住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

築40年以上のマンションって大丈夫?耐震性は?リノベーション事例も紹介

中古マンションを探しているけど、理想の条件に合う物件がなかなか見つからない…それならば、築40年以上の物件にも選択肢を広げてみませんか?築古マンションには、築浅物件にはないメリットがあります。新・旧耐震基準の判断方法や築40年以上の物件選びの注意点、リノベーション事例を確認してみましょう。

こんな方におすすめの記事です
  • 築40年以上の物件のメリットや魅力を知りたい
  • 築40年以上のマンション探しの注意点を知りたい
  • 築40年以上のマンションのリノベーション事例が見たい

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CONTENTS

■築40年のマンションの耐震性は?旧耐震とは?

築40年以上の物件情報を確認する際によく見かけるのが「新耐震基準」「旧耐震基準」という単語。何を示す言葉なのでしょうか?

・新耐震基準と旧耐震基準とは

マンションをはじめとした建物は、建築基準法で定められた基準を満たした設計でなければ着工することができません。建築基準法は、震災で大きな被害が出る度に見直されてきました。なかでも1981(昭和56)年6月1日に施行された改正が大きく、それまでの設計基準は「旧耐震基準」それ以降の基準が「新耐震基準」と呼ばれています。

旧耐震基準:中規模地震(震度5強程度)で建物がほとんど損傷しない設計
新耐震基準:大規模地震(震度6強〜7)で建物が倒壊しない設計

ここで注意したいポイントが、判断基準になるのは建物の竣工(完成)日ではなく、行政から建築確認を取得した日ということです。そのため1982年以降に竣工したマンションでも旧耐震基準の可能性があるということになります。確認申請の日付は建築確認証や検査済証などで確認することが可能です。

→耐震基準についての詳しい記事はこちらから

・耐震診断の結果を確認しよう

新耐震基準か旧耐震基準かどうかはあくまでも目安と考えましょう。築40年以上のマンションを購入するなら「耐震診断」を実施した物件がおすすめです。2020年の時点で、新耐震基準の最も古いマンションは築39年経過していることになります。耐震診断とは、現在の耐震基準を満たしているかどうかを調べる検査です。新耐震基準の建物でも老朽化が進んでいる強度が低下している可能性はありますし、旧耐震基準で建築された物件のすべてが耐震性能不足とは限りません。もともと新耐震基準をクリアしている建物もありますし、耐震補強工事の実施により新耐震基準をクリアしているケースもあります。

耐震診断を受けていない場合は、購入前の「ホームインスペクション(住宅診断)」の利用もおすすめです。住まいの耐震性能や劣化状況、修繕が必要な箇所などを第三者機関の公平な視点で診断してもらえます。

→ホームインスペクションについての詳しい記事はこちら

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■築40年以上のマンションはいつまで住める?

これから築40年以上のマンションを購入する場合、あと何年暮らせるのかが気になりますよね。マンションが築何年まで住めるのかという明確な答えはありませんが、「建物の寿命」と「管理体制の寿命」の2つから、ある程度の予想ができます。

築40年以上のマンションはいつまで住める

・鉄筋コンクリートの寿命について

鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年ですが、これはあくまでも会計上のルール。鉄筋コンクリートの物理的な寿命は、定期的なメンテナンスをすれば100年以上あるといわれています。メンテナンスが不十分だと寿命が短くなりますが、築40年のマンションであれば、残り60年以上は寿命が残っているということになりますね。

・管理体制の寿命について

ただし物理的に住めることと、住みやすい環境が維持できることとは別問題。例えば昭和30〜40年代に量産された郊外の大規模団地は、住民の高齢化とともに空室が増え、活気がなくなっている物件も見受けられますよね。建物自体の寿命だけではなく、管理会社や自治会など管理体制がしっかりしていないと、マンションとしての存続は難しくなってくるでしょう。

立地の良いマンションは築古でも需要が高いため、管理体制の寿命も長いと考えられます。定期的なメンテナンスが行き届いていて、管理体制がしっかりしたマンションであれば、30年、40年と住み続けられる可能性もあるでしょう。

