てのように窓を断熱性能の高いサッシやガラスを変えることは、基本的にできません。マンションのリノベーションで窓の断熱性能を向上するには、既存の窓の内側に内窓を設置するという方法がとられるのが一般的です。
既存住宅のZEHリフォームでは、断熱、省エネ、創エネの3つの要素により、UA値（外皮平均熱貫流率）と一次エネルギー消費量削減率の基準を満たす必要があります。
1つ目の断熱は、外壁や屋根、床などへの断熱材の施工と、窓のリフォームにより、高断熱化を図ります。2つ目の省エネは、給湯器やエアコン、換気システム、照明器具などを高効率設備に変えて、使用するエネルギー量の削減を図ります。3つ目は太陽光発電などの再生可能エネルギーの導入によってエネルギーを創り、使うエネルギーと創るエネルギーの収支をゼロにします。
高断熱化のための断熱リフォームによって、地域ごとに定められたUA値（外皮平均熱貫流率）をクリアします。断熱リフォームは外壁や屋根、床と窓に大きく分けられます。外壁や屋根、床には断熱材の施工により、断熱性能を高めます。
熱の出入りが大きく、断熱性能の向上を図るために重要となるのは窓などの開口部のリフォームです。既存の窓を交換する方法と、既存の窓の室内側に内窓を設置して、二重窓にする方法があります。
既存の窓を交換する場合は、熱伝導率の低い樹脂サッシと、 断熱性能や遮熱性能の高いLow-Ｅ複層ガラスなどが採用されます。
既存の窓の内側に内窓を設置して二重窓にすると、空気層ができることで断熱性能がアップします。内窓の設置は窓の交換よりもコストを抑えられます。
ZEHには、省エネ機器の導入による一次エネルギー消費量削減率20％以上という基準が設けられています。一次エネルギー消費量とは、住宅の冷暖房や換気、給湯、照明で使用するエネルギーの総量です。
ZEHリフォームでは、エネルギー効率の低い古い設備を高効率の省エネ設備へ交換します。たとえば、エアコンは省エネ性能が高いタイプを設置。換気設備は熱損失の少ない熱交換型換気システムなどを導入します。熱交換型換気システムには、屋外に排出する空気から回収した熱を外気から取り入れる空気に移し、換気による室温の変化を抑える仕組みがあります。
また、給湯器はエコジョーズやエネファーム、エコキュートといった高効率給湯器へ変更。照明器具は消費電力が少ないLED照明を導入します。
ZEHには、太陽光発電システムなど再生可能エネルギーの導入を含めた一次エネルギー消費量削減率100％以上という基準もあります。一次エネルギー消費量から、太陽光発電システムによって創るエネルギー量を引くと、ゼロ以下となる必要があります。
戸建てのZEHリフォームでは、太陽光発電システムの導入にあたり、屋根部分に太陽光発電パネルを設置するのが一般的です。また、蓄電池も導入することにより、日中に発電した電力を貯めておいて、夜間を含め効率よく活用できます。
マンションの場合は区分所有者による共用部分のリフォームはできないことから、太陽光発電システムの導入は難しいです。再生可能エネルギーの導入が要件ではない、ZEH水準リフォームは可能です。
ZEHリフォームでは断熱や省エネ、創エネにより、家庭で使用するエネルギー量が削減されるため、光熱費の削減につながります。
また、室内が外気の影響を受けにくく、部屋ごとの温度差が少ないことから、ヒートショックの防止にもつながります。断熱が高いため、結露が発生しにくく、冷暖房が効きやすいことからも、快適に過ごせる環境になることもメリットです。
さらにZEHリフォームは、住宅の価値の向上につながることもあります。
ZEHリフォームでは、外壁や屋根、床、窓の断熱リフォームを行って高断熱化するため、室内が外気温の影響を受けにくい状態となります。熱交換型換気システムの導入により、換気による熱損失も軽減できます。夏の暑さや冬の寒さが室内に伝わりにくいことから、冷暖房効率がよく、光熱費の削減につながります。
また、消費電力の少ない高効率設備の導入により、使用するエネルギー量が削減できることも、光熱費が削減できる理由です。
ZEHリフォームによって、外気温の影響を受けにくくなり、夏でも涼しく、冬でも暖かい状態に保ちやすく、健康的で快適な生活が送れるようになることもメリットに挙げられます。
高断熱化によって室内の場所ごとの温度の差が軽減されると、「リビングや寝室から廊下に出ると寒い」「脱衣室で服を脱ぐときに冷える」といった状況が改善され、ヒートショックの予防にもつながります。
また、高断熱化によって、結露やカビが発生しにくくなります。
