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ぼろアパート投資のメリットは?失敗しないコツや物件の選び方を紹介

老朽化したアパートを安く購入し、リフォームを施してから貸し出す「ぼろアパート投資」。高い利回りが期待できると注目を集めていますが、本当に儲かるのでしょうか?ぼろアパート投資の特徴や失敗しないコツ、物件の選び方のポイントを解説します。

ぼろアパート投資のメリットは?失敗しないコツや物件の選び方を紹介
こんな方におすすめの記事です
  • ぼろアパート投資のメリットを知りたい
  • ぼろアパート投資が失敗する理由を知りたい
  • ぼろアパート投資の物件選びのコツを知りたい
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■ぼろアパート投資をするメリットは?

近年人気のぼろアパート投資は、その名の通り築年数が古くボロボロなアパートを格安で購入し、リフォームで再生して貸し出す手法です。一般的な不動産投資とはどのような違いがあるのでしょうか?まずはメリットから確認してみましょう。

・低予算で購入できる

ぼろアパートは老朽化が進み空き室も多いため、格安で売りに出されていることがあります。築浅物件であれば数千万円単位の資金が必要ですが、ぼろアパートなら、建物の規模や立地によっては数百万円で購入できるケースも珍しくありません。特にもとのオーナーが売り急いでいる場合は、更なる値下げに応じてくれることもあります。

数百万円程度であれば金融機関からの融資を受けることなく、自己資金で不動産投資を始めることができるため、万が一経営に失敗しても、資金の減少を最小限の範囲に留めることができます。

・高利回りが期待できる

人気がなく空き室率が高いぼろアパートは、もとのオーナーがただ同然で手放すケースもあり、驚くような格安で購入できる可能性もあります。ぼろアパートの入居者は「コスパ重視」のため、高い家賃を設定することは難しいですが、より魅力的な物件に生まれ変わらせて、満室経営を実現することができれば、高い利回りが期待できます。不動産サイトを見ると表面利回り20%以上をうたう物件も多数ありますし、リフォームを自分で行うことで修繕費用を最低限に抑え、利回り40%以上を実現する投資家もいます。

・投資額を早く回収できる

高利回りということは、投資額を回収できるまでの期間が短いことでもあります。一般的なアパート経営の資金回収期間は5〜10年ほどと言われていますが、初期費用を抑えたぼろアパート投資であればより短期間で回収可能です。

・投資家としての経験値アップ

ぼろアパート経営は、可能性を秘めた投資です。初期投資こそ低く済みますが、継続的な黒字経営に導くためには、需要の見極めや適切な物件選定が必要になります。決して王道の不動産投資とは言えませんが、ほかの投資法に比べて時間も手間も掛かるため、投資家としての経験値が得られる投資手法です。

■ぼろアパート投資は難しい?その理由は?

ぼろアパート投資は初期費用が低く、高い利回りが期待できますが、誰でも確実に成功できる投資手法とは言えません。その理由を確認しておきましょう。

・リフォーム費用と手間がかかる

ぼろアパートをそのまま貸しても入居者は集まりませんから、適切なリフォームにより魅力的な物件に生まれ変わらせることが必須条件です。ただ、すべてを業者に任せて過剰なリフォームを施すと、修繕費用がかさみ高利回りが期待できなくなります。

そのため、ぼろアパート経営のオーナーは、セルフリフォーム(DIYリフォーム)で修繕費用を抑えている人が多いです。DIYの情報を積極的に収集し、「何でも自分でやってみる」という行動力が必要になります。手間や時間を掛けられない人には、ぼろアパート投資は向いていません。

・融資が受けられない可能性が高い

ぼろアパートは格安で購入できる分、金融機関の評価価値も低いです。木造住宅の法定耐用年数は22年、軽量鉄骨造(厚み3mm以下)は19年です。ぼろアパートの多くは耐用年数を既に過ぎているため、担保価値が極めて低く、融資を受けることはほぼできないでしょう。

すでに経営が軌道に乗っている物件を担保にして、物件の買い増し資金の融資を受けるのも難しいです。ただし、これまで何件ものぼろアパートを再生し、不動産経営を成功させてきた実績がある場合は、融資を受けられる可能性が上がります。

・設備の不具合が起きやすい

ぼろアパートは建物や設備の老朽化が進んでいるため、購入当初には問題がなかった箇所でも、今後不具合が起きてくる可能性があります。「雨漏りが起きた」「エアコンが壊れた」といったトラブルが続くと、想定以上の修繕費用が掛かってしまい、赤字経営の原因になります。

・空室リスクが高い

元のオーナーが格安で手放すようなアパートは、空き室が多いです。そのような物件をただ単にリフォームしても、入居者が決まるとは限りません。入居率の低さには「立地が悪い」「ボロボロの割に家賃が安くない」といった理由があるため、それらの問題点を払拭するような魅力的な物件に生まれ変わらせることができなければ、空き室リスクは高いままでしょう。

■ぼろアパート投資をする際のポイントは?

