住まい選びの際、「ZEH水準」という言葉を目にすることがあります。「ZEHとは違うの？」「何をクリアすれば該当するの？」と感じている方も多いのではないでしょうか。この記事では、ZEH水準の省エネ住宅について、ZEH・長期優良住宅・Nearly ZEH等との違いを整理し、住宅ローン控除との関係や今後の基準強化の見通しまで解説します。
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「ZEH（ゼッチ）水準」の省エネ住宅とは、「断熱等性能等級5以上」かつ「一次エネルギー消費量等級6以上」を同時に満たす住宅です。太陽光発電などの創エネ設備は必須ではありません。一方、「ZEH」はこれらに加えて再生可能エネルギーを導入し、年間の一次エネルギー消費量の収支を実質ゼロにすることを目指す住宅です。
また、2025年4月から新築住宅の省エネ基準適合が義務化され、さらに政府は2030年までに新築住宅の省エネ基準をZEH水準へ引き上げる方針を示しています。今後の住宅市場においてZEH水準は特別な高性能住宅ではなく、より標準に近い位置づけになっていく見通しです。新築住宅だけでなくリノベーションでも断熱改修や高効率設備の導入によって、ZEH水準に適合させることが可能です。
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詳しくはこちら＞＞まず整理しておきたいのが、「ZEH（ゼッチ）」と「ZEH水準」は異なるということ。「ZEH」とは「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略称です。断熱性能と設備の省エネ性能が高く、さらに太陽光発電システムなどの創エネ設備を導入することで、年間の一次エネルギー消費量の収支が実質ゼロになることを目指す住宅に認定が与えられます。
一方、「ZEH水準」は「ZEH」と同等の断熱・省エネ性能を持ちながら、太陽光発電システムを搭載していない住宅も含みます。
ZEH水準の省エネ住宅と認定されるためには、以下の2つの性能等級を同時に満たす必要があります。
①外皮性能：断熱等性能等級が5以上
断熱等性能等級とは、建物の外壁・屋根・床・窓などの「外皮」（熱の出入り口となる部分）の断熱性能を表す等級です。等級が高いほど、外気温の影響を受けにくくなります。外皮性能は「UA値（外皮平均熱貫流率）」という数値で表し、数値が小さいほど断熱性が高いことを意味します。断熱等性能等級5に求められるUA値は地域によって異なり、例えば東京を含む6地域では0.6以下です。
②省エネ設備の性能：一次エネルギー消費量等級が6以上
一次エネルギー消費量等級とは、冷暖房・換気・給湯・照明など住宅内で使うエネルギーの総量を示す等級で、数字が大きいほど省エネ性能が高くなります。等級6はBEI（設計一次エネルギー消費量÷基準一次エネルギー消費量）0.8以下が条件で、基準値から20%以上削減できることを示します。
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詳しくはこちら＞＞ZEH水準とZEHは、断熱・省エネ性能の水準は同じで、決定的な違いが創エネ設備の有無です。
| 比較項目 | ZEH水準 | ZEH |
|---|---|---|
| 断熱等性能等級 | 5以上 | 5以上 |
| 一次エネルギー消費量等級 | 6以上（20%削減） | 6以上（20%削減） |
| 創エネ設備（太陽光など） | 必須ではない | 原則必須 |
| 目指す状態 | 高い省エネ性能 | エネルギー収支ゼロ |
| 重視するポイント | 性能と現実性のバランス | より高い脱炭素性 |
ここがいちばん大きな違いです。「ZEH」は太陽光発電等の創エネ設備が必須で、その発電量を加算したうえでエネルギー収支をゼロ以下にすることが求められます。「ZEH水準」は太陽光発電等の搭載が必須ではなく、断熱性能と高効率設備だけで条件を満たせます。低日照エリアやマンション等、敷地や建物の条件により太陽光発電の設置が難しいケースでも「ZEH水準」は現実的な選択肢です。
「ZEH」は消費エネルギーを減らす＋エネルギーを創り出すことで、年間の一次エネルギー消費量の収支実質ゼロを目指します。「ZEH水準」は、住宅の断熱性能と設備効率を高めて消費エネルギーをしっかり抑えることがゴールで、太陽光発電等による差し引きは想定していません。
「ZEH」の住まいを検討する場合は、太陽光発電の搭載が可能かどうか、発電量、自家消費、売電、蓄電池など、創エネも含めた総合的な設計が必要です。「ZEH水準」は断熱性能と省エネ設備に絞った基準のため、創エネ設備の導入費用を抑えながら高い居住性能を実現したい方に適しています。
H2：ZEH水準と長期優良住宅・Nearly ZEHの違い
「ZEH水準」のほかに「長期優良住宅」と「Nearly ZEH」といった基準もあります。それぞれの違いを整理していきましょう。
| 区分 | 省エネ等級 | 創エネ要件 | 備考 |
|---|---|---|---|
| ZEH水準 | 断熱5＋一次エネ6 | なし | |
| 長期優良住宅 | 断熱5＋一次エネ6 | なし | 耐震・耐久性・維持管理等も必要 |
| Nearly ZEH | 断熱5＋一次エネ6 | 太陽光等で75%以上削減 | ZEHシリーズの一種 |
