恵比寿ガーデンプレイスがあり、多彩なジャンルのおしゃれな飲食店が点在する恵比寿は、閑静な住宅街のあるエリアでもあり、住みたい街として人気を集めています。
今回は恵比寿の交通利便性や買い物環境、治安などから、住みやすさなどに触れたうえで、マンションや土地の価格相場、今後の見通しなどについて解説していきます。
CONTENTS
恵比寿には恵比寿ガーデンプレイスなどの商業施設があるほか、フレンチやイタリアン、エスニックなど、さまざまなジャンルのレストランやカフェ、居酒屋などが立地し、おしゃれな街としてのイメージが定着しています。
また。JR山手線や東京メトロ日比谷線などの4路線が利用できる恵比寿は、交通利便性の高い街でもあります。
恵比寿という地名は、1889年にサッポロビールの前身の日本麦酒醸造会社がエビスビール醸造場を建設し、ビール運搬のための貨物駅が「エビス停留所」と名付けられたことに由来しています。
恵比寿の街が一変したのは、1994年にエビスビール醸造場跡地に誕生した「恵比寿ガーデンプレイス」の開業です。恵比寿ガーデンプレイスは、商業施設やホテル、美術館、オフィス、マンションなどで構成され、おしゃれな街のイメージが定着するきっかけとなりました。
参照/恵比寿ガーデンプレイス｜恵比寿ガーデンプレイスについて
参照/サッポロビール株式会社｜1890年 恵比寿ビールの誕生
恵比寿駅周辺には、アトレ恵比寿や恵比寿ガーデンプレイスといった商業施設が立地しています。また、これらの商業施設内や駅前以外の周辺エリアにも飲食店が点在し、おしゃれなお店が多いのも魅力です。公園は小規模ですが、いくつも点在しています。
また、交通アクセスの面では、JR線の山手線と埼京線、湘南新宿ラインと、東京メトロ日比谷線が利用可能。東急東横線代官山駅は徒歩圏内です。恵比寿駅から恵比寿ガーデンプレイス方面には、スカイウォークを利用してアクセスできます。
恵比寿駅は4路線を利用できるターミナル駅であり、駅前には商業施設やオフィス、数多くの飲食店などが立地していることから、賑わいをみせています。一方、恵比寿駅から少し歩くと住宅街が広がり、落ち着いた住環境が得られるなど、暮らしやすい街でもあります。また、エリアによって街の雰囲気がやや異なります。
そこで、JR恵比寿駅の西口側の「恵比寿西」と「恵比寿南」、東口側の「恵比寿」のそれぞれの町名別の特徴をまとめました。
恵比寿西はJR恵比寿駅の西口を出て、駒沢通り（都道416号線）の北側のエリア。恵比寿駅から代官山駅までは徒歩8分ほどです。
駅前や駒沢通り（都道416号線）沿いにはビルが林立していますが、代官山方面に少し歩くと、裏通りには戸建てと低層マンションが中心の住宅街が広がっています。住宅街の中に、おしゃれな飲食店やショップ、美容院などが点在しているのが特徴です。
ただし、非常に坂が多く、坂沿いに建つ物件もあります。
恵比寿南は、JR恵比寿駅の西口側のエリアです。JR恵比寿駅に直結してアトレ恵比寿が立地し、アパレルショップやインテリア雑貨ショップ、飲食店のほか、ドラッグストアやスーパーなども入っているので生活に便利です。
恵比寿駅西口の駅前は、恵比寿銀座通りなどを中心に、多彩なジャンルの飲食店が入る複合ビルが集結する、賑わいのあるエリアです。そこを抜けると、オフィスビルや中高層マンションが立地する比較的静かな環境のエリアに変わり、スーパーなどもあります。
恵比寿はJR恵比寿駅の東口側のエリアです。駅前には、オフィスビルやタワーマンションなどの中高層マンションが立地しています。
広尾方面寄りには小規模な飲食店やショップが点在し、落ち着いた雰囲気があります。
恵比寿ガーデンプレイスが隣接するくすのき通りには街路樹が植えられており、緑あふれる美しい街並みが印象的です。白金方面寄りには、戸建てやアパート、低層マンションを中心とした閑静な住宅街が広がっています。
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首都圏のマンション価格はここ数年で大きく高騰しましたが、今後は2極化が進むとみられています。東京23区の中でも、恵比寿は不動産価格の高騰が続くと予想されている都心5区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区）の渋谷区に位置する人気の街です。
