【知って得する】不動産売買にかかる仲介手数料の仕組み

仲介手数料とは、不動産の売買契約や賃貸借契約が成立したときに、売り主や買い主、賃貸人や賃借人の間に入って条件の調整や契約事務を行う不動産会社に支払う手数料のことです。ここでは不動産の売買取引にテーマをしぼり、仲介手数料についてわかりやすく解説します。

■仲介手数料とは？

不動産売買契約に関する諸費用のなかでも、大きな負担を感じるのが仲介手数料です。ここでは仲介手数料の仕組みや計算方法、いつ、いくら支払わなければならないかなど、詳しくご説明します。

・仲介手数料の仕組み

◆仲介手数料が発生するタイミング

仲介手数料は、不動産売買取引の仲介の依頼を受けた不動産会社（仲介業者）に対して、売買契約が成立した時点で発生する、いわば「成功報酬」です。したがって、物件の売却や購入の仲介を依頼しても売買契約が成立しなかった場合には、仲介手数料を支払う必要はありません。また、契約成立前に支払いを求められるものでもありません。

◆仲介手数料の上限額は法令で決まっている

仲介手数料については、「宅地建物取引業法」によって仲介手数料の上限が決められているため、不動産会社が上限額を超えて仲介手数料を請求した場合は違法行為となります。また、法令で決められているのはあくまでも上限額だけ。つまり、この上限の範囲内であれば、不動産会社と依頼者の間で仲介手数料の金額を決めてかまいません。

契約をしようとしている不動産会社が、この上限額をあたかも「法律で定められた仲介手数料」であるかのように説明しているとしたら、それは間違いです。このような説明をしている不動産会社は法令を間違って解釈している可能性があるため、別の不動産会社を探した方がよいかもしれません。

◆仲介手数料のなかに含まれる範囲と含まれない費用

仲介手数料のなかに含まれるのは、通常の仲介業務で発生する費用全般です。例えば、宣伝広告費用や購入希望者の現地案内にかかる費用は、通常の仲介業務のなかに含まれます。

ただし、例外的に、依頼者の特別な依頼によって発生した通常の仲介業務の範囲外の費用については、不動産会社が支払った「実費」を依頼者に別途請求することが認められています。例えば、依頼者の希望で遠隔地に住む購入希望者との商談のために支払った出張旅費、通常の販売活動ではやらない宣伝広告にかかった費用などがその例です。

これは、

1. 依頼者の依頼によって発生した費用
2. 通常の仲介業務の範囲内では発生しない費用
3. 実費

のすべてを満たした場合のあくまでも例外的な取り扱いです。

「仲介手数料のほかにコンサルティング手数料を請求する」「不動産会社のアイデアにもとづいた広告宣伝費用を前払い請求する」というようなケースは、この例外的な取り扱いのなかには入りません。

・いくらくらいかかるもの？

では「宅地建物取引業法」による上限額をもとに、仲介手数料を試算してみましょう。

【「宅地建物取引業法」による仲介手数料の上限額】

依頼者の一方（売り主または買い主）から受領できる報酬額
取引額	報酬額（税抜。別途消費税がかかります）
取引額200万円以下の金額	取引額の5%以内
取引額200万円超～400万円以下の金額	取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額	取引額の3%以内

【試算例】

売買価格が4,500万円の物件の場合

1. 200万円までの部分：                       200万円×5%＝10万円
2. 200万円超～400万円以下の部分：   200万円×4%＝8万円
3. 400万円を超える部分：                    （4,500万円－400万円）×3%＝123万円

合計（①＋②＋③）：                               141万円

⇩

141万円に消費税を加えた金額が仲介手数料の上限です。

売り主の仲介依頼を受けた不動産会社は売り主から「141万円＋消費税」を上限に

買い主の仲介依頼を受けた不動産会社は買い主から「141万円＋消費税」を上限に

仲介手数料を受け取ることができます。

売り主・買い主の両方から仲介依頼を受けた不動産会社は、

売り主から「141万円＋消費税」を上限に、買い主から「141万円＋消費税」を上限に、

合わせて「282万円＋消費税」を上限に仲介手数料を受け取ることが可能です。

・いつ支払うの？

それでは仲介手数料はいつ支払えばいいのでしょうか。契約する不動産会社によって取り扱いが異なることがありますが、「売買契約時に50%、物件引渡しの際に残り50%を支払う」のが一般的です。

