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【2024年版】家を買うタイミングはいつ?今後の住宅価格や増税/金利の影響は?

住宅はなるべく安いタイミングで購入したいもの。「今は不動産が安いのか?高いのか?」をしっかり見極めたうえで、住宅購入を決めたいですよね。

「マンション購入は東京オリンピックまで」という話もありましたが、不動産価格が高騰している今、マンションを購入するタイミングはいつか、あるいは注文住宅の価格が今後どうなっていくのか気になるところです。

そこで今回は不動産価格の推移や住宅を購入するタイミングの考え方や決め方のポイントについて紹介していきます。

【2024年版】家を買うタイミングはいつ?今後の住宅価格や増税/金利の影響は?
こんな方におすすめの記事です
  • 住宅購入に適したタイミングがいつなのか知りたい方
  • 住宅購入にまつわるお得な制度を知りたい方
  • 最近の不動産市場動向を知りたい方
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■2023年までの不動産価格の推移

国土交通省「不動産価格指数」

参考/国土交通省「不動産価格指数」

2023年10月までの不動産価格の推移について、国土交通省が公表する「不動産価格指数」をもとにみていきます。2010年の不動産価格を基準として推移を示したデータで、2010年の不動産価格の平均を100としています。

2010年から価格指数が大きく高騰しているのはマンションです。マンションの価格指数は2013年から、ほぼ右肩上がりに上昇を続けています。2023年10月分は、全国平均で193.9、東京都は193.2です。2010年から2倍近くも価格が上がっていることになります。

一方、戸建て住宅と住宅地の価格指数は2020年から上昇しています。2023年10月分の指数はどちらも115.6です。

マンション、戸建て住宅、住宅地のいずれも、2020年6月・7月にはコロナ禍の影響からやや下落傾向にあったものの、その後は上昇に転じています。こうしたデータを踏まえると、不動産価格の高騰はまだ継続しているといえます。

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■不動産の値上がりのメカニズム

では、なぜマンションの価格 は上昇を続けてきたのでしょうか。この値上がりのメカニズムを知ることで、今後の不動産価格がどう推移していくか予測するのにも役に立ちます。

不動産の価格は、供給に対して需要が増えたときに上昇します。不動産以外のモノやサービスの価格の原理と同じですね。2020年まで不動産価格が上昇してきた背景として、需要と供給どちらにも要因があると言われています。

・国内での需要の増加

まず需要サイドの要因として、近年、世帯収入1,000万円以上の共働きのパワーカップルが増えていることが挙げられます。パワーカップルは返済能力が高く、通勤に便利な都心部のマンションの需要が非常に高まっているのです。これは、都心部で人口集中が続いていることから見ても明らかです。

実際に、2020年の首都圏マンションの購入者の世帯年収は平均985万円。そして既婚世帯の共働き比率は72%と、過去最高の割合でした。 低金利が続いていることと、共働き世帯の増加で返済能力が高まったことは、多くの家庭のマンション購入を後押ししているようです。

そしてコロナ禍で変わったことといえば、テレワーク普及巣ごもり志向の広がりです。自宅で過ごす時間が増えると、これまで賃貸アパートに住んでいた方たちのなかでも「もっと快適にすごせるマイホームを買いたい」という気持ちが強まってきました。

郊外の広い戸建て住宅や中古マンションへの関心も高まったものの、やはり富裕層やパワーカップルに人気が高いのは都心好立地のマンション。2020年以降も価格の上昇が続いています。

・国外での需要の増加

更に国外からの需要増加の背景として、海外の大手ファンドや中国などの富裕層が、投資目的として日本の高級マンションを購入しているという流れもあります。東京のマンションは、香港・ロンドン・ニューヨークなどの国外のマンションと比較すると、価格が低めの設定だからです。

この動きはコロナ禍で2020年に一度鈍くなったものの、2021年に入ってからは回復傾向が強まっています。このようすがよくわかるのが、東証REIT指数です。東京証券取引所に上場されている不動産投資信託すべてを対象にした指数で、日本の不動産市場の全体像が把握できます。