恵比寿駅を最寄り駅とする物件の過去5年間の取引価格のデータをもとに、土地や中古マンションの価格の推移を押さえたうえで、恵比寿エリアの需要などについてみていきます。
【土地】
＜恵比寿の土地の取引価格の坪単価の平均＞
| 年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 坪単価 | 470万円 | 509万円 | 927万円 | 746万円 | 654万円 |
参照：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より算出
※不動産取引価格情報(土地)より作成
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」から、恵比寿駅を最寄り駅とする土地のみの不動産取引価格情報をもとに、過去5年間の取引価格の坪単価の平均の推移をまとめました。年によって土地の立地などにばらつきがありますが、2022年に大きく価格が上昇しています。
【中古マンション】
＜恵比寿の中古マンション価格の平均＞
| 年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 取引価格 | 6,489万円 | 7,359万円 | 7,002万円 | 9,434万円 | 9,267万円 |
| 平米あたり価格 | 132万円 | 146万円 | 142万円 | 163万円 | 181万円 |
| 25平米換算 | 3,300万円 | 3,665万円 | 3,561万円 | 4,093万円 | 4,529万円 |
| 70平米換算 | 9,240万円 | 1億263万円 | 9,973万円 | 1億1,460万円 | 1億2,681万円 |
参照：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より算出
※不動産取引価格情報(中古マンション等)より作成
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」から、恵比寿駅を最寄り駅とする中古マンション等の不動産取引価格情報の過去5年間の取引価格をもとに、平米あたり価格などの平均を算出しました。2020年から、恵比寿の中古マンションはほぼ右肩上がりで上昇しています。
・恵比寿と周辺エリア（代官山・広尾など）との比較
＜2024年の中古マンション価格の平均＞
| エリア | 恵比寿 | 広尾 | 代官山 |
|---|---|---|---|
| 取引価格 | 9,267万円 | 1億68,86万円 | 1億20,04万円 |
| 平米あたり価格 | 181万円 | 223万円 | 205万円 |
| 25平米換算 | 4,529万円 | 5,578万円 | 5,146万円 |
| 70平米換算 | 1億2,681万円 | 1億5,620万円 | 1億4,410万円 |
参照：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より算出
※不動産取引価格情報(中古マンション等)より作成
国土交通省「不動産情報ライブラリ」をもとに同様に、2024年の広尾と代官山のマンション価格の平均を算出しました。このデータからは、恵比寿よりも代官山、さらに広尾の方がやや高い価格水準となっています。ただし、恵比寿と広尾は駅から徒歩10分を超える物件が含まれているのに対して、代官山は駅から徒歩8分以内の物件のみのため、代官山は高めに出やすいことが考えられます。
交通利便性が高いのは、JR山手線と東京メトロ日比谷線が利用できる恵比寿です。とはいえ広尾も、恵比寿や渋谷、青山、六本木に隣接する利便性の高い街。代官山は恵比寿駅から徒歩圏で、渋谷駅から一駅です。
広尾は大使館が立地するためインターナショナルな雰囲気が漂い、高級住宅街としても知られています。ヴィンテージマンションとして代表的な「広尾ガーデンヒルズ」があり、今でも3億円台や5億円台で売り出されていることから、資産性の高さがうかがえます。
