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マンションの住み替えのポイントを解説!売却と購入のどっちを先にするべき?

分譲マンションからの住み替えで新たな物件を購入する場合、これまで住んでいたマンションは、売るのと貸すのとどちらが有利なのでしょうか。また、売却する場合には、売却と新たなマンションの購入のいずれを先に進めるかが問題になります。こうしたマンションの住み替えに関するポイントについて解説していきます。

住み替え

■マンションの住み替えで売るべき?貸すべき?判断する基準とは

マンションを住み替えるとき、居住しているマンションを売却するべきか、賃貸に出すべきか主な判断基準になるのは、「住宅ローンの有無」と「将来的に住む可能性」、「維持管理費の負担に対する経済的な余裕」の3点です。

・住宅ローンの有無

住宅ローンが残っている場合は、賃貸に出すよりも売却をする方がおすすめです。賃貸に出す場合、入居者からの賃料を住宅ローンの返済に充てることが考えられます。しかし、入居者が退去して次の入居者が決まるまで空室の期間が発生したり、賃料の滞納が起こったりするリスクがあります。また、住宅ローンは自分や家族が居住する住宅を対象としたローンのため、金融機関から金利の高いアパートローンへの切り替えを求められ、収益性が下がることも考えられます。そのため、マンションを売却した方が、まとまったお金を住宅ローンの返済に充てられるため、こうしたリスクを回避できるのです。

ただし、住宅ローンが残っている物件は、通常、借入をしている金融機関の担保として抵当権が設定されているため、売却するには引き渡し時に抵当権を抹消する必要があります。そのため、売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合には、貯金などから差額を補填しなければならない点に留意しましょう。

・将来的に住む可能性

転勤の期間が決まっていて、いずれは戻る可能性があるケースや、老後にまた住みたいと考えているケースなど、将来的に住む可能性があれば賃貸に出すことも選択肢になります。一方、もう一度住むことは考えにくいの場合は、不動産市場の動向にもよりますが、一般的には築年数が経過するにつれて売却価格が下がっていくため、売却の方が向いています。

・維持管理費を負担する経済的余裕

マンションを所有していると、居住していなくても管理費や修繕積立金、固定資産税などの支払いが発生します。また、専有部分の設備が壊れたときには修繕費用がかかります。賃貸に出す場合には、貸している間にも経年劣化による老朽が進み、人が住んでいることでキズや汚れが生じます。再び住むためには、多かれ少なかれ修繕費用が必要なケースがほとんどです。
こうした維持管理費を万が一、空室が続いても支払う経済的余裕があるかどうかも、判断基準の一つになります。

・「貸すリスク」を踏まえて決めよう

居住しているマンションを貸すことには、空室のリスクや家賃滞納のリスク、資産価値低下のリスクといった貸すリスクがあります。経年劣化によって資産価値が下がるだけではなく、火災や自殺、殺人事件などによって、事故物件になってしまい、価値が低下することも考えられます。マンションの住み替えで賃貸に出すことを検討する場合は、貸すリスクがあることを踏まえて考えましょう。

■マンションの住み替えで「売却」と「購入」はどっちが先?

マンションを売却して、新たに購入した物件に住み替えをしたい場合、売却と購入のどちらを先に進めるべきなのでしょうか。メリットやデメリットに触れながら解説していきます。

・理想は「売却」と「購入」の同時進行

マンションの住み替えで理想的なのは、売却と購入を同時進行で進めていくパターンです。居住しているマンションを引き渡しと新しいマンションへの引越しを同時期に行うことができると、仮住まいが発生しません。しかし、納得のいく物件を探すには時間がかかり、購入希望者が現れるタイミングは予測できるものではありません。一般的に住まいの売却や購入には3ヶ月から半年程度かかり、売却と購入のタイミングを合わせるのが難しいため、いずれかを先行して進めるケースが多いのです。

・「売却」してから「購入」するメリットとデメリット

居住中のマンションを売却してから、新しいマンションを購入するパターンは、実際の売却価格を把握してから購入を進められるため、資金計画を立てやすいことがメリットです。また、急いで売却を進める必要がなく、買い手との売買条件の交渉を有利に進めやすいという面もあります。ただし、居住中に買い手が内覧に訪れるため、掃除や整理整頓が行き届いていないと、物件のイメージが下がることが懸念されます。また、引き渡しまでの間に購入する物件が決まらないと、仮住まいが必要です。仮住まいが発生すると、引越し費用が2回分必要になることや、購入する物件がなかなか決まらず、仮住まいの期間が長引くと、家賃負担が重くなることがデメリットに挙げられます。

