住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

リノベーション向き中古マンションの選び方、費用と人気のリノベーションアイデア

中古マンションをリノベーションするなら、一体どんな物件を購入すればよいのでしょうか?リノベーションに向いている物件の探し方や注意しなければいけないポイントやコツを解説。その物件が自分のリノベーションの理想に向いているのかを見極め、賢く購入するための「いろは」をお教えいたします。

■リノベーション向き中古マンションの選び方

中古マンションを購入してリノベーションするとき、失敗しないためにはどのような点に注意して物件を選べばよいのでしょうか。中古マンションをリノベーションするメリットを踏まえたうえで、リノベーションで変更可能な部分と変更できない部分や、築年数の面から説明していきます。

・中古マンションが蘇る!中古マンションリノベーションのすすめ

中古マンションを購入してリノベーションするのには、新築マンションの購入と比較して、3つのメリットが挙げられます。

1つ目は、新築マンションを購入するよりも、中古マンションを購入してリノベーションした方が費用を抑えられる点です。一般的にマンションは新築時が価格のピークであり、数年までの間に大幅に資産価値が下落します。そのため、中古マンションの購入価格にもよりますが、リノベーション費用を踏まえても、新築マンションを購入するよりも費用を抑えられるケースが多いです。

2つ目として、中古マンションの方が立地条件のよい物件を手に入れやすい点が挙げられます。ターミナル駅やターミナル駅にアクセスしやすい、駅前の利便性のよい立地条件の土地には、マンションやオフィスビルなどが立っていることがほとんどです。人気のあるエリアで、駅前の新築マンションが売り出されるケースは限られていますので、中古マンションを探した方が、利便性の高い好立地の物件を見つけやすくなります。

3つ目としてメリットに挙げられるのは、ライフスタイルや好みに合わせて、自由な設計ができる点です。新築マンションは間取りや仕様が決まっていて、選べる場合も2~3パターンの間取りやデザインに限られています。

たとえば、70㎡程度の物件であれば、3LDKがほとんどであり、選択できても2LDKの決められたプランが選べるケースがほとんどです。中古マンションを購入してリノベーションするのであれば、1LDKにしてホームパーティーしやすい間取りにするなど、自由に設計することができます。

・リノベーションで変更可能な部分と変更できない部分

中古マンションをリノベーションするとき、どこでも自由に変えられるわけではなく、変更可能な部分と変更できない部分があります。

マンションには共用部分と専有部分があり、リノベーションで変更できるのは専有部分のみです。

共用部分はエントランスや共用廊下、エレベーターなどで、専有部分は住戸部分で、天井や壁、壁で囲まれたコンクリートの躯体の内側になります。

ただし、サッシや玄関ドアは共用部分にあたるため、勝手に変更することはできず、玄関ドアは内側のみ塗り替えるなどして変えることが可能です。

また、隣室とつなげて広いLDKをつくるなど、リノベーションで間取りを変更したい場合の自由度は構造によって変わります。マンションの構造には、梁と柱で支えるラーメン構造と、壁で支える壁式構造があります。

ラーメン構造の場合、室内の間仕切り壁は構造に関わらない壁がほとんどですので、撤去して大幅な間取り変更をしやすいです。

一方、壁式構造の場合、耐力壁になっている間仕切り壁は取り払うことができません。壁式構造は5階以下の低層マンションにみられる構造で、梁や大きな柱がないのが特徴です。

図面や物件情報から明確にわからない場合は、不動産会社に確認しましょう。

さらに、分譲マンションでは、所有者で構成される管理組合によって管理規約が定められていますが、リノベーションに制限が設けられているケースがあります。

たとえば、もともとカーペット敷きの床をフローリングに変更することが禁止されていることもある、といったケースです。中古マンションを購入する前に、不動産会社に依頼して管理規約を確認しておきましょう。

・築年数がある程度経っている物件がお得

リノベーションする中古マンションを築年数から選ぶなら、築20年程度の物件がお得です。一般的に新築マンションの価格は、新築後数年で大きく下がり、その後も築年数の経過とともに下がっていきますが、築20年程度を過ぎると安定します。

つまり、築20年程度の中古マンションを購入すれば、購入後に大幅に資産価値が低下することなく、維持できるケースが多いのです。後々、売却することになったときにも、大きく値崩れしにくいので安心できます。

さらに、立地条件の面でも、駅前など利便性の高い場所に立つ物件は、前述したように新築マンションは少なく、築古物件の方が見つけやすいです。中古マンションの価格は立地に大きく左右されますので、立地条件のよい物件の方が資産価値を維持しやすい面があります。

リノベーションで間取りやデザインは変えられますが、立地条件は変えることができないため、築20年程度で、利便性の高い駅前の物件が狙い目と言えるのです。

・リノベーション済み物件なら手軽で安心な物件が探せる

中古マンションを購入してリノベーションする方法以外に、リノベーション済みの物件を購入するという選択肢もあります。

リノベーション済みの中古マンションは、フローリングや壁紙などの内装材、キッチンやトイレ、ユニットバスなどの設備が一新され、専有部分は新築のような見た目です。しかも、同じエリアの新築マンションの3分の2程度の価格で販売されていることが多いです。