代官山はおしゃれなカフェやアパレルショップなどが立地し、緑が多く閑静な住宅街がある街です。
洗練されたおしゃれなイメージのある恵比寿は、富裕層にも人気のある街です。
JR恵比寿駅の西口駅前などに商業地もありますが、恵比寿周辺は広尾や代官山、白金といった高級住宅街に隣接しています。駅から少し離れると街路樹が多く、落ち着いた住宅街が広がり、治安もよいのが特徴です。ザ・ガーデン自由が丘や明治屋といった高級スーパーや高級レストランが立地するなど物価は高めで、富裕層の需要が高いことがうかがえます。
また、恵比寿は利便性の高さと、インターナショナルスクールが周辺に立地していることなどから、外国人の居住ニーズもあるエリアです。実際に街を歩いていると、ベビーを押して歩く外国人夫婦の姿を目にすることがあります。
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恵比寿では、2025年5月現在、新築マンションの供給もありますが、小規模な物件ということもあり、供給戸数は限られています。また、マンション価格が高騰していることからも、恵比寿でも中古マンションの売買が行われています。
恵比寿の中古マンションは築浅から築古まで、幅広い築年数の物件が取引されています。築浅物件は未改装の物件が中心ですが、築古物件を中心に改装（リノベーション・リフォーム）済みの物件も販売されています。築20年超の未改装物件を購入してリノベーションすれば、新築マンションを購入するよりも費用を抑えられ、ライフスタイルや好みに合った住まいを手に入れられます。
恵比寿の新築マンションや中古市場についてみていきます。
| 2018年度 | 2019年度 | 2020年度 | 2021年度 | 2022年度 | 2023年度 | 2024年度 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15,452戸 | 13,131戸 | 11,131戸 | 13,169戸 | 10,692戸 | 11,100戸 | 8,272戸 |
引用/株式会社不動産経済研究所｜首都圏 新築分譲マンション市場動向
株式会社不動産経済研究所のデータによると、東京23区の新築マンションの供給戸数は2024年度は1万戸を割り込み、大きく減少しています。
恵比寿エリアでは、2025年5月現在、新築マンションの供給がありますが、高価格帯です。
「DIANA GARDEN 恵比寿 The House」はJR恵比寿駅から徒歩5分という立地。総戸数15戸のうち、第2期の販売住戸は1戸で、専有面積96.01平米、販売価格は5億6,000万円です。平米あたり単価は583万円にも及びます。
「グランリビオ恵比寿」はJR恵比寿駅から徒歩7分、恵比寿ガーデンプレイスから徒歩3分という立地。総戸数16戸で、最終期の販売住戸は、専有面積が57.02平米と70.88平米の2戸。販売価格は1億9,800万円と2億8,800万円です。平米あたり価格は342万円と406万円とみられます。
新築マンションは物件の供給数が限られているうえに、恵比寿などの都心部の人気エリアの物件は価格も高騰しています。
新築マンションの高騰の影響から、中古マンション市場が活況をみせています。中古マンションを購入してリノベーションをする方が、新築マンションを購入するよりもトータル費用を抑えられます。また、新築マンションは仕様が決められているのに対して、リノベーションをすれば間取りやデザインを自由に変えられるというメリットがあります。こうした点から、中古マンションを購入してリノベーションするというスタイルが人気を集めています。
そのため、恵比寿においても「中高層マンションの購入＋リノベーション」はマイホーム取得における選択肢となります。
＜恵比寿の2023年・2024年の築浅マンションの取引事例＞
参照：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より算出
※不動産取引価格情報(中古マンション等)より作成
