新築とリノベーションを徹底比較６番勝負！本当にお得なのはどっち？

そろそろ家がほしいな、と考え始めた時に新築にしようか、中古にしようか悩まれる方は多くいらっしゃいます。そこで今回は新築マンションと人気のリノベーションマンションをいろいろな視点から比較します。 賢く住まいを手に入れるコツをお伝えしていきます。

■リノベーションが人気になっている背景

2016年に続いて2017年も、首都圏の中古マンションの成約件数は、新築マンションの新規供給戸数を超えました。不動産経済研究所によると、2017年に首都圏で新たに売り出された新築マンションの供給戸数は3万5,898戸でした。（※1）

一方、東日本不動産流通機構による、2017年の中古マンションの成約件数は3万7,329件です。（※2）

異なる調査のため、数字を単純に比較することはできないものの、中古マンションは新築マンションと同程度以上に販売され、中古マンション市場が活況となっているといえます。

中古マンションの売れ行きが好調な背景にあるのは、新築マンションの高騰とリノベーションの人気です。リノベーションとは、単に内装や設備を一新するのではなく、新築の状態よりも機能やデザイン性を向上させて、新たな付加価値を加えることをいいます。中古マンションを購入してリノベーションすることが、新しいマイホーム取得の選択肢として注目されているのです。

※1　https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/312/s2017.pdf

※2　http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2017.pdf

■新築とリノベーションの比較①メリット・デメリット

新築とリノベーション、それぞれにメリット・デメリットがあります。おもな特徴を確認してみましょう。

・新築

新築のメリットは、建物の構造や設備が新しく長持ちしやすいことや、最新の省エネルギー性能を備えていることでしょう。マンションであれば、エントランスやエレベーターホールなどの共用部分ももちろん最新です。

新築のデメリットは、住宅の取得費用が高額になりやすいことです。また、売出し物件の数に限りがあるため、タイミングによっては広さやエリアなど、希望の条件に合った住宅が選べない場合もあります。

【関連リンク】新築住宅と中古住宅、どちらを購入するべき？メリット・デメリットを解説

・リノベーション

リノベーションのメリットは、既存の建物を改修するため、新築住宅に比べて費用が安いこと、物件の選択肢が多く予算に合わせて選びやすいことです。住まい全体に手を入れるフルリノベーションであれば、内装や設備は新築同様に一新できます。

リノベーションのデメリットは、築年数が古い建物は耐久性や耐震性が低い場合があることです。また、建物の構造によっては、思い通りの間取りに改修することが難しい場合があります。

【関連リンク】リノベーションとは？リフォームとの違いや流れを徹底解説

■新築とリノベーションの比較②価格・費用

新築マンションを購入する場合と、中古マンションを購入してリノベーションする場合とでは、価格にどの程度の違いがあるのでしょうか。

・新築

不動産経済研究所によると、2017年に供給された首都圏の新築マンションの平均価格は5,980万円です。エリア別にみていくと、東京都区部の平均価格では7,089万円と7,000万円を超える水準で、東京都下でも5,054万円で5,000万円を上回っています。神奈川県は5,524万円。埼玉県は4,365万円、千葉県でも4,099万円で、平均価格が4,000万円を超えています。（※3）新築マンションはここ数年の価格の高騰によって、手が届きにくい価格になっているのです。

※3 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/312/s2017.pdf

・リノベーション

リノベーションマンションを手に入れるために掛かる費用は、中古マンションの購入費用とリノベーション費用です。

2017年の中古マンションの成約価格は、東日本不動産流通機構による首都圏全体の平均では3,195万円です。（※4）

広さなどを考慮せず、金額のみを比較すると、先に上げた首都圏の新築マンションの供給価格の平均と2,785万円もの開きがあります。首都圏の中古マンションの成約価格の平均には、新築に近い築浅の物件も含まれていますので、築年数を5年ごとに区切ったデータを見ると、たとえば、築21～25年の物件の平均は2,183万円になります。（※5）

