住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

築40年以上の住まいをリノベーション!知っておきたい旧耐震基準のこと

中古マンションを探しているけど、理想の条件に合う物件がなかなか見つからない…それならば、築40年以上の物件にも選択肢を広げてみませんか?築古マンションには、築浅物件にはないメリットがあります。新・旧耐震基準の判断方法や築40年以上の物件選びの注意点、リノベーション事例を確認してみましょう。

こんな方におすすめの記事です
  • 築40年以上の物件のメリットや魅力を知りたい
  • 築40年以上のマンション探しの注意点を知りたい
  • 築40年以上のマンションのリノベーション事例が見たい

■築40年以上の物件の魅力

・敷地や建物にゆとりがある

土地が多く残されていた時代に建築されたマンションは、現在の建ぺい率・容積率に比べて余裕のある設計で建築されています。敷地に占める緑地の割合が高く、落ち着いた住環境となっていることが多いです。。

また、近年は新築マンションの価格高騰が続いており、一戸あたりの価格を抑えるために平均専有面積が小さくなる傾向があります。築古のマンションほど、広めの物件が多いことが特徴です。築40年以上の物件まで選択肢を広げれば、予算内でゆとりの物件を見つけやすくなるでしょう。

・好立地の物件が多い

街の開発は、主要な駅を中心に行われてきました。駅に近く利便性の高い土地ほど、早くにマンションや商業施設が建築されていきます。そのため、駅近にこだわって物件を探すと、売出し中のマンションがほとんどないケースも珍しくありません。好立地の物件を探すなら、築40年以上のマンションまで検討の範囲を広げてみるのがおすすめです。

・価格が落ち着いている

住宅の資産価値は、築年数の経過とともに下がるもの。また、築年数が浅いほど価格の下落率は大きく、新築から5年で約20%下がることもあります。マンションの場合、築20年ほどで新築時の半額近くまで下落し、その後はほぼ横ばいで推移するのが一般的です。築40年以上のマンションは価格が落ち着いており、購入時から大きく値下がりする可能性はほとんどないといえます。

・資産価値を見極めやすい

マンションの資産価値は建物の経年変化や周辺環境によって複合的に決まるため、築年数だけで単純に測れるものではありません。一般的な相場を大きく外れて急激に価値が下がってしまう物件もあれば、築年数が古くなってもそれほど価値が下がらない物件もあります。新築マンションや築年数の浅い物件では、将来的に資産価値がどのように推移するのかは未知数です。その点、築40年以上のマンションは結果が既に出ているため、安心して購入しやすいといえるでしょう。また、築年数が古い物件は、そこに長く住んでいる人が多く、住人のマナーレベルやコミュニティの雰囲気も確認できます。

■築40年のマンションは旧耐震?

築40年以上の物件情報を確認する際によく見かけるのが「新耐震基準」「旧耐震基準」という単語。何を示す言葉なのでしょうか?

・新耐震基準と旧耐震基準とは

マンションをはじめとした建物は、建築基準法で定められた基準を満たした設計でなければ着工することができません。建築基準法は、震災で大きな被害が出る度に見直されてきました。なかでも1981(昭和56)年6月1日に施行された改正が大きく、それまでの設計基準は「旧耐震基準」それ以降の基準が「新耐震基準」と呼ばれています。

旧耐震基準:中規模地震(震度5強程度)で建物がほとんど損傷しない設計
新耐震基準:大規模地震(震度6強〜7)で建物が倒壊しない設計

ここで注意したいポイントが、判断基準になるのは建物の竣工(完成)日ではなく、行政から建築確認を取得した日ということです。そのため1982年以降に竣工したマンションでも旧耐震基準の可能性があるということになります。確認申請の日付は建築確認証や検査済証などで確認することが可能です。

→耐震基準についての詳しい記事はこちらから

・耐震診断の結果を確認しよう

新耐震基準か旧耐震基準かどうかはあくまでも目安と考えましょう。築40年以上のマンションを購入するなら「耐震診断」を実施した物件がおすすめです。2020年の時点で、新耐震基準の最も古いマンションは築39年経過していることになります。耐震診断とは、現在の耐震基準を満たしているかどうかを調べる検査です。新耐震基準の建物でも老朽化が進んでいる強度が低下している可能性はありますし、旧耐震基準で建築された物件のすべてが耐震性能不足とは限りません。もともと新耐震基準をクリアしている建物もありますし、耐震補強工事の実施により新耐震基準をクリアしているケースもあります。

耐震診断を受けていない場合は、購入前の「ホームインスペクション(住宅診断)」の利用もおすすめです。住まいの耐震性能や劣化状況、修繕が必要な箇所などを第三者機関の公平な視点で診断してもらえます。

→ホームインスペクションについての詳しい記事はこちら

■築40年以上の物件の注意点

・定期メンテナンスの実施状況

「鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年」と聞いた事がある人も多いのではないでしょうか。これはあくまでも税法上の定義であり、築47年以上経ったマンションだからといって建物としての価値がなくなってしまったり、住めなくなってしまったりするわけではありません。鉄筋コンクリート造の建物は、適切な管理とメンテンナンスが実施されていれば100年以上持つとも言われています。これまでの修繕履歴や今後の修繕計画を確認しておきましょう。築年数の古いマンションほどこまめなメンテナンスが重要なので、管理組合が適切に運用されているかどうかも確認したいポイントです。

・配管設備の劣化状況や修繕計画

築40年前後は、建物自体に問題がなくても、配管設備や共用部分の大規模修繕が実施される時期でもあります。設備の修繕が実施済みなのか、まだなのであればいつ頃実施される予定なのかを確認しておきましょう。

