住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

新築マンションを購入するリスクとは?中古マンションも選択肢になる?

「マンションを買うなら新築の方が安心」だと思っていませんか?新築マンションは真新しい状態で暮らすことができて、これからコミュニティを築いていかれることがメリットとされることが多いです。しかし、新築マンションの購入にはリスクもあることをもとに、中古マンションを選ぶという選択肢について紹介していきます。

■新築マンションを購入するリスク

新築マンションの購入には、大きく分けて4つのリスクがあります。それぞれについて解説していきます。

・資産価値減少リスク

新築マンションは将来、資産価値が大きく下がるリスクがあります。新築マンションは購入直後の価格の下落が大きく、一般的に購入から1~2年で2~3割程度、10~15年で5割程度価格が下がるとされています。そのため、35年ローンを利用すると、支払い終える頃には大きく資産価値が減少していることが想定されるのです。

ただし、立地条件や周辺環境などによって異なり、開発によって一時的に価値が上がるケースも見られます。一方で、空室が増えて修繕積立金の滞納が目立つことで維持管理が難しくなり、販売価格の5割にも満たない価値しかなくなってしまうこともあります。また、都心部の最寄り駅から近い物件は値下がり幅が小さく、郊外や地方で人口の減少が予想されているエリアでは値下がり幅が大きい傾向です。とはいえ、都心部の利便性の良い新築マンションは価格の高さから手に入れられる人は限られています。

・災害リスク

地震や台風、集中豪雨などの災害によって、新築マンションが倒壊することは考えにくいですが、多大な被害を受けて修繕コストがかかったり、資産価値が下がったりするリスクがあります。災害リスクを軽減するには、自治体が提供するハザードマップを確認したり、海抜の低い場所に立地する物件は避けたりするようにしましょう。

・欠陥マンションのリスク

2005年に「姉歯事件」と呼ばれた構造計算書の耐震偽装問題が発覚し、2007年の建築基準法の改正では、建築確認・検査の厳格化や指定確認検査機関の業務の適正化が図られました。しかし、2015年には横浜市のマンションで、今度は施工段階の基礎工事の杭工事のデータ改ざんが発覚しています。

住宅の品質確保の促進等に関する法律によって、新築マンションは10年、売主は瑕疵担保責任を負っています。対象となるのは、基礎や基礎杭、外壁、床板、屋根板の構造耐力上主要な部分と、屋根や開口部、外壁、排水管の雨水の浸入を防止する部分です。そのため、隠れた瑕疵(=不具合)があった場合、買主や売主に対して損害賠償や補修などを求められますが、一時的な住み替えを求められることで不利益を被ったり、資産価値が低下したりする恐れがあります。

・隣人トラブルのリスク

新築マンションは、同じような世帯構成や収入の購入者が、コミュニティをゼロの状態から形成していくため、仲良くなりやすいといわれることがあります。しかし、実際にはどんなコミュニティが形成されるのかわからず、隣人トラブルが起きるリスクがあることは否めません。ゼロから作っていくコミュニティに自分が合うとは限らないのです。

■中古マンションならリスクを抑えられる理由

新築マンションの購入によるリスクの中には、中古マンションであれば抑えられるリスクもあります。

・築20年以上の物件は価格が安定

マンションは築20年を過ぎると価格は安定する傾向です。東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」のデータから、2018年の首都圏の中古マンションの築年数ごとの平均成約価格を見ていきます。築0~5年は5411万円・平米単価約81万円、築6~10年は4,602万円・平米単価約68万円、築11~15年は4,242万円・平米単価約61万円、築16~20年は3,716万円・平米単価約53万円と成約価格は大幅に下がっていきます。築21~25年は2,528万円・平米単価約39万円で、築26~30年は1,696万円・平米単価約30万円、築30年以上は1815万円・平米単価約32万円とデータ上は逆転しています。

新築マンションではなく、築20年以上の中古マンションを購入することで、資産価値が大幅に下落するリスクを抑えられるのです。

出典:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf

・マンションの現物を実際に確認できる

新築マンションの多くは完成前にモデルルームやパンフレット、図面集などを確認して、売買契約を結ぶことが多く、現物を確認できません。一方、中古マンションは現物の共用部分や購入を検討する住戸の専有部分を確認することができるため、日当たりや周辺環境もチェックすることが可能です。万が一、構造上の欠陥があるマンションがあっても、引き渡しから年月が経過する中で、判明している可能性があります。

・コミュニティが形成されている

中古マンションは内見の際に、実際に近隣住戸にどんな人が暮らしているのか確認することが可能です。住んでいる人の雰囲気から、価値観が合いそうか考えてみることもできます。コミュニティの雰囲気を掴むためには、内見のときにすれ違う人に挨拶をしてみて、挨拶を返してくれたり、にこやかな表情をしていたりするか確認してみるのも良いでしょう。

また、マンションの掲示板に「○○しないでください」といった注意が書かれた掲示物の多いマンションは、居住者のマナーが悪いことが想定されます。

■中古マンションもマイホームの選択肢になる?

