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【2021年】住宅購入のタイミングはいつ?今後の価格や増税の影響

住宅はなるべく安いタイミングで購入したいもの。「今は不動産が安いのか?高いのか?」をしっかり見極めたうえで、住宅購入を決めたいですよね。

マンション購入はオリンピックまでという話もありましたが、実際にオリンピックの終わったいま、今後どうなっていくのか気になるところです。

そこで今回は「2021年は住宅購入のタイミングとして適しているのか?」というテーマについて解説します。今後の不動産価格の推移や、コロナの状況、オリンピックの影響など、詳しく見ていきましょう。

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こんな方におすすめの記事です
  • 住宅購入に適したタイミングがいつなのか知りたい方
  • 住宅購入にまつわるお得な制度を知りたい方
  • 最近の不動産市場動向を知りたい方
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■2020年までの不動産価格の推移

まずは、2020年までの不動産価格がどのように推移してきているかを見ていきましょう。このとき参考になるのが、国土交通省が発表している「不動産価格指数」です。2010年の不動産価格の平均を100として、推移のようすを数値化しています。

国土交通省「不動産価格指数」

参考/国土交通省「不動産価格指数」
https://www.mlit.go.jp/common/001416477.pdf

グラフを見て分かるように、戸建て住宅や住宅地の値段は、この10年間ほぼ横ばいです。
しかしマンションの価格を見ると、2010年以降は毎年値上がり傾向にあり、2020年には2010年の1.5倍を超える数字となっています。
最新の2021年4月分の数字をみると、住宅地は101.7、戸建住宅は103.6、マンションは161.3です。

新型コロナの影響も気になるところですが、影響を受けたのはオフィスや倉庫といった商業用不動産価格が中心。住宅分野については新型コロナの影響は少なく、2020年6~7月にかけて一時的に下落したものの、その後は価格が戻り、2020年をとおしてみるとプラスに転じる結果になりました。

■不動産の値上がりのメカニズム

では、なぜ2020年までマンションの価格は上昇を続けてきたのでしょうか。この値上がりのメカニズムを知ることで、今後の不動産価格がどう推移していくか予測するのにも役に立ちます。

不動産の価格は、供給に対して需要が増えたときに上昇します。不動産以外のモノやサービスの価格の原理と同じですね。2020年まで不動産価格が上昇してきた背景として、需要と供給どちらにも要因があると言われています。

・国内での需要の増加

まず需要サイドの要因として、近年、世帯収入1,000万円以上の共働きのパワーカップルが増えていることが挙げられます。パワーカップルは返済能力が高く、通勤に便利な都心部のマンションの需要が非常に高まっているのです。これは、都心部で人口集中が続いていることから見ても明らかです。

実際に、2020年の首都圏マンションの購入者の世帯年収は平均985万円。そして既婚世帯の共働き比率は72%と、過去最高の割合でした。 低金利が続いていることと、共働き世帯の増加で返済能力が高まったことは、多くの家庭のマンション購入を後押ししているようです。

そしてコロナ禍で変わったことといえば、テレワーク普及巣ごもり志向の広がりです。自宅で過ごす時間が増えると、これまで賃貸アパートに住んでいた方たちのなかでも「もっと快適にすごせるマイホームを買いたい」という気持ちが強まってきました。

郊外の広い戸建て住宅や中古マンションへの関心も高まったものの、やはり富裕層やパワーカップルに人気が高いのは都心好立地のマンション。2020年以降も価格の上昇が続いています。

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・国外での需要の増加

更に国外からの需要増加の背景として、海外の大手ファンドや中国などの富裕層が、投資目的として日本の高級マンションを購入しているという流れもあります。東京のマンションは、香港・ロンドン・ニューヨークなどの国外のマンションと比較すると、価格が低めの設定だからです。

この動きはコロナ禍で2020年に一度鈍くなったものの、2021年に入ってからは回復傾向が強まっています。このようすがよくわかるのが、東証REIT指数です。東京証券取引所に上場されている不動産投資信託すべてを対象にした指数で、日本の不動産市場の全体像が把握できます。

