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老後のマンションへの住み替えタイミングは?住まいの選び方や買い替えのポイントを解説!

マイホームを購入した時点では終の棲家のつもりであっても、老後は家族構成やライフステージの変化するため、住み替えをするケースが少なくありません。そこで、老後に住み替えを考えるタイミングや、住み替え先の選び方のポイントなどについて解説していきます。

■老後の住み替えのタイミングや理由は?

ライフステージの変化や今の住まいの状態などは、老後の住み替えについて考えるきっかけとなります。老後の住み替えのタイミングや理由となる主なものを挙げました。

・子供の独立

子供が独立すると家族構成が変化し、子供部屋が不要になります。夫婦2人の生活では今の住まいでは広過ぎて、掃除や管理が大変といった理由から、住み替えを考えるケースがあります。夫婦2人の暮らしに合ったコンパクトな住まいに移れば、掃除の手間が軽減できるだけではなく、光熱費も抑えられることが期待できるでしょう。

・定年退職

ファミリー層がマイホームを購入するときには、通勤や通学の利便性を考慮することが多いです。しかし、定年退職した後の住まいは通勤のしやすさを考える必要がありません。たとえば、スーパーやコンビニ、病院、郵便局や銀行などが周辺に立地しているなど、日々の生活の利便性が高い場所に住み替えることも選択肢になります。

・住まいの老朽化

築20年、30年経過した住宅は老朽化が目立つようになり、リフォームが必要な状態になることが多いです。リフォームは大きな費用がかかるため、今の住まいのある場所にこだわりがない場合、住み替えも検討対象になります。

・バリアフリー化された住まいに移る

加齢によって身体機能が衰えてくると、ちょっとした段差でもつまずきやすくなったり、2階建て以上の戸建てでは、階段の昇り降りが負担になってきたりします。老後に安全に暮らせるバリアフリー化された住まいで暮らすために、住み替えを考えるケースもあります。

■老後の買い替えで今の住まいはどうする?

老後の住まいを新たに購入する場合、今の住まいは売却する、あるいは賃貸運用するという選択肢があります。いずれの場合も、住宅ローンの残債がある場合には、注意するべき点があります。

・売却は住宅ローンの残債を考慮

既に住宅ローンを完済している場合は、自宅の売却に支障はありません。一方、住宅ローンの残債がある場合は、金融機関の抵当権(担保)がついているため、抵当権を抹消できなければ売却することができません。不動産会社による査定価格を目安に自己資金を投入することなく、抵当権を抹消できるか確認することが必要です。住宅ローンの残債を売却価格が上回る場合は、売却代金から返済して抵当権を抹消し、差額を新たに購入する住宅の購入費用に充てることができます。一方で、住宅ローンの残債を売却価格が下回る場合は、差額を自己資金で支払えなければ、抵当権を抹消できないため売却することができないのです。

将来的に住み替えを検討している場合は、繰り上げ返済を行って残債を減らしておくといった準備を進めておきましょう。

・賃貸はエリアのニーズを確認

今の住まいの賃貸運用をする場合は、賃貸ニーズのあるエリアなのか、リサーチしてみることが大切です。借り手がつかなくても所有している限り、毎年、固定資産税が発生し、維持管理コストがかかります。マンションの場合は、毎月、管理費と修繕積立金の支払いもあります。築年数の経過した自宅を貸すためには、リフォームが必要になるケースも少なくなく、費用をかけてリフォームをして採算がとれるのかどうか、検討しておくことも必要です。

また、今の住まいを貸したい場合、住宅ローンの残債があるケースでは、住宅ローンは自分が住む目的で借りているため、借り入れをしている金融機関へ相談が必要です。賃貸運用する場合には金利がアップしたり、アパートローンへの切り替えとなったりするケースや、他行での借り換えとなるケースがあります。しかし、金融機関に断りなく賃貸運用をした場合、発覚した際に一括返済を求められる可能性があるため、必ず事前に相談するようにしましょう。

■老後の住み替え先の選び方は?

老後の住み替え先はマンションと戸建てのどちらが良いのでしょうか?また、新築物件を購入するか、中古物件を選ぶかという選択肢もあります。マンションと戸建て、新築と中古について、特徴を比較しました。

・マンションVS.戸建て

まずは、マンションと戸建てそれぞれのメリットとデメリットを挙げていきます。マンションは、外出時などの戸締りが楽で、オートロックや防犯カメラのついた物件や管理員が常駐する物件が多いことから、セキュリティの面で安心できることがメリットです。また、専有部分も共有部分も、段差が少ない物件が中心です。一方で、上階や隣戸の音が気になりやすく、足音などの物音に気をつけて生活する必要があることがデメリットになります。また、管理規約によって、ペットの飼育には制約があり、リフォームをする場合には使用する床材の遮音等級などに規定が設けられている物件が少なくありません。毎月のコストとして、管理費と修繕積立金が発生します。

