マンションの購入を考える際、まず気になることといえば費用に関することではないでしょうか。自分の年収でどれくらいの物件が購入できるのか、自己資金はどれくらい用意するべきなのか、知りたいことはたくさんあるはず。政府発表のデータから、年収ごとの平均的なマンション購入費用や頭金の割合などを確認していきましょう。
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住宅の購入費用は、年収の何倍くらいを目安にするべきなのでしょうか？
「年収の5倍以内に抑えたほうが良い」「7〜8倍でも大丈夫」など諸説ありますが、実際にマンションを購入した人に行なった調査の結果から、平均世帯年収と購入価格を見てみましょう。なお、住宅の購入価格が年収の何倍に相当するかを「年収倍率」といいます。
国土交通省発表の「住宅市場動向調査」によると、日本の3大都市圏（首都圏・中京圏・近畿圏）において、2018年度の戸建住宅やマンション（いずれも新築・中古を含む）を合わせた年収倍率は、世帯年収の約6倍でした。マンションの購入データに絞ってみると、下記の通りとなります。
・中古マンション
世帯年収715万円、購入価格2,819万円（年収倍率：3.94倍）
・新築 マンション
世帯年収840万円、購入価格4,577万円（年収倍率：5.45倍）
このうち取得費用に住宅ローンを利用したと回答した人の割合は、新築マンションで68.1％、中古マンションで55.2％でした。
参考：住宅市場動向調査2018年度
https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00600630&tstat=000001017729&cycle=8&year=20181&month=0&result_back=1
続いて、住宅ローンを利用した場合に限ったデータを見てみましょう。住宅金融支援機構発表の「フラット35利用者調査」によると、2017年にフラット35を利用した人の世帯年収と購入価格の平均は下記の通りでした。
・新築マンション
全国 世帯年収：775.7万円、購入価格：4,348.4万円（年収倍率：6.9倍）
首都圏 世帯年収：782.7万円、購入価格：4,787.0万円（年収倍率：7.3倍）
・中古マンション
全国 世帯年収：595.6万円、購入価格：2,844.5万円（年収倍率：5.6倍）
首都圏 世帯年収：600.6万円、購入価格：3,101.4万円（年収倍率：5.9倍）
以上の結果から、住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、年収の5〜7倍ほどが物件価格の目安となることがわかりました。
参考：
2017年度 フラット35利用者調査│住宅金融支援機構
https://www.jhf.go.jp/files/400346708.pdf
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詳しくはこちら＞＞子育て世帯にとって、住宅の購入に次いで大きな出費となってくるのが、子どもの教育費用でしょう。国土交通省の「住宅市場動向調査」で、マンションの一次取得（初めての住宅購入）のデータを世帯主の年齢別に見ると、30歳代がもっとも大きな割合を占めていることがわかります。
・新築マンション
30歳代：60.0％、40歳代：24.1％、平均年齢：38.8歳
・中古マンション
30歳代：36.8％、40歳代：33.2％、平均年齢：42.1歳
まさに、これから子どもの教育資金が必要になってくる世代です。
参考：住宅市場動向調査2018年度
https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00600630&tstat=000001017729&cycle=8&year=20181&month=0&result_back=1
・高校から大学卒業までの必要な金額（平均）
子どもが独り立ちするまでには、どれくらいの教育費用が必要なのでしょうか？日本政策金融公庫の「教育費負担の実態調査（2018年）」によると、子どもが高校入学から大学卒業までに掛かる費用の平均金額は下記の通りでした。
・高専・各種専門学校等：554.3万円
（入学費用59.7万円、在学費用257.2万円）
・私立短大：613.8万円
（入学費用73.6万円、在学費用302.8万円）
・国公立大学：776.7万円
（入学費用80.1万円、在学費用459.2万円）
・私立大学（文系）：968.2万円
（入学費用90.4万円、在学費用640.4万円）