Jリート マーケット概況

参考/Jリート マーケット概況
https://j-reit.jp/market/02.html

2020年は新型コロナの影響で、一度ガクンと下落した東証REIT指数。ところが2021年になると、ワクチン接種による経済正常化が期待できるようになり、順調な回復を見せました。グラフを見てもわかるように、現在コロナ前と同じくらいまで回復してきています

・供給サイドの要因

供給サイドの要因として、不動産の販売会社が減少し、大手のシェアが増加したことが挙げられます。不動産の販売会社はピークの2001年には429社ありましたが、金融危機で倒産が相次ぎ、現在110社程度まで減少しました。

不動産大手といえば、三井不動産・住友不動産・東急不動産・野村不動産・三菱地所などが有名です。これらの大手はマンション以外のオフィスビルなども手掛けており、企業としての体力が非常にあります。

そのため、都心部のマンションの需要が高まっている今、販売期間が少し長くなったとしても、値引きするより、高価格を維持するという方針です。しかし需要がこのまま続くかわからず、1社でも値下げに転じれば、他社も動き出すかもしれないと言われています。

・物件在庫数の減少

また物件在庫数が減少したことも、不動産が値上がりしている一因。コロナ禍で新築マンションの供給は減りましたが、反対に需要はぐんと増えているのです。

2021年4~6月期の首都圏の中古マンションの成約物件数は9,987件。前年同期比でなんと55.4%もアップしています。 この影響で中古マンションの在庫数が減り続けており、高値でも売れるという状況を生み出しています。

出典:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_202104-06.pdf

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■2021年、2022年は住宅購入のタイミングか?

ここまで、2020年までの不動産の値上がり傾向について見てきました。では、2021年以降、不動産の価格はどうなっていくのでしょうか。東京オリンピックや金利、増税といったさまざまな要因を考慮しながら、詳しく解説していきましょう。

・東京オリンピック後の住宅価格はどうなる?

「2020年の東京オリンピックが終わると、不動産価格が下落する」という話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。たしかに、オリンピック開催に向けたインフラ整備や各種施設建設は、建築費や地価上昇に多大な影響を及ぼしています。

しかしオリンピックが終わったからといって、住宅価格が急に下落するという線は薄いでしょう。なぜなら今後も再開発は続き、資材の価格が急に安くなるとは考えにくいからです。さらに今は「ウッドショック」といって、新型コロナの影響で木材供給量が追い付かず、木材価格は高騰しています。

期待の薄い「オリンピック終了後の住宅価格下落」を待つよりも、購入できるタイミングで購入に踏み切ったほうがよいのではないでしょうか。

・今後も低金利は続く見込み

現在、住宅ローンの金利は変動金利で1%未満、固定金利でも1%前後です。平成初期には変動で8%を超えたことがあることを見ても、非常に低い水準だといえます。なにか余程の出来事がない限り、2021年以降もしばらく低金利は続くと言われています。

超低金利の今は、頭金がそれほどなくても、住宅購入できる時代です。下表では、5,000万円の住宅を頭金500万円で今すぐ購入するのと、1年間貯金してから購入するので、頭金含めた住宅資金がどのくらい変わるかシミュレーションしました。

1年間がんばって150万円(約13万円/月)貯金したとしても、トータルの住宅資金は約34万円しか変わりません。

ここで比較検討する際に注意しなければいけないのは、賃貸で部屋を借りて暮らしている場合には毎月約13万円の貯金の他に、家賃を支払わなければいけないということです。

金利が高いときには、なるべく頭金を増やして借入金を減らしたいもの。しかし低金利の今なら、家賃を支払いながら無理して貯金するよりも、自分のほしいタイミングで住宅を購入した方が良いのではないでしょうか。

・増税後の今こそ住宅を購入すべき

さらに国の施策としても、住宅購入を後押ししています。すでに用意されている住宅ローン減税は、消費税増税とコロナ禍での住宅購入を支援するため、期間を延長。新しく「グリーン住宅ポイント制度」なども創設されています。

こういった制度は期間限定のため、住宅購入を考えている方にとって、2021年はまさに絶好のチャンスともいわれているのです。

■お得に住宅購入できる制度

先述したとおり、コロナ禍では住宅購入を後押しするため、さまざまなお得な制度が延長・新設されています。具体的にどんな支援策があるのか見ていきましょう。

・住宅ローン控除

住宅ローン控除は、「年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除される」という制度です。
2019年の消費増税とともに、控除期間が10年間→13年間と3年間延長されました。さらにコロナ禍での経済対策として、次のように適用期間が延長されています。

