住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

新築購入と中古+リノベーション、同じ費用ならどちらを選ぶ?こだわり派にはリノベがおすすめ

近年、中古住宅を購入してリノベーションする人が増えています。新築住宅と中古+リノベでは、総費用の内訳にどのような差があるのでしょうか?この記事では新築住宅と中古住宅+リノベーションにおける、物件価格およびそれ以外の諸費用を比較していきます。

■新築住宅と中古住宅の購入費用の違い

新築住宅・中古住宅の物件価格の特徴を解説していきます。

・新築住宅に上乗せされている費用

新築住宅の物件価格を構成するものは、工事費用や資材代金のほか、広告宣伝費、モデルルームやモデルハウスの設営・運営費用、社員・スタッフの人件費、そしてデベロッパーの利益など。特に新築マンションにおいて宣伝広告費の割合は高く、物件価格の2割ほどを占めると言われています。

・中古住宅の多くは個人売買(利益を乗せない)

一般的な中古住宅の売買では、不動産会社が仲介業務を行っていますが、売主の多くは個人です。そのほとんどが利益を目的とした取引ではないため、割安な価格となっています。

・中古住宅の築年数と価格の推移

中古住宅の市場価格は、築年数の経過とともに下がっていきます。新築住宅の定義は「完成後1年以内かつ未入居であること」です。そのため新しくても、一度でも人が住めば中古住宅になります。

中古マンションの市場価格は、築2年ほどで1割以上急落することが特徴です。その後は築年数に比例して値が下がり、20〜25年ほどで建物部分は約半額となります。中古一戸建ては、築10年ほどで建物部分が半額となり、築20年ほどでほぼ土地だけの価格となります。

参考:http://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf

■住宅購入時の諸費用の内訳

住宅を購入する際、物件価格以外に支払いが必要となるさまざまな費用をまとめて「諸費用」と呼びます。諸費用のおもな内訳を見ていきましょう。

・購入時に掛かるおもな税金の種類

●印紙税
「印紙税」とは、不動産売買や工事請負などの契約書に対して課される税金です。記載された契約金額に応じた定められた額印紙を購入し、契約書に貼るかたちで納税します。

中古住宅を購入してリノベーションする場合は、住宅の売買契約書と工事請負契約書それぞれに印紙を貼る必要があります。契約金額ごとの印紙税額は下記の通りです(一部を抜粋しています)。

○不動産売買契約書の印紙税額
100〜500万円:1,000円(2,000円)
500〜1,000万円:5,000円(1万円)
1,000〜5,000万円:1万円(2万円)
5,000〜1億円:3万円(6万円)

○工事請負契約書の印紙税額
300〜500万円:1,000円(2,000円)
500〜1,000万円:5,000円(1万円)
1,000〜5,000万円:1万円(2万円)
5,000万円〜1億円:3万円(6万円)

○金銭消費賃借契約書の印紙税額
100〜500万円:2,000円
500〜1,000万円:1万円
1,000〜5,000万円:2万円
5,000万〜1億円:6万円

※不動産売買契約書および工事請負契約書の印紙税額は、2020年3月31までの軽減措置が適用された金額で、カッコ内は本則(標準税額)です。

参考:
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/06.html

●不動産取得税

「不動産取得税」は、売買や相続によって不動産を取得した人が納める税金で、本則(標準税率)は下記の通りです。
【不動産取得税】固定資産税評価額×4%

住宅用の土地・建物は下記の税率となります。
【不動産取得税】固定資産税評価額×3%(2021年3月31日までの特例)

さらに、一定の要件を満たす場合は軽減措置が受けられます。

○土地の不動産取得税の軽減措置(2021年3月31まで)

【不動産取得税】(固定資産税評価額×1/2×3%)−控除額

控除額は下記A・Bのいずれか大きい金額です。
A:45,000円
B:(1平米あたりの固定資産税評価額×1/2)×(床面積×2)×3%

※床面積の上限は1戸あたり200平米まで

○新築住宅(建物部分)の不動産取得税の軽減措置(2020年3月31日までの特例)