また、中古マンションをリノベーションする場合は、工事内容や規模にもよりますが、設計の打ち合わせから工事完了までに2~5ヵ月程度かかります。リノベーション済みの中古マンションは、設計の打ち合わせの手間がかからず、すぐに住めることもメリットです。

さらに、デザインや工事の仕上がりを実際に目にして、確認してから購入できる面でも安心できます。希望するエリアで、ライフスタイルや好みに合ったリノベーション済み中古マンションが販売されていないか、探してみましょう。

リノコレ」では、デザイン性の高いリノベーション済み中古マンションを扱っています。

■リノベーションって、費用はどのくらいかかるの?

中古マンションをリノベーションするとき、予算はどの程度みておけばよいのでしょうか。中古マンションのリノベーション費用はいくらくらいかかるのか、リノベーション費用の相場や内訳から、料金の違いについてみていきます。また、中古マンションを購入してリノベーションする場合、リノベーション費用の支払いにも住宅ローンを活用するという選択肢もあります。

・リノベーション費用の相場

中古マンションのリノベーション費用の相場を面積からみていくと、1㎡あたり10~15万円程度ですが、狭い物件ほど㎡あたりの費用は高めになります。理由は2つあり、一つは、広さに関わらず、キッチンやユニットバス、トイレなどの設備は必要であり、ある程度の費用がかかること。もう一つは、フローリングや壁紙などの内装材を張ったり、設備を設置したりするのにかかる人工と呼ばれる職人の工賃は、広さや大きさが少し違っても、大きく変わるものではないためです。

広さ別に中古マンションのリノベーション費用の相場をみていくと、50~60㎡の場合、750万円~1200万円です。60~70㎡では850万円~1300万円、70~80㎡では900万円~1300万円、80~90㎡では1000万円~1600万円程度がボリュームゾーンになります。

・リノベーション費用の内訳

中古マンションのリノベーション費用の相場には揺れ幅がなぜあるのか、費用の内訳からみていきます。リノベーション費用の大まかな内訳は、「職人の工賃」と「資材や設備費用」、「設計料」、「現場監理費用」です。

「職人の工賃」は、広い物件や工事の種類が多い物件の方がかかります。たとえば、床材をフローリングだけにした場合と、一部をタイル張りにした場合では、タイルを張るために大工とは別にタイル職人が必要になるため、工賃の総額がアップします。また、間取りの変更も、既存の壁を撤去する、新たな壁を設置するといった工事が増えるため、職人の工賃が増える要因です。さらに、職人の工賃には地域差もあります。

「資材や設備費用」も広い物件の方が、多くの内装材や下地材など必要とし、大きなサイズのキッチンやユニットバスを設置することが多いため、費用が高くなることが多いです。また、キッチンやユニットバスなどの設備や、フローリングや壁紙などの内装材に関わる費用は、グレードによっても変わってきます。

「設計料」や「現場監理費用」は工事費の総額の○%という形で決まるため、大規模なリノベーション工事になるほど高くなりやすいです。設計料は設計事務所に依頼する場合は10~20%、リノベーション会社に依頼する場合は5~15%が目安になります。

中古マンションのリノベーション費用を抑えるためには、間取りを変更しない、既存の設備や内装でそのまま活かせる部分があれば変えないといった方法が考えられます。見積もりが予算を超えている場合は、どういった部分を変えると価格を抑えられるのか、リノベーション会社の担当者に相談してみましょう。

・リノベーション費用をローンで払う!

大規模なリノベーションをするには相応の費用がかかりますが、住宅の購入と同様にローンを利用することもできます。リフォーム用の専用ローンもありますが、中古マンションを購入してリノベーションする場合は、住宅ローンに組み込む方法が利用しやすいです。

リフォームローンには有担保型と無担保型があり、無担保型は借入可能額の上限が500万円程度で、借入期間は15年までという商品が中心で、金利も高めです。大規模なリノベーションを行う場合には、ローンだけで費用を賄うことができません。有担保型の場合は、無担保型よりも金利は低めで、借入期間も35年までと長期の商品が多いです。ただし、審査が厳しく、担保物件によっては希望額を借りられないことがあります。

そこで、中古マンションを購入してリノベーションする場合は、リノベーション費用も組み込める商品を選ぶのがおすすめです。ローンの審査が一度で済み、支払いもまとめてできるうえに、リフォームローンよりも金利が低いので有利です。

■人気のリノベーションアイデアをご紹介

実際に中古マンションのリノベーションでは、どのようなことが行われているのでしょうか。中古マンションで、多くのリノベーション実例にも取り入れられている人気のアイデアや注意点をご紹介します。