次に戸建ては、増改築や建て替えが自由にできることや、老朽化しても土地の価値が残ることがメリットです。また近隣の住宅と生活音を巡るトラブルが起こりにくいです。庭では、家庭菜園などを楽しむこともできます。一方、マンションのように管理費や修繕積立金が発生しないこともメリットではあるものの、修繕は外装や外構を含めてすべて自己で行わなければならないことはデメリットといえます。戸建ては窓が多いため、防犯面での不安を感じるケースもあります。さらに、2階建て以上の場合は加齢によって階段の昇り降りが負担に感じやすいことや、庭の手入れに手間がかかることもデメリットです。

マンションにも戸建てにもメリットもデメリットもあります。ただし、老後の住み替えでは、段差が少ないことや、外出の際の戸締りが容易で防犯面でも安心できること、維持管理の手間が軽減されることなどから、マンションが選択する人が多い傾向となっています。

・新築VS.中古

新築物件のメリットは、なんといっても真新しい住まいに暮らせることでしょう。新築物件は初期費用として修繕費用がかかりません。間取りや仕様の自由度の面では、新築注文住宅は間取りや仕様を自由に決められます。新築建売住宅の中には、購入する時期によっては、内外装材のカラーや一部の設備を選べる物件もあります。新築マンションも物件によりますが、購入する時期によっては2~3パターンの間取りパターンから選べたり、内装材や建具、キッチン、洗面台などのカラーパターンを選択できたりします。

また、新築物件や中古物件の中でも築浅の物件は、バリアフリー仕様の物件が多いことがメリットです。また、最新の設備が導入されている物件もあり、断熱性能が優れている物件が中心となっています。

一方、中古物件は一般的に新築物件よりもが価格が安いです。老後は住まいにかけられるお金が決まっているケースが多いですが、同じ予算で生活利便性が高く、立地条件の良いエリアの物件を見つけやすいことがメリットです。住まいの状態に応じてリフォーム費用は必要になるものの、費用をかけてリフォームしても、新築物件を購入するよりも費用を抑えられることが多いです。また、構造による制約やマンションの場合は管理規約による規定もありますが、リノベーションで間取りや仕様を変えることも可能。戸建てであれば内外装や設備、マンションであれば専有部分を新築同様の見栄えにすることができます。

さらに、「マンションは管理を買え」といわれることがありますが、新築マンションはどのようなコミュニティが形成されて、どのような管理状態になるのか未知数です。中古マンションではあれば、実際の管理を確認できることもメリットに挙げられます。

■老後はどのような場所に住み替えるべき?

老後の住み替え先を考えるうえで、立地も重要な要素です。老後の住み替え先で重視するべき点や今の住まいとの距離による環境の変化、子供との距離感の考え方について解説してきます。

・老後に住むエリアで重視するべきポイント

老後に住むエリアで重視するべきなのは、生活の利便性です。車を運転して生活をしている人も、加齢によって身体機能が衰えると、運転免許を返納するべき状況になることが考えられます。駅やバス停に近く、公共交通機関を利用しやすい場所に住むと、アクティブに暮らしやすいです。また、スーパーやコンビニ、飲食店などの商業施設や病院、身体を動かすための公園や公営のプール、体育館のトレーニングジムなどが、近隣やアクセスしやすい場所にあると便利です。

・今の住まいとの距離による違い

今の住まいと離れた場所に住むと、これまで地域で培ってきた近所付き合いや友達付き合いが途絶えやすく、新たな環境で一から人間関係を築いていくことになります。土地勘やゆかりのない場所で新生活をスタートさせることに抵抗がある場合は、今の住まいの近くの住み替えが向いています。

新たに憧れだった場所など、新しい土地で新生活を始める場合は、近くを散歩してみるなどして街の雰囲気になじめるかチェックすることが大切です。また、自治体によってシニア向けの行政サービスが異なるため、情報収集をしておきましょう。

・子供との距離感

老後の住み替えでは、子世帯の近くに住むことも選択肢になります。昨今では同居よりも、適度な距離感を保てる近居が人気です。二世帯住宅は売りにくさや貸しにくさがありますが、近居なら親世帯、子世帯それぞれが別々に売却や賃貸運用をすることを考えられます。将来、子世帯が転勤で引っ越す、親世帯が老人ホームに入るといった場合にも、近居は対応しやすいのです。

ただし、子世帯が見知らぬ土地で暮らしている場合、親世帯が新しい土地で知人をつくってなじめるかどうか、留意する点になります。また、一言で近居といっても、親世帯と子世帯が徒歩で行き来できるか、バスや電車、車での移動となるかによっても、日常生活圏の重なり方が違います。子世帯との距離感の取り方をもとに考えてみましょう。