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■築40年以上の物件のメリット

・敷地や建物にゆとりがある

土地が多く残されていた時代に建築されたマンションは、現在の建ぺい率容積率に比べて余裕のある設計で建築されています。敷地に占める緑地の割合が高く、落ち着いた住環境となっていることが多いです。。

また、近年は新築マンションの価格高騰が続いており、一戸あたりの価格を抑えるために平均専有面積が小さくなる傾向があります。築古のマンションほど、広めの物件が多いことが特徴です。築40年以上の物件まで選択肢を広げれば、予算内でゆとりの物件を見つけやすくなるでしょう。

・好立地の物件が多い

街の開発は、主要な駅を中心に行われてきました。駅に近く利便性の高い土地ほど、早くにマンションや商業施設が建築されていきます。そのため、駅近にこだわって物件を探すと、売出し中のマンションがほとんどないケースも珍しくありません。好立地の物件を探すなら、築40年以上のマンションまで検討の範囲を広げてみるのがおすすめです。

・価格が落ち着いている

住宅の資産価値は、築年数の経過とともに下がるもの。また、築年数が浅いほど価格の下落率は大きく、新築から5年で約20%下がることもあります。マンションの場合、築20年ほどで新築時の半額近くまで下落し、その後はほぼ横ばいで推移するのが一般的です。築40年以上のマンションは価格が落ち着いており、購入時から大きく値下がりする可能性はほとんどないといえます。

・資産価値を見極めやすい

マンションの資産価値は建物の経年変化や周辺環境によって複合的に決まるため、築年数だけで単純に測れるものではありません。一般的な相場を大きく外れて急激に価値が下がってしまう物件もあれば、築年数が古くなってもそれほど価値が下がらない物件もあります。新築マンションや築年数の浅い物件では、将来的に資産価値がどのように推移するのかは未知数です。その点、築40年以上のマンションは結果が既に出ているため、安心して購入しやすいといえるでしょう。また、築年数が古い物件は、そこに長く住んでいる人が多く、住人のマナーレベルやコミュニティの雰囲気も確認できます。

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■築40年以上の物件の注意点

築40年以上の物件の注意点

・定期メンテナンスの実施状況

「鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年」と聞いた事がある人も多いのではないでしょうか。これはあくまでも税法上の定義であり、築47年以上経ったマンションだからといって建物としての価値がなくなってしまったり、住めなくなってしまったりするわけではありません。鉄筋コンクリート造の建物は、適切な管理とメンテンナンスが実施されていれば100年以上持つとも言われています。これまでの修繕履歴や今後の修繕計画を確認しておきましょう。築年数の古いマンションほどこまめなメンテナンスが重要なので、管理組合が適切に運用されているかどうかも確認したいポイントです。

・配管設備の劣化状況や修繕計画

築40年前後は、建物自体に問題がなくても、配管設備や共用部分の大規模修繕が実施される時期でもあります。設備の修繕が実施済みなのか、まだなのであればいつ頃実施される予定なのかを確認しておきましょう。

・ローンの融資額が低くなる可能性がある

住宅ローンを利用して築40年のマンションを購入するとき、借りられる金額が希望よりも低くなる可能性があります。

住宅ローン審査の際、契約者に関して重視される要素は「契約時の年齢」「完済時の年齢」「年収」「勤続年数」など。そして購入する物件に関して「担保評価額」が重要視されるためです。

金融機関はマンションを担保に住宅ローンを融資し、もしも債務者が返済できなくなったときには、物件を競売にかけて売却することができます。担保評価額とは、「これくらいで売れるだろう」という査定価格のようなもの。評価額が低ければ、融資可能額も低くなります。担保評価額の算定基準は金融機関ごとに異なりますが、市場価格(実際に売買される価格)よりも低く算出されるのが一般的です。

◇対策1:頭金を多めに用意する

一般的に住宅を購入するときの頭金は物件価格の10〜20%ほどが目安とされています。しかし築40年のマンションの場合は、融資金額が低くなることも想定して、相場よりも頭金を多めに用意しておくのがおすすめです。