Jリート マーケット概況

参考/Jリート マーケット概況
https://j-reit.jp/market/02.html

2020年は新型コロナの影響で、一度ガクンと下落した東証REIT指数。ところが2021年になると、ワクチン接種による経済正常化が期待できるようになり、順調な回復を見せました。グラフを見てもわかるように、現在コロナ前と同じくらいまで回復してきています

・供給サイドの要因

供給サイドの要因として、不動産の販売会社が減少し、大手のシェアが増加したことが挙げられます。不動産の販売会社はピークの2001年には429社ありましたが、金融危機で倒産が相次ぎ、現在110社程度まで減少しました。

不動産大手といえば、三井不動産・住友不動産・東急不動産・野村不動産・三菱地所などが有名です。これらの大手はマンション以外のオフィスビルなども手掛けており、企業としての体力が非常にあります。

そのため、都心部のマンションの需要が高まっている今、販売期間が少し長くなったとしても、値引きするより、高価格を維持するという方針です。しかし需要がこのまま続くかわからず、1社でも値下げに転じれば、他社も動き出すかもしれないと言われています。

・物件在庫数の減少

また物件在庫数が減少したことも、不動産が値上がりしている一因。コロナ禍で新築マンションの供給は減りましたが、反対に需要はぐんと増えているのです。

2021年4~6月期の首都圏の中古マンションの成約物件数は9,987件。前年同期比でなんと55.4%もアップしています。 この影響で中古マンションの在庫数が減り続けており、高値でも売れるという状況を生み出しています。

出典:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_202104-06.pdf

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■住宅購入タイミングの考え方

・東京オリンピック後の住宅価格はどうなる?

「2021年の東京オリンピックが終わると、不動産価格が下落する」という話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。たしかに、オリンピック開催に向けたインフラ整備や各種施設建設は、建築費や地価上昇に多大な影響を及ぼしています。

しかしオリンピックが終わったからといって、住宅価格が急に下落するという線は薄いでしょう。なぜなら今後も再開発は続き、資材の価格が急に安くなるとは考えにくいからです。さらに今は「ウッドショック」といって、新型コロナの影響で木材供給量が追い付かず、木材価格は高騰しています。

2024年の時点では、「オリンピック終了後の住宅価格下落」は起こっておらず、むしろ高騰しているため、購入できるタイミングで購入に踏み切ったほうがよいのではないでしょうか。

・タイミング①年齢視点

国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査」
引用/国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査」

年齢視点からの住宅を購入するタイミングについて、国土交通省の「令和4年住宅市場動向調査」からみていきます。

住宅を初めて購入した一次取得者の年齢層は、新築物件では注文住宅と分譲戸建て住宅、マンションなどの分譲集合住宅では、いずれも30代が最も多くを占め、次に40代が続いています。一方、中古物件では戸建て住宅と集合住宅のいずれも、30代と40代が同じ割合です。

世帯主の平均年齢は、新築物件はいずれも30代後半、中古物件は40代前半となっています。

こうしたデータから、30代~40代前半は住宅購入を考える一般的なタイミングといえます。

30代~40代前半は家族構成が固まる人が多く、結婚や子どもの誕生、転職などによるライフプランの変動が少なくなるタイミングです。子どもが賃貸物件では手狭になることもあります。また、20代よりも収入が増えていることで、住宅ローンの借入可能額が多くなり、購入できる物件の選択肢の幅が広がっています。

・タイミング②世帯年収視点

国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査」
引用/国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査」

国土交通省による「令和4年度住宅市場動向調査」をもとに、今度は世帯年収の視点からみていきます。

物件種別ごとのボリュームゾーンは、新築物件はいずれも600万円~800万円が最も多く20%台後半~30%を占めています。一方、中古物件はいずれも400万円~600万円が最も多く、20%台後半を占め、次に600万円~800万円が続きます。

また、住宅の一次取得者の平均世帯年収は新築の分譲住宅は900万円台ですが、その他は新築の注文住宅と分譲戸建て住宅は700万円台、中古物件は600万円台です。

物件種別による違いはありますが、世帯年収600万円が住宅を購入するタイミングの一つといえます。

たとえば、年収600万円で返済負担率を25%とした場合、月々の返済額は12万5000円です。金融広報中央委員会による「しるぽると」が提供するシミュレーション利用し、返済期間を35年、金利を2%と設定すると、借入可能額3,773万円、毎月返済額12万4,985円となります。

