築50年以上の物件は、新築や築浅物件よりも手頃な価格で手に入れられるのが魅力。しかしリノベーションするにあたって、耐震性や配管劣化などの注意点もあります。今回は築50年の物件をリノベーションするメリットやデメリット、失敗を防ぐための対策方法を詳しく解説します。築古物件のリノベーション事例と費用もご紹介するので参考にしてください。
CONTENTS
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞
リノベーションとは、リフォームに比べて大規模な改修工事のこと。リフォームはマイナスをゼロに戻す、リノベーションではプラスアルファで価値を高めていくイメージです。
リフォーム：老朽化や故障した部分の修繕や交換
リノベーション：新たな機能や価値を付加する改修工事
リノベーションの工事内容はケースバイケースですが、理想の暮らしに合わせて間取りを大胆に変更したり、自分好みの内装や設備を叶えたりとさまざまな工事を行います。
築50年以上の物件は見た目が古びているだけでなく、間取りが古かったり断熱不足でエアコンの効きが悪かったりと、現代のライフスタイルに合わないケースも少なくありません。和室が多く細かく区切られた間取りになっていたり、浴室がシステムバスではなくタイル張りの在来工法で寒かったりすることもあります。
そのため築50年以上の物件では、原状回復的なリフォームではなく、より自由な住まいづくりのできるリノベーションが最適です。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞
そもそも築50年以上の物件はリノベーションできるのかどうか気になるところです。
住宅の法定耐用年数は、建物の構造によって異なります。
| 住宅の構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
これを見ると「築50年の物件はもう使えないのでは？」と思うかもしれません。しかし法定耐用年数とは固定資産税などを計算するときに使うもの。法定耐用年数を過ぎたからといって、住めなくなるわけではありません。
たとえば法隆寺は築1300年を超えた木造建築ですが、今でも立派に現存していますよね。このように建物というのは適切なメンテナンスさえしていけば、築50年を超えても問題なく住みつづけられます。もちろんリノベーションすることも可能です。
築年数が古いと、基礎や柱がボロボロになっていることもあります。構造躯体の劣化が激しすぎると、補強や修繕にかなりの費用がかかることも。物件の状態によってはリノベーションするより、建て替えた方が安くなるケースもあるでしょう。
そのため築50年の物件のリノベーションを検討するときは、ホームインスペクション（住宅診断）を受けるのがおすすめです。住宅に大きな問題がないか、どんな修繕が必要になるかを把握することができます。
関連記事／ホームインスペクション(住宅診断)とは？費用や中古住宅のメリットを徹底解説！
構造躯体に大きな問題がなくても、希望のリノベーションを叶えられないこともあります。たとえば抜けない壁や柱があったり、マンションの管理規約で工事内容に制約がでたりするケースです。
そのためリノベーションを検討するなら、リフォーム・リノベーション会社に現場調査を依頼しましょう。理想のリノベーションが実現できるのか、そのまま住みつづけて問題がないのか、多角的に調べてもらえます。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞
築50年以上の物件をリノベーションして住むと、コスト面や立地面などさまざまなメリットがあります。
新築マンションや建売住宅で、自分の好みを100％実現するのはなかなか難しいもの。多少の内装や設備変更はできますが、誰にでも好まれる無難な間取りや内装がほとんどです。一方、築50年以上の物件をリノベーションする場合は、スケルトン状態から理想の間取りをつくり、細かい部分まで自分好みの内装や設備を取り入れることができます。
築50年以上の物件には立派な梁や建具など、新築にはない良さもあります。昔ながらの風情を残しながら最新設備や内装を導入できるのも、リノベーションの魅力です。またご両親や祖父母から受け継いだ実家は、ご家族の思い出を残しながらリノベーションすることもできます。
築50年以上の物件は、新築や築浅物件よりも割安で手に入れられる可能性があります。リノベーション費用を含めても、新築より安くなることが多いでしょう。建て替えと比較しても、リノベーションは既存の躯体を活かす分コスト削減できます。
都心部や人気エリアでは、タイミングよく新築物件が出てこないことも多いもの。出てきたとしても予算オーバーしてしまうケースが少なくありません。中古物件＋リノベーションという選択肢をもつことで、好立地エリアに割安でマイホームを手に入れられる可能性がぐんと高まります。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞
リノベーションと一口にいってもさまざまな手法がありますが、築50年以上の物件ではスケルトンリノベーションがオススメです。内装や設備をすべて解体して、骨組みだけの状態からつくりなおします。
築50年以上の物件では、次のような課題を抱えていることがあります。
・柱や梁が腐食している
・間取りが古すぎてライフスタイルに合わない
・給排水管が傷んでいて漏水リスクが大きい
・旧耐震基準で建てられていて耐震性に問題がある
このような課題は表面的なリフォームではなかなか解消できません。
スケルトンリノベーションでは骨組み状態まで解体するため、構造躯体や給排水管のような普段は見えない部分の劣化にも気づくことができます。もし劣化が激しい部分があれば、適切な補修をして安心して住みつづけることができるでしょう。
また住まいを一からつくりなおすため、現代のライフスタイルに合わせた間取りや設備を取り入れることもできます。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞
築50年以上の物件は、築浅物件よりも注意すべきポイントが多いもの。そのため失敗しやすいポイントや対策方法を知っておくことが大切です。