◇対策2:資産価値の高いマンションを選ぶ

一般的には築年数が古くなるほどマンションの資産価値は下がりますが、築40年を超えても人気が高いマンションもあります。そのような物件であれば、担保評価額も問題ありません。利便性が高く周辺環境の良いマンションを選ぶと良いでしょう。

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■築40年以上のマンションを選ぶポイント

築40年以上のマンションを選ぶときには、立地や耐震性だけでなく、修繕状況や空室率などもしっかりとチェックするのがおすすめです。

築40年以上のマンションを選ぶポイント

・ポイント①メンテナンス状況

マンションの寿命は、メンテナンス状況によって大きく差が出ます。過去に行われた修繕履歴はすべて記録されているはずなので、不動産会社に依頼して管理会社から取得し、内容を確認しましょう。具体的な修繕項目としては、外壁の塗り替えやタイルの補修、鉄部塗装、給排水管のコーティングや交換、エレベーターの補修、共用部の照明器具の交換、屋上防水などです。国交省の長期修繕計画ガイドラインには修繕周期の目安が示されているので、適切なタイミングで行われているか確認してみてください。

・ポイント②大規模修繕のスケジュール

今後の修繕計画については、長期修繕計画書でチェックできます。定期的にどんなメンテナンスをするか、大規模修繕はいつどんな内容でする予定かを確認しましょう。また修繕積立金の財政状況もあわせて確認したいポイントです。大規模修繕の費用は、住民が毎月一定の金額を納める「修繕積立金」によってまかなわれます。積立額は長期修繕計画に基づいて決められていますが、新築時は安く設定されることが多く、マンションによっては十分な修繕金が貯まっていないことも。また滞納する住民がでてきたり、工事費高騰に対応できなかったりと財政難に陥っているケースも少なくありません。

・ポイント③共有部分の状態

中古マンションの購入前には、エントランスや駐輪場、ゴミ置き場などの共有部分の状態もしっかりチェックしましょう。たとえばゴミが落ちていたり、電球が切れたままになっていたり、自転車が整理整頓されていなかったりする場合、管理レベルが高いとはいえません。掲示板もチェックすると、古いお知らせが掲示されていたり、破れたままになっていたりと、まめに管理されていないのがわかることがあります。いくつか物件を見てまわると、共有部分の状態の違いがわかりやすいでしょう。

・ポイント④空室率の高さ

空室率とは、マンションの総戸数に対して、入居者のいない空室が何%あるかを示す数字です。たとえば50戸のマンションで、空室が10戸あれば、空室率は20%ということになります。空室率が高い不人気マンションは、慎重に購入を検討したほうがよいでしょう。物件の設備や住民の質が悪いなど、何らかの理由があることも多いからです。また空室率が高いことで、管理組合の財政状況が悪くなったり、管理が行き届かなくなったりする可能性もあります。不動産会社が空室率を把握していないことも多いので、エアコンの室外機や窓ごしに覗いた室内の状況などで、おおまかに確認するとよいでしょう。

・ポイント⑤リノベーションに適した構造

鉄筋コンクリート造のマンションは、大きく「ラーメン構造」と「壁式構造」に分けられます。ラーメン構造や柱や梁などのフレームで支える構造で、間取り変更がしやすいのが特徴。一方、壁式構造は壁で支える構造なので、撤去できない耐力壁が多く、間取りの自由度が低くなります。リノベーションで希望の間取りが叶えられるか、しっかりとチェックしましょう。壁式構造は5階以下の低層マンションがほとんどなので、6階以上のマンションであればラーメン構造の可能性が高いです。また間取り図を見ると、ラーメン構造の場合は、部屋の隅に柱の出っ張りが書かれていることもあります。