・私立大学（理系）：1,064.2万円
（入学費用85.5万円、在学費用741.2万円）
※いずれのケースも高校の費用については、国公立・私立を含めた平均額の237.4万円（入学費用と在学費用の合計）で計算されています。
・仕送りにはいくら掛かる？
また、同調査によると高校生以上の子どもがいる世帯のうちおよそ3割に、自宅外通学者がいます。自宅外通学者とは、自宅と学校の距離が離れているなどの理由から、親元を離れて寮やアパートなどから通学する学生です。
2018年度は、子ども1人が自宅外通学を始めるために掛かった金額（賃貸住宅の初期費用や家具等を購入するための費用）は37.4万円でした。また、自宅外通学者への仕送りは月額で7.5万円、年間で90.8万円となっています。
・教育資金も含めた資金計画を
以上のデータから、子どもが私立大学（理系）に自宅外通学すると想定した場合、卒業するまでに掛かる費用は下記の通り計算できます。
私立大学（理系）：1,064.2万円
自宅外通学の初期費用：37.4万円
仕送り：90.8万円×4年＝363.2万円
合計＝1464.8万円
このほか、学習塾や習い事などに通わせる場合はさらに費用が掛かってくるでしょう。このように、子育て世帯にとって教育費用は住宅の取得費用に次いで大きな出費となる可能性があります。無理なく住宅ローンを支払っていくためには、将来的な教育費用も含めた資金計画を立てることが大切です。
マンションを購入する際、物件価格のほかに、さまざまな諸費用が必要になってきます。
新築マンション購入の諸経費の目安：物件価格の3〜6％ほど
中古マンション購入の諸経費の目安：物件価格の6〜10％ほど
中古マンション購入時の方が諸経費の目安が高くなっているのは、新築マンションの購入時には原則的に不要な「仲介手数料」の占める割合が高いためです。諸経費のおもな内訳については、次の項目で順に解説していきます。
仲介手数料とは、物件の売主と買主を結び付け契約の橋渡し役となる不動産会社に支払う、成功報酬型の費用です。仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法により「（物件価格の3％＋6万円）＋消費税」と定められています。消費税率８％の場合「物件価格の3.24％＋6万4,800円」ということです。新築マンションの場合、売主が直接販売することが多いため、仲介手数料は掛からないのが一般的です。
印紙税とは、不動産売買などの書類を作成する際に発生する税金です。契約書に記載されている金額に応じた所定の金額の印紙を購入して、契約書に貼る形で納税します。契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は税額2万円、5,000万円を超え1億円以下の場合は税額6万円となります（※1）。 印紙の貼付は、売買契約書・住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）それぞれに必要です。
※1：不動産の売買の場合、軽減措置があり1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円を超え1億円以下の場合は3万円となります。
不動産取得税とは、都道府県に納める地方税です。マンションの購入後、半年から一年ほど経った頃に自宅に届く納税通知書・納付書で納めます（納期限は自治体により異なります）。不動産取得税率は「土地・建物の固定資産税評価額×４％」で算出されますが、要件に応じて軽減措置が受けられるため、自己居住用の不動産に対しては支払いが発生しないケースも多いです。
固定資産税および都市計画税は市区町村に収める税金で、その年の１月１日時点で不動産を所有する人に対して課税されるものです。引渡し時期により日割り計算を行い、売主に支払うことで精算します。固定資産税の算出方法は「固定資産税評価額×1.4％」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3％」ですが、居住用の不動産は軽減措置を受けられます。
※税率は自治体により異なることがあります。
土地や建物（不動産）を取得すると、登記手続きが必要です。登記とは、国で管理する台帳に不動産の所有者や権利状態を記録することで、その際に発生する税金が「登録免許税」です。売買契約の際に行う登記の種類は、持ち主が変わる「所有権の移転」と住宅ローンに関する「抵当権設定」で、手続きは司法書士へ依頼します。
・所有権移転登記：原則「固定資産税評価額×0.2％」 ですが、軽減措置が受けられる場合、下記の通りとなります。
