住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

狙い目の築年数が古い中古マンション(住宅)!

マイホームというと新築物件を思い浮かべる人が多いなか、割安で自分好みにリノベーションできる中古物件、特に中古マンションは注目されつつあります。しかし、購入してもいい中古物件はどんなものか、中古物件の寿命はどれくらいあるのか、築年数何年くらいの物件がいいのか、などいろいろ気にかかることがあるでしょう。ここでは中古物件を選ぶ際に役立つ情報をご紹介します。

■古くても大丈夫?中古物件の耐震性能

地震が多い日本では、これから購入しようとしている住宅や今自分が住んでいる住宅が、地震に対してどれだけ耐えられるかが気になるところです。しかも、日本では法令で建物に最低限求められる耐震基準がしっかり決まっています。法律上、現実上、どんな耐震性能が求められているのでしょうか。

地震大国・日本では大きな地震が起こるたびに、建物の耐震基準が見直され、法令が改訂を重ねてきました。ただし、現行の耐震基準は、耐震基準を大幅に見直した1981年6月1日施行の改正建築基準法(及び施行令)の内容を基本としています。その後も大地震が起きるたびに地震の被害を教訓にして法令が見直されてきましたが、大幅に耐震基準が改正された1981年6月の改正建築基準法が大きなターニングポイントになりました。そのため、1981年6月の建築基準法改正以降の耐震基準は「新耐震基準」、1981年5月以前の耐震基準は「旧耐震基準」と呼ばれ、新耐震基準が現行の標準となっています。

したがって、1981年5月以前の旧耐震基準時代の建物か1981年6月以降の新耐震基準時代の建物かで耐震性能が大きく異なります。そのため、中古住宅を選ぶときは、その物件が新耐震基準にもとづいているか、旧耐震基準にもとづいているかをしっかり確認してください。

・新耐震基準と旧耐震基準の違い

さて、ターニングポイントとなった新耐震基準と旧耐震基準の違いは何でしょうか?新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは以下の点です。

新耐震基準(1981年6月1日以降) 旧耐震基準(1981年5月31日以前)
中規模の地震(震度5強程度)でほとんど損傷しないこと
(軽いひび割れ程度)
震度5程度の地震で即座に建物が崩壊しないこと
大規模の地震(震度6強~7程度)で倒壊・崩壊しないこと (基準なし)

旧耐震基準では大規模な地震(震度6強~7程度)については基準がありませんでした。したがって、旧耐震基準時代の建物は震度6以上の地震で倒壊する可能性があります。一方、新耐震基準では、頻繁に起こる震度5クラスの地震では建物にほとんど被害が出ないよう、まれに起こる震度6~7クラスの地震でも建物の倒壊で命を失わないよう、基準が大幅に引き上げられています。

地震が多い日本では、耐震性能の高さは住宅の寿命をのばす要因の一つです。新耐震基準で建てられた中古物件と旧耐震基準で建てられた中古物件を比較した場合、耐震性能が高い新耐震基準の物件を選択する方が安心なことはいうまでもありません。しかし、旧耐震基準時代の中古住宅でも、専門家による耐震診断を受け新耐震基準を満たすことが証明された物件や、十分に耐震補強工事をした物件であれば、新耐震基準の物件と同様に、地震に対する備えはできていると考えてよいでしょう。

・新耐震基準スタート直後に建てられた中古住宅は旧耐震基準の可能性あり

ちなみに、中古物件の築年月が建築基準法改正直後の1981年後半~1983年前半くらいの場合は、新耐震基準の建物と旧耐震基準の建物が混じっている可能性が高く注意が必要です。新・旧どちらの耐震基準にもとづいているかを確認するには、該当物件の「着工日」や「完成日」ではなく、「建築確認済証」の日付をチェックしましょう。

「建築確認」とは、これから建てようとする建物が関係する法令や規定を満たしているか、役所や指定確認検査機関の審査を受けることです。この審査に合格しなければ建築工事に着手することができません。審査の結果、関係法令や規定に適合していれば、建築確認済証が交付され無事着工の運びとなります。