フルリノベーションした場合のリノベーション費用は、1㎡あたり、10～15万円が目安になります。70m2程度のマンションをフルリノベーションするのであれば、700～1,050万円程度です。築20年程度の中古マンションの購入費用と合わせると、3,000万円程度で首都圏でリノベーションマンションが手に入るという計算になります。中古マンションと新築マンションの価格差から、リノベーションに掛かる工事費用を踏まえても、リノベーションマンションの方が手が届きやすいといえるでしょう。

※4　http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2017.pdf

※5　http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

■新築とリノベーションの比較③税金

新築住宅を購入する場合と、リノベーションを前提に中古住宅を購入する場合の、購入時にかかる税金と住み始めてから継続的にかかる税金について解説します。

・新築

新築住宅を購入するときにかかる税金は下記のとおりです。
・印紙税 … 住宅の売買契約や住宅ローンの契約締結時にかかる税金
・登録免許税 … 不動産の名義変更にかかる税金
・不動産取得税 … 不動産を取得したときにかかる税金
・消費税 … 建物の販売価格にかかる税金（土地は非課税）

また、不動産を所有している人が毎年支払う税金が「固定資産税」で、土地と建物の評価額に応じて算出されます。

・リノベーション

リノベーションを前提に中古住宅を購入する際にも、印紙税・登録免許税・不動産取得税がかかります。中古住宅の売買は多くの場合不動産会社が仲介を行いますが、売り主は個人のため消費税の課税対象になりません。ただし売り主が不動産会社となっているケースでは、消費税がかかります。また、リノベーションの費用は消費税の課税対象です。

建物の固定資産税評価額は築年数の経過とともに下がっていきます。そのため、中古住宅を購入すれば固定資産税の負担を抑えることが可能です。ただし評価額がゼロに達することはなく、新築時の20%が下限となります。一般的にリノベーションで内装や設備を新築同様にしても、固定資産税評価額への影響はありません。ただし建物の増築を伴うリノベーションや、用途変更（住居から店舗や事務所に変えるなど）がある場合は、固定資産税額が上がる可能性があります。

■新築とリノベーションの比較④工期・工事の流れ

新築住宅を購入する場合と、中古住宅を購入してリノベーションする場合のおおまかな流れと期間を比較してみましょう。※条件により各項目が前後することがあります。

・新築

新築住宅の場合、建物の工事中に売買契約を結ぶケースと、完成した住宅を購入するケースがあります。マンションの場合、現物を見ずに建物の完成前に購入する「青田買い」が主流です。

●資金計画、情報収集
↓
●モデルルーム・モデルハウス見学
↓
●住宅ローン事前審査
↓
●購入申込み
↓
●住宅ローンの本審査、売買契約
↓
●オプション工事の発注（進捗状況による）
↓
●引き渡し

新築住宅の引き渡しまでにかかる期間は、工事の進捗状況により異なります。マンションの場合、購入から引き渡しまで1年ほどかかる場合もありますが、完成済みの物件を購入する場合は、売買契約後すぐに入居することが可能です。

・リノベーション

下記は物件探しとリノベーションのワンストップサービスを利用した場合の流れです。中古住宅の購入と工事計画を並行して進めることができます。

●ご相談、資金計画
↓
●物件探し、内見
↓
●中古住宅の購入申込み、住宅ローンの事前審査
↓
●リノベーションのヒアリング、プランの見積もり
↓
●住宅ローンの本審査、中古住宅の購入
↓
●設計士による間取りの提案、プラン決定
↓
●リノベーション工事請負契約
↓
●仕様や設備の最終決定
↓
●リノベーション（解体、着工）
↓
●最終確認
↓
●完成・引き渡し

フルリノベーションにかかる時間は、設計や打ち合わせに1〜2ヶ月ほど、工事期間は2〜3ヶ月ほど、合わせて3〜6ヶ月ほどが目安です。

■新築とリノベーションの比較⑤間取りの自由度

新築マンションとリノベーションマンションでは、どちらの方が家族構成やライフスタイルに適した間取りにすることができるのでしょうか。

・新築

新築マンションは決められた間取りやカラースキームがあり、間取りの自由度は限定的になります。

・新築マンションの間取りなどの自由度は限定的

新築マンションでは、2～3プランの間取りが用意されていることがあります。ただし、通常、リビングと隣接する居室を和室と洋室のいずれかにするか、あるいは間仕切壁をなくして広いリビングを設けるか選択できる程度のものです。専有部分全体の間取りが大きく変わるような複数のプランから選べるといったものではありません。