・新築マンション
建物部分：固定資産税評価額×0.15％
土地部分：固定資産税評価額×1.5％
・中古マンション
建物部分：固定資産税評価額×0.30％
土地部分：固定資産税評価額×1.5％
・抵当権設定登記：借り入れ金額×0.1％
原則借り入れ金額の0.4％ですが、軽減措置が受けられる場合0.1%となります。
・報酬額：司法書士事務所により異なりますが、10〜15 万円ほどが目安です。
かつては住宅ローン契約を結ぶ際、連帯保証人が必要でした。連帯保証人は、万が一ローン返済が滞った場合に、契約者に代わって返済する義務があります。
近年は、ローンを組むにあたって原則的に連帯保証人は不要で、その代わりに、保証会社に「保証料」を支払うのが一般的となっています。ローン返済が滞った場合に、保証会社が金融機関に残債を支払うシステムです（契約者のローンがなくなるわけではありません）。
保証料額は金融機関により異なりますが、おもな都市銀行（りそな銀行・みずほ銀行・三菱UFJ銀行）で1,000万円を借り入れる場合の保証料は191,370円です（※）。また、ネット銀行など一部の金融機関では、保証料を無料としているケースもあります。
※借入期間30年・元利均等返済方式・保証料一括前払いの場合
融資手数料は金融機関により異なりますが、借り入れ金額の2％ほどが多いです。保証料を支払う場合は手数料が不要となる場合もあります。
また、多くの住宅ローンで、火災保険への加入が義務となっています。火災保険と言っても、落雷や風災による損害も保証の対象です。さらに特約を付帯すれば保証の内容を広げることができますが、保険料額は上がります。
新生活を開始するにあたり、引越し費用や家具の購入費用といった初期費用が掛かります。
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詳しくはこちら＞＞頭金とは、売買契約の際に一括で支払うまとまった費用のこと。購入価格から頭金を差し引いた残りをローンで返済していくことになります。頭金を多く用意するほど借り入れの割合が下がるため、最終的に支払う金利を抑えることができます。しかし、貯金全額を頭金に充てるのはリスクが高いといえます。病気やケガで収入が途絶える可能性もありますし、いざという時のお金は残しておきたいものです。
2017年度のフラット35利用者調査によると、マンション購入費用に占める自己資金割合は下記の通りでした。
・新築マンション
全国平均：16.2％、首都圏平均：16.1％
・中古マンション
全国平均：11.2％、首都圏平均：11.0％
なお、近年は頭金ゼロで購入資金全額を借りられる「フルローン」や、購入時の諸費用までを対象とした金融商品も登場しています。
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詳しくはこちら＞＞世帯年収ごとに、ローンの返済額を大まかにシミュレーションしていきましょう。マンション購入の平均的な値から物件価格は年収の6倍とし、頭金を1割用意すると想定。住宅ローン金利は全期間固定で2％、返済期間は30年、ボーナス返済なし、保証料は借り入れ1,000万円あたり191,370円で計算しています。
・マンション価格：3,000万円
・頭金：300万円
・借入額：2,800万円
・保証料：53.6万円
毎月の返済額：10.3万円
総返済額：3,725万円
・マンション価格：3,600万円
・頭金：360万円
・借入額：3,240万円
・保証料：62.0万円
毎月の返済額：12万円
総返済額：4,311万円
・マンション価格：4,800万円
・頭金：480万円
・借入額：4,320万円
・保証料：82.7万円
毎月の返済額：16万円
総返済額：5748万円
・マンション価格：6,000万円
・頭金：600万円
・借入額：5,400万円
・保証料：103.3万円
毎月の返済額：20万円
総返済額：7,185万円
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詳しくはこちら＞＞世帯年収に対するマンションの購入価格や頭金の割合、諸費用の内容について解説しました。住宅ローンは金融機関から借りられる金額よりも、継続的に無理なく返済できる金額かどうかが大切です。子どものいる世帯であれば、決して安くはない教育費用も必要になってきます。将来的なライフスタイルの変化も考えながら、資金計画を立てましょう。
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