住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

リノベーションマンションは「資産価値が下がりにくい」

住宅購入を検討するとき、「資産価値はどうなるのか」は重要なポイントになります。今回は、リノベーションマンションの資産価値について解説します。

部屋のインテリアのイメージ写真

マンションの購入をするか・しないかを判断する際、将来の転売の可能性を踏まえ、「資産価値が下がりにくいかどうか」を気にされる方は多数いらっしゃいます。マンションは市況により、購入前より物件価格が高まっている、ということも十分あり得ますし、元の価格が大きいだけに、ここは大事なポイントですよね。

資産価値を決める要素とは一体何でしょうか。例えば、商業施設などの便利施設や駅の有無や住環境などの「立地条件」、部屋自体の広さや設備等の「物件の機能条件」、マンション建物内の共用部分や植栽などの「管理状況」などは、資産価値を左右する一般的なポイントです。

では、中古マンションを購入して自分で工事内容を決めてリノベーションする場合、または、中古マンションをリノベーションした物件の場合、資産価値の観点ではどうなのでしょうか。結論から申し上げると、マンションの中でも、特に「リノベーションしたマンション」は「資産価値が下がりにくい」と言えます。では、なぜリノベーション実施マンションの資産価値は下がりにくいのか。今回はそのあたりを詳しく解説します。

 

■築年数と物件価格の関係

リノベーション実施マンションの資産価値がどうなるか見る前に、前提として中古マンション自体が資産価値観点ではどうなのか、考えてみましょう。冒頭で述べた立地条件などを除くと、中古マンションの資産価値を左右する大きなポイントは、

①建物(部屋の外側)の築年数

②部屋自体へのニーズの大きさ

というところになります。この項ではまず①についてお伝えしましょう。

住宅は、マンションであれ一戸建てであれ、築年数が経過するごとに、建物は少しずつ劣化していき、その分、資産価値(物件価格)が下落していきます。ただし、築年数が高まるほど、常に一定の割合で資産価値が下落するのではなく、実は「一定期間を経過するとそこからはほとんど下がらなくなる」のです。

マンションについて実際の下落率(※1)を見てみましょう。

・築0~5年:㎡単価74.37万円

・築6~10年:㎡単価61.17万円(上段から17.8%下落)

・築11~15年:㎡単価56.46万円(上段から7.3%下落)

・築16~20年:㎡単価46.73万円(上段から17.2%下落)

・築21~25年:㎡単価31.55万円(上段から32.5%下落)

・築26~30年:㎡単価29.97万円(上段から5.1%下落

・築31年以上:㎡単価29.79万円(上段から0.6%下落

※「㎡単価」とは、「1㎡あたりのマンション価格」のことなので、たとえば「㎡単価46.73万円」であれば70㎡のマンションは約3,271万円になります。

ご覧のように、築0年から25年までは5年ごとに単価がある程度の大きさで下がっていっています。しかし、築26年以降になると、そこからの資産価値の下落率は非常に小さくなり、30万円前後でほとんど一定しています。マンションの価格は、需要と供給の関係が大きなポイントになります(供給に対して需要が大きければ大きいほど、価格は上がりやすい、または下がりにくい)が、ここでもそれがポイントになっていると考えられます。つまり、「築20~25年あたりを過ぎると、築年数が高まろうがそのマンションを欲しがる人の数は大きく減りはしない」ということです。

したがって、築25年以上を経過したものをベースにした場合、リノベーションの有無にかかわらず、築年数観点では資産価値はほぼ下がってこないのです。

※1東日本不動産流通機構

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201702.pdf

 

■リノベーションを実施したマンションの資産価値

では、中古マンションをリノベーションしたマンション(リノベーション済マンションも、中古物件を購入してオーダーメイドでリノベーションしたマンションも含む)の場合はどうなのでしょうか。

部屋をリノベーションした場合、当然ながら部屋がきれいになっていたり、間取りが使いやすくなっていたり、見えない部分も含めて設備が一新されていたりします。こうなると、同じ築年数の物件を比較しても、部屋の外部は同じ条件でも、室内自体の仕様・設備の経年劣化度合が少なくて済み、その分需要が増えてきます。つまり、前項で上げた①②のうち、②の観点で資産価値が下がりにくくなるのです。結局、「外観は築年数相応に劣化していたとしても、室内がキレイで住みやすければ良い」という考えの人が一定以上の数いるから、と言えます。

このような方々は、築年数が20年であろうとそれ以上であろうと、室内の使い方をチェックして、外観が劣化していても室内はキレイなマンションを探しています。そのように需要が多数あるがゆえに、リノベーション実施マンションの資産価値は下がりにくいのです。

もちろん、リノベーションした結果、あまりに奇抜な間取りや設備機器を導入をしてしまうと、引き合いが弱まる可能性も有りますので、全てのケースに当てはまるとは言えません。しかし一般論として、このあたりを押さえて頂いておいて、損はないでしょう。

 

■物件選びは立地が重要

マンションは築20年を過ぎた頃から資産価値は下がらなくなるとはいえ、物件による違いはあります。中古マンションの物件選びは、立地条件を重視することが大切です。

駅から離れた場所や郊外はまだまだ開発されていない土地があります。築年数が経過することで建物の価値が下がっていくだけではなく、将来的には土地の価値自体も下がる可能性があるのです。

一方、都心部など駅前の利便性のよい場所には、既にビルやマンションが建っていることがほとんどです。建て替えによって、新築マンションが建てられることもありますが、数は限られています。そのため、駅近のマンションは希少性があり、将来にわたって需要が見込めるため、資産価値を維持しやすいです。中古マンションを購入するときには、ターミナル駅、あるいは、ターミナル駅にアクセスしやすい駅から、徒歩10分以内の駅近の物件を選ぶと、資産価値が下がりにくいです。

また、駅から近くても生活利便施設が近くにないと暮らしにくいため、ニーズが見込みにくくなります。スーパーなどの商業施設をはじめ、銀行や病院、クリーニング店、飲食店、ファミリー向け物件であれば公園などが近くにあるかどうか、周辺環境もチェックしましょう。

 

■中古マンションは管理を買え!