また、フローリングや壁紙、建具、キッチンや洗面台の扉材、ユニットバスの壁面パネルなどの水回り設備は、3～5パターン程度のカラーセレクトから選べることがあります。ただし、壁紙やキッチンの扉材を個別に選べるのではなく、決められた組み合わせから選ぶ形となっていることが一般的です。キッチンや洗面台の高さ、キッチンの吊棚の有無、浴槽の形状なども選べることが多いです。間取りプランやカラーセレクト、キッチンや洗面台の高さの選択プランなどは無料オプションと呼ばれています。

この他に、設計変更を受けつけている物件では、既存の間取りをベースに、洋室の一部をリビングにして収納もつくる、ファミリークローゼットを設けるといった変更が有料でできるケースもあります。ただし、工事費用と設計費用が追加になるため割高です。

・申し込み期限に注意

新築マンションで無償オプションや設計変更などの申し込みができるのは、通常、販売時期と工事の進捗によって設定された申し込み期限までになります。物件の規模にもよりますが、工事が着工してから一定の期間は無償オプションの申し込みができることが多いです。申し込み期限を過ぎてから契約するケースや竣工後に販売が開始される物件では、決められた間取りやカラースキームとなりますので、間取りの自由度がさらに低くなります。

・リノベーション

中古マンションを購入してリノベーションする場合は、構造などによる制約はあるものの、間取りの自由度は高いです。

・専有部分は自由にリノベーション可能

中古マンションは、専有部分は比較的自由にリノベーションすることができます。専有部分とは「○○号室」として区切られた部分であり、躯体であるコンクリートの壁や天井、柱、梁、床スラブの内側を指します。サッシや玄関ドアは、エントランスやエレベーターなどと同様に共用部分になりますが、玄関ドアの内側に色を塗ったりすることはできます。

構造上可能な範囲内で、間仕切壁を撤去したり、キッチンや洗面台などの水回りの位置を変更したりすることができます。また、管理規約によってフローリングの遮音性能が規定されていることが多いですが、管理規約に抵触しない範囲内で、壁紙やフローリング、水回りの設備機器などを自由に選ぶことができます。リノベーションマンションなら、家族構成やライフスタイル、好みに合った住まいに変えることが可能です。

・構造による間取りの自由度の違い

分譲マンションはSRC造のラーメン構造か、RC造のラーメン構造や壁式構造がほとんどです。ラーメン構造と壁式構造では、間取りの自由度が異なります。ラーメン構造は柱と梁で支える構造のことで、室内の間仕切壁に構造上必要な壁が通常ないため、自由に間仕切壁を設置したり、撤去したりすることが可能です。

一方、壁式構造は低層マンションの一部にみられる構造で、壁で支えているため、室内に柱や梁型が出ないことはメリットです。しかし、壁式構造の場合、間仕切壁の中で耐力壁となっているコンクリートの壁は撤去できません。ラーメン構造に比べて壁式構造のマンションは間取りの自由度が低くなります。

ラーメン構造と壁式構造のメリット・デメリットの記事では、構造による違いを詳しくご紹介しておりますので、ぜひご覧ください。

・水回りの位置の移動は床下の構造による

キッチンや洗面所、浴室などの水回り設備の位置を移動したい場合、自由度は床下の構造によります。排水管は床下に勾配をつけて配管する必要があるため、コンクリートスラブと床の間にゆとりがある場合は、水回り設備の大幅な位置の変更がしやすいです。一方、床下のふところにゆとりがない場合は、水回りの位置の移動に制約があります。また、古いマンションでは、コンクリートスラブの下の階下の部屋の天井裏を排水管が通っているケースが見られますが、水回り設備の移動は難しいです。