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」に掲載されている、恵比寿駅を最寄り駅とする中古マンション等の2023年・2024年の不動産取引価格情報のうち、築浅（築10年以内）の事例を抽出しました。
平米あたり単価の平均は、2023年は築10年以内の物件は248万円、築5年以内に絞ると271万円。2024年は、築10年以内は315万円、築5年以内は341万円と高い価格水準です。築浅物件は新築マンションと比較しても遜色のない価格帯で取引されているといえます。
一般的に中古マンション価格は築20年を超えると、築年数の経過による価格の下落が緩やかになり、資産価値を維持しやすくなるとされています。
マンション価格が高騰している恵比寿においても、先に挙げたように2024年の中古マンションの取引価格の平米あたり単価は181万円です。築20年超の物件に絞ると、平米あたり単価は160万円、25平米換算で4,008万円、70平米換算で1億1,223万円です。
マンションのリノベーション費用の相場は、一般的に平米あたり15万円～20万円が目安です。専有面積70平米の場合でリノベーションは1,050万円～1,400万円とすると、新築マンションを購入するよりも、中古マンションを購入してリノベーションをした方が費用を抑えられます。
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恵比寿はJR山手線や東京メトロ日比谷線が利用できるなど交通利便性が高く、渋谷や新宿、六本木などに足を伸ばしやすいのが特徴。通勤や通学、プライベートでの外出にもベンチです。商業施設が立地し、買い物環境にも恵まれ、おしゃれな飲食店も多く、近くで外食も楽しめます。そのうえ、周辺に広がる住宅街は治安がいいとされています。
ただし、「恵比寿は住みやすいか？」という観点では、物価の高さが人によってはネックになるかもしれません。あるいは、子育て中の世帯では、恵比寿の街は街路樹など意外と緑が多い一方、広々とした大きな公園はない点が気になることも考えられます。
恵比寿の住みやすさについて、メリットやデメリット、子育て環境といった視点からみていきます。
恵比寿は利便性が高く、おしゃれなイメージのある街。それゆえ、恵比寿で暮らすメリットがある一方で、物価や人の混雑、坂道の多さなど、デメリットととらえる可能性がある点もあります。
恵比寿に住むメリットや知っておきたい注意点をまとめました。
恵比寿は交通利便性が高く、渋谷や新宿、六本木などにアクセスしやすいというメリットがあります。JR恵比寿駅からは山手線、埼京線、湘南新宿ラインの3路線が利用可能。山手線で、隣の渋谷駅までは3分程度、新宿駅までは10分程度です。東京メトロ日比谷線の恵比寿駅から六本木駅までは5分程度、銀座駅まででも16分程度でアクセスできます。
また、JR埼京線を利用して埼玉方面、JR湘南新宿ラインで横浜方面にもアクセスしやすいという利便性の高さもあります。
恵比寿には大型複合施設の「恵比寿ガーデンプレイス」とショッピングモールの「アトレ恵比寿」などが立地し、ファッションアイテムやインテリア雑貨などのショッピングを楽しめます。スーパーやドラッグストアなどもあるため、日常的な買い物にも便利です。
また、恵比寿は飲食店の数が多く、その割には大手チェーン店は少ないのが特徴です。個人経営の店も豊富にあり、おしゃれなレストランが多いだけではなく、多彩なジャンルの様々なグルメを楽しめるのも魅力です。
恵比寿は商業施設が立地する利便性の高いエリアでありながら、街並みがきれいで落ち着いた雰囲気があり、比較的治安がよいのがメリットです。
JR恵比寿駅周辺は西口側は居酒屋などの飲食店が多く、賑やかな印象もありますが、駅前を抜けると閑静な住宅街が広がっています。恵比寿西は戸建てや低層マンション、恵比寿南は中高層マンションが立地し、落ち着いた雰囲気です。東口側は、駅から比較的近いエリアにはタワーマンションがあり、その先には戸建てが中心のエリアがあります。
恵比寿は飲食店が豊富ですが、相対的に価格が高く、気軽に外食できるお店は限られています。また、高級スーパーが立地しているなど、物価は高めです。