ZEHリフォームには一般的なリフォームよりもコストがかかることがデメリットといわれることがあります。しかし、補助金の活用によって費用負担を抑えて、快適な住環境を手に入れられることもメリットといえます。
2026年度も「住宅省エネ2026キャンペーン」による「みらいエコ住宅2026事業」や「先進的窓リノベ2026事業」「給湯省エネ2026事業」が予定されています。
ただし、年によって補助金の制度には違いがあり、補助対象に含まれるかはリフォーム内容にもよりますので、制度内容をチェックしましょう。
参照/住宅省エネ2026キャンペーン｜住宅省エネ2026キャンペーンについて
ZEHリフォームによって、既存住宅をZEHの基準に引き上げるための工事費用の相場は、300万円～1000万円以上が目安となりますが、一概にはいえません。既存住宅の仕様や状態によって、改修範囲や工事内容が異なるほか、使用する建材や設備のグレードによる違いもあるためです。
たとえば、部分的な断熱改修や高効率設備の導入では、400万円～500万円以上が目安となります。一方、躯体の状態まで解体するスケルトンリフォームを行う場合には、一般的な内容でも1,500万円～2,500万円程度が相場となるため、ZEHリフォームでは3,000万円を超える費用がかかることもあります。
〈主な部位別の工事費用の相場〉
| 工事個所・内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 窓の断熱改修 | 内窓の設置 ：1箇所あたり5万円～20万円 カバー工法によるサッシ等の交換 ：1箇所あたり10万円～45万円 |
| 壁・天井・床の断熱改修 | 200万円～800万円 |
| 高効率給湯器への交換 | 20万円～50万円 |
| エアコンの高効率モデルへの交換 | 1台当たり：10万円～30万円 |
| 太陽光発電システムの設置 | 100万円～250万円 |
大規模な断熱改修を行うケースでは、足場の設置費用や解体費用なども発生することから、費用が高額になりやすいです。また、昨今では建築資材や人件費の高騰によって工事費用が上昇傾向にあります。
2026年度も「住宅省エネ2026キャンペーン」が実施されるため、ZEHリフォームの一部の工事が対象になる可能性があります。
「みらいエコ住宅2026事業」では、一定の省エネ基準の引き上げにつながる、開口部の断熱改修や躯体の断熱改修、エコ住宅設備の設置が対象となっています。「先進的窓リノベ2026事業」は、断熱性能の向上となる内窓の設置や外窓の交換、ガラスの交換などが対象です。「給湯省エネ2026事業」はエコキュートやハイブリッド給湯器、エネファームの導入が対象となります。
ただし、リフォームを登録事業者へ依頼する必要があり、対象の製品が決められているなど、要件に注意が必要です。また、翌年度以降は制度が変わる可能性があります。
参照/住宅省エネ2026キャンペーン｜住宅省エネ2026キャンペーンについて
ZEHリフォームには補助金が利用できることもありますが、ZEHリフォームには多額のコストがかかり、太陽光発電システムなどの定期的なメンテナンスも必要です。また、季節や天候によって発電量は変化するため、常に安定した電力が得られるわけでありません。
また、ZEHリフォームによる断熱リフォームの範囲や工事内容は、建物によって大きく異なります。太陽光発電パネルの屋根への設置が難しいケースもあることから、ZEHリフォームを検討する際には、プロに相談しましょう。
ZEHリフォームに費用は建物の仕様や状態によって大きく異なります。築40年を超える住宅は断熱性能が低いことが多く、壁や床、天井板の解体を伴う大がかりな断熱リフォームを行うケースなどでは、建て替えができる程度のコストがかかることが考えられます。
また、屋根材や下地材が劣化しているケースなど、既存の屋根への太陽光発電システムの設置が難しく、大がかりな工事が必要になるケースがあります。
ZEHリフォームによって光熱費を削減できるほか、太陽光発電によって創った電力が余ったときには、余剰電力を電力会社に買い取ってもらう売電収入が得られます。また、補助金を活用できるケースもあります。
しかし、ZEHリフォームは一般的なリフォームよりもコストがかかります。長い目で見ても光熱費の削減や売電収入によって、ZEHリフォームの費用を回収できるとは限らず、ケースバイケースです。
マンションでZEH水準リノベーションを実施したグローバルベイスの東京都渋谷区の事例を紹介します。
こちらの事例では、壁や床、天井を解体して躯体の状態にするスケルトンリノベーションを行っています。