参照/金融広報中央委員会 しるぽると「借入限度額シミュレーション」

・タイミング③貯金額の増減

国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査」
引用/国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査」

国土交通省による「令和4年度住宅市場動向調査」から、一次取得者の自己資金の平均をみていくと、新築物件では注文住宅は941万円、分譲戸建て住宅は869万円、分譲集合住宅は1,438万円です。中古物件では、戸建て住宅は955万円、集合住宅は1,302万円となっています。

物件種別による差がありますが、1,000万円前後の自己資金を用意して住宅を購入するのが平均的な水準といえます。

住宅ローンを利用する場合も、諸費用の支払いなどに自己資金が必要です。また、頭金なしでも住宅ローンの利用は可能ですが、物件価格の20%~25%を準備しておくのが理想的とされています。

また、病気やケガによる入院費や収入の減少、災害による被害の補修費用など、万が一のための生活予備費として、生活費の3~6ヶ月分を用意しておくのが望ましいです。

こうした理由から、ある程度貯金が貯まった時期も、住宅の購入を考えるタイミングの一つとなります。

・タイミング④ライフステージの変化

ライフステージが変化するタイミングも、自分や家族の暮らし方に合わせた住まいを選択しやすいため、家を購入するタイミングに向いています。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用予定者調査(2023年10月調査)」は、5年以内に住宅ローンを利用する予定のある人に向けた調査です。住宅取得の動機について3つまで回答を求め、年齢層別に結果をまとめています。

この調査結果に触れながら、「結婚」「出産」「老後の備え」の3つのタイミングについてみていきます。

参照/住宅金融支援機構の「住宅ローン利用予定者調査(2023年10月調査)」

  • ライフステージの変化:結婚
    20代や30代を中心に、結婚は家を買うことを考えるタイミングの一つです。「住宅ローン利用予定者調査(2023年10月調査)」では、住宅の取得動機として、「結婚・出産を機に家を持ちたい」を選択した人は、20代が最も多く42.7%にものぼり、30代が続いています。

結婚を機に住宅を購入すると、家賃の支払いにお金を回さずに、住宅ローンの返済に充てることができます。住宅ローンの返済の負担はあるものの、結婚した当初から住宅という資産を築いていけるというメリットがあります。

また、共働き夫婦の場合はペアローン、または収入合算による住宅ローンを借りることで、借入可能額がアップします。2人の収入から返済することで、購入できる物件の選択肢が広がります。

ただし、ペアローンと収入合算のどちらの住宅ローンの組み方が向いているかは、夫婦の収入状況によります。ペアローンは夫婦ともにある程度の収入があるケース、収入合算は片方が主に家計を支えているケースに向いています。ライフプランによる向き・不向きもあるため、慎重に検討することが大切です。

ペアローンや収入合算については以下の記事で詳しく紹介しています。

▼ペアローンとは?メリットデメリットや住宅ローンの収入合算をわかりやすく説明

*ライフステージの変化:出産

出産によって家族構成が変化することも、家の購入を考えるタイミングに挙げられます。

「住宅ローン利用予定者調査(2023年10月調査)」では、住宅の取得動機として、「結婚・出産を機に家を持ちたい」が20代・30代を中心に選択されているほか、「子供や家族のために家を持ちたい」も20代では54.9%と高く、30代もほぼ同等程度の水準です。

出産が住宅を購入するタイミングとなる理由は、主に3つ挙げられます。1つ目は子どもが生まれると、現在の住まいでは手狭になること。2つ目は、子育てに向いた住環境を整えるためです。一般的に公園や学校、病院などが近くにあって治安がよく、スーパーなどの商業施設も立地していて利便性が高いエリアは、子育てに向いていることから人気があります。