・注文住宅:2021年9月までに建築すること
新築、中古住宅の購入2021年11月までに契約し、2022年12月までに入居すること

上記の期間内であれば、13年間の控除期間が適用されます。また本来は「床面積50㎡以上」という条件でしたが、「合計所得1,000万円以下の方は40㎡以上で適用」と緩和されています。

・すまい給付金

住宅ローン控除の制度は、所得税から減税される制度です。つまり、所得が低く、所得税をたくさん支払っていない世帯では、負担があまり減りません。そこで、低収入の家庭での負担を減らすために設けられたのが、「すまい給付金」です。年収が一定より低い方が住宅を購入すると、最大50万円の給付金が支給されます。

増税前は年収510万円以下という要件でしたが、増税後は年収775万円以下と受け取れる幅が広がりました。

ただしこちらの制度は、コロナ禍での期間延長はされませんでした。2021年12月までに引き渡し・入居が完了した住宅が対象となっているため、早めに決められたほうがよいでしょう。

いくら給付金がもらえるかは、国交省の「すまい給付金シミュレーション」で計算することができます。(https://sumai-kyufu.jp/simulation/

・グリーン住宅ポイント制度

コロナ禍での経済回復を図るため、新たに創設されたのが「グリーン住宅ポイント制度」です。こちらは新築住宅の建設や購入、中古住宅の購入、リフォーム工事、賃貸住宅の建築が対象となっています。

内容に応じて最大100万円相当のポイントを発行。家電やインテリアなどの商品と交換したり、追加工事に充てたりできます。こちらは申請の締め切りが2021年10月までとなっているので、早めにチェックされることをおすすめします。

・贈与税の非課税枠

住宅を購入したりリフォームしたりするうえで、ご両親や祖父母から資金を援助してもらう方も多いのではないでしょうか。そんなときに活用できるのが「住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置」です。

2021年3月までは非課税枠が最大1,500万円で、その後は段階的に小さくなっていく予定でしたが、コロナ禍で2021年12月まで最大1,500万円が続くことになりました。また床面積要件も本来なら50㎡以上となっていますが、所得金額1,000万円以下の方は「40㎡以上」と緩和されています。

■まとめ

・2022年(来年)に家を購入をするべきか?
 →今年購入できるなら、お得な購入制度がある2021年に購入すべき!
・2021年(年内)に家は買ってはいけない?
 →販売(在庫)物件が少ない中、同じ物件を取り合うことになるライバルも多くなっているため、できるだけ早く購入すべき!
・住宅購入のベストなタイミングは?
 →資産にならない賃貸に住み続けるなら、早いに越したことはないでしょう。
・オリンピックは不動産価格にどんな影響を与える?
 →価格の上昇には影響を与えるものの、下落に与える影響は少ない
・不動産価格が変動するのはなぜ?
 →需要と供給のバランス。都心好立地の物件は高額でも購入希望者が多く、価格は上昇を続けている。
・増税後にお得に住宅購入できる制度はなにがある?
 →住宅ローン控除、すまい給付金、グリーン住宅ポイント制度、贈与税の非課税枠など。ただし、各制度によって期限等の条件があるため注意が必要。

2020年には新型コロナの影響もあって、一時は落ち込みをみせた不動産市場。しかし巣ごもり志向や外国マネーの流入、東京オリンピックなどさまざまな影響もあり、また価格は上昇を続けています。オリンピックが終わった2021年も、住宅価格が下落するとは考えにくい状況です。

また日本だけでなく、世界的にコロナ禍の金融緩和で、住宅価格が急騰しています。ロンドンやソウルなどの大都市に比べると、まだまだ日本の都心部の物件は価格が安めです。今後も海外マネーが流入してくると考えると、都心のマンションはますます人気が高まるでしょう。

現在、住宅ローン減税やグリーン住宅ポイント制度、贈与税の非課税枠拡充など、マイホームをお得に購入やリフォームできるような制度も充実しています。ご自身のライフステージからみた住宅購入のベストなタイミングと、金利や支援策の動向をしっかりと見極めながら、住宅購入を検討されてください。

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