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どちらが魅力的!?新築VSリノベーションを徹底比較|MYRENO JOURNAL

そろそろ家がほしいな、と考え始めた時に新築にしようか、中古にしようか悩まれる方は多くいらっしゃいます。そこで今回は新築マンションと人気のリノベーションマンションをいろいろな視点から比較します。 賢く住まいを手に入れるコツをお伝えしていきます。

■人気のリノベーション

2016年に続いて2017年も、首都圏の中古マンションの成約件数は、新築マンションの新規供給戸数を超えました。不動産経済研究所によると、2017年に首都圏で新たに売り出された新築マンションの供給戸数は3万5,898戸でした。(※1)

一方、東日本不動産流通機構による、2017年の中古マンションの成約件数は3万7,329件です。(※2)

異なる調査のため、数字を単純に比較することはできないものの、中古マンションは新築マンションと同程度以上に販売され、中古マンション市場が活況となっているといえます。

中古マンションの売れ行きが好調な背景にあるのは、新築マンションの高騰とリノベーションの人気です。リノベーションとは、単に内装や設備を一新するのではなく、新築の状態よりも機能やデザイン性を向上させて、新たな付加価値を加えることをいいます。中古マンションを購入してリノベーションすることが、新しいマイホーム取得の選択肢として注目されているのです。

※1 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/312/s2017.pdf

※2 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2017.pdf

 

■価格で比較してみよう

新築マンションを購入する場合と、中古マンションを購入してリノベーションする場合とでは、価格にどの程度の違いがあるのでしょうか。

・新築マンションの場合

不動産経済研究所によると、2017年に供給された首都圏の新築マンションの平均価格は5,980万円です。エリア別にみていくと、東京都区部の平均価格では7,089万円と7,000万円を超える水準で、東京都下でも5,054万円で5,000万円を上回っています。神奈川県は5,524万円。埼玉県は4,365万円、千葉県でも4,099万円で、平均価格が4,000万円を超えています。(※3)新築マンションはここ数年の価格の高騰によって、手が届きにくい価格になっているのです。

※3 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/312/s2017.pdf

・リノベーションマンションの場合

リノベーションマンションを手に入れるために掛かる費用は、中古マンションの購入費用とリノベーション費用です。

2017年の中古マンションの成約価格は、東日本不動産流通機構による首都圏全体の平均では3,195万円です。(※4)

広さなどを考慮せず、金額のみを比較すると、先に上げた首都圏の新築マンションの供給価格の平均と2,785万円もの開きがあります。首都圏の中古マンションの成約価格の平均には、新築に近い築浅の物件も含まれていますので、築年数を5年ごとに区切ったデータを見ると、たとえば、築21~25年の物件の平均は2,183万円になります。(※5)

フルリノベーションした場合のリノベーション費用は、1㎡あたり、10~15万円が目安になります。70m2程度のマンションをフルリノベーションするのであれば、700~1,050万円程度です。築20年程度の中古マンションの購入費用と合わせると、3,000万円程度で首都圏でリノベーションマンションが手に入るという計算になります。中古マンションと新築マンションの価格差から、リノベーションに掛かる工事費用を踏まえても、リノベーションマンションの方が手が届きやすいといえるでしょう。

※4 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2017.pdf

※5 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

 

■間取りの自由度で比較してみよう

新築マンションとリノベーションマンションでは、どちらの方が家族構成やライフスタイルに適した間取りにすることができるのでしょうか。

・新築マンションの場合

新築マンションは決められた間取りやカラースキームがあり、間取りの自由度は限定的になります。

・新築マンションの間取りなどの自由度は限定的

新築マンションでは、2~3プランの間取りが用意されていることがあります。ただし、通常、リビングと隣接する居室を和室と洋室のいずれかにするか、あるいは間仕切壁をなくして広いリビングを設けるか選択できる程度のものです。専有部分全体の間取りが大きく変わるような複数のプランから選べるといったものではありません。

また、フローリングや壁紙、建具、キッチンや洗面台の扉材、ユニットバスの壁面パネルなどの水回り設備は、3~5パターン程度のカラーセレクトから選べることがあります。ただし、壁紙やキッチンの扉材を個別に選べるのではなく、決められた組み合わせから選ぶ形となっていることが一般的です。キッチンや洗面台の高さ、キッチンの吊棚の有無、浴槽の形状なども選べることが多いです。間取りプランやカラーセレクト、キッチンや洗面台の高さの選択プランなどは無料オプションと呼ばれています。

この他に、設計変更を受けつけている物件では、既存の間取りをベースに、洋室の一部をリビングにして収納もつくる、ファミリークローゼットを設けるといった変更が有料でできるケースもあります。ただし、工事費用と設計費用が追加になるため割高です。

・申し込み期限に注意

新築マンションで無償オプションや設計変更などの申し込みができるのは、通常、販売時期と工事の進捗によって設定された申し込み期限までになります。物件の規模にもよりますが、工事が着工してから一定の期間は無償オプションの申し込みができることが多いです。申し込み期限を過ぎてから契約するケースや竣工後に販売が開始される物件では、決められた間取りやカラースキームとなりますので、間取りの自由度がさらに低くなります。

