持ち家を購入すると、賃貸に住んでいるときと税金はどう変わるのでしょうか。持ち家を購入すると税金などの維持費がかかる一方で、住宅ローン控除の恩恵を受けられます。持ち家の購入と賃貸を借りる際にかかる税金をそれぞれ挙げたうえで、持ち家の購入時や所有にかかる税金について解説していきます。
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持ち家の購入と賃貸ではかかる税金が異なります。それぞれで発生する税金についてみていきましょう。
持ち家を購入するときにかかる税金は、消費税と印紙税、登録免許税です。購入してから約半年後に、不動産取得税の通知が送られてくることがあります。また、持ち家を所有していると、固定資産税と都市計画税がかかります。固定資産税と都市計画税は1月1日の所有者に対して課税されるため、中古物件を購入した際には、引き渡しの際に当該年度の固定資産税と都市計画税の清算を行うことが多いです。ただし、購入する住宅種別によってかかる税金には違いがあります。
持ち家の購入や所有には税金がかかる一方で、住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、一定の要件を満たしている場合、住宅ローン控除の適用を受けられることが可能です。
住居用の賃貸物件で、税金がかかるのは、基本的に仲介手数料の消費税のみです。仲介手数料の上限は家賃の1ヶ月以内ですが、消費税を上乗せした金額で請求されます。仲介手数料は、不動産会社が事業として対価を得ているものに該当するため、課税対象になるのです。
住宅の家賃は1ヶ月以内の貸付を除くと非課税であり、敷金や礼金、更新料も非課税です。ただし、不動産会社に更新料とは別に更新手数料を支払う場合は、消費税の課税対象になります。
事業用の建物の場合は退去時に返還するものを除くと消費税の課税対象になるため、敷金は課税されませんが、賃料や礼金、権利金、更新手数料も課税対象です。
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詳しくはこちら＞＞一戸建ての場合、固定資産税は建物部分と土地部分それぞれに課税されます。
分譲マンションの場合も、建物と土地に課税されるのは同様なのですが、マンションの固定資産税は、区分所有者全員が持分割合に応じて負担することになります。
持分割合 ＝ 専有面積 ÷ 総敷地面積
マンションの総戸数はその規模により差がありますが、中規模マンションであれば50〜100戸程度で構成されています。再開発エリアなどでは100戸以上、200戸以上の大規模マンションも珍しくありません。大規模になるほど、土地の持ち分割合は少なくなります。
新築一戸建ての物件価格の内訳が土地7：建物3といった割合になるのに対し、新築マンションは土地3：建物7といった具合になるのです。そして、土地の固定資産税には軽減措置があり、200平米までは1/6に減額されます。つまり、物件価格が同じであれば、マンションよりも土地の占める割合が大きい一戸建てのほうが、固定資産税が安くなりやすいのです。
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詳しくはこちら＞＞持ち家の購入や所有でかかる税金について、支払いが発生するタイミングや計算方法について解説していきます。
持