■新築とリノベーションの比較⑥立地

新築マンションの購入と、中古マンションを購入してリノベーションするのでは、どちらが駅近などの利便性の高い立地条件の住まいを手に入れやすいのか比較していきます。

・新築

マンションやオフィスビルは駅前の利便性のよいエリアから開発が進められてきました。そのため、ターミナル駅やターミナル駅にアクセスしやすい駅の駅前のエリアには空き地があることは少なく、新築マンションが供給されるケースは限られています。駅前で新築マンションが供給されるのは、古いビルの老朽化に伴うケースなどです。利便性の高い駅前の立地の新築マンションが販売されることもありますが、希少性の高さから高値での販売になる傾向があります。また、新たにまとまった土地を探しにくくなっていることもあり、都心で大規模な新築マンションが供給されるのは、住居系の用途地域以外の工業地域や準工業地域が中心です。

さらに、新築マンションに限定して物件を探すと、希望するエリアで購入を希望する時期に新築マンションの供給がないケースもあります。新築マンションが販売されている場合も、駅からの距離や内装のデザインなどを妥協しなければならず、他に検討する物件がないことも考えられます。

・リノベーション

国土交通省の統計によると、2017年の時点で全国の分譲マンションのストック戸数は約644.1万戸にのぼります。現行の耐震基準と異なる旧耐震の物件の約104万戸を引いても、約540万戸もの住戸がある計算です。築20～10年前後にあたる1995年～2007年の期間には、毎年20万戸前後の物件が供給されてきました。（※6）

この中で中古マンションとして販売されている物件は一部ですが、交通の便がよく、インフラが整備された好立地にあるのは先に建てられた中古マンションが中心です。中古マンションを購入してリノベーションするのであれば、立地にこだわった物件を見つけやすくなります。

ただし、築浅の中古マンションは利便性が高い立地の場合、価格が下がりにくく、新築と変わらない価格で販売されていることが少なくありません。築20年程度の物件にまで範囲を広げて探すとよいでしょう。

※6 　http://www.mlit.go.jp/common/001235972.pdf

■どちらに向いているのかケース別に紹介

新築とリノベーションをさまざまな視点で比較してきましたが、どのような人に向いているのでしょうか。

・新築に向いているケース

●新築にこだわりがある
理屈抜きで「まだ誰も住んでいない家に住みたい」という思いが強い方には、やはり新築がおすすめです。特にマンションの場合は、共用部分も最新の設備を使用できます。

●子ども住まいを引き継ぎたい
子どもに家を住み継いでもらいたいと考えているなら、建物の資産価値の高い期間がより長い新築物件のほうが良いかもしれません。

・リノベーションに向いているケース

●人気のエリアに住みたい
都市部の利便性が高いエリアは土地の空きがほとんどなく、新築物件の売出しが何年もないというケースも珍しくありません。そのようなエリアでは、次にいつ出てくるか分からない新築物件を待つよりも中古物件を購入してリノベーションするのがおすすめです。

●物件をすでに持っている
親からの相続などで、すでに中古物件を所有しているケースです。戸建ての場合は建て替えも可能ですが、マンションの場合は必然的にリノベーションを選択することになります。

■新築とリノベーション以外の選択肢

新築とリノベーション以外に、「プチリノベ」という選択肢もあります。プチリノベとは、その名の通り住まいに少しだけ手を加えてリノベーションすることです。例えば、フローリングやクロスを張り替えたり、建具や設備を入れ替えたりといった、5〜50万円程度の小規模な工事になります。

通常のリノベーションのように大胆に空間を一新することはできませんが、最低限の工事で住まいの印象を変えることができます。中古住宅だけでなく、入居前の新築住宅にプチリノベを施すことで、より満足度の高い住まいを実現することが可能です。

