新築物件と中古物件の両方を視野に入れてマイホームを探す人もいますが、探し方に違いはあるのでしょうか。探し方の違いを踏まえたうえで、新築物件と中古物件それぞれの探し方のコツや注意点について解説していきます。
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新築や中古の戸建てやマンションを探すとき、探し方に違いはあるのでしょうか。主に異なる点をまとめました。
新築物件も中古物件も、住宅情報サイトや情報誌で物件情報を探すことができます。新築マンションは一度に売り出す戸数が多く、広く購入希望者を募るため、住宅情報サイトに掲載されている物件が中心です。物件専用のホームページを作っているケースが多く、ネット上で情報を集められる物件がほとんどです。
一方で中古物件や新築戸建ての場合、住宅情報サイトに掲載されてなく、ネット上に情報が出回っていない物件は少なくありません。これは、不動産会社の戦略の一つでもあります。また、新築戸建てでマンションのように物件専用のホームページがつくられているのは、一部の物件になります。
中古物件は、通常実際に物件を内見してから購入します。一方、新築マンションや新築戸建ての場合は、未完成の状態で売り出されることが多いです。未完成の場合、販売センターやマンションギャラリーといったモデルルームやモデルハウス、建設地を見学して、パンフレットなどの情報も踏まえて購入を決めることになります。
新築マンションや戸数の多い新築戸建ては、予約なしでモデルルームやモデルハウスなどを見学できることが多いです。戸数の少ない新築戸建ての場合は、現地に販売スタッフが常駐していないため、予約が必要なケースもあります。中古物件の場合、売主が個人のケースが多く、通常、仲介を行う不動産会社を通じて売主と調整をして、内見の日を決めます。
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新築物件は販売が開始される前から情報を得られると、希望する住戸を手に入れやすくなります。
新築マンションのほとんどと新築の分譲住宅の多くは、不動産ポータルサイトに掲載されています。エリアや沿線、最寄り駅からの徒歩分数、間取りや広さ、販売価格などで物件を絞り込んで検索することが可能です。また、不動産ポータルサイトによる違いはありますが、機能を活用すると効率よく物件情報を得られます。不動産ポータルサイトの多くは、気になった物件があればサイト上でまとめて、資料請求が可能です。さらに登録したエリアで新たに物件が発売されたときに、知らせる機能がある不動産ポータルサイトも見られます。
新築マンションや新築戸建ては、販売が開始される前に予告広告が出されることがあります。いち早く情報をつかむことで販売が開始されるまでの期間に、購入するか検討する時間をとることが可能。また、このタイミングで資料請求や問い合わせを行った人に対して、モデルルームやモデルハウスの先行見学会が開かれることもあります。また、新築マンションや戸数の多い新築戸建てでは、一度に販売を行うのではなく、第一期、第二期といった形で販売する住戸を分けているのが一般的です。販売が開始されてから情報をつかむと、欲しい住戸の販売は既に終了している可能性があることからも、新築物件は情報を早くつかむことが重要なのです。
新築物件の情報をいち早くつかむためには、デベロッパーやパワービルダーの会員サービスに登録しておく方法も挙げられます。会員登録をすると、メールマガジンが発信されたり、会報誌が送られて来たりするほか、購入を希望しているエリアで販売される物件が出たときにDMが送られて来ることがあります。そのため、これから販売を予定している物件の情報を不動産ポータルサイトに掲載される前に、入手しやすくなることがメリットです。
新築戸建てを探す場合は、開発した会社や物件の規模によっては、不動産ポータルサイトに掲載されてないことが少なくありません。さらに、国土交通大臣の指定による不動産流通機構運営するネットワークシステム「レインズ（REINS）」に登録されず、不動産会社間で情報共有がされていない物件もあります。売主、あるいは系列の不動産会社でのみ、独占的に情報を持っているケースも見られます。新築戸建ての購入を希望する場合は、不動産会社にも相談してみましょう。
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新築戸建ては売主や販売形態による違いがあります。また、新築物件は完成前に販売されているケースでは、契約時期によっては一部の仕様を選べることもあるのです。新築物件を探すときの注意点をまとめました。