・「購入」してから「売却」するメリットとデメリット

新しいマンションを購入してから、居住中のマンションの売却を進めるパターンは、納得のいく物件を時間をかけて探しやすいことがメリットです。また、新しいマンションを購入した後に引越しをするため、仮住まいは発生しません。

しかし、居住中のマンションの住宅ローンを返済中の場合、新しいマンションの購入によるローンも発生するため、売却できるまでの期間は二重のローンの支払いが起こります。買い手がなかなかつかないと二重にローンを支払う期間が長くなることから、売却を急いでしまい、相場よりも安い価格での売却になりやすいことがデメリットです。

また、そもそも二重のローンを組むことは、資金繰りに余裕があるケースや年収が高いケースなどを除くと、金融機関から認められにくいです。そのため、新しいマンションを購入してから、居住中のマンションの売却という順での住み替えは、必ずしもできるとは限らないのです。

■マンションを売却する場合の住み替えの流れと注意点

マンションを売却して、新しいマンションに住み替えるまでの流れは、売却と購入を進める順序によって、多少異なります。「同時進行のケース」と「「売却先行のケース」、「購入先行のケース」のパターンごとに、注意点にも触れながら解説していきます。

・同時進行のケース

売却と購入を同時進行するには、購入する物件探しを始めるとともに、不動産仲介会社に居住中のマンションの査定を依頼し、売却の準備も進めていきます。査定価格をもとに売り出し価格を決定して、媒介契約を結ぶと売却活動がスタートします。買い手がみつかったタイミングで、居住中のマンションを売却するための売買契約を結び、新しく購入するマンションが決まったら売買契約を結びます。居住中の物件に住宅ローンの残債が残っている場合には、借入先金融機関に完済する旨の連絡をし、抵当権の抹消手続きを行ってもらいます。そして、売却する物件の決済と引き渡しを行った後、同日に購入する物件の決済と引き渡しを行うという流れです。

しかし、現実的に売却するマンションと購入するマンションの決済と引き渡しを同日にするのは難しいことが多いです。そのため、居住中のマンションの引き渡し猶予期間を設定するという方法もあります。買い手から売買代金の支払いを受けた後、引き渡しを待ってもらい、引き渡し猶予期間の間に新しいマンションの決済と引き渡しを行った後、居住していた方の物件の引き渡しを行うという流れになります。引き渡し猶予期間は一般的に2週間程度です。ただし、引き渡し猶予期間を設定するには買い手の同意を得ることが必要であり、売り手と買い手の調整が可能なケースに限られます。

・売却先行のケース

売却先行のケースでは、まずは不動産仲介会社に居住中のマンションの査定を依頼し、売り出し価格を決定した後、媒介契約を締結して売却活動を始めます。買い手が現れて売買契約を結び、売却価格が明確になった段階で、新しく購入するマンションの物件探しをスタートします。住宅ローンの残債が残っている場合は同時進行のケース同様に、借入先金融機関に連絡を入れます。居住中のマンションの引き渡しと決済を行うタイミングで、購入する物件が決まらず、契約や引き渡しまで至っていなければ、仮住まい先に引越しをすることになります。その後、購入する物件が決まったら売買契約を締結し、決済を行って引き渡しを受けて、新居へ引越すという流れです。

・購入先行のケース

購入先行のケースでは、新しいマンションの物件探しからスタートします。購入する物件が決まったら、売買契約を結んだ後、決済を行って引き渡しを受ける流れです。その後、居住していた物件の査定を不動産仲介会社に依頼して売り出し価格を決定し、売買契約を結んだ後、売却活動をスタートします。

居住していたマンションの住宅ローンの返済中の場合は、売買契約を結んで決済・引き渡しに至るまで、新しいマンションのローンと二重にローンを支払うことになります。

■マンションを賃貸に出す場合の住み替えの流れと注意点

マンションの住み替えで賃貸に出す場合は、住宅ローンの返済中の場合は、まずは金融機関に相談にいきましょう。通常、同じ金融機関のアパートローンに切り替えになるか、ほかの金融機関のアパートローンを利用することになります。ただし、転勤や親の介護などやむを得ない事情で転居を余儀なくされる場合には、住宅ローンが引き続き利用できるケースもあります。金融機関に無断で賃貸に出していたのがわかってしまった場合には、残金の一括返済を求められる場合もありますので、必ず相談に行くことが大切です。