高級スーパーをみていくと、アトレ恵比寿には、本館に成城石井、西館にザ・ガーデン自由が丘と成城石井があります。恵比寿ガーデンプレイスには明治屋とライフ系のセントラルスクエアが入っています。
ただし、ピーコックストアがJR恵比寿駅の西口側に2店舗あり、一般的な価格帯のスーパーです。
参照/アトレ恵比寿｜ショップ検索
参照/恵比寿ガーデンプレイス｜SHOP
参照/ピーコックストア｜店舗情報
JR東日本が公表する「各駅の乗車人員 2023年度」によると、JR恵比寿駅の乗車員数は12万1,103人にものぼり、JR東日本管内の駅では23位です。このほかにも、東京メトロの恵比寿駅の利用者もいるため、駅周辺は多くの人が行き交うことから混雑しています。
また、JR恵比寿駅の西口側など、駅前は飲食店が集積していることから、夜は酔っぱらっている人などで賑わっていることが、エリアによっては気になる可能性があります。
恵比寿は、JR恵比寿駅の西口側に位置する「恵比寿西」「恵比寿南」、東口側の「恵比寿」のいずれのエリアも、坂が多いのが難点です。特に「恵比寿西」は、至るところに坂があるといっても過言ではないくらい坂の多いエリアです。
恵比寿での暮らしは住む場所にもよりますが、「自転車で登りきれないことがあって移動しにくい」「高いヒールの靴で歩きにくい」と感じる可能性があります。
恵比寿での住まい探しでは、周辺の道路環境もチェックしましょう。
恵比寿には、渋谷同胞幼稚園が立地しています。認可保育所は区立保育園の恵比寿保育園と新橋保育園、私立保育園のポピンズナーサリースクール恵比寿南とChaCha Children Daikanyama、小規模保育園のシエル小規模保育園・恵比寿が設けられています。このほかに、認証保育所のこもれび保育園恵比寿園西があります。
恵比寿エリアに渋谷区立の小学校は、恵比寿西1丁目に長谷戸小学校、恵比寿4丁目の恵比寿ガーデンプレイスからほど近い場所に加計塚小学校があります。渋谷区恵比寿は臨川小学校や広尾小学校、渋谷区恵比寿西は猿楽小学校の学区となるエリアもあります。
参照/渋谷区｜私立幼稚園
参照/渋谷区｜保育園・幼保一元化施設
参照/渋谷区｜認証保育所
参照/渋谷区｜学校別通学区域(小学校)
渋谷区立長谷戸（ながやと）小学校は、恵比寿駅からも代官山駅からも徒歩7分の恵比寿公園に隣接する場所に立地しています。長谷戸小学校には「ゆうやけこやけの碑」が設けられており、付近の坂はゆうやけこやけ坂と呼ばれています。
渋谷区立の小学校の通学区域は住所によって指定されているため、長谷戸小学校に通学するには原則としてエリア内に居住する必要があります。
＜渋谷区立長谷戸小学校の通学区域＞
| 町丁名 | 番 |
| 恵比寿西1丁目 | 全域 |
| 恵比寿西2丁目 | 1～4、6～20 |
| 恵比寿南1丁目 | 1～17 |
| 恵比寿南2丁目 | 1～11、19 |
| 恵比寿南3丁目 | 全域 |
| 代官山 | 13の19・20、18の10 |
| 東2丁目 | 27～29 |
| 東3丁目 | 17～27 |
長谷戸小学校の児童数は令和7年（2025年）度のスタート時点では272名と、比較的小規模な学校です。長谷戸小学校は、校庭の全面が天然芝なのが特徴。芝の苗を育てて校庭に植える「芝育」が取り入れられています。
また、長谷戸小学校では、ブレザーとズボン・スカートの標準服が採用されています。
参照/渋谷区立長谷戸小学校
恵比寿には大きな公園はありませんが、小規模な公園が点在しています。タコ型の遊具があることからタコ公園と呼ばれている恵比寿東公園のほか、恵比寿公園、恵比寿南一公園といった公園があります。
また、恵比寿駅周辺には、内科や小児科、整形外科、皮膚科、眼科、歯科などのクリックが数多く立地しています。周辺エリアには、渋谷区広尾に日本赤十字社医療センターや目黒区三田に厚生中央病院といった大病院もあるため安心です。
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景気や金利などの市場環境は、マンションや土地といった不動産価格に大きく影響します。