3つ目として、出産によって家族構成がある程度固まると、家族との暮らしで必要な住まいの間取りや広さが明確になることも、理由として挙げられます。

*ライフステージの変化:老後の備え

40代~60代の子育てが終わる時期や、定年退職を控えた時期は、老後の生活に備えて、家の購入を考えるタイミングです。

「住宅ローン利用予定者調査(2023年10月調査)」では、住宅の取得動機として、「老後の安心のため、住宅を持ちたい」は、50代は46.5%が選択し、60代もほぼ同等程度の水準です。また、40代も20%を超えていることから、40代から老後を見据えて住宅の購入を考える人が増え始めるといえます。

ただし、50代になると住宅ローンを組みにくくなる点に注意が必要です。多くの金融機関では完済時の年齢を80歳程度として借入期間を設定しているため、借入期間が30年未満となるのが一般的です。健康状態によっては団体信用生命保険が利用できない、あるいは金利が上乗せとなるワイド団信への加入となります。また、定年退職以降の収入の減少を踏まえて住宅ローンを組む必要があります。

老後に備えて住宅の購入を考える場合は、多くの自己資金を用意するとともに、なるべく早めに行動するのが望ましいといえるでしょう。

*まとめ:ライフステージの変化

ライフステージが変化するときは、家の購入に向いたタイミングです。ただし、老後に備えて住宅を購入する場合は、年齢によっては住宅ローンを借りにくくなる可能性がある点に注意が必要です。

また、ライフステージの変化に合わせて、終の棲家のつもりで購入した家も、転勤や親の介護など何かしらの事情で手放さざるを得なくなる可能性があります。そのため、立地条件を重視するなど、資産価値が落ちにくい住宅選びをすることが大切です。

▼住宅購入は出産前?出産後?子供が出来る前と後のメリット・デメリットを比較!

・タイミング⑤購入月

今度はマンションなどの住宅の購入時期を月から考えていきます。

特に子どもがいる世帯の場合は、3月が最適です。3月に新しい家に引越しをすることができれば、4月からの進学や進級に合わせて、新しい生活をスタートできます。

ただし、中古物件のマンションなどを購入する場合は、リフォームやリノベーションにかかる期間を踏まえてタイミングを計る必要があります。フルリノベーションをする場合は設計期間と工事期間を合わせて、3ヶ月~半年程度の期間がかかるのが一般的です。

住宅ローン控除で有利なのは、12月の入居に合わせた購入です。住宅ローン控除は借入限度額の範囲内で年末のローン残高に応じて控除を受けられるためです。また、12月の入居は、新年を新居で迎えられるのも魅力です。

特に引越しや入居の時期にこだわらない場合には、住宅の取引が活発な1~3月に売れ残った物件が販売されている4月は、値引き交渉がしやすいので狙い目という考え方もあります。

▼フルリノベーションや部分リノベーションの期間の目安は?工事の流れも解説!

・タイミング⑥その他

ここまで挙げてきたこと以外では、勤務先で昇進・昇格によって給与が上がるタイミングも、住宅ローンの審査に通りやすくなったり、返済の負担が軽減されたりするため、住宅の購入に向いています。住宅ローンの返済は長期に及ぶため、理想に近い物件を購入して返済できるだけの収入を得られるようになってから買うという考え方もできます。

あるいは、賃貸物件に住んでいて手狭に感じるようになったときなど、今の家に住みにくさを感じたタイミングも、家に求めることが明確になっているため、住宅の購入に向いています。

*家賃に対する考えの変化

家賃に対する考え方が変化したことで、住宅購入に踏み切る人も少なくありません。月額12万円の家賃を支払っている場合は、1年間で144万円、家賃が上がらないと仮定すると、10年間で1,440万円、30年間では4,320万円も支払う計算となります。しかし、4,000万円を超えるお金を払うなど、どれだけの額の家賃を支払ったとしても、自分の資産にはなりません。

これに対して、住宅を購入すると、住宅ローンを利用していると利息の負担があるほか、固定資産税や都市計画税、老朽化による修繕費用などが必要です。とはいえ、賃貸物件にはない負担がある一方で、自分の資産になります。

また、企業によっては賃貸物件に居住する社員を対象にした住宅手当に年齢制限を設けているため、支給されなくなるタイミングで家を購入するケースもあります。

「高い家賃を払い続けるのがもったない…」と感じたら、住宅を購入して資産形成を図るという選択肢があるのです。

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■家を買ってはいけないタイミングはある?