・立地条件

老後の住まいを選ぶうえで、公共交通機関の利用のしやすさは重視するべき条件です。高齢ドライバーによる自動車事故が社会問題化していることからも、加齢とともに身体機能が低下して、重大な事故を引き起こすリスクが高まります。日常的に車の運転をしている人も、いずれは運転免許の返納を考えることが必要な時期が来ます。そのため、老後の住まいは車を自ら運転することなく、徒歩や公共交通機関を利用して、買い物や通院などの日常生活を済ませられる場所が望ましいといえます。また、公共の交通機関で行きやすい場所は、子供が頻繁に足を運びやすいという点でもメリットがあります。

現役世代など通勤の利便性を考慮すると、住まい選びで最寄駅からの距離が重要です。一方、老後に通勤をしない場合は、最寄り駅から徒歩圏内のエリアのほか、バス停から近いエリアも選択肢になります。最寄り駅から徒歩15分の場所よりも、バスで10 分のバス停の前の住まいの方が、外出時に歩く距離が少なくて済むため、暮らしやすいことも考えられます。また、徒歩での分数は同じ立地条件であっても、丘の上など高台にあって坂道を昇り降りしなければならない場所は、足腰への負担が大きく、外出しにくくなることが懸念材料です。最寄駅やバス停からフラットな道でアクセスできる場所が、老後の住まいに向いているでしょう。

それから、老後は家で過ごす時間が長いことを踏まえると、日当たりの良さも優先したい条件です。ガーデニングや家庭菜園を趣味として楽しみたい人にとっても、日当たりは重要になります。都心などのマンションは隣の建物が近接していることもありますが、目の前に建物がない物件の方が、開放的な雰囲気があり、過ごしやすいでしょう。

・周辺に必要な施設

老後に暮らすマンションの周辺に必要な施設として挙げられるのは、買い物のための施設と医療機関です。

まず、買い物の面では、スーパーやドラッグストア、コンビニなど、日常生活に必要な生鮮食料品や日用品を購入できる商業施設が徒歩圏にあることは、重視したい条件です。今は長い時間歩くのが苦にならなくても、加齢とともに遠くまで買い物に行くのは、負担が大きくなることが考えられます。また、将来的には車の運転をしないで生活することをイメージすると、周辺の商業施設が充実していることは必須条件といえるでしょう。

次に、高齢になると医療機関にかかることが増えてくるため、医療機関が近くにあることも重視したい条件です。かかりつけとなるクリニックや歯科医院などが徒歩圏内など、アクセスしやすい場所に立地していることは必須といえます。大きな病気になることや入院する可能性を考慮すると、大規模な病院にもバスなどでアクセスしやすいと便利です。

さらに、日々の生活を楽しみながら健康に暮らしていくには、身体を動かす場所が必要になります。スポーツクラブかあるいは、ウォーキングができる公園、リーズナブルな費用で利用できる公営のトレーニング施設のある体育館やプールが近くにあるのが理想的です。本を読むのが好きな人は図書館が近くにあると、毎日通いやすいです。それから、生活に必ずしも必要な施設ではありませんが、映画館や劇場などの娯楽施設が近くにあると、余生をアクティブに楽しめます。

・広さや間取り

子供が独立した場合、老後に暮らすマンションは、これまでよりもコンパクトな住まいを選ぶケースが多いです。部屋数が少ない方が掃除の手間を軽減できますし、広さの面では狭い方がマンションの購入価格を抑えられます。

老後に限らず、一般的に豊かな住生活を送るために必要な広さは、国土交通省の住生活基本計画によると、都市部の場合、単身者で40㎡以上、夫婦など2人暮らしでは55㎡以上が目安とされています。40㎡~55㎡は1LDKや2LDKの間取りに多い広さです。

1人で暮らす場合は1LDKの間取りが向いています。夫婦の場合は寝室を一緒にするなら1LDK、寝室を別にするなら2LDKといったパターンが考えられます。プライバシーを重視する場合は、それぞれが個室を持てる2LDKの間取りが向いています。リビングと寝室が近く、間仕切りの少ないシンプルな間取りの方が生活動線が短くなるため、高齢になったときにも暮らしやすいです。また、高齢になるとトイレに行く頻度が増えて、夜中にトイレに行くことが少なくないため、寝室の近くにトイレがあると便利です。

実際には、老後の住まいに70㎡程度の3LDKを選ぶケースも少なくありません。3LDKを選ぶ場合、夫婦がそれぞれ部屋を持っても1室余ります。この1室の使い道としてよくあるのは、荷物が多いので納戸として使う、趣味の部屋にする、子供や孫が遊びに来たときに泊まる部屋といったケースです。

ものが多い場合、住み替えを機に不要なものを処分することを検討することが大切です。荷物の量や子供の来訪の頻度を踏まえて、住み替え後の住まいに必要な広さを考えましょう。

参照:国土交通省「住生活基本計画」誘導居住面積水準
https://www.mlit.go.jp/common/001123468.pdf

■まとめ

今の住まいで暮らしにくさを感じたときは、老後の住み替えを考えるタイミングです。ライフスタイルを踏まえて優先したいことを整理して、マンションや戸建て、新築や中古といった物件種別から、自分に合った住まいを見つけましょう。

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