■築40年以上の建物はフルリノベーションがおすすめ

予算の都合から、住みながら少しずつリフォームしたいと思う人もいるかもしれません。しかし、築年数が古い住まいに不具合が出る度に修繕を繰り返すと、総費用は割高になる可能性があります。最初から室内の壁や柱などをすべて解体するフルリノベーション(スケルトンリフォーム)を実施するのがおすすめです。

築40年以上になると、見えない部分で劣化が進んでいるケースも多いです。また、古い建物は室内の断熱・省エネルギー性能が低いことが多く、結露や冷暖房効率の悪さに悩まされることもあります。フルリノベーションなら、断熱材を壁や床に追加して抜本的な断策を講じることが可能です。また、現代のライフスタイルに合わせた暮らしやすい安全な間取りに一新することもできます。

■築40年の住まいのリフォーム費用の目安

築40年のマンションリフォームにかかる費用は工事の内容によって異なりますが、1平米あたり12〜22万円ほどが目安です。45平米(1〜2人暮らし、1LDK)であれば540〜1,000万円、65平米(ファミリー向け、2LDKもしくは3LDK)であれば800〜1,400万円ほどになります。内装材や住宅設備をハイグレードなものにすると、さらにコストが加算されます。

■築40年以上のマンションのリノベーション事例5選

・公園を一望するヴィンテージマンション【1970年築】

こちらは、1970年(昭和45年)に建築されたマンション。「住みたい街」として長年人気のエリア、吉祥寺にあります。グローバルベイスとセレクトショップ「ユナイテッドアローズ」とのコラボ物件で、室内のリノベーションだけでなく照明や家具もセットで販売されました。訪れるゲストも、昭和の香りを感じるマンションの共用部分と、スタイリッシュな室内空間とのギャップに驚くのだとか。

窓の下に広がるのは、緑豊かな井の頭公園の風景。もともと吉祥寺に一戸建てをお持ちのご主人でしたが、この内装と眺望に一目惚れしてセカンドハウスとしての購入を決めたそうです。築40年以上の古いマンションですが、共有部分の管理状況や管理組合のしっかりとした運用を確認し、安心して購入いただけました。

https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=119

・歴史ゆえの安心感【1961年築】

1961年(昭和36年)築のマンションを、共働きの忙しいご夫婦が効率良く家事と子育てがしやすい間取りにリノベーションしました。二人目のお子さまを授かったことをきっかけに、住み替えることにしたご夫婦。利便性と広さを重視し、当初から中古物件の購入を検討していたそうです。対面キッチンに立てば、リビングの小上がりで過ごすお子さまの様子を見ながら家事ができます。

静かな住宅街の高台に建つマンションで、敷地にゆとりがあり駐車場も平置きです。周囲にはこのマンションよりも高い建物がなく、窓の外には伸びやかな眺望が広がります。渋谷や新宿にも自転車で10分ほどという好立地で、代々木公園までは徒歩5分のため、休日にはご家族で遊びに行くそうです。管理体制の良さや住人の雰囲気を確認して購入できたため、マンションの古さがかえって安心感につながりました。

https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=131

・駅から5分の希少物件【1981年築】

こちらは、中目黒駅から徒歩5分という希少なマンションのリノベーション事例。駅近物件ながら騒がしくないという恵まれた環境です。住み替えにあたり当初は賃貸物件を検討していたそうですが、駅から近い物件は狭い、予算内に収まる物件は駅から遠い…と住まい探しは難航。駅からの距離は譲れない条件だったことから、中古物件の購入に切り替えたとのこと。資産価値の下がりにくい物件として、将来的に賃貸に出す可能性も視野に入れています。

ご夫婦がこだわったのはオールステンレスのスタイリッシュなキッチン。このキッチンを中心に、リノベーションプランを考えていきました。1981年(昭和56年)築のマンションですが、24時間換気などの設備が充実しており共用部もいつも丁寧に清掃されているため、古さは気にならないそうです。

https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=120

・広さが決め手に【1978年築】

お子さまの誕生を機に住まい探しをはじめたご夫婦。通勤のしやすさを考え、都心から離れすぎないエリアで広い物件を探していました。しかし、都心に近くなるほどマンションの専有面積は小さくなるもの。そして出会ったのが、1978年(昭和53年)築のこの物件でした。築浅物件では叶えることが難しい、約75平米という広さです。リノベーションのポイントは、ヘリンボーン張りが美しい無垢フローリング。あたたかなLDKに家族の笑顔があふれます。

このマンションは丘の上に位置することもあり、日当たり良好。大通りに面していないため騒がしくありません。部屋の広さと恵まれた周辺環境が、この物件を選ぶ決め手になったそうです。

https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=77

・都心暮らしを謳歌する住まい【1982年築】

こちらは、恵比寿や代官山が生活圏内という好立地にあるマンション。毎日の通勤にも、休日のお買い物にも利便性抜群のエリアです。1982年(昭和57年)築のマンションを、ナチュラルで爽やかな空間にリノベーションしました。給排水管も一新しているため、気持ちよく永く安心して使うことができます。

マンションの外観は赤茶色のレンガタイルの壁がレトロで重厚感のある雰囲気。管理状況もよく、共用部は丁寧に清掃されています。

https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=135

■まとめ

築40年以上の物件は、敷地に対してゆとりある設計で、一戸あたりの床面積も広い傾向があります。また、便性の高い好立地に建てられている事が多いです。築40年以上になると旧耐震基準となりますが、耐震診断などから安全面を判断しましょう。定期メンテナンスや大規模修繕計画、管理状況の確認も大切です。

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