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■築40年以上の建物はフルリノベーションがおすすめ

予算の都合から、住みながら少しずつリフォームしたいと思う人もいるかもしれません。しかし、築年数が古い住まいに不具合が出る度に修繕を繰り返すと、総費用は割高になる可能性があります。最初から室内の壁や柱などをすべて解体するフルリノベーション(スケルトンリフォーム)を実施するのがおすすめです。

築40年以上になると、見えない部分で劣化が進んでいるケースも多いです。また、古い建物は室内の断熱・省エネルギー性能が低いことが多く、結露や冷暖房効率の悪さに悩まされることもあります。フルリノベーションなら、断熱材を壁や床に追加して抜本的な断策を講じることが可能です。また、現代のライフスタイルに合わせた暮らしやすい安全な間取りに一新することもできます。

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■耐震補強のみを行う場合は?

築40年以上の戸建て住宅では、耐震補強が必要となる場合があります。具体的にどのような工事が行われるのか、部位別に見ていきましょう。

・接合部

接合部とは柱と梁、柱と土台などがつながっている部分のこと。接合部がしっかりと固定されていないと、大きな地震で接合部が外れて住宅が崩壊するなど、大きな被害につながることがあります。建築基準法に接合部について明記されたのは2000年のこと。それ以前の住宅では、接合部が釘止め程度と弱くなっていることも多いです。接合金物にはさまざまな種類があり、柱が土台から抜けないように緊結するホールダウン金物や、梁がずれて脱落するのを防ぐ羽子板ボルトなど、箇所に応じて使い分けられています。

・基礎

基礎とは建物と地面をつなぐ部分で、しっかりとした強度が必要です。築40年以上の古い住宅では鉄筋なしの「無筋基礎」も見られるため、表面に高強度の炭素繊維シートを貼ったり、新しいコンクリートを増し打ちしたりして強度を高めます。また基礎のコンクリートにひび割れが生じている場合は、エポキシ樹脂等での補修も必要です。

・壁

耐力壁が少なかったり開口部が多かったりすると、地震による崩壊の危険性が高まります。新たに耐力壁を増設したり、耐震パネルや筋交いなどで既存の壁を補強したりすることで、耐震性を向上することが可能です。床や天井を壊さないと施工できないパーツもありますが、床や天井を壊さずに室内側から壁を補強するボードを施工したり、外壁の上からステンレスのブレースを緊結したりできるケースもあります。耐力壁のバランスが悪いとねじれが生じやすくなるため、計算をもとにバランスよく配置するのがポイントです。

・土台

基礎と建物をつないでいるのが土台で、頑丈な建物にするために重要な部分です。古い木造住宅では土台が腐食していたり、シロアリ被害にあっていたりすることも多くあります。特にキッチンや浴室など水回りの下は、漏水による土台の腐敗が起こりやすい部分です。土台に何らかの不具合を生じているときは、新しい土台に交換したり、部分的に接ぎ木等で修繕したりと対策を行います。

・屋根

瓦など重量のある屋根材が使われている場合は、軽量な屋根材に交換することで耐震性を高められることもあります。屋根が重いと建物の重心が高くなり、地震のときの不安定さや揺れが大きくなってしまうからです。軽量な屋根材としてよく使われるのが金属屋根で、瓦屋根の約10分の1程度と非常に軽くなっています。

・劣化部分

これまで挙げたポイント以外にも、柱や梁が腐食していたり、外壁に大きなクラックが入っていたりと、築40年以上の建物ではさまざまな劣化が見られます。そのまま放置すると劣化は進行し、そこから大きく建物が破損することも。リノベーションの際には、必ず屋根から床下までしっかりとチェックして、劣化部分の補修も行いましょう。

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■築40年以上のマンションのリノベーション事例5選

・公園を一望するヴィンテージマンション【1970年築】

こちらは、1970年(昭和45年)に建築されたマンション。「住みたい街」として長年人気のエリア、吉祥寺にあります。グローバルベイスとセレクトショップ「ユナイテッドアローズ」とのコラボ物件で、室内のリノベーションだけでなく照明や家具もセットで販売されました。訪れるゲストも、昭和の香りを感じるマンションの共用部分と、スタイリッシュな室内空間とのギャップに驚くのだとか。

