賃貸の管理費・共益費は何に使われている？損をしないために知っておきたいこと

賃貸物件では家賃とは別に管理費や共益費を支払う物件が多いですが、何に使われるのでしょうか。また、管理費や共益費の相場はいくらくらいなのでしょうか。

賃貸の管理費や共益費について、使途や相場などについて紹介したうえで、管理費込みの物件の注意点にも触れていきます。

■管理費や共益費は何に使われている？

賃貸物件の管理費や共益費の使い道について、法的な決まりはありません。一般的に管理費や共益費は、共用部分の維持管理費用に使用されています。

ただし、分譲マンションとは異なり、賃貸物件では管理費や共益費は、実際に共用部分の維持管理に使用する金額を厳密に算出して決定した実費ではなく、管理会社やオーナーが決めた額とされていることが多いです。賃貸物件では管理費や共益費が高い方が、清掃がこまめに実施されているとは限らず、管理が行き届いているとは一概にはいえない点に注意しましょう。

管理費や共益費の一般的な使途として、エントランスや共用廊下といった共用部分の電気代や水道代、電球や蛍光灯の交換費用、修繕費用、管理人や清掃会社などによる共用部分の定期清掃費用が挙げられます。また、管理費や共益費は、修繕費用にも使われています。

このほかには物件にもよりますが、給排水設備の点検費用、消防点検の費用、エレベーターの保守点検費用、機械式駐車場の保守点検費用、植栽の剪定などの管理費、浄化槽の保守点検費用などにも使われています。管理人が常駐する物件では、管理人の人件費を賄うための費用でもあります。また、オーナーが物件管理を管理会社に委託している場合は、委託費も含まれます。

■管理費の金額の決まり方

賃貸物件の管理費は同じマンションやアパートなら、必ずしも同じ金額というわけではありません。賃貸物件の管理費は部屋の広さで変わることが多く、入居時期によって異なることもあります。

・部屋の広さで変わる

賃貸物件の管理費は一律となっている物件もありますが、専有面積によって決められている物件も目立ちます。たとえば、部屋の専有面積によって広さが異なる物件では、専有面積20平米の部屋の管理費が2,000円の場合は、専有面積30平米の部屋は3,000円といった形です。物件による違いもありますが、一般的に専有面積が広い方が、管理費が高い傾向があります。

・入居時期によって変わる

オーナーが厳密に管理費と家賃による収入を分けて管理していないこともあり、管理費は入居時期によって異なることもあります。

1～3月は入学や入社、転勤などによって引っ越しをする人が多い繁忙期で、空室が出ても埋まりやすいです。一方で閑散期の8月～10月に部屋が空くと、人の動きが少ないためなかなか埋まらないことがあります。しかし、オーナーからすると、空室を長引かせるのは得策ではありません。そこで、閑散期には入居を促進するため、管理費や家賃を一時的に下げるケースがあることから、入居時期による差が生まれることがあります。

■管理費・共益費の平均相場は？

一般的に賃貸物件の管理費や共益費の相場は、家賃の5～10％程度とされています。

ただし、賃貸物件の管理費や共益費は、実際に共用部分の維持管理にかかる金額を厳密に算出して決めていないことが多く、独自にオーナーや管理会社が決定していることからも、一概にいくらというのが難しいものがあります。オーナーが管理費や共益費を家賃とは分けずに管理していることが少なくないとされていることも理由として挙げられます。一方でオーナーによっては、概ね管理会社に支払う委託費を含めた管理費用を管理費や共益費としているケースもあります。

また、賃貸物件の中には家賃に管理費や共益費が含まれ、別途管理費や共益費の設定がない物件も見られます。

こうしたことから、家賃が高い物件や内装や設備などの仕様のグレードが高い物件が、必ずしも管理費や共益費が高いとは限らないのが実情です。

実際には管理費や共益費が家賃の5～10％程度よりも、高い物件安い物件もあります。家賃ごとに大まかな管理費や共益費の傾向をまとめました。

家賃	管理費・共益費の目安
7万円	2,000円～8,000円
10万円	3,000円～1万円

家賃が7万円の物件では、管理費や共益費は2,000円～8,000円の物件が目立ちますが、築浅の賃貸マンションの中には1万円や1万5,000円といった物件もあります。 家賃が10万円の物件の管理費や共益費は、3,000円～1万円の物件が目立ちます。

■管理費込みの物件ってお得なの？注意点は？

賃貸物件の中には、管理費や共益費が別途請求されない管理費込みの物件もありますが、お得なのでしょうか。管理費込みの物件がお得になるケースや注意点についてみていきます。

・お得な場合

管理費込みの物件も、家賃と管理費が別に設定されている物件も月々の支払い額は同じです。管理費込みの物件がお得になるのは、会社からの家賃補助が一律ではなく、家賃に応じて支給され、家賃のみが対象となり、管理費や共益費は対象外となるケースです。

たとえば、「家賃6万円+管理費5,000円」の物件と、「管理費込みで家賃6万5,000円」の物件では、月々の支払い額は同じです。しかし、会社の規定で家賃補助の対象が家賃のみで、上限額までは全額補助される場合は、会社から支給される額には月々5,000円の差が生じます。

・管理費込み物件の注意点

ただし、管理費込みの物件は家賃と管理費を支払う物件と月々の支払い額が同じでも、初期費用や更新料は高くなる点に注意が必要です。

一例として、初期費用が家賃に対して敷金2ヶ月分、礼金2ヶ月分、仲介手数料1ヶ月分という条件の場合でみていきます。「家賃6万円+管理費5,000円」の物件は、敷金と礼金、仲介手数料の合計は30万円です。これに対して、「管理費込みで家賃6万5,000円」の物件の敷金と礼金、仲介手数料の合計は32万5,000円です。

また、更新時の更新料が家賃の1ヶ月分の場合は、「家賃6万円+管理費5,000円」の物件は6万円ですが、「管理費込みで家賃6万5,000円」の物件は6万5,000円になります。

■リノベーション済み物件もおすすめ！

賃貸物件は家賃や管理費、共益費を長い期間にわたって払い続けていたとしても、自分のものになることはありません。一方、マンションなどのマイホームを購入すれば自分の資産となり、住宅ローンと家賃がほぼ変わらない、あるいは住宅ローンの支払いの方が安いケースもあります。

また、ライフステージの変化などで住み替えをする可能性があるかもしれませんが、立地条件のよいマンションであれば売却もしやすいです。

グローバルベイスは中古マンションをリノベーションしたリノベーション済み物件を取り扱っています。リノベーション済み物件は専有部分は真新しい状態で、新築マンションよりも購入費用を抑えられます。

https://www.globalbase.jp/renocolle/obje/detail_archive.php?pid=3544

過去に販売した物件の例を挙げると、東京都世田谷区の小田急線経堂駅近くの物件は、2LDK+WICの間取りで専有面積は約64平米で、4,000円台で販売していました。

https://www.globalbase.jp/renocolle/obje/detail_archive.php?pid=3249

東京都中野区の東京メトロ丸ノ内線中野坂上駅近くの物件も、3LDK+SICの間取りで専有部分は約68平米で、4,000万円台で販売していました。

■まとめ

賃貸物件の管理費や共益費は、共用部分の維持管理に使われるお金です。ただし、厳密に共用部分の維持管理にかかる費用を算出されているとは限らず、必ずしも管理費が高い物件の方が、管理が行き届いているとはいえない点に注意が必要です。

また、家賃に管理費や共益費が含まれている物件もあります。「家賃+管理費」と「家賃」が同額の物件であれば、月々の支払いは同じでも、初期費用や更新料には違いがある点に注意しましょう。