「中古マンションは管理を買え」とよく言われています。マンションは適切な維持管理を行っていなければ老朽化が進みやすくなり、住み心地にも影響を及ぼします。資産価値が維持できるのは、管理の行き届いたマンションです。

マンションの管理状況を確認するポイントは、大きく分けて2つあります。1つ目は共用部分の状況で、清掃が行き届いているか、居住者のマナーに問題がないかチェックします。集合ポストのまわりにチラシが散乱している、ゴミ置き場でゴミが分別されていない、自転車置き場に自転車が整然と並んでいないといった状態の物件は要注意です。マンションを内見に行くときは室内に目が行きがちですが、共用部分もしっかりと見るようにしましょう。

2つ目は修繕の実施状況と修繕積立金の積み立て状況です。マンションは、一般的に12~15年ごとに鉄部の塗装や屋上防水などの大規模修繕を実施します。長期修繕計画に基づいて、大規模修繕が適切に行われているか、修繕履歴を確認します。また、修繕積立金が十分に積み立てられていない場合は、将来、適切に修繕工事が行われないことや大幅に修繕積立金が値上がりする可能性があることが懸念点です。不動産会社を通じて売主に依頼し、長期修繕計画や修繕積立金の積み立て状況を確認するようにしましょう。

 

■リノベ済み物件とオーダーメイドリノベ

リノベーションマンションと一言でいっても、リノベ済み物件とオーダーメイドリノベがあります。

完成済み物件はデザイナーのプランに沿って、既にリノベーションを実施した後、販売している中古マンションです。一般的に買取再販業者と言われる不動産会社が一旦物件を購入し、リノベーション後に販売しているケースがほとんどです。手間をかけずにおしゃれなマンションに、新築マンションを購入するよりも安く住めることがメリットです。また、購入後、すぐに住み始めることができます。一方で、必ずしも、自分や家族の好みに合ったデザインではなかったり、家族構成やライフスタイルに間取りが合わなかったりすることがあります。また、リノベーションマンションの完成済み物件は、まだ数も限られているのが実情です。

オーダーメイドリノベは、自分で中古マンションを購入後にリノベーションするものです。自分や家族の好みやライフスタイルに合った住まいを手に入れられることがメリットです。ただし、中古マンションを購入してもすぐに住むことができず、打ち合わせや工事の期間が2~4ヵ月程度必要です。今の住まいのローンや家賃を二重払いすることになります。

リノベ済み物件とオーダーメイドリノベのいずれの方が向いているかは、人によって異なります。それぞれどんな人に向いているのか、基準をみていきましょう。

・リノベ済み物件

リノベ済み物件は、おしゃれなマンションに住みたいと思ってはいるものの、そこまでこだわりのない方や、打ち合わせを重ねて決めていくのが面倒に感じる方に向いています。また、金銭的な負担を軽減したい、今の住まいの更新時期が近付いているといった理由で、購入後すぐに住みたい方向きでもあります。売主が不動産会社の場合で要件を満たせば、個人の売主から購入する場合よりも住宅ローン減税により多くの税金の還付を受けられるケースもあります。

さらに不動産会社が売主のリノベ済み物件は、多くの物件のリノベーションを手掛けているため、スケールメリットにより工事にかかる費用のコストダウンが図られており、オーダーメイドリノベよりも割安の場合が多いです。また、実際に購入する物件を見て検討できるため、仕上がりを確認できる安心感があり、生活のイメージがしやすい面もあります。

リノコレ」では、都心を中心とした高品質なリノベーション物件を多数取り揃えております。

・オーダーメイドリノベ

オーダーメイドリノベは、内装のデザインにこだわりがあり、好きなモノに囲まれて暮らしたい方に向いています。壁の壁紙や塗装の色、床のフローリング材やタイルから、水栓金具に至るまで、好みに合わせて選べます。オーダーメイドリノベなら、ライフスタイルに合わせた個性的な間取りの住まいを実現することも可能です。立地の面でも、数多くの中古マンションの中から探すことができます。

また、オーダーメイドリノベは、中古マンションを新たに購入する人に限らず、今住んでいるマンションのデザインや間取りを変えたい人にも向いています。

物件探しから資金計画・設計・施工までワンストップでサービス提供をしている「マイリノ」は、一つの窓口で相談が完結するため、手間なくオーダーメイドでリノベーションを行うことが可能です。

 

■まとめ

一般的に新築マンションは購入後、数年間の価格の下落が大きいです。マンションは築20年程度で資産価値が安定してくるため、リノベーションマンションは購入後に資産価値を維持しやすいといえます。内装や設備はリノベーションで新しいものにできますが、立地条件は自由にはならないため、中古マンションの物件選びで重視するべきなのは立地です。また、資産価値を維持するために、管理も見るべきポイントです。マイホームの選択肢にリノベーションマンションを含めて、賢い家探しをしましょう。

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