窓の下に広がるのは、緑豊かな井の頭公園の風景。もともと吉祥寺に一戸建てをお持ちのご主人でしたが、この内装と眺望に一目惚れしてセカンドハウスとしての購入を決めたそうです。築40年以上の古いマンションですが、共有部分の管理状況や管理組合のしっかりとした運用を確認し、安心して購入いただけました。

https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=119

・歴史ゆえの安心感【1961年築】

1961年(昭和36年)築のマンションを、共働きの忙しいご夫婦が効率良く家事と子育てがしやすい間取りにリノベーションしました。二人目のお子さまを授かったことをきっかけに、住み替えることにしたご夫婦。利便性と広さを重視し、当初から中古物件の購入を検討していたそうです。対面キッチンに立てば、リビングの小上がりで過ごすお子さまの様子を見ながら家事ができます。

静かな住宅街の高台に建つマンションで、敷地にゆとりがあり駐車場も平置きです。周囲にはこのマンションよりも高い建物がなく、窓の外には伸びやかな眺望が広がります。渋谷や新宿にも自転車で10分ほどという好立地で、代々木公園までは徒歩5分のため、休日にはご家族で遊びに行くそうです。管理体制の良さや住人の雰囲気を確認して購入できたため、マンションの古さがかえって安心感につながりました。

https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=131

・駅から5分の希少物件【1981年築】

こちらは、中目黒駅から徒歩5分という希少なマンションのリノベーション事例。駅近物件ながら騒がしくないという恵まれた環境です。住み替えにあたり当初は賃貸物件を検討していたそうですが、駅から近い物件は狭い、予算内に収まる物件は駅から遠い…と住まい探しは難航。駅からの距離は譲れない条件だったことから、中古物件の購入に切り替えたとのこと。資産価値の下がりにくい物件として、将来的に賃貸に出す可能性も視野に入れています。

ご夫婦がこだわったのはオールステンレスのスタイリッシュなキッチン。このキッチンを中心に、リノベーションプランを考えていきました。1981年(昭和56年)築のマンションですが、24時間換気などの設備が充実しており共用部もいつも丁寧に清掃されているため、古さは気にならないそうです。

https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=120

・広さが決め手に【1978年築】

お子さまの誕生を機に住まい探しをはじめたご夫婦。通勤のしやすさを考え、都心から離れすぎないエリアで広い物件を探していました。しかし、都心に近くなるほどマンションの専有面積は小さくなるもの。そして出会ったのが、1978年(昭和53年)築のこの物件でした。築浅物件では叶えることが難しい、約75平米という広さです。リノベーションのポイントは、ヘリンボーン張りが美しい無垢フローリング。あたたかなLDKに家族の笑顔があふれます。

このマンションは丘の上に位置することもあり、日当たり良好。大通りに面していないため騒がしくありません。部屋の広さと恵まれた周辺環境が、この物件を選ぶ決め手になったそうです。

https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=77

・都心暮らしを謳歌する住まい【1982年築】

こちらは、恵比寿や代官山が生活圏内という好立地にあるマンション。毎日の通勤にも、休日のお買い物にも利便性抜群のエリアです。1982年(昭和57年)築のマンションを、ナチュラルで爽やかな空間にリノベーションしました。給排水管も一新しているため、気持ちよく永く安心して使うことができます。

マンションの外観は赤茶色のレンガタイルの壁がレトロで重厚感のある雰囲気。管理状況もよく、共用部は丁寧に清掃されています。

https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=135

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■築40年の住まいのリフォーム費用の目安

一般的な広さの住宅全体をリノベーションする費用は、1,000万円前後が目安です。また耐震補強工事の平均施工額は約163万円で、全体の半数以上が工事費用150万円未満に抑えられています。(参考/木耐協2018年8月調査データ

・耐震診断の費用

耐震補強を行う場合は、耐震診断も受けると安心です。耐震診断の費用は、一般的な木造住宅1棟あたり12〜50万円程度 。図面による確認や、床下や天井裏の目視調査、耐震計算などを行います。