家を買ってはいけないタイミングは、家族構成やライフスタイルが定まっていない時期です。将来的に結婚や出産を考えている時期は、家族の人数などの不確定要素があるため、住宅の購入には向いていません。

また、近い時期に転職や転勤で遠く離れた場所で暮らす可能性がある場合も、家を買う時期には向いていません。転職の場合は、収入面が安定しなくなる可能性がある点も理由として挙げられます。

年齢の面からみていくと、20代前半は家族構成や仕事などの面で不確定要素が多く、年収がまだ高くない人が大半を占めます。たとえば、結婚後も住む続けることを前提にマンションを購入したとしても、結婚相手は戸建てに住みたいと考える可能性があります。将来の不確定要素が多い20代前半で住宅ローンを組むのは負担が大きいことからも、家の購入には向いていません。

住宅ローンの借りにくさを踏まえると、40代後半、あるいは50代以降も住宅の購入には不向きともいえますが、自己資金をどれだけ用意できるかにもよります。

■【2024年度版】家を買う際の決め方は?

2024年は不動産価格の高騰が続いてはいるものの、住宅ローンは低金利が維持されています。マンションを中心に住宅価格の高騰がいつまで続くかは不透明ですが、今後、マイナス金利が解除され、住宅ローンの金利が上がっていくことが見込まれています。

こうした点を踏まえると、自分自身のライフステージなどによるタイミングが合うときが、住宅を購入する時期といえます。

家の購入で失敗しないために、熟慮して決めておくこととして、エリアや物件種別、予算、返済計画が挙げられます。

・家を買うエリアを決める

購入する家を検討するときに、立地はリフォームやリノベーションで変えられないため、重要な要素です。

家を買うエリアは暮らしをイメージしながら考えることがポイントです。都心に近いエリアで職住近接の利便性の高い暮らしをしたいのか、あるいは郊外の広めの物件で自然に触れながら暮らしたいのかなど、生活をイメージしながら検討しましょう。

ただし、会社や学校は基本的に毎日行く場所のため、アクセスのしやすさは考慮するべきポイントです。必ずしも近くに住むのが理想的とは限りませんが、通勤や通学が長時間になるケースや乗換が多いケースはストレスになる可能性があります。

子育て環境を重視する場合には、近くに公園や学校、スーパーなどがあり、治安がいいことなどが条件となります。

あまり馴染みのないエリアでの家の購入を検討している場合には、ネットなどによる情報ではわからないこともあります。実際に足を運んで、街の雰囲気を肌で感じましょう。

・買う物件の種類を決める

住宅の物件の種類には、新築のマンションと戸建て住宅、中古物件のマンションと戸建住宅があります。さらに新築の戸建住宅は注文住宅と分譲住宅(建売住宅)に分けられます。

マンションは新築・中古を問わず、立地条件が優れている物件を見つけやすいのが特徴です。特に中古マンションは、幅広い選択肢の中から立地にこだわって選びやすいという特徴があります。新築マンションは物件価値が高く住宅ローンを組みやすいというメリットがありますが、実物を見れない時期に販売されていることが多いことが難点です。

戸建て住宅はマンションよりも広めの物件が多く、生活音を気にしないで生活しやすいので、特に小さな子どものいる世帯は安心です。ただし、新築の戸建て住宅は短期間で資産価値が目減りしやすいです。中古の戸建て住宅は、古い物件の中には耐震性が低い可能性がある点に注意が必要です。

物件の種類は家族構成やライフスタイルを考慮して選びましょう。

・間取りを決める

家を購入するときには、家族構成やライフスタイルに合わせて間取りを決めておきます。たとえば、夫婦と子ども1人の世帯では、将来的に子ども部屋を設けることを踏まえて3LDKを選ぶといった形です。

間取りは構造によって自由度の違いがありますが、リノベーションによってある程度、変更することができます。

ただし、新築物件で間取り変更を伴うリノベーションを行うのは、コスト効率の面から見合わないためおすすめできません。新築物件では、理想の間取りになっている物件を選ぶのが基本です。