しかし、建築確認済証が交付から建物が完成するまでには日にちがかかります。例えば、物件の完成日が1982年1月31日であっても、建築確認済証の日付が1981年5月31日であれば、旧耐震基準での建築確認審査となるため、旧耐震基準の建物ということになります。

そのため、物件の築年月日が1981年後半~1983年前半くらいの場合は、特に注意が必要です。物件の築年月日が1981年後半~1983年前半にあたる場合は、必ず「建築確認済証」の日付を確認し、対象物件が新耐震基準の建物か旧耐震基準の建物かをしっかりチェックしましょう。

事例集

■マンションの寿命は何年?

国土交通省の資料(※1)に、鉄筋コンクリート造建物の寿命について、有識者たちの研究結果が紹介されています。

寿命 根拠 発表年
A. 68年(住宅)

56年(事務所)

固定資産台帳をもとに家屋の平均寿命を推定 2013年
B. 117年 鉄筋コンクリート造建物の減耗度調査にもとづいて物理的寿命を推定 1979年
C. 50年以上 約50年経過した鉄筋コンクリート部材の耐久実態調査より 1974年
D. 120年(一般建物)

150年(外装仕上にて延命)

構造体としての鉄筋コンクリートの効用持続年数 1951年
E. 【参考】47年(住宅用) 税務上の減価償却資産の耐用年数

(※1)国土交通省「平成25年8月「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」

国土交通省の資料によると、最短47年~最長150年まで、鉄筋コンクリート造建物の推定寿命にはかなり開きがあります。B・D・Eの数字は、部材や建物の「物理的な耐用年数」や「減価償却費計算上の耐用年数」を表していますが、「物理的な耐用年数」や「減価償却費計算上の耐用年数」が、実際のマンションの寿命と同じとは限りません。

なぜなら、マンションが物理的に居住可能でも「エレベーターがない」「家族構成が変わった」などの理由で人が住まなくなり、十分なメンテナンスができずにマンションの寿命を縮めてしまうケースがあるからです。また、日本ではマンションが普及し始めたのが1960~1970年代と歴史が浅く、メンテナンスをしてマンションの寿命をのばし住み続けた実例がまだほとんどありません。こういった日本の現状がマンションの寿命をわかりにくくしています。

しかし、上の表の有識者の研究結果のうち、AとCについては理論上の数字ではなく、実際の例をもとに算出しています。したがって、鉄筋コンクリート造のマンションには、少なくとも50~60年レベルの寿命があるはずです。

なお、欧米では定期的にマンションの補修をして100年以上住み続けているケースが少なくありません。日本でもマンションに必要なメンテナンスを定期的に行い、劣化が進んだ場合には抜本的にリフォームやリノベーションを実施することによって、マンションの寿命をのばすことは可能なはずです。

実際に、1981年以降の新耐震基準にもとづいて建てられた築20年~築35年クラスのマンションはリノベーション向け物件として需要があり、リノベーション後も人が住み続けています。したがって、マンションの寿命は最低でも50~60年、それから先は個別の物件の状態によると考えていいでしょう。

・一目瞭然!築年数早見表

中古住宅の築年月は和暦で表示されることが多く、複数の元号にまたがると築年数が計算しにくくなります。ここでは、西暦・和暦(令和~昭和)ごとに築年数が一目でわかる早見表を掲載しますのでご参照ください。

【令和・平成版】令和元年(2019年5月1日~)・平成31年~元年(2019年4月30日~1989年1月8日)