・現地調査を入念に行う

投資する価値がある物件なのかを見極めるには、入念な現地調査が大切です。一見きれいに見えるアパートでも、よく確認すると建物に決定的な傷みが生じている場合もあります。水まわりの劣化、基礎の傷み、外壁や屋根の経年変化等、高額な修繕費用がかかる可能性があるポイントをしっかりと調べましょう。

また、格安の理由として、再建築不可物件、権利関係が複雑、未登記物件といった「訳あり」のケースもあります。不動産投資の上級者であれば、リスクを承知の上で手を出すのもありですが、初心者にはおすすめしません。

・手間を掛ける

ぼろアパート投資の基本は費用を抑えること、すなわち手間を掛けることです。時間を掛けて投資の価値がある物件を見つけ、リフォームはできるだけ自分で行う必要があり、一般的な不動産投資に比べて手間も時間もかかります。ぼろアパート投資は、手間を掛けることにやりがいを感じられる人に適しています。

・出口戦略を考えておく

出口戦略とは、「どのように撤退するか」を意味する言葉です。ぼろアパート投資の出口戦略としては「入居がいる状態で売却する(オーナーチェンジ)」「アパートを建て直して運用を継続する」「更地にして売却する」といった選択肢があります。いずれのケースを選ぶとしても、買い手がつくかどうか、投資費用を回収できるかどうかが問題となるため、最初から出口戦略も視野に入れた不動産選びをすることが大切です。

・差別化のアイデアを考える

ぼろアパート投資を満室経営に導くためには、家賃の安さ以外に物件探しをしている人が「ここに住みたい」と思う付加価値をつくり出すことがポイントです。例えば、「原状回復義務のないDIY可物件」「事務所兼自宅のSOHO物件」「共用スペースの充実」など、ほかの物件との差別化をはかることで、建物の古さというマイナスの要素を払拭することができます。

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■投資向けぼろアパートの選び方は?

・立地条件を重視する

ぼろアパートに入居する人は、コスパ意識が高い人が多いです。家賃の安さ以外に、最寄り駅まで徒歩で行ける(交通費が掛からない)、買い物しやすい、図書館などの公共施設を利用しやすいなど、といった要素もしっかりとチェックされます。

そのため、投資物件探しの際は立地条件を重視しましょう。立地条件の良さは資産価値の高さにつながるため、将来的な売却を見据えた出口戦略も立てやすくなります。

・人口が減少しないエリアを選ぶ

全国的に人口は減少傾向にありますが、エリアにより偏りがあります。ぼろアパートをいくら魅力的な物件に変えても、そこに住みたい人が少なければ空き室は埋まりません。賃貸住宅のニーズを見込むためには、人口が減少しないエリアを選ぶ必要があります。学校が次々に閉校していたり、商業施設が撤退したりしているエリアは要注意です。

・本当に割安なのかどうか見極める

ぼろアパート投資で高利回りが期待できるのは事実ですが、不動産ポータルサイトなどで目にする「想定利回り30%」などの文言には注意しましょう。そのような数字はあくまでも表面利回りであり、修繕費用や空き室リスクは織り込まれていません。その物件が本当に割安なのかどうかを見極める必要やあります。

初心者ほど、できるだけ初期費用を掛けずに不動産投資を始めたいと思うため、格安の築古物件は魅力的に見えるでしょう。ぼろアパート投資を成功させるためには、経営のアイデアはあるのか、手間ひまを掛けられるのかが重要です。ただ単に「安いから」という理由だけで飛びつくと、修繕費用がかさんだり、思うように入居者が入らなかったりして、赤字経営に鳴ってしまう可能性があります。

■ぼろアパート投資をするならリノベーションがおすすめ!

ぼろアパート投資をするなら、リノベーションがおすすめです。住まいを一新し、魅力的な物件に生まれ変わらせることができます。下記は築古マンションの事例ですが、リノベーションの参考にご覧ください。

・リノベーション事例1

リノベーション事例1

https://www.globalbase.jp/renocolle/obje/detail_archive.php?pid=3361

最寄り駅より徒歩6分という立地の良い物件を、リノベーションで一新した事例です。角部屋のため、14.3帖のゆったりとしたLDKは明るい2面採光。
リモートワークにも最適な、約2.1帖のDENがあります。

・リノベーション事例2

リノベーション事例2

https://www.globalbase.jp/renocolle/obje/detail_archive.php?pid=3541

南向きの部屋を、ナチュラルモダンにリノベーションしました。白をベースにライトブラウンの木目でまとめており、どんなインテリアにも馴染みます。敷地内にある商業施設や公園がある、生活利便性の高い物件です。

・リノベーション事例3

リノベーション事例3

https://www.globalbase.jp/renocolle/obje/detail_archive.php?pid=3565

一日を通して明るい光に包まれる、南西向き角部屋のリノベーション事例です。キッチンは、省スペースな壁付けタイプ。リビングにはピクチャーレールがあり、壁に傷をつけずに絵画や写真を飾ることができます。

・リノベーション事例4

リノベーション事例4

https://www.globalbase.jp/renocolle/obje/detail_archive.php?pid=3463

再開発エリアのマンションを、ナチュラルな住まいにリノベーション。キッチンは、南向きのリビング・ダイニングに隣接した独立タイプ。調理に集中したい方、生活感が出やすいキッチンをくつろぎの空間から切り分けたい方におすすめです。

・リノベーション事例5

リノベーション事例5

https://www.globalbase.jp/renocolle/obje/detail_archive.php?pid=3435

公園そばの物件を、明るい住まいにリノベーションしました。キッチンは、リビング・ダイニングを見渡す対面型に入れ替え。最寄り駅では再開発が進行中のため、今後の人口増加が期待されています。

■まとめ

格安物件をリフォームして貸し出すぼろアパート投資は、初期費用が安いため高利回りが期待でき、資金回収までの期間が短いことが魅力です。その一方、付加価値を高める経営アイデアが求められ、一般的な不動産投資に比べて手間ひまを掛ける必要があります。単純に物件価格だけで判断するのではなく、想定外の修繕費用や空き家リスクといったデメリットも考慮して、本当に割安な物件なのかどうかを見極めましょう。

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