築50年以上の物件で気をつけたいのが「補修箇所が多すぎて、新築や建て替えよりもむしろ高くついてしまった」という失敗です。一見きれいな物件でも、耐震性や断熱性、配管などに問題があるケースは少なくありません。築古物件は事前のインスペクションや現場調査を受けて、問題点をしっかり把握しておくことが大切です。
これはリノベーション全般にいえますが、設計士が実力不足だったり相性が合わなかったりすると、完成イメージをうまく共有できないことがあります。リノベーション会社の施工事例からセンスが合う会社を選び、イベントや個別相談に参加して担当者とのコミュニケーションのとりやすさを確認しましょう。
解体したら予想以上に構造躯体が傷んでいて、追加費用がかかってしまったという失敗例も。リノベーション会社に予算感をしっかり伝えて、その範囲内でおさまるよう時間をかけて計画を立てましょう。また追加費用が発生しないためには、リノベーションの経験が豊富な会社に依頼することも大切です。事前調査でその物件が抱える課題をしっかりと見極めてもらえます。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞
築50年以上の物件をリノベーションするときには、次のようなポイントに気をつけましょう。
築50年以上の物件は、1981年以前の旧耐震基準で建てられています。
旧耐震基準（〜1981年）：震度5程度の中地震で倒壊しないレベル
新耐震基準（1981年〜）：震度6強〜7の大地震で倒壊しないレベル
そのため現行の新耐震基準で建てられた物件に比べると、地震への強さが不足している可能性があります。建物の状態によっては耐震補強が必要となるので、専門家に耐震診断をしてもらいましょう。耐震診断や耐震補強には、国や自治体の補助金が使えるケースもあります。
またマンションの場合は、ご自身で耐震補強をすることができません。過去に行われた耐震補強工事の履歴などを確認して、安全性を確かめましょう。
築50年以上の物件では、断熱性や気密性が低いケースも多く見られます。そのためエアコンをフル稼働させてもなかなか部屋が暖まらなかったり、温度差から結露ができてカビが発生しやすかったりすることがあります。
築古物件をリフォームするなら、断熱性や気密性を上げる工事をしたほうがよいでしょう。具体的には複層ガラスや樹脂サッシへ交換して窓を高断熱化したり、壁や床に断熱材を入れたりする工事が考えられます。マンションの管理規約で窓の交換が難しい場合も、内窓の設置であれば実施しやすいでしょう。
また古い物件は細かく仕切られた間取りが多く、風の抜けが悪かったり光が届かなかったりすることも。24時間換気や給気口が備えられていなければ、熱やニオイや湿気がこもりやすくなります。スケルトンリノベーションでなるべく間仕切りの少ない開放的な間取りに変更することで、風や光が通りやすくなることもあるでしょう。
築50年以上の物件をリフォームするなら、水道配管の劣化状況の確認も必須です。普段は隠れて見えない部分のため、耐用年数を超えて使われている場合も少なくありません。
水道配管の劣化は水漏れなどの原因になり、建物の寿命を縮めてしまうこともあります。またリフォーム後に配管の不具合が発生した場合、周辺を解体するなどの工事が必要になることも。配管が老朽化しているようなら、リフォームの際に交換しておくのが効率的です。
比較的新しいマンションでは、天井高2.4メートル前後が主流です。しかし建築基準法では「居室の天井高は2.1メートル以上」というルールになっており、築古物件ほど天井が低めな傾向にあります。
専有面積が広くても、天井高が低いお部屋は圧迫感を感じることがあります。今お住まいの物件が新しい物件の場合、築50年以上の古い建物へ引っ越すと、狭く感じるかもしれません。
天井には「直天井」と「二重天井」の2つの構造があり、二重天井で天井裏にスペースがあれば天井高を上げられる場合もあります。天井高が低いと感じたら、天井を上げられるかどうかリフォーム会社に相談してみましょう。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞ここからはグローバルベイスが手がけた築古物件のリノベーション事例をご紹介します。
こちらは昭和45年築のヴィンテージマンションのリノベーション事例です。リノベーション費用は880万円かかりました。
スケルトン状態からリノベーションして、広いLDKのある理想の間取りに。天井を高くするために躯体現しにして、寝室は白、リビングはグレー、玄関はブルーと色でゾーニングしています。折り上げ天井に照明を隠して、高級感のあるコーブ照明にしたのもこだわりです。
昭和45年に建てられたマンションを、まるで新築のデザイナーズマンションのようにリノベーションされた事例です。リノベーション費用は2,000万円かかりました。
弊社自慢のユナイテッドアローズ社監修のリノベーションプランで、トレンド感がありつつ長期的な価値も安定しやすいデザインが特徴。友人を呼んでパーティーをしたくなる、ホテルのような高級感のある内装です。立地もこだわって選ばれたので、将来的に賃貸へ出すときも安心です。
こちらの物件は昭和34年に建てられた築60年超のマンション。リノベーション費用は1,010万円です。
物件価格＋リノベーションの総予算を最初に決めて、そのなかで広さ40㎡以上というご希望を叶えるため、築年数の古い物件に選択肢を広げました。LDKを広くとるために、正方形に近いお部屋を選ばれたのがポイントです。寝室の黒い室内窓は、リノベーション前のヴィンテージ感ある窓枠を再利用したもの。躯体現しで天井を高くして、天井を白く塗装することでコンクリート感をやわらげました。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞築50年以上の物件でも、リノベーションすることで新築のようにきれいで機能的な住まいに生まれ変わります。築古物件の購入やリノベーションで失敗しないためには、早い段階からリノベーション会社に入ってもらい物件探しや現場調査をサポートしてもらうことです。
グローバルベイスでは都心部を中心に中古マンションの購入や設計をサポートしてきました。なかなか理想の物件に出会えないという方も、リノベーションを見越した物件探しをサポートいたします。大胆な間取り変更や、美しい内装デザインなどさまざまなリノベーションのご提案もできますので、ぜひご相談ください。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞
0120-965-517