| ZEH | 断熱5＋一次エネ6 | 太陽光等で100%以上削減 |
「長期優良住宅」は、長く安心して住み続けられる良質な住宅ストックを増やことを目的としたもの。省エネ基準は「ZEH水準」と同等ですが、そのほかに劣化対策、耐震性、維持管理・更新のしやすさなど、住宅全体の長期的な品質を総合的に評価するものです。そのため、住宅ローン控除での借入限度額は長期優良住宅の方が高く設定されています。
「Nearly ZEH（ニアリーゼッチ）」は、直訳すると「ほぼZEH」。寒冷地や日照時間が短い地域、都市部の狭小エリアなどを対象とした区分です。断熱性能と省エネ設備は「ZEH」と同水準ですが、太陽光発電等の創エネ設備を導入したうえで75%以上のエネルギー削減が要件となります。「ZEH水準」は創エネ設備が不要ですが、「Nearly ZEH」は太陽光発電等の設置が前提で、その削減量が「ZEH」より緩和されています。
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詳しくはこちら＞＞近年ZEH水準への注目が高まっている背景には、省エネ基準の段階的な義務化があります。2025年4月、建築物省エネ法の改正により、原則としてすべての新築建築物に「省エネ基準」（断熱等性能等級4、一次エネルギー消費量等級4）への適合が義務化されました。これにより、省エネ住宅かどうかではなく、どのレベルまで省エネ性能を高めるかが問われる時代に入っています。
そしてその次のステップとして、政府は2030年までに新築住宅の基準をZEH水準へ引き上げる方針を示しています。つまりあと数年でZEH水準が新築住宅の当たり前になる見通しです。さらに、ZEH水準に相当する一次エネルギー消費量等級6（現在の最高等級）の上に、等級7・等級8を新設する流れが進んでおり、住宅性能競争の基準が一段上がっていることがわかります。
参考：
省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。│国土交通省
住宅性能表示制度の見直しについて│国土交通省
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詳しくはこちら＞＞住宅ローン控除は、年末のローン残高に対して0.7%の税額を最大13年間にわたり所得税・住民税から控除できる制度です。2026年の税制改正により、控除を受けられる借入限度額が住宅の省エネ性能によって段階的に設定されています。
注目しておきたいのが、2028年以降に建築確認を受ける新築住宅では、省エネ基準適合住宅は住宅ローン控除の対象外になるという点です。つまり、2028年以降の新築住宅はZEH水準以上でなければ住宅ローン控除が利用できなくなります。
●住宅ローン控除の借入限度額【新築住宅・2026〜2030年入居】
| 住宅区分 | 子育て・若者夫婦世帯 | その他の世帯 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅（※） | 3,000万円 | 2,000万円 |
| その他住宅 | 対象外 | 対象外 |
※省エネ基準適合住宅は、2028年以降は原則対象外。
参考：住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置│国土交通省
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詳しくはこちら＞＞ZEH水準の住まいは単に環境に優しいだけでなく、日々の暮らしやお金、将来の住まい選びまで、幅広いメリットがあります。
ZEH水準の住宅は、高い断熱性能と省エネ設備の組み合わせにより、夏は外の熱を入りにくくし、冬は室内の暖かさを逃がしにくくするため、日々のエネルギー消費量を削減することが可能です。国土交通省の試算によると、省エネ基準住宅と比べて東京23区の場合は年間約4万6,000円、北海道では約9万6,000円の削減が期待できます。光熱費は毎月かかる出費のため、年間数万円の差は10年・20年で数十万円〜百万円単位の差になることに。エネルギー価格が今後さらに上昇する可能性も加味すると、省エネ性能が高い住宅のメリットはより大きくなると考えられます。
住宅の断熱性能は、暮らしの快適さや健康にも直結します。特に気をつけたいのが、寒暖差による深刻な健康被害「ヒートショック」です。浴室や脱衣所・トイレなど暖房が効きにくい場所と、リビングなど暖かい場所の温度差が大きいと、急激な血圧変動が起こり心臓や脳への負担が増します。ZEH水準の住まいでは室内の温度差が小さく、一年を通じて安定した室温が保たれるため、こうしたリスクを軽減することが可能です。室温18℃未満の住宅に暮らす方は、18℃以上の住宅に暮らす方と比べて心電図の異常所見やコレステロール値の高い傾向が認められるとされています。
政府は2030年度までに新築住宅のZEH水準適合を義務化する方針を示しています。さらに高い等級の新設も検討されていることから、今ZEH水準の住まいを選ぶことは、将来の標準的な指標を先取りすることになるはずです。基準の底上げが進むなか、性能が低い住宅は将来の売却・賃貸時に不利になる可能性があります。ZEH水準の住まいは、資産価値の観点からも評価が安定しやすいと考えられます。