西暦 和暦 築年数 西暦 和暦 築年数
2019年 令和1年(元年) 新築 2004年 平成16年 15
2019年 平成31年 新築 2003年 平成15年 16
2018年 平成30年 1 2002年 平成14年 17
2017年 平成29年 2 2001年 平成13年 18
2016年 平成28年 3 2000年 平成12年 19
2015年 平成27年 4 1999年 平成11年 20
2014年 平成26年 5 1998年 平成10年 21
2013年 平成25年 6 1997年 平成9年 22
2012年 平成24年 7 1996年 平成8年 23
2011年 平成23年 8 1995年 平成7年 24
2010年 平成22年 9 1994年 平成6年 25
2009年 平成21年 10 1993年 平成5年 26
2008年 平成20年 11 1992年 平成4年 27
2007年 平成19年 12 1991年 平成3年 28
2006年 平成18年 13 1990年 平成2年 29
2005年 平成17年 14 1989年 平成1年(元年) 30

【昭和版】昭和64年~昭和元年(1989年1月7日~1926年12月25日)

西暦 和暦 築年数 西暦 和暦 築年数
1989年 昭和64年 30 1957年 昭和32年 62
1988年 昭和63年 31 1956年 昭和31年 63
1987年 昭和62年 32 1955年 昭和30年 64
1986年 昭和61年 33 1954年 昭和29年 65
1985年 昭和60年 34 1953年 昭和28年 66
1984年 昭和59年 35 1952年 昭和27年 67
1983年 昭和58年 36 1951年 昭和26年 68
1982年 昭和57年 37 1950年 昭和25年 69
1981年 昭和56年 38 1949年 昭和24年 70
1980年 昭和55年 39 1948年 昭和23年 71
1979年 昭和54年 40 1947年 昭和22年 72
1978年 昭和53年 41 1946年 昭和21年 73
1977年 昭和52年 42 1945年 昭和20年 74
1976年 昭和51年 43 1944年 昭和19年 75
1975年 昭和50年 44 1943年 昭和18年 76
1974年 昭和49年 45 1942年 昭和17年 77
1973年 昭和48年 46 1941年 昭和16年 78
1972年 昭和47年 47 1940年 昭和15年 79
1971年 昭和46年 48 1939年 昭和14年 80
1970年 昭和45年 49 1938年 昭和13年 81
1969年 昭和44年 50 1937年 昭和12年 82
1968年 昭和43年 51 1936年 昭和11年 83
1967年 昭和42年 52 1935年 昭和10年 84
1966年 昭和41年 53 1934年 昭和9年 85
1965年 昭和40年 54 1933年 昭和8年 86
1964年 昭和39年 55 1932年 昭和7年 87
1963年 昭和38年 56 1931年 昭和6年 88
1962年 昭和37年 57 1930年 昭和5年 89
1961年 昭和36年 58 1929年 昭和4年 90
1960年 昭和35年 59 1928年 昭和3年 91
1959年 昭和34年 60 1927年 昭和2年 92
1958年 昭和33年 61 1926年 昭和1年(元年) 93

■買い時の築年数は何年目なの?

いざ中古物件を購入しようとする際、気になるのは「築何年くらいの物件がおトクなのか」という問題です。ここでは物件の資産価値という観点から、中古物件の買い時をご説明します。

・資産価値が落ちにくい物件とは?

日本のマンションの市場価格は新築時が一番高く、一度でも人が住むと中古物件となってしまい価格が大きく下落します。なぜなら、新築物件の場合広告費用などの初期コストがマンション価格に上乗せされてしまうためにどうしても1~2割ほど割高になってしまうからです。

その後も価格は落ち続け、築20年~築25年を過ぎたあたりから価格の下落が止まり、若干右下がりの横ばい状態になります。したがって、価格の下落率が低くなり価格が横ばい状態になる20年~25年を経過した物件であれば、資産価値が落ちにくくなるため買い時といえるでしょう。

また、資産価値が落ちついた物件であれば、万が一住み替えなどで売却する場合も、買い値と売り値の差がさほど開かないため、「ローン残高が不動産評価額を上回り売ろうにも売れない」という悲劇にはなりにくいです。

次に、資産価値が落ちにくい物件のポイントは立地条件です。「すぐれた立地」は経年劣化しません。「駅近物件」「人気のエリア」はよい立地の定番条件です。「田舎に住んでのんびりしたい」「どうしても古民家に住みたい」という特別な希望がなければ、駅に近くスーパーやコンビニなどの商業施設があり、便利で人気のあるエリアの物件を購入することをおすすめします。

最後のポイントは建物自体です。マンションの資産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスや、住宅の状態に応じたリフォームやリノベーションが欠かせません。したがって、①マンションの建物自体の構造がしっかりしているか、②マンションのコンディション・管理体制がよいかは、購入後に変更できないだけに注意すべきポイントです。

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■古い物件でも住宅ローンは組めるの?