外壁に接する壁には断熱材ネオマフォーム60mm、床には断熱グラスウール50mmを施工し、壁や床を高断熱化。窓には複層Low-Eガラスを使用した内窓を設置し、断熱性能を向上しました。
設備の面では、全ての照明器具をエネルギー消費量の少ないLEDに変更。潜熱回収型の給湯器を導入するほか、省エネ対応の床暖房や24時間換気システムを設置しました。浴室には熱効率のよい断熱浴槽を採用しました。また、クリックシャワーや節湯タイプの水栓を用いています。
関連記事/グローバルベイス、ZEH水準リノベーションを提供開始～中古マンションの省エネ性能、断熱性能の向上を実現～
ZEHリフォームを本格的に検討し始めると、今の住まいで本当に実現できるのか、さまざまな疑問が湧いてくるものです。
ここでは、「後からZEH住宅にすることはできる？」「築30年の住宅でもZEHリフォームは可能？」「マンションでも太陽光発電システムは設置可能？」といったよくある質問について、Q&A形式でまとめました。
既存住宅をZEH化するZEHリフォームを行うことは基本的には可能です。ただし、ZEHの基準を満たすには、高断熱化や高効率の設備の導入、太陽光発電システムなどの再生可能エネルギーの導入の3つの要素が必須となります。
屋根の材質、あるいは屋根や下地の状態によっては、太陽光発電パネルが設置できないケースがあるなど、大規模な改修工事が必要になることがある点に注意が必要です。
築30年の住宅でもZEHリフォームはできますが、改修の範囲や内容は建物の状態に大きく左右されます。古い住宅は断熱性能が低いことが多く、壁や床の断熱材の施工や、窓の改修なの全面的な工事が必要になるのが一般的です。太陽光発電パネルの設置のための補強工事が必要になることもあります。
こうした理由から、ZEHリフォームの実施にあたって、想定以上に費用が膨らむ可能性がある点に注意しましょう。
マンションで区分所有者が太陽光パネルを設置するのは、ハードルが高いです。屋上テラスやバルコニーは専有部分ではなく、専用使用権のある共用部分のため、区分所有者が自由にリノベーションができる場所ではありません。
また、そもそも太陽光発電パネルを固定するには、防水層を破ってしまうことが考えられることからも、現実的ではありません。
避難経路をふさがない範囲で、バルコニーにポータブル型の小型パネルを一時的に置くという方法はとれる可能性がありますが、発電量はわずかです。
ZEHでは、高断熱化と高効率の設備の導入に加えて、太陽光発電などの再生可能エネルギーの導入が必須です。これに対してZEH水準では、再生可能エネルギーの導入が問われないという違いがあります。マンションにおいては、区分所有者が個人で太陽光発電システムを設置するのはハードルが高く、ZEH水準リフォームは現実的な選択肢です。
また、新築住宅では遅くとも2030年までにZEH水準が求められるという国の方針からも、近い将来においてZEH水準が住宅の仕様の常識になることが考えられます。
中古マンションを購入してリフォーム・リノベーションを行う際には、断熱材の施工や内窓の設置、高効率の給湯器やエアコンなどの導入により、ZEH水準を満たす仕様とすることを検討してみましょう。
グローバルベイスでは、断熱性能の向上と高効率の省エネ機器の導入により、一次エネルギー消費量を20％以上削減するZEH水準のリノベーションに対応しています。また、ZEHの区分では「ZEH Oriented」に対応する仕様です。
ZEH水準の省エネ改修においても、躯体の状態まで解体するスケルトンリノベーションでは、ライフスタイルや嗜好に合わせて、お客様一人ひとりに合った間取りを提案。機能性とデザイン性を両立します。
グローバルベイスの神戸のモデルルームでは、断熱材や内窓を展示し、ZEHや住宅の性能向上について学ぶことができます。また、関東・関西の他のショールームにおいても、ZEHや住宅の性能向上に関するセミナーを実施しています。ZEHリノベーションとそれ以外のリノベーションの違いを理解いただける内容です。
また、ZEH水準リノベーションにおいてもグローバルベイスなら、資金計画や物件探しから、リノベーションプランの設計・施工までワンストップで対応が可能。仕様を決定する段階では、ZEH水準を満たしているか、リノベーションプランの確認を行います。
ZEH水準リノベーションにご興味をお持ちの方はお気軽にご相談ください。
▼グローバルベイスのZEH水準リノベーションについて詳しくは以下をご参照ください。
ZEHリノベーション｜ZEH水準の住戸を希望されるお客さま向けのリノベーションサービス
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