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詳しくはこちら＞＞ZEH水準の住まいはいくつか気をつけたい点もあります。住まいの条件や予算のバランスと合わせ総合的に考えることが大切です。
ZEH水準を達成するには、断熱材のグレードや厚みを増す必要があり、窓も高性能な製品が求められます。また給湯器や空調機器も省エネ性能の高い製品を選ぶことになるため、一般的な省エネ基準住宅よりも初期費用が高くなりやすいです。ただし、初期費用の高い・安いだけではなく、光熱費や快適性、将来の基準強化への備えも含めた、長期的な目線に切り替えると印象が変わるかもしれません。また、住宅ローン控除の借入限度額の上乗せや、補助金制度などの活用でコストを軽減することも可能です。
ZEH水準の要件のひとつである断熱等性能等級5を達成するには、外皮全体の断熱バランスが不可欠です。たとえば開放感を優先して大きな開口部を多用すると、断熱・日射取得のバランスが取りにくくなる場合があります。間取りによっては、達成できる断熱等級に制限が生じるケースもあるため、事前に設計者に確認しておくことが大切です。
「ZEH水準」と「ZEH」は名称が似ているため、混同しがちです。しかし実際には、太陽光発電等の有無という点で大きく異なります。補助金や住宅ローン控除の要件を確認する際、「ZEH水準に該当するか」「ZEH認定が必要か」等の認識を誤っていると、申請できるはずの制度を見落としたり、対象外なのに適用できると思い込んでしまったりするリスクがあります。制度ごとに必要な証明書や要件が異なるため、専門家への確認がおすすめです。
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詳しくはこちら＞＞ZEH水準に関する今後の方向性は、大きく2つの動きで整理できます。
①住宅性能のスタンダードへ
ZEH水準住宅は、今後さらに存在感を増していくと考えられます。その理由は明確で、国が2030年までに新築住宅の省エネ基準をZEH水準へ引き上げる方針を示しているからです。この動きは住宅ローン控除の制度にも連動しており、2028年以降は省エネ基準適合住宅が原則として控除対象外となることからも、ZEH水準がスタンダードな標準に引き上げられることになります。
②さらに上位のGX志向型住宅・GX ZEHの登場
ZEH水準の上には、すでに「GX志向型住宅」という区分が登場しています。これは断熱等性能等級6以上、かつ一次エネルギー消費量を基準から35%以上削減し、太陽光発電等の創エネを含めて100%以上削減する住宅です。さらに2027年4月には、現行のZEH認定基準が改定され「GX ZEH」「GX ZEH＋」という新しい区分が設立される予定となっています。このような動きからも、住宅市場全体ではさらに高い性能を目指して行くと見てよさそうです。
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詳しくはこちら＞＞戸建てだけでなく、マンションでもZEH水準を目指すことは可能です。集合住宅版の基準は「ZEH-M（ゼッチ・マンション）」と呼ばれ、階数や太陽光発電の搭載量に応じて「ZEH-M」「Nearly ZEH-M」「ZEH-M Ready」「ZEH-M Oriented」の4段階に区分されています。マンションでは建物全体の条件や共用部との関係が大きく影響しますが、基本的な考え方は戸建てと同じで、断熱・省エネ・創エネを組み合わせて一次エネルギー収支ゼロを目指すものです。
マンションで「ZEH-M」認定を受けるためには、建物全体で強化外皮基準を満たし、省エネ基準から20%以上のエネルギー削減、創エネを含めて100%以上の削減が必要となります。大規模マンションやタワーマンションでは戸数に対して屋根の面積が限られるため、創エネなしでも認定できる「ZEH-M Oriented」が主流です。
中古マンションをリノベーションする場合、住棟全体の「ZEH-M」認定とは別に、住戸単位でZEH水準の省エネ性能にアップデートすることが可能です。専有部内の断熱改修（内窓の設置・断熱材の充填・高効率給湯器や換気設備の導入など）により要件を満たし、ZEH水準住宅としての証明書を取得すれば、住宅ローン控除の優遇区分や補助金の申請につなげることができます。ただし、マンション固有の制約（サッシ交換の不可など）が設けられている場合もあるため、計画段階の早いうちにリノベーション会社やマンションの管理組合に相談し、どこまで性能向上が可能かを確認しましょう。
省エネ性能は、快適さ・家計・資産価値に直結する住宅の土台です。住宅ローン控除制度でも2028年以降は実質的にZEH水準以上を要件とする方向に進むなか、この性能を確保しておくことは、将来の売却・資産評価においても大きなポイントになるでしょう。
グローバルベイスでは、マンション専有部内の断熱改修・省エネ設備の導入を組み合わせたZEH水準リノベーションに対応しています。省エネ計算をもとにZEH水準への適合を設計段階から確認し、住宅省エネルギー性能証明書の取得まで一貫してサポートいたします。「自分のマンションでZEH水準は達成できるの？」「補助金や住宅ローン控除はどう活用できる？」といった疑問・質問がありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。
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