新築マンションも物件規模は様々ですが、土地の取得費や建築費用に大きなコストがかかるため、売主となるデベロッパーは、企業規模には差があるものの、一定の規模以上の企業です。一方、新築戸建ては1戸や2戸といった規模で販売される物件もあれば、数百戸規模の大規模分譲地もあり、売主の企業規模は様々です。大手のデベロッパーやハウスメーカーからパワービルダー、地域の工務店、小規模な不動産会社まで売主となっています。企業規模の大きな企業の方がよいとは一概にはいえず、企業規模の小さな会社が質の高い住宅を提供しているケースもあります。ただし、保証やアフターサービスについて確認するようにしましょう。
新築マンションは売主が直接販売するか、販売代理という売主と代理契約を結んだ会社が販売活動を行う形態のいずれかであり、仲介手数料はかかりません。一方、新築戸建ては売主による直接販売や販売代理以外に、不動産会社が売主と買主の間に入って仲介を行う形態もあり、仲介手数料がかかります。そのため、販売価格を比較する際には仲介の場合、仲介手数料も含めて比較しましょう。
広告などでは、売主の会社は「売主」や「販売主」、販売代理の会社は「販売代理」、仲介を行う会社は「仲介」や「媒介」と記載されています。「仲介」や「媒介」の記載があった場合、仲介手数料が発生すると考えましょう。
新築マンションや新築戸建てで完成前に販売されている場合、工事の関係上、売買契約を結ぶ時期によっては、一部の仕様などが選べる物件もあります。新築マンションの場合、リビングに隣接する部屋を和室にする、洋室にする、あるいは部屋を設けず、リビングを拡張するといった間取りのメニュープランが用意されていることが多いです。また、建具やフローリングなどの床材、壁紙キッチンや洗面所の扉のカラーなどを2～3パターンから選べる物件もあります。
新築戸建てでも完成前の購入では契約時期によっては、一部の仕様を選べる物件もあり、早期の契約では仕様を選べる範囲が広がる物件も見られます。
新築物件は不動産ポータルサイトでも、多くの物件を目にすることができますが、新築戸建ては掲載されていない物件が少なくありません。不動産会社に足を運ぶと、独自の情報を得られたり、新聞折り込みチラシやポスティングされた広告で情報を得られたりすることもあります。
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中古物件は不動産ポータルサイトで探しているだけでは限られた物件情報しか得られないため、実際に不動産会社にも足を運ぶと、より多くの選択肢の中から選べます。
中古物件を探すときは、まずは不動産ポータルサイトをチェックすると、希望するエリアの物件がどのくらいの価格で販売されているのか、相場観をつかむことができます。不動産ポータルサイトによる違いはありますが、新築物件と同様にエリアや沿線、間取りや広さ、駅らの徒歩分数のほか、築年数などの希望条件で絞り込んで検索することが可能です。
不動産会社に足を運んで、希望する中古物件の条件や予算などを伝えると、条件に合った物件を探してもらうことができます。中古物件は、すぐに売れそうな物件は不動産ポータルサイトには掲載されていないことが多いです。また、近隣の住宅に売り出し中ということを売主が知られたくないケースや、販売戦略上あえて載せていないケースもあるため、ネットでは情報をつかめない物件の中に、希望条件に合った物件があるかもしれないのです。初めから一つの会社に絞り込まず、複数の不動産会社に依頼した方が信頼できる担当者に出会える可能性が高まり、希望する物件を見つけやすくなるでしょう。
不動産ポータルサイトは、希望するエリアに強い不動産会社を見つけるのにも役立ちます。
新築物件と比較して、中古物件は実際に現物を見てみないとわからない部分が少なくありません。特に、物件が経年劣化によってどの程度傷んでいるのか、実際に目にしなければ把握は難しいです。建物の状況はリフォーム・リノベーション費用に影響します。間取りや水回りの設備の状況を確認するだけではなく、壁などのひび割れや床の傾き、ドアや収納扉の建て付けなどもチェックすることが大切です。また、日当たりや周辺環境なども確認しておきましょう。
マイホームを探す際に特に中古物件は、希望条件のすべてに合致した物件を探すのは難しいものがあります。希望条件の優先順位を決めて譲れない条件を決めておいた方が、より良い物件に出会いやすくなるのです。
また、不動産ポータルサイトで検索する際には、最寄り駅からの徒歩分数を「徒歩5分以内」と設定すると、徒歩6分の物件は表示されません。同様に専有面積を「80㎡以上」とすると79㎡の物件は表示されず、「築10年以内」では築11年の物件は表示されないのです。希望条件を絞り込み過ぎないことも、希望条件により近い物件に出会うために大切です。
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中古物件を探すときには、リフォーム・リノベーション費用を踏まえる必要があり、住宅ローンの利用についても注意点があります。