次に、新しいマンションの物件探しを進めながら、賃貸に出す前の準備段階として、不動産仲介会社に賃料査定の依頼をしておきます。そして、購入する物件が決まって売買契約を結び、引き渡し日が確定した段階で、不動産仲介会社と媒介契約を結び、入居者の募集をスタートします。ただし、転勤などで確実に引き渡しができる日が決まっている場合は、入居者の募集を同時に始めることもできます。入居希望者が現れたら、審査を行って問題がなければ、賃貸借契約を結ぶ流れになります。

■買取会社に買い取ってもらう選択肢もある

マンションの売却と購入を同時進行で進めるのは難しく、売却先行と購入先行にはいずれも経済的なデメリットがあります。そこで、マンションの住み替えでは買取会社に買い取ってもらうという選択肢があり、他方で新しいマンションを探すときにも買取物件の購入にはメリットがあります。

・買取会社へ売却するメリット

通常、マンションの売却で利用する不動産仲介会社です。不動産仲介会社は、売主と買主を結び付けて売買契約を成立させるサポートを行っているのに対して、買取会社はマンションなどの不動産を買主として直接買い取る不動産会社になります。

買取会社への売却には、主に3つのメリットがあります。1つ目は買取会社に直接売却の依頼をすると、不動産仲介会社にマンションの売却を依頼する場合に発生する仲介手数料が不要になる点です。仲介手数料は上限額が宅建業法で決められ、上限額とされることが一般的です。売却価格が400万円を超える場合の仲介手数料は、「売却価格×3%+6万円+消費税」で計算できます。たとえば、マンションを4000万円で売却した場合、仲介手数料は消費税を含めて138万6,000円になります。このお金が買取会社への直接の売却であれば不要になるのです。

また、2つ目として、査定を受けて売買条件がまとまれば、すぐに売却して現金化できることが挙げられます。

最後に3つ目として、瑕疵担保責任を負わなくてよいという点があります。「瑕疵」とは目に見えない不具合のことです。通常マンションを売却した場合には引き渡し後2か月~3か月程瑕疵担保責任を負う旨が契約条項に盛り込まれるため、引き渡し直後に水漏れを起こしてしまった場合などには、責任を問われることもあります。買取会社の多くはリフォームやリノベーションを施して再販売するため、売主に瑕疵担保責任を求めないのです。

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・買取の2つの方法

買取会社の買取方法には2種類あります。1つ目は即時買取で、一般の不動産市場で売り出すことなく、売買交渉の後、すぐに売却することが可能です。ただし、一般的に買取価格は相場よりも低めになる点に留意する必要があります。

2つ目は買取保証で、取り決めをした一定期間は仲介による売却活動を行い、期間内に売却できなかった場合に、あらかじめ設定していた金額で買取が行われます。買取保証は市場相場での売却の可能性も残しつつ、確実に期日までに売却して現金化できることがメリットです。たとえば、気に入ったマンションがみつかり、購入先行で進めて二重ローンになるのは難しい場合、引き渡し日を期限として、買取保証で売却を進めるといった利用方法が考えられます。

・買取会社への売却価格の目安

買取会社への売却価格は相場の7~9割程度の価格が目安です。再販するときの利益やリノベーション費用を踏まえるため、相場よりも低めの価格での買取となるのです。また、リノベーションすることを前提にして買取を行うことが中心のため、築浅の物件は不動産仲介会社を利用して売却した方が高値で取引できるケースが多いです。売却しにくい築古物件の方が、買取に向いています。

・買取会社の所有物件の購入は仲介手数料不要

マンションの住み替えで購入物件を探す際にも、買取会社の所有物件の購入はメリットがあります。不動産仲介会社を通して中古マンションの売買を行うと、売り手も買い手も仲介手数料が発生します。不動産会社である買取会社から直接購入する場合は、仲介手数料が不要になることがメリットです。

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■まとめ

マンションの住み替えで居住している物件を売却する場合、購入と売却のどちらを先に進めるか難しいものがあります。同時進行できなければ、仮住まいが発生するか、二重ローンの状態になります。築年数が経過しているマンションなど、売りにくさを感じる場合は、買取を利用することも選択肢に入れましょう。

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