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【2020年】住宅購入のタイミングはいつ?今後の価格や増税の影響

住宅はなるべく安いタイミングで購入したいものです。住宅購入にあたって、「今は不動産が安いのか高いのか知りたい」ということは非常に気になりますよね。最近よく「マンション購入はオリンピック後まで待つべき」といった話も聞きますが、その話は本当なのでしょうか。

今回は、「2020年は住宅購入のタイミングとして適しているのか?」というテーマについて解説します。不動産価格の推移や、気になる金利・増税・オリンピックの影響について、詳しく見ていきましょう。
今だけ使える「住宅購入に関するお得な制度」もご紹介するので参考になさってください。

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■2019年までの不動産価格の推移

まずは、これまでの不動産価格がどのように推移してきているかを見ていきましょう。このとき参考になるのが、国土交通省が発表している「不動産価格指数」です。2010年7月の不動産価格を100として、推移のようすを数値化しています。

参考/国土交通省「不動産価格指数」

グラフを見て分かるように、戸建て住宅や住宅地の値段は、この10年間ほぼ横ばいです。
しかしマンションの価格を見ると、2010年以降は毎年値上がり傾向にあり、2019年には2010年の約1.5倍の数値となっています。例えば2010 年頃に約5,000万円だった物件は、2019年には約7,500万円という計算です。

不動産価格は、地域によって差もあります。地方では価格にさほど大きな変動はないものの、東京などの首都圏のマンションの価格が大幅に上昇しているのです。

■不動産の値上がりのメカニズム

では、なぜ2019年までマンションの価格は上昇を続けてきたのでしょうか。この値上がりのメカニズムを知ることで、今後の不動産価格がどう推移していくか予測するのにも役に立ちます。

不動産の価格は、供給に対して需要が増えたときに上昇します。不動産以外のモノやサービスの価格の原理と同じですね。2019年まで不動産価格が上昇してきた背景として、需要と供給どちらにも要因があると言われています。

・国内での需要の増加

まず需要サイドの要因として、近年、世帯収入1,000万円以上の共働きのパワーカップルが増えていることが挙げられます。パワーカップルは返済能力が高く、通勤に便利な都心部のマンションの需要が非常に高まっているのです。これは、都心部で人口集中が続いていることから見ても明らかです。

実際に、2018年の首都圏の新築マンション購入者の平均年収は960万円と、過去最高の記録を出しています。低金利が続いていることと、共働き世帯の増加で返済能力が高まったことは、多くの家庭のマンション購入を後押ししているようです。

・国外での需要の増加

更に国外からの需要増加の背景として、中国などの富裕層が、投資目的として日本の高級マンションを購入しているという流れもあります。東京のマンションは、香港・ロンドン・ニューヨークなどの国外のマンションと比較すると、価格が低めの設定だからです。国外での需要増加はピーク時より落ち着いたものの、この流れは今後も続くと見られています。

・供給サイドの要因

供給サイドの要因として、不動産の販売会社が減少し、大手のシェアが増加したことが挙げられます。不動産の販売会社はピークの2001年には429社ありましたが、金融危機で倒産が相次ぎ、現在110社程度まで減少しました。

不動産大手といえば、三井不動産・住友不動産・東急不動産・野村不動産・三菱地所などが有名です。これらの大手はマンション以外のオフィスビルなども手掛けており、企業としての体力が非常にあります。

そのため、都心部のマンションの需要が高まっている今、販売期間が少し長くなったとしても、値引きするより、高価格を維持するという方針です。しかし需要がこのまま続くかわからず、1社でも値下げに転じれば、他社も動き出すかもしれないと言われています。

■2020年、2021年は住宅購入のタイミングか?

ここまで、2019年までの不動産の値上がり傾向について見てきました。では、2020年以降、不動産の価格はどうなっていくのでしょうか。東京オリンピックや金利、増税といったさまざまな要因を考慮しながら、詳しく解説していきましょう。

・東京オリンピック後の住宅価格はどうなる?

「2020年の東京オリンピックが終わると、不動産価格が下落する」という話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。たしかに、オリンピック開催に向けたインフラ整備や各種施設建設は、建築費や地価上昇に多大な影響を及ぼしています。オリンピック終了後、建築費や地価上昇はある程度落ち着く可能性が高いでしょう。

しかし、住宅の価格については「価格上昇は落ち着く」と見ている専門家もいれば、「このまま上昇を続ける」と見ている専門家もいます。
現在の不動産価格上昇の要因は、オリンピックだけではありません。アベノミクスや金利、増税、外国マネー流入など、さまざまな要因が複雑に絡み合っています。そのため、2020年のオリンピック後にマンションの価格が上がるのか、横ばい、下落するのかは、誰にもわかりません。オリンピックだけを軸にして住宅購入を考えない方が良いと言われています。

・今後も低金利は続く見込み

現在、住宅ローンの金利は変動金利で1%未満、固定金利でも1%前後です。平成初期には変動で8%を超えたことがあることを見ても、非常に低い水準だといえます。なにか余程の出来事がない限り、2020年以降もしばらく低金利は続くと言われています。

超低金利の今は、頭金がそれほどなくても、住宅購入できる時代です。下表では、5,000万円の住宅を頭金500万円で今すぐ購入するのと、1年間貯金してから購入するので、頭金含めた住宅資金がどのくらい変わるかシミュレーションしました。