【不動産取得税】(課税標準額−控除額)×3%

【要件】
個人が居住目的で購入した不動産であること
床面積が50〜240平米であること

【控除額】
一般の新築住宅:1,200万円
認定長期優良住宅:1,300万円

○中古住宅(建物部分)の不動産取得税

【不動産取得税】(課税標準額−控除額)×3%

【要件】
個人が居住目的で購入した不動産であること
床面積が50〜240平米であること
建築時期が1982年1月1日以降あるいは、新耐震基準に適合していることを証明する

【新築時期による控除額】
1997年4月1日〜:1,200万円
1989年4月1日〜1997年3月31日:1,000万円
1985年7月1日〜1989年3月31日:450万円
1981年7月1日〜1985年6月30日:420万円
1976年1月1日〜1981年6月30日:350万円
1973年1月1日〜1975年12月31日:230万円
1964年1月1日〜1972年12月31日:150万円
1954年7月1日〜1963年12月31日:100万円

※上記は東京都のものです。自治体によって控除額が異なる場合があるので役所窓口や市区町村のウェブサイトでご確認ください。

参考:
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html
https://www.mlit.go.jp/common/001231003.pdf

●登録免許税 (建物の登記)

「登録免許税」は、住宅の売買により発生する所有権移転を記録する「登記」手続きの際等に支払う税金です。要件に該当すれば軽減措置が受けられます(2020年3月31までの特例)。

○新築住宅の登録免許税
新築住宅の購入の際に行う登記が「所有権保存登記」です。
【所有権保存登記(本則)】課税標準×0.4%

【特例の要件】
自己居住用の住宅で、取得後1年以内であること
床面積が50平米以上であること

【軽減税率】
一般新築住宅:課税標準×0.15%
認定長期優良住宅:課税標準×0.1%
認定低炭素住宅:課税標準×0.1%

○中古住宅の登録免許税
中古住宅の購入の際に行う登記が「所有権移転登記」です。
【所有権移転登記(本則)】課税標準×2.0%

【特例の要件】
自己居住用の住宅で、取得後1年以内であること
床面積が50平米以上であること
耐火建築物(マンションなど)は築25年以内、非耐火建築物(木造住宅など)は築20年以内

※築年数の要件から外れている場合でも「新耐震基準に適合」あるいは「既存住宅売買瑕疵保険に加入」の住宅は対象となります。

【軽減税率】
中古住宅:課税標準×0.3%

登記は法務局に出向き自身で行うこともできますが、書類の作成等が煩雑なため一般的には司法書士に手続きを依頼します。報酬(手数料)の金額は、司法書士事務所により異なりますが目安は5〜10万円程度です。

参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

●固定資産税清算金

固定資産税・都市計画税はその年の1月1日時点での所有者に課税されます。中古住宅の場合、すでに発生した税金を売主・買主それぞれの所有日数に応じて負担するのが一般的です。売買契約日により年額を日割りで精算して、売主に支払います。

・中古住宅には消費税が掛からない

新築住宅を購入する際には消費税が課税されますが、中古住宅は個人売買のため、課税されません。ただし、不動産会社が中古住宅を購入して販売するケース(リノベーション済み住宅など)では、消費税の課税対象となります。

なお、土地部分はもともと非課税取引に分類されるため、消費税は掛かりません。新築住宅は建物部分のみに課税されることになります。

・中古住宅は仲介手数料が掛かる

中古住宅の多くは個人間取引ですが、一般の人が自ら買主を見つけ、煩雑な売買契約を締結するのは困難です。そのため、仲介手続きを不動産会社に依頼します。

●仲介手数料の上限
仲介手数料は、売買契約が成立した時点で不動産会社に支払う成功型報酬です。仲介手数料は、下記の通り上限額が定められています。
【仲介手数料の上限】物件価格の3%+6万円+消費税

参考:https://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/buy/chukai/

・住宅ローンに関する費用

●保証料
住宅ローン利用の際、多くの金融機関が保証会社との契約を条件としています。保証会社に「保証料」を支払っておくこと、将来的に契約者がローンを返済できなくなった場合、保証会社が残債を立て替えて金融機関に返済します。金融機関の貸し倒れを防ぐためのシステムです。契約者にとっては返済先が金融機関から保証会社に変わりますが、ローンの返済義務自体がなくなるわけではありません。