●プチリノベのメリット
・住みながらの工事も可能
・費用をかけずに雰囲気を変えることができる
・工事期間が短い（半日〜3日程度）

●プチリノベのデメリット
・間取り変更などの大掛かりな工事はできない

■グローバルベイスのリノベーション事例6選

中古マンションをリノベーションで生まれ変わらせた事例と、入居前の新築住宅にリノベーションを施した事例をご紹介します。

・非日常を日常にするリノベーション

工事費：非公開
間取り：2LDK+WIC
専有面積：72.45㎡
築年月：平成10年3月

「日常と非日常のハイブリッド」をテーマに、カフェのような空間にリノベーションした事例です。非日常的な楽しい雰囲気と、リラックスできる落ち着いた雰囲気を両立しています。キッチンから連続する壁にブックラックを設け、お気に入りの本を飾りながら収納できるように。リビングの出窓の上下にフローリング材を張り、景色を切り取る額縁のように仕上げました。お持ちのアイテムが映えるよう、インテリアをシンプルにまとめています。

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・北欧テイストと韓国テイストのミックス

工事費：2,000万円
間取り：2LDK+WIC
専有面積：87.29㎡
築年月：平成3年12月

こちらの事例は「北欧テイスト×韓国テイスト」をテーマにデザイン。お施主さまが情報収集したインスタグラムや雑誌の海外インテリア、以前宿泊したリゾートホテルなどを参考に、明るく柔らかい雰囲気にまとめています。3LDKから2LDK+WICに間取りを変更し、LDKを12.4帖から27.1帖に拡大しつつ収納量をアップしました。ヘリンボーン張りのフローリングが空間の伸びやかさを強調しています。

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・子育てしやすい住まいにリノベーション

工事費：1,800万円
間取り：3LDK+WTC
専有面積：123.49㎡
築年月：平成9年12月

お子さまの成長にともない住まいに不便を感じるようになり、同じエリアの中古マンションを購入してリノベーションした事例です。間取り自体は大きく変更していませんが、回遊できるアイランドキッチン、ベビーカーが出し入れしやすいように広げた玄関、子ども用クローゼットの新設、強化ガラスのリビングドアなど、子育てしやすい工夫を盛り込んでいます。

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・既視感のないリノベーション

工事費：1,280万円
間取り：2LDK
専有面積：53.32㎡
築年月：昭和53年8月

こちらはユナイテッドアローズ社監修のリノベーション物件です。新築マンションも含め30件もの物件を内見したご夫婦でしたが、JR原宿駅から徒歩10分という立地の良さと既視感のない内装が決め手になりました。オリジナルのキッチンをはじめナチュラルブラウンの木目で統一されたLDKは、木に包まれるようなあたたかな雰囲気。グレーの大判タイルの壁がやさしく空間を引き締めています。インテリア性の高さはもちろん、随所に収納をしっかりと確保した住まいです。

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・リモートワークを快適に

工事費：1,000万円
間取り：1LDK
専有面積：58.16㎡
築年月：昭和46年3月

コロナ禍をきっかけに住み替えることにしたご夫婦。当初は新築も候補に入れていたそうですが、こちらのマンションに出会いリノベーションを選択することに。立地の良さや管理体制の良さが魅力の物件で、築年数は古いですが2020年に耐震補強済みのため安心です。LDKのデザインはチャコールグレーとダークブラウンでシックなイメージに。キッチンの一角にPCスペースを設け、納戸はクロフィス（クローゼット＋オフィス）とすることで、ご夫婦それぞれがリモートワークに集中できるようにしています。

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・新築マンションをリノベーション

工事費：510万円
間取り：3LDK
専有面積：83.13㎡
築年月：令和2年4月

こちらは、購入した新築マンションを入居前にリノベーションした事例です。ご主人さまの仕事場となる居室は東側にしか窓がなく、閉塞的になりそうだったことから、リビングに面する壁に室内窓を新設。ルーフバルコニーから差し込む明るい光と爽やかな風が届くようになりました。間取りの大きな変更はしていませんが、お持ちのミッドセンチュリーの家具に合うよう、クロスやドアを変更しています。

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■まとめ

リノベーションマンションと新築マンションを比較すると、価格と間取りの自由度、立地のいずれもリノベーションマンションの方が有利です。リノベーションマンションなら、費用を抑えて立地条件のよいエリアに立つ住まいを手に入れることが可能であり、家族構成やライフスタイルに合った間取りにすることができます。

リノベーション基礎知識

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