中古物件をリフォームやリノベーションを前提で購入する場合も、間取り変更を行わない方が工事費用を抑えられます。

間取り変更を伴うフルリノベーション前提で中古物件を探す場合にも、どのような間取りにしたいか決めておくことが大切です。構造によっては実現できないこともあるため、リノベーション会社とともに物件探しをすれば、具体的な相談をしながら購入を検討できます。

・予算を決める

住宅を購入するときの予算は、「頭金+住宅ローンの借入額」から考えるのが基本です。

まず、頭金に充てられる額は、貯蓄から「諸経費」「引越し代や家具の購入費などの入居費用」「生活予備費」「教育費や車の購入代金など別の目的のお金」を引いた額です。

また、「住宅ローンの借入可能額=返済できる額」ではない点に注意が必要です。一般的に住宅ローンで無理なく返済できる金額は、年収に対する返済負担比率25%までといわれています。たとえば、年収600万円の人の場合は、ローン返済額が年間150万円、月額12万5,000円までとするのが目安となります。

ただし、住宅ローンは返済負担比率が25%までであれば、必ずしも無理がないとはいえません。たとえば、教育費の負担が大きければ、実際にはローンの返済額をもっと抑える必要があります。住宅ローンの借入額は家族構成やライフスタイルをもとに、無理のない返済額となるようにしましょう。

・返済計画を立てる

予算をもとに住宅ローンの返済計画を立てて、無理なく返済していくことができるか、改めて検討していきます。住宅ローンは30年、35年といった長い年月をかけて返していくため、返済が苦しくなって不本意ながら手離すといった事態を避けるためです。

住宅ローンの返済計画を立てる際には、ライフイベントを踏まえてシミュレーションします。たとえば、夫婦共働きを前提で住宅ローンを借りる場合には、産休や育休、時短勤務となる期間は収入が減少します。収入が減少する時期にも、無理なく返済ができるか確認することが大切です。

また、子どもが生まれると、将来的には習い事の費用や学校の受験費用、入学金、受験料など、教育費もかかります。公立と私立では教育費が大きく異なるため、返済計画を立てる際には、教育計画も立てておく必要があります。

このほかにも、病気やケガによって収入が減少することを想定するなど、様々な事態を踏まえたうえで、ゆとりある返済計画を立てましょう。

■お得に住宅購入できる制度

住宅購入を後押しするためのさまざまなお得な制度がありますが、代表的なのは住宅ローン控除です。

・住宅ローン控除

住宅ローン控除は、「年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除される」という制度です。

2019年の消費増税とともに、控除期間が10年間→13年間と3年間延長されました。2024年からは新築住宅は省エネ基準に適合していなければ対象外になるなど、制度改正が行われています。

住宅ローン減税制度について
引用/国土交通省「住宅ローン減税制度について」
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■まとめ

2024年現在、首都圏を中心に住宅価格の高騰が続いていますが、 住宅ローン控除 などマイホームをお得に購入やリフォームできるような制度も充実しています。ご自身のライフステージからみた住宅購入のベストなタイミングと、金利や支援策の動向をしっかりと見極めながら、住宅購入を検討されてください。

執筆者情報マイリノジャーナル編集部
■ 編集者:村田日菜子

みなさんの豊かな暮らしと住まいづくりをサポートしたい!
建築学科卒業後、住宅ジャンルを専門とするライターに。住宅購入からリフォーム、資金計画まで、難しい情報も分かりやすくお伝えします。

■ 監修者:原田 直生之

宅地建物取引士の有資格者

→詳しいプロフィール
編集者: u-room

メーカー勤務のかたわらインテリアスクールに通い、インテリアコーディネーターに転身した経歴を持つ。現在はフリーランスのライターとして、住宅関係のほか、求人広告やインタビュー取材などの執筆を手掛ける。インテリアコーディネーター資格を保有。ワインとビール、インテリアショップ&美術館巡りが好き。夫と2人の息子の4人家族。
監修者:原田 直生之
宅地建物取引士の有資格者。

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