・リノベーションマンションの場合

中古マンションを購入してリノベーションする場合は、構造などによる制約はあるものの、間取りの自由度は高いです。

・専有部分は自由にリノベーション可能

中古マンションは、専有部分は比較的自由にリノベーションすることができます。専有部分とは「○○号室」として区切られた部分であり、躯体であるコンクリートの壁や天井、柱、梁、床スラブの内側を指します。サッシや玄関ドアは、エントランスやエレベーターなどと同様に共用部分になりますが、玄関ドアの内側に色を塗ったりすることはできます。

構造上可能な範囲内で、間仕切壁を撤去したり、キッチンや洗面台などの水回りの位置を変更したりすることができます。また、管理規約によってフローリングの遮音性能が規定されていることが多いですが、管理規約に抵触しない範囲内で、壁紙やフローリング、水回りの設備機器などを自由に選ぶことができます。リノベーションマンションなら、家族構成やライフスタイル、好みに合った住まいに変えることが可能です。

・構造による間取りの自由度の違い

分譲マンションはSRC造のラーメン構造か、RC造のラーメン構造や壁式構造がほとんどです。ラーメン構造と壁式構造では、間取りの自由度が異なります。ラーメン構造は柱と梁で支える構造のことで、室内の間仕切壁に構造上必要な壁が通常ないため、自由に間仕切壁を設置したり、撤去したりすることが可能です。

一方、壁式構造は低層マンションの一部にみられる構造で、壁で支えているため、室内に柱や梁型が出ないことはメリットです。しかし、壁式構造の場合、間仕切壁の中で耐力壁となっているコンクリートの壁は撤去できません。ラーメン構造に比べて壁式構造のマンションは間取りの自由度が低くなります。

ラーメン構造と壁式構造のメリット・デメリットの記事では、構造による違いを詳しくご紹介しておりますので、ぜひご覧ください。

・水回りの位置の移動は床下の構造による

キッチンや洗面所、浴室などの水回り設備の位置を移動したい場合、自由度は床下の構造によります。排水管は床下に勾配をつけて配管する必要があるため、コンクリートスラブと床の間にゆとりがある場合は、水回り設備の大幅な位置の変更がしやすいです。一方、床下のふところにゆとりがない場合は、水回りの位置の移動に制約があります。また、古いマンションでは、コンクリートスラブの下の階下の部屋の天井裏を排水管が通っているケースが見られますが、水回り設備の移動は難しいです。

 

■立地で比較してみよう

新築マンションの購入と、中古マンションを購入してリノベーションするのでは、どちらが駅近などの利便性の高い立地条件の住まいを手に入れやすいのか比較していきます。

・新築マンションの場合

マンションやオフィスビルは駅前の利便性のよいエリアから開発が進められてきました。そのため、ターミナル駅やターミナル駅にアクセスしやすい駅の駅前のエリアには空き地があることは少なく、新築マンションが供給されるケースは限られています。駅前で新築マンションが供給されるのは、古いビルの老朽化に伴うケースなどです。利便性の高い駅前の立地の新築マンションが販売されることもありますが、希少性の高さから高値での販売になる傾向があります。また、新たにまとまった土地を探しにくくなっていることもあり、都心で大規模な新築マンションが供給されるのは、住居系の用途地域以外の工業地域や準工業地域が中心です。

さらに、新築マンションに限定して物件を探すと、希望するエリアで購入を希望する時期に新築マンションの供給がないケースもあります。新築マンションが販売されている場合も、駅からの距離や内装のデザインなどを妥協しなければならず、他に検討する物件がないことも考えられます。

・リノベーションマンションの場合

国土交通省の統計によると、2017年の時点で全国の分譲マンションのストック戸数は約644.1万戸にのぼります。現行の耐震基準と異なる旧耐震の物件の約104万戸を引いても、約540万戸もの住戸がある計算です。築20~10年前後にあたる1995年~2007年の期間には、毎年20万戸前後の物件が供給されてきました。(※6)

この中で中古マンションとして販売されている物件は一部ですが、交通の便がよく、インフラが整備された好立地にあるのは先に建てられた中古マンションが中心です。中古マンションを購入してリノベーションするのであれば、立地にこだわった物件を見つけやすくなります。

ただし、築浅の中古マンションは利便性が高い立地の場合、価格が下がりにくく、新築と変わらない価格で販売されていることが少なくありません。築20年程度の物件にまで範囲を広げて探すとよいでしょう。

※6  http://www.mlit.go.jp/common/001235972.pdf

 

■まとめ

リノベーションマンションと新築マンションを比較すると、価格と間取りの自由度、立地のいずれもリノベーションマンションの方が有利です。リノベーションマンションなら、費用を抑えて立地条件のよいエリアに立つ住まいを手に入れることが可能であり、家族構成やライフスタイルに合った間取りにすることができます。

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