日銀は2024年3月にマイナス金利を解除し、2024年7月と2025年1月に引き上げを行っています。2025年4月から多くの金融機関で新規借り入れの基準金利を引き上げています。
しかし、内閣府が2025年5月に発表した2025年1月～3月期の実質GDPの成長率は0.2％とマイナス成長に転じました。その影響もあり、日銀が当面は利上げに踏み切ることは考えにくく、短期間で不動産価格を下げるほどの大幅な金利の引き上げが行われることはないとみられています。
米国の関税政策の影響による景気の低迷が危惧されているものの、恵比寿などの都心部の不動産価格が下がるのを待つという戦略は取りにくい状況といえます。
参照/内閣府｜2025年1-3月期・1次速報（2025（令和7）年5月16日公表）
首都圏のマンション価格は二極化が進むとみられていますが、都心5区の渋谷区に位置する恵比寿の中古マンションは、今後も価格上昇が見込まれています。
都心5区はビジネスの中心地であり、交通利便性の高さからも外国人投資家からの関心も高く、希少性の面からもニーズが見込めます。また、新築マンションの価格が高騰していることから、中古マンションの価格が引き上げられることも要因です。
先述したように、実際に2025年5月に恵比寿で販売中の新築マンションの平米あたり価格は、300万円台～500万円台と非常に高額です。
恵比寿の土地やマンションは今後上がる可能性は考えられる一方、短期間で大きく下がることは考えにくいといえます。
関連記事/【2025年版】東京23区と都心部のマンション価格を解説！早めの購入がおすすめ？
＜渋谷区の人口＞
| 2020年 | 13万9,725人 |
| 2021年 | 14万170人 |
| 2022年 | 13万9,386人 |
| 2023年 | 14万597人 |
| 2024年 | 14万2,443人 |
| 2025年 | 14万3,626人 |
恵比寿は交通利便性の高さや買い物環境、あるいはおしゃれな大人の街というイメージから、住んでみたい街として人気の街です。
また、恵比寿のある渋谷区の人口はコロナ禍の2022年に一度減少に転じたものの、2023年からは再び上昇傾向にあります。恵比寿は投資用物件という視点では、賃貸需要が高いことが推測されます。
恵比寿でのマンション購入は実需の面でも、投資用という面でもニーズが見込めます。半投半住にも向いているといえます。
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恵比寿は、新築マンションは希少性があり、中古マンション価格は上昇傾向にあります。新築マンションに限定すると価格帯が非常に高いため、中古マンションを購入してリノベーションすることも選択肢となります。
また、恵比寿でマンション購入を具体的に検討している場合は、不動産情報ポータルサイトをチェックして、まずは相場感を把握することが大切です。不動産情報ポータルサイトで、希望条件を入力して物件を検索したり、あるいは予算内で購入できる物件の駅からの徒歩分数や築年数、専有面積などをチェックしたりしましょう。
相場観をつかんでから不動産会社に相談すると、物件探しをスムーズに進められます。中古マンションを購入してリノベーションする場合は、物件探しからリノベーションまでワンストップで依頼できる会社がおすすめです。
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国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに算出したデータによると、2024年の恵比寿を最寄り駅とする中古マンションの平米あたり価格の平均は181万円、25平米換算で4,529万円、70平米換算で1億2,681万円です。
恵比寿駅周辺の中古マンションは上昇傾向にあり、今後も価格上昇が見込まれていることから、短期間で大幅に価格が下落することは考えにくい状況です。築20年超の物件も選択肢に入れることで、恵比寿などの利便性の高い立地の物件を手に入れやすくなります。
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