耐震診断には構造図面が必要なため、竣工時の図面がない場合は追加で図面作成費用がかかるケースも。また壁の一部を壊して耐力壁を探さなければならない場合は、解体・復旧費用もかかります。

・耐震補強工事で使える補助金

多くの自治体では、地震による被害を最小限に抑えるため、耐震診断や耐震補強工事に対して補助金を支給しています。補助金額や対象条件は自治体によって異なるため、事前にお住まいの地域の制度をチェックしておきましょう・

また令和3年12月末までにマイホームの耐震補強をした場合は、「住宅耐震改修特別控除」として一定額をその年の所得税額から控除できます。対象となる物件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、現行の耐震基準に適合する改修を行っていなければなりません。

さらに「耐震改修に係る固定資産税の減額措置」として、住宅の固定資産税が翌年から1年間、2分の1に減額されるという優遇措置も。令和6年3月末までに工事完了した耐震改修工事が対象で、耐震改修工事費用が50万円超などの条件もあります。

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■築40年マンションのリノベーションに後悔しないためのコツ

築40年のマンションは、現代のライフスタイルに合わない間取りや設備になっていることも多くあります。次のようなコツを押さえてリノベーションすると、デザイン性や使い勝手がよくなり、後悔が少なくなるでしょう。

・リビングのリノベーションのコツ

築40年以上のマンションでは、リビング・ダイニング・キッチンがそれぞれ細かく仕切られた間取りが多いもの。それぞれの間仕切り壁を撤去して、ひと続きの広いLDKにすることで、現代風の住まいをつくることができます。リビングは家族が集まってよく使う場所なので、リノベーションでも優先的にお金をかけたい部分。床材や壁材など、内装のデザインにもこだわることで、住まいの満足度がぐんとアップします。

関連記事/おしゃれなリビングのリノベーション事例13選!部屋づくりのポイントを知ろう

・収納面のリノベーションのコツ

昔はタンスなどを置くのが一般的だったので、築古物件では収納が不足しがち。部屋をすっきりと広く使うためにも、リノベーションでは収納を増やすのがおすすめです。リビングの壁一面に壁面収納を造作してテレビや日用品をすっきりとおさめたり、家族みんなの衣類を収納する大容量のファミリークローゼットをつくったりと、さまざまな方法があります。居住スペースとのバランスや、収納したい物の量に合わせて計画するのがポイントです。

・洗面所のリノベーションのコツ

築40年のマンションの洗面所は狭くて暗いことも多いので、間取り変更で洗面所を広くすると使いやすくなるかもしれません。またデザイン性の高いメーカー洗面台や造作洗面台に交換したり、アクセントクロスやタイルでおしゃれな内装をつくったりすると、魅力的な空間に。壁面収納を設けて収納力不足を解消したり、コンセントを増やしたりすると使い勝手がよくなるでしょう。

関連記事/おしゃれな洗面所や脱衣所の収納アイデア!間取りや収納事例を紹介

・キッチンのリノベーションのコツ

築40年のマンションで多いのは、個室になっている独立型キッチンや、壁を向いて作業をする壁付け型キッチン。リビングダイニング側を向いて作業をする対面型キッチンにレイアウト変更すると、使い勝手がよくなるかもしれません。アイランドキッチンやペニンシュラキッチンのように、リビングダイニング空間と一体になったオープンキッチンも、トレンド感があっておすすめです。

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■まとめ

築40年以上の物件は、敷地に対してゆとりある設計で、一戸あたりの床面積も広い傾向があります。また、便性の高い好立地に建てられている事が多いです。築40年以上になると旧耐震基準となりますが、耐震診断などから安全面を判断しましょう。定期メンテナンスや大規模修繕計画、管理状況の確認も大切です。

編集者: 美智子山口

ウェブデザイナーを経て2014年よりフリーライターに。おもに住まいに関する記事を執筆しています。猫が大好きで、自宅のDIYリフォームが趣味。

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