・リノベーションで床の防音・遮音性能を高める

中古マンションのリノベーションで配慮したいのは、階下などへの音。マンションでは、騒音によるトラブルを起こさないように、防音に配慮することが大切です。

そこで、多くのマンションでは管理規約で、LL-45あるいは、LL-40以上の遮音性能を持つフローリングの使用が義務づけられています。床から伝わる衝撃音には、スプーンを落としたときなどの軽い衝撃音の軽量衝撃音と、子どもが走りまわる音などの重量衝撃音があります。

LL値は数字が小さいほど遮音性能が高く、LL-40は、軽量衝撃音はほとんど聞こえず、重量衝撃音はわずかに聞こえるレべルです。LL-45は、軽量衝撃音は小さく聞こえ、重量衝撃音は聞こえるものの、意識をするレべルではありません。

ただしLL値の遮音性能は目安であり、施工や床のコンクリートスラブの厚み、床の工法にも左右されます。スラブが厚い方が遮音性が高く、直床工法よりも二重床工法の方が重量衝撃音が響きにくいです。

スラブ厚や床の工法はリノベーションで変えられない部分ですが、遮音性能の高いフローリングを使うことで、遮音性能を高めることはできます。古いマンションでは管理規約で遮音性能に関する規定が設けられていないこともありますが、中古マンションのリノベーションでフローリングを張り替えるときは、遮音性能の高いものを使うようにしましょう。

・お料理を楽しくするキッチン・リノベーション

毎日使うキッチンは、中古マンションのリノベーションで重視する人が多い場所。たとえば、水回りの位置は大きく動かさなくても、キッチンとLD、さらに隣の居室の壁を取り払って一体化した空間として、アイランドキッチンを設置すると、大勢で集まれる開放的な空間になります。自宅で料理教室を開きたい人にも向いています。

床下のふところにゆとりがあり、キッチンの位置を動かせる場合は、アイランドキッチンをLDKの真ん中に配置して、ダイニングテーブルと並べ、キッチンを主役にすることもできます。ホームパーティーで大勢で料理を楽しみたい人にピッタリのプランです。

また、キッチンの位置を変更するには、換気ダクトを通すために下がり天井を設置することが必要となるケースもあります。そんなときは、あえてダクトを露出して、ステンレスのキッチンと合わせると、スタイリッシュでかっこいい空間がつくれます。

中古マンションのキッチンのリノベーションは、移動ができるケースと制限あるケースがありますが、アイデア次第で新築時とまったく異なる雰囲気のキッチンに変えることが可能です。

・至福のバスタイム!お風呂のリノベーションをご紹介

一日の疲れを癒すお風呂は、至福のバスタイムを過ごせる快適な空間にしたい人が多い場所です。

浴室のリノベーションでは、ユニットバスを設置する方法と、防水工事を行い、モルタルの上にタイルを張っていく在来工法があります。マンションの場合、在来工法は経年劣化によって防水が切れてしまうと、階下への水漏れを引き起こすリスクがあります。中古マンションのリノベーションでは、ユニットバスが用いられることが一般的です。

昨今ではユニットバスでもデザイン性に優れた商品も多く、大判のタイルやガラス戸、スタイリッシュな水栓金具などが取り入れられています。また、ユニットバスは掃除しやすい床材などが用いられているなど、機能性にも優れていることがメリットです。

それでも、「タイルなどを自由に選んで、オリジナリティのある浴室にしたい、でも、水漏れは心配」という人におすすめなのは、ハーフユニット。浴槽と洗い場部分の床、浴槽までの高さの壁がユニットになったものです。

防水切れによる水漏れの心配をすることなく、上部の壁や天井、推水栓金具などは、自由に好きなものを選んで設計することができます。

・ペットのことを考えてリノベーションするなら

ペット可の中古マンションで、犬や猫などのペットと暮らすなら、ペットのことも考えて共生しやすい住まいにリノベーションするのがおすすめです。

マンションでの暮らしでは、滑りやすいフローリングがペットの足腰に負担になりやすいです。マンション向けの遮音フローリングの中には、ペット用に滑りにくい加工が施され、汚れもつきにくい商品もあります。

また、猫を飼っていると、壁は爪とぎでボロボロになってしまいがちですので、壁の下部に壁面パネルを貼るのがおすすめです。

ペットの臭い対策としては、消臭機能のある壁紙が市販されています。

ペットが出入りしてよい場所に、自由に行き来できるようにするには、ドアの下部にペットドアを設置すると便利です。

さらに、ペットがリラックスして過ごせるようにベッドスペースを確保し、猫の場合は、高いところに登れるようにステップを設けておくとよいでしょう。

マイリノペットforねこ」では、ねこちゃんとの生活で発生する悩みをリノベーションで解決します。

◼︎まとめ

中古マンションはリノベーションで、新築と見まがうような空間に生まれ変わらせることができます。中古マンションの物件選びでは、立地条件など、リノベーションでは変えられない部分を重視することが大切です。賢く物件を購入して、リノベーションで自分らしい空間をつくりましょう。

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