保証料の金額は金融機関により異なりますが、有名都市銀行の提供する住宅ローンでは、借入期間30年の場合で融資金額1,000万円 あたりの保証料は191,370円となっています。

参考:
りそな銀行
https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/fee/detail2.html

三菱UFJ銀行
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/shouhin/jloan/pdf/jl_setsumei_02.pdf

みずほ銀行
https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/housing/new_branch/summary.html

●融資手数料

融資手数料とは、住宅ローンを契約する際の事務手数料のこと。ネット銀行を中心に採用されており、融資手数料がかかる場合は保証料を無料としている金融機関が多いです。手数料額は金融機関により異なりますが、借り入れ金額の2%ほどが相場となっています。

・用意しておくべき諸費用の目安

そのほか、火災保険の加入などさまざまな費用が掛かることがありますが、諸経費の大まかな目安は下記の通りとなります。中古住宅のほうが物件価格に対する諸経費額が高めとなるのは、仲介手数料の有無が影響しています。

新築物件:物件価格の3〜6%ほど
中古物件:物件価格の6〜10%ほど

■リノベーションのメリット

ここからは、中古住宅を購入してリノベーションするメリットを解説していきます。

・こだわりたい部分に費用が掛けられる

割安な価格で中古物件を購入し、内装や設備に費用を掛けることができます。また、一番こだわりたい場所に予算を重点的に配分し、その分ほかの空間をごくシンプルな内装で済ませる、といったことも可能です。

・自由に間取りや設備が選べる

リノベーションの大きな魅力が、自分らしい住まいづくりができること。一般的な間取りや設備では物足りないと感じる人でも、リノベーション会社と相談しながら個性的なプランを作り上げていくことができます。

・フルリノベなら新築同様の住まいに一新できる

建物の構造部を残し、室内をすべて解体してから工事する手法をフルリノベーション(スケルトンリノベーション)といいます。フルリノベーションなら、室内を新築住宅と同様の空間に一新することが可能です。

■リノベーションのデメリット

・購入後すぐに入居できない

中古住宅を購入してオーダーメイドリノベーションする場合、プランニングの打ち合わせ・工事期間を経て完成・入居という行程になるため、購入後すぐに住み始めることができません。工事の規模が大きいほど工期は長くなります。学校や勤務先の都合で、入居を希望する時期が決まっている場合は早めに動いたほうが良いでしょう。

新築住宅のように画一的ではない、なおかつ現代のライフスタイルに適応した間取りの家に住みたい場合は「リノベーション済み物件」という選択肢もあります。リノベーション済み物件であれば、引き渡し後すぐにこだわりの住まいで新生活を始めることが可能です。

・構造によっては間取りの変更に制約がある

建物の構造によっては撤去できない壁や柱があり、間取りの変更に制約が生じる可能性があります。また、マンションの場合は配管の都合によって水回りの大きな移動が難しいケースもあるため、希望する間取りが実現可能かどうか、リノベーション会社に相談しながら探すと良いでしょう。

■新築と中古+リノベの費用を比較

予算がおよそ3,500万円の場合、どんなマンションが購入できるのでしょうか。都心への通勤路線を想定して、大まかな費用を試算してみました。

・新築マンションを購入する総費用をシミュレーション

最寄り駅:都心主要駅まで乗り換えなし40分
駅より徒歩10分/1LDK(33平米)

・物件価格:3400万円
・諸費用:170万円(物件価格の5%で計算)
・合計:3,570万円

・中古マンション+リノベの総費用をシミュレーション

最寄り駅:都心主要駅まで乗り換えなし30分
駅より徒歩10分/2LDK(50平米)/築20年

・物件価格:2,400万円
・リノベーション費用:1,000万円
・諸費用:192万円(物件価格の8%で計算)
・合計:3,592万円

■まとめ

新築住宅は税制面でさまざまな優遇がありますが、総費用は高めになります。また、希望のエリアに物件が見つけられないことも珍しくありません。一方、中古+リノベなら、同じ予算で新築よりも専有面積が広く利便性の高いエリアの物件も選択可能になります。また、新築物件のように画一的ではない空間に住みたい、こだわり派の人にもリノベーションはおすすめです。

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