1年間がんばって150万円(約13万円/月)貯金したとしても、トータルの住宅資金は約34万円しか変わりません。

ここで比較検討する際に注意しなければいけないのは、賃貸で部屋を借りて暮らしている場合には毎月約13万円の貯金の他に、家賃を支払わなければいけないということです。

金利が高いときには、なるべく頭金を増やして借入金を減らしたいもの。しかし低金利の今なら、家賃を支払いながら無理して貯金するよりも、自分のほしいタイミングで住宅を購入した方が良いのではないでしょうか。

・増税後の今こそ住宅を購入すべき

もう一つ気になるのが、2019年10月の消費増税の影響です。住宅購入での消費税は、建物代のみが課税対象で、土地代には消費税はかかりません。
つまり、総額5,000万円(土地2,000万円、建物3,000万円)の物件を購入する場合、3,000万円の部分にだけ消費税がかかるということです。

上記の例で考えると、
・消費税8%:3,000万円×8%=240万円
・消費税10%:3,000万円×10%=300万円
増税前後の差額は60万円ということになります。

60万円と聞くと、大きい金額と考える人が多いでしょう。そこで、国は増税による負担を軽減するため、「住宅ローン控除」や「すまい給付金」の拡充など、さまざまな支援策を打ち出しています。これらの制度は期間限定のため、増税後の今こそ住宅を購入すべきとも言われているのです。

■増税後にお得に住宅購入できる制度

では、増税後にどのような住宅購入支援策が設けられているのか見ていきましょう。

・住宅ローン控除

住宅ローン控除は、「年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除される」という制度です。2019年10月~2020年12月に居住開始した場合、控除期間が10年間→13年間に延長されます。

5,000万円の住宅を、住宅ローン借入額4,250万円で購入した場合の控除額は次のようになります。(夫婦+子供の3人家族、課税所得344万円、金利2%、元利均等35年)

・10年間の総控除額:376万円
・13年間の総控除額:456万円

ローン控除の拡充期間に購入した場合、80万円もお得になるという計算になりました。つまり、消費税が増えた分、住宅ローン控除の制度で取り戻せるケースも多いということです。

※参照:http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

住宅ローン控除が13年に延長されるのは、「2020年12月までに新居に住み始めたケース」のみです。それ以降はまた10年間の控除へ戻ってしまいます。今、住宅購入を検討されている方は、それまでに入居を決めてしまった方が良いかもしれません。

・すまい給付金

住宅ローン控除の制度は、所得税から減税される制度です。つまり、所得が低く、所得税をたくさん支払っていない世帯では、負担があまり減りません。そこで、低収入の家庭での負担を減らすために設けられたのが、「すまい給付金」です。年収が一定より低い方が住宅を購入すると、最大50万円の給付金が支給されます。

増税前は年収510万円以下という要件でしたが、増税後は年収775万円以下と受け取れる幅が広がりました。2021年12月までに引き渡し・入居が完了した住宅が対象となっているため、なるべくこれにも間に合わせたいですね。
いくら給付金がもらえるかは、国交省の「すまい給付金シミュレーション」で計算することができます。

・次世代住宅ポイント制度

次世代住宅ポイント制度も、消費税引き上げとともに導入された制度です。一定の条件を満たすと、以下のような商品と交換できるポイントが支給されます。

上限ポイント数は新築で35万ポイント/戸、リフォームで30万ポイント/戸で、大体1ポイント=1円相当です。例えば、長期優良住宅の認定を取得した住宅であれば、上限の35万ポイントがもらえます。また、若者・子育て世帯は優遇されており、中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションする場合、最大60万ポイントの設定です。

交換できる商品はさまざまで、2~7万ポイント程度の大型液晶テレビや、20万ポイント前後のドラム式洗濯機、10~20万ポイントの高級ベッドなど、新築時やリフォーム・リノベーション時にそろえたい人気家電や家具も多数あります。

ポイントが発行される期限は、2020年3月31日までの予定です。しかし、予算が決まっており、予算額に達した時点で申請は打ち切りとなります。引越し後はすぐに申請をおこないましょう。

・贈与税の非課税枠

住宅の取得・増改築資金を親や祖父母などから援助してもらう場合に使いたいのが、贈与税の非課税枠の特例です。通常、親子間であっても110万円を超える資金贈与は、贈与税の対象となります。しかし、住宅資金の贈与に関しては、非課税枠が大きく広げられているのです。

これまで、住宅資金の贈与税非課税枠は700万円でしたが、消費増税後にはなんと2,500万円まで拡大されました。

住宅取得資金の贈与税の非課税限度額

参照: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

こちらの制度も、早めに契約した方が有利になっています。住宅取得資金について、両親や祖父母などの直径尊属から援助を受けられそうな場合、検討してみてはいかがでしょうか。

■まとめ

日本では2019年まで、都心部のマンションの需要増加や、オリンピック開催による建築費高等などを背景として、不動産の価格は上昇傾向でした。2020年以降、オリンピックの影響は落ち着くものの、不動産の価格がどうなるかは不明です。一部ではこのまま上昇し続けるとの見方もあります。

そのため、不動産購入のタイミングとしては、オリンピックを軸にして考えるよりも、金利や各種政策などを見て考えた方が良さそうです。今なら2019年10月の消費増税の負担を抑えるため、住宅ローン控除やすまい給付金の拡充などさまざまな支援策が打ち出されています。増税後は消費が落ち込むものですが、よくよく見てみると、意外と住宅は買い時なのではないでしょうか。

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