厳密には仲介手数料の発生タイミングは売買契約が成立した時点ですが、不動産売買取引において、契約締結時に引渡し完了までの実際の手続きが終わらないケースがほとんどです。そのため、契約時に仲介手数料の半分を、引渡し完了時に残りの半分を支払う方法が望ましいとされています。

ただし、不動産会社によっては支払い時期が決まっていることがあります。また、依頼者と不動産会社との間で「契約時に全額支払う」「引渡し時に全額支払う」という取り決めをしてもかまいません。まず仲介契約を結ぶ際には、仲介手数料の金額だけでなく、支払い時期についてもあらかじめ決めておきましょう。

■無料になる場合もあるの？

不動産売買契約の際、必ずしも仲介手数料がかかるわけではありません。ここでは仲介手数料が無料になるケースをご紹介します。

・売り主の不動産会社と直接の取引なら仲介手数料不要

まず、仲介手数料が無料になる不動産売買契約として、売り主が不動産会社（宅地建物取引業者）のケースがあげられます。物件が不動産会社の手持ち物件であり、売り主が不動産会社となるために直接売買契約ができ、「仲介物件に該当しない→仲介手数料が発生しない」という構図です。

例えば、デベロッパー（開発業者兼不動産会社）が手がけた新築物件や、不動産会社が買い取った物件をリフォーム・リノベーションして再販売する中古物件などが代表的な例です。

ただし、不動産会社が売り主となるケースでは、不動産取引のプロである不動産会社と直接契約をすることになるため、ノウハウや交渉力に劣る個人の買い主の方が不利になりかねません。そのため、「宅地建物取引業法」では、不動産会社が売り主・一般個人が買い主になる場合には、不動産会社側に以下のような制限を設けて、個人の買い主を保護するようにしています。

1.未完成物件の売買の制限

土地の造成や建物の建築がまだ行われていない未完成の物件については、不動産会社は行政庁の許可等の前に売買契約を結ぶことはできません。

2.クーリングオフの適用

次の条件を満たす場合は買い主側にクーリングオフが適用されます。

a.買い主が購入申込みや契約締結を事務所など（例：不動産会社の本支店、モデルルーム）以外で行っていること。

b.不動産会社がクーリングオフの適用があることと、その方法について、書面で買い主に告知していること。

c.bの内容を告知された日から8日以内に申し出ること。

d.物件の引渡し前であること。

3.手付金の制限

a.不動産会社は売買代金の20%を超える手付金を受け取ってはなりません。

b.不動産会社は手付金を解約手付とする義務があります。また、不動産会社は手付解除が可能な期間を設けるといった方法で、買い主の解除権を制限してはなりません。

4.手付金等の保全

不動産会社が以下の条件に当てはまる手付金や売買代金の一部（以下、手付金等）を受け取る場合は、手付金等を「保全する措置」を講じなければなりません。「保全する措置」とは、不動産会社に倒産などの不慮の事態が起きても、買い主が手付金等の返還を受けられるよう、保証を受けたり保険をかけたりすることをさします。

【保全の対象となる手付金等の金額】

未完成物件  （造成中・建設中など）	売買代金の5%もしくは1,000万円を超える額を受け取る場合
完成物件	売買代金の10%もしくは1,000万円を超える額を受け取る場合

※　上記に満たない金額の場合、保全する措置は任意です。

5.損害賠償額の予定についての制限

不動産会社は、契約違反があったときの違約金や損害賠償の予定額の合計が、売買代金の20%を超える契約を結ぶことはできません。

6.瑕疵担保責任の期間についての制限

不動産会社は物件の引渡し日から少なくとも2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

不動産会社を売り主とする際には、以上の不動産会社側の制限をしっかり把握してから売買契約にのぞみましょう。

・不動産会社が買い主となる直接取引も仲介手数料は不要

同様に、買い主が不動産会社の場合の直接取引も仲介手数料は不要です。こちらの取引は不動産会社側に「宅地建物取引業法」による制限はありませんが、一般的な消費者保護を目的とする「消費者保護法」が適用されます。

例えば、消費者にとって不利益になる条項を不動産会社が契約に入れようとしても無効になります。また、消費者が誤認して結んだ契約は取り消しが可能です。

■まとめ

不動産用語や仲介手数料などの諸費用についてはなじみがない方がほとんどでしょう。しかし、あらかじめ基本的な知識を持っておくことで、不動産会社の説明を落ち着いて聞き、不明な点を質問する余裕が出てきます。仲介手数料を支払う分、不動産会社をしっかり活用しましょう。