日本では新築信仰が強いですが、海外に目を向けてみると異なる実態が見えてきます。また、中古マンションの古さはリノベーションで解決できます。

・欧米では流通する住宅は中古がメイン

古いデータにはなりますが、国土交通省の「既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み」という資料によると、住宅の流通シェアのうち中古物件が占める割合は、2014年のアメリカは83.1%、2013年のイギリスは87.0%、2013年のフランスは68.4%です。これに対して2012年の日本はわずか14.7%でした。日本ではマイホームを購入するとき新築を買う人が中心ですが、欧米では中古物件を買う人が多くを占めているのです。

アメリカで中古物件の流通がメインなのは、新築物件の供給が少ないことも一因ではあります。ただし、それだけでなく、質の良い建材を使い、強固な構造で住宅の耐久年数が長いこと、DIYが根付いていることもあり、居住者がメンテナンスを行っていることも理由に挙げられます。また、ホームインスペクション結果をもとに価格設定が行われているため、住まいの状況を把握しやすく、適正な価格での取引が実現できているのです。

RC造やSRC造の耐用年数は47年ですが、実際の耐用年数は70年とも、100年を超えるともいわれています。中古物件は不安という声も聞かれますが、ホームインスペクションを利用するなどすれば、十分にマイホームの選択肢となるでしょう。

出典:国土交通省「既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み」
https://www.mlit.go.jp/common/001156033.pdf

・リノベーションで専有部分は新築同様に

中古マンションは内装や設備の傷みや古さが気になるかもしれませんが、専有部分はリノベーションで新築同様の状態にすることもできます。流行りのデザインスタイルを取り入れたり、最新の設備を導入したりすることも可能です。

また、間仕切り壁を撤去して、家族構成やライフスタイルに合わせて、間取りを自由に変えられます。分譲マンションには、梁を柱で支えるラーメン構造の物件と壁と床の面で支える壁式構造の物件があります。ラーメン構造であれば基本的に間仕切り壁はすべて撤去することが可能であり、壁式構造では耐力壁となっている壁以外は撤去することが可能です。専有部分はイメージを一新して新築同様の新しい空間にすることができるのです。

■良い中古マンションを選ぶポイント

マイホーム購入の選択肢として中古マンションを検討する場合、どのような点に注意したら良いのでしょうか。中古マンションを選ぶ際のポイントをまとめました。

・修繕計画と修繕積立金の積立状況を確認

マンションごとに所有者で組織される管理組合では、長期修繕計画をもとに10~15年ごとに大規模修繕を実施するのが一般的です。そこで、適切なメンテナンスが行われているか確認するには、長期修繕計画は策定されているか、また、大規模修繕をやるべき時期に実際に行われているか確認することが必要です。

さらに、修繕積立金の積立状況も確認するべき点になります。滞納者が多ければ大規模修繕の実施に支障をきたす恐れがあります。また、修繕積立金として徴収されている額が少なすぎると、適切に修繕を行うのに支障をきたすため、将来、値上げする可能性が想定されます。修繕積立金が大幅に値上げになると、月々の支払いにも影響するため、既に値上げの予定はないか、管理組合に確認しておきましょう。

修繕積立金の目安は、国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で、専有床面積当たりの修繕積立金の月額が示されています。15階建て未満の場合、建築延床面積が5,000 ㎡未満は165 円~250 円、5,000~10,000 ㎡ は140 円~265 円、10,000 ㎡以上は135円~220 円が目安です。20 階以上の場合は70 円~245 円になります。ただし、機械式駐車場が設置されている場合は加算額が設定されています。たとえば、15階以下で建築延床面積が10,000 ㎡以上で機械式駐車場がない物件のケースで、専有面積70㎡の場合の月々の修繕積立金の目安は9,450円~1万5,400円です。しかし、実際は個別の物件の事情にもよりますので目安として参考にしましょう。

長期修繕計画や修繕積立金の積立状況は、不動産会社を通じて管理組合に確認してもらいます。

出典:国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

・共用部分の管理状況をチェック

マンションの維持管理状態は資産価値に影響するため、内見の際に共用部分の管理状況を居住者のマナーを確認しましょう。メールボックスの前にゴミが散乱していないか、自転車は整然と並んでいるか、ゴミ出しのルールは守られているか、共用廊下に私物が置かれていないかなどがチェックするポイントです。

■まとめ

新築マンションならではの良さもありますが、最初に挙げた4つのリスクなどがつきまといます。特に資産価値の問題は気になるところではないでしょうか。中古マンションも選択肢に入れて両方を検討したうえで、自分に合った物件を購入しましょう。

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