マイホームを購入する際には、物件価格のほかに印紙税や登記費用、火災保険料、住宅ローンを利用する場合のローン借り入れ手数料、中古物件などでは仲介手数料などの諸費用が必要です。このほかに中古物件は購入する物件の状態によって、リフォーム費用がかかります。
実際には暮らし方やメンテナンス状況により異なりますが、一般的に築5年程度までの物件は傷みが少なく、ハウスクリーニング程度で住めるケースが多いです。また、築10年未満の物件も壁紙の交換などの軽微なリフォームで済みます。築10年を超えると経年劣化による傷みが目立つ物件が多く、水回り設備の交換や戸建てでは外壁の塗り替えなどが必要になってきます。築20年以上の物件はリノベーションが前提となるケースが多いです。
住宅ローン控除を利用するための条件のうち、床面積が50㎡以上、購入者自らが居住する、住宅ローンの借入期間が10年以上、年収が3,000万円以下といった条件は新築も中古も同じです。中古物件の場合、建築された年によっては現行の耐震基準を満たさない物件もあります。耐震性能を有していることを確認する必要があり、これは住宅ローン控除適用の要件として設けられています。
要件は2つあり、いずれかに該当すれば住宅ローン控除の適用を受けられます。1つ目は木造などの耐火建築物以外の建物は築20年以内、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物の場合は築25年以内であることです。2つ目は耐震基準適合証明書あるいは既存住宅性能評価書の耐震等級1以上の取得、既存住宅売買瑕疵保険への加入のいずれかになります。また、いずれの要件も満たさない場合でも、2014年4月1日以後に取得した中古物件の場合、取得日までに耐震改修を行うことを申請し、居住する前までに耐震基準に適合することの証明を受けられれば、住宅ローンを利用することが可能です。
国税庁｜No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
国税庁｜No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm
国土交通省｜すまい給付金｜住宅ローン減税制度利用の要件
http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/requirement.html
住宅ローンの借入期間は最大で35年以内とする金融機関が多いですが、中古物件の場合、物件によっては建物の耐久性の問題から、借入期間が短く制限されることがあります。また、中古物件は物件価格と担保価値の差が生じやすいことから、頭金を入れずにフルローンを組むのは難しい傾向があります。そのため、中古物件を購入する際には、新築物件を購入するときよりも、多くの自己資金が必要であったり、物件価格の割に月々の返済額が多くなりやすかったりする点に注意が必要です。
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リノベーション向き物件の探し方として、不動産ポータルサイトを活用する方法やリノベーション会社に相談する方法があります。
不動産ポータルサイトはリノベーション向きの中古物件に限らず、新築物件や中古物件を探す際に幅広く用いられています。不動産ポータルサイトには、全国の様々な不動産会社が所有または仲介する数多く物件の情報が掲載され、検索条件を指定して探すことができます。
築年数の経過した中古物件はリフォーム・リノベーション済み物件が多く、リノベーションなどを行っていない物件は限られています。不動産ポータルサイトの利用では、リノベーション向き物件に絞って探すことは難しいですが、物件情報を幅広く得られるというメリットがあります。また、リノベーション済み物件とリノベーション前物件のそれぞれの相場観を養っていくのにも役立ちます。
リノベーション会社の中でも、リノベーション向き物件探しにおすすめなのは、物件探しからリノベーションプランの設計、施工までをワンストップで提供する会社です。
リノベーション前提で中古物件を購入する場合は、構造面などによる向き・不向きがあります。また、リノベーション前物件は築年数が経過していると、リノベーションを行うことでどんな空間が実現できるのか想像しにくいのではないでしょうか。リノベーションをワンストップで提供している不動産会社を利用すれば、一般的にリノベーションに向いている物件かという点はもとより、希望するような住まいを実現できるのか、リノベーションプランを踏まえながら相談することが可能です。
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詳しくはこちら＞＞中古物件の中でもリノベーション向き物件を選ぶときポイントについて、価格面と構造面に分けてみていきます。