もちろん、中古物件(一戸建て・マンション)でも住宅ローンを借りることはできます。例えば、メガバンクの三井住友銀行とみずほ銀行は、新築物件でも中古物件でも申込み可能で、返済期間も新築物件と同様に1年~35年です。ただし、金融機関によっては中古物件の場合、「50年-築年数」以内というように35年より短い返済期間を上限に設定している場合もあります。また、そのために毎月の返済額が増えてしまう可能性はあります。

基本的には中古物件だからといって住宅ローンの申込みを受け付けてもらえないということはありません。しかし、中古物件は担保の評価額が新築物件と比べて低いために借入可能額がどうしても低くなり、「審査に通らなかった」「希望額から減額された」「リフォーム費用までは借りられなかった」という可能性があります。

そういった場合に中古物件で住宅ローンを利用するときは、頭金をしっかり用意することをおすすめします。また、審査に不安があって夫婦共働きの家庭の場合は、配偶者を連帯債務者や連帯保証人にして収入を合算する、夫婦向け「ペアローン」を利用するといった方法も検討してみましょう。

■中古でも住宅ローン減税制度を受けられるの?

住宅ローン減税制度とは、各年の住宅ローン年末残高の1%(上限40万円)を10年間、その年の所得税から直接控除でき、所得税で控除しきれなかった分は住民税(の一部)からも控除できるという制度です。この減税制度の効果は10年という長期にわたるため大きなものとなります。この制度を受けるには、一定の要件を満たし、確定申告をして「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン控除)の適用を受ける必要があります。ただし、この制度は2021年12月までの入居までの期限付き制度です。

この住宅ローン減税制度を受けるための条件はゆるく、主な要件は以下のとおりです。

  • 住宅取得日から6か月以内に入居し、控除を受ける各年の12月31日まで住んでいること
  • 床面積が50平方メートル以上で、うち2分の1以上が自己の居住用
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上あること(親族・知人からの借入は不可)
  • 増改築などの場合は工事費が100万円以上
  • 年収が3,000万円以下(合計所得金額が3,000万円を超えた年は控除なし)

さらに、中古住宅の場合は、次の①②のうちいずれかの要件を満たしている必要があります。

①築年数が一定の年数以下

– 耐火建築物(鉄筋コンクリート造など)の場合:築年数25年以内

– 耐火建築物以外(木造)の場合:築年数20年以内

または

②現行の耐震基準を満たしている

– 「耐震基準適合証明書」「住宅性能評価書」などの証明書類を提出

つまり、鉄筋コンクリート造などの中古マンションの購入の場合、築年数が25年以内であれば、中古住宅でも特に用意するものはありません。25年を超えている物件でも、物件が現行の耐震基準を満たしていて、証明書類が入手できるのであれば問題ありません。

ただし、物件の売り手が耐震基準に関する証明書類を用意していない場合は、建築士や登録住宅性能評価機関などに耐震診断と書類の作成を依頼しなくてはならないため、手数料と手間がかかります。

■まとめ

中古物件は新築物件より価格的に割安で、きちんと管理されていて建物の状態がよいものであれば、長く住んだり住宅ローンを借りたりするのに問題はありません。また、中古物件は新築物件よりも数が多く、いろいろな選択肢のなかから選ぶことができます。

また将来的に住み替えも視野に入れ物件を探したいという方のために「将来の売り貸しも考えた賢いマンションの買い方講座」というセミナーも行っておりますので、ご興味のある方はぜひご参加ください。

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