価格面でポイントとなるのは築年数です。ここ数年の都心部を中心とした不動産価格の高騰によって一概にいえない部分もありますが、一般的にマンションの中古物件の価格は新築時がもっとも高く、数年で価格が大幅に下落した後に安定します。築15年～20年程度で価格が落ち着き、築20年を過ぎると資産価値の下落が緩やかになる傾向があります。
そのため、リノベーションを前提に中古物件を購入する場合に、価格面でのメリットがあるのは築15年～20年程度の物件です。築15年～20年程度の物件を購入すると、資産価値を維持しやすく、リノベーション費用を踏まえても新築物件を購入するよりもマイホーム取得にかかる費用を抑えられることが多いです。
構造面でポイントとなるのは構造による間取りの可変のしやすさの違いです。分譲マンションの構造は、SRC造のラーメン構造とRC造のラーメン構造や壁式構造のいずれかがほとんどです。ラーメン構造の物件が多くを占めますが、低層マンションの一部に壁式構造の物件があります。
ラーメン構造は柱と梁で支える構造で専有部分に撤去できない間仕切り壁は基本的にありません。一方、壁式構造は壁で支える構造のため、専有部分に撤去できない耐力壁が間仕切り壁としてあるケースがあります。
リノベーションを前提に中古物件を購入する場合は、間取りの可変の自由度が高いラーメン構造の物件がおすすめです。壁式構造の物件を選ぶ場合は、希望する間取りへの変更が可能かどうか、リノベーション会社などの専門家に相談しましょう。
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詳しくはこちら＞＞リノベーション向き物件の購入で失敗しないためには、費用面のほか、物件の状態などによる注意点があります。
中古物件を購入してリノベーションをする場合には、物件の購入費用とリノベーション費用のトータルで予算内に収まるように、配分を考えておくことが大切です。中古物件を購入する段階で費用を掛け過ぎてしまうと、リノベーションを行うときに費用が厳しくなり、思っていたような内装材や設備を使えないといったことになりかねません。反対に物件の購入費用を抑えすぎると、後から「もっと駅近くの物件にするなど立地条件を妥協しなければよかった」と後悔することも考えられます。
こうした事態を避けるためには、中古物件とリノベーションの相場観を身につけておくことが大切です。また、リノベーション会社に物件探しからワンストップで依頼すると、トータル予算を踏まえたうえで、物件の紹介を受けられます。
中古物件の中でも築年数の古い物件を購入する際に気をつけたいのが耐震性の面です。建築基準法による耐震基準は1981年6月1日を境に大きく変更され、建築確認申請が1981年6月1日以降に下りた建物は新耐震、1981年5月31日までに下りた建物は旧耐震と呼ばれています。ただし、旧耐震と呼ばれる物件の中にも、新耐震の基準を満たしている強固な建物もあります。
安全性の面だけではなく、様々な優遇制度の適用を受けるときに旧耐震の物件は不利になるというデメリットがあります。たとえば、住宅ローン減税の適用を受けるには1981年12月31日以前に建てられた建物は耐震基準適合証明書などの用意が必要です。新耐震による基準を満たし、耐震基準適合証明書を取得できる物件か確認するとよいでしょう。
また、住宅取得等資金の贈与の非課税や不動産取得税の減税、登録免許税の減税においても、1981年12月31日以前に建てられた建物が適用を受けるには、新耐震を満たすことの証明が要件となっています。
中古マンションを購入するときには、管理状態もチェックするべきポイントです。適切な維持管理が行われていない物件は建物の劣化が進むのが早く、資産価値の下落にもつながっていきます。
気になる物件が見つかって内見に足を運んだ際には、エントランスや共用廊下などの壁や天井に大きなひび割れなどがないかチェックします。ただし、大規模修繕工事を実施するタイミングによる部分もあります。長期修繕計画にもとづいて大規模修繕工事が計画的に実施されているか把握することで、適切な修繕が行われているか確認できます。
このほかにも、ゴミ置き場や自転車置き場、集合ポストなどもチェックするべき箇所です。ゴミなどが散乱することなく整然としているか確認することで、居住者の意識や管理状況がみれます。
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詳しくはこちら＞＞新築物件も中古物件のいずれを探すときも、不動産ポータルサイトを利用して、物件の情報を得ることからスタートします。新築戸建てや中古物件は不動産会社に相談をした方がより多くの選択肢を得ることができます。物件による探し方の違いを理解し、希望条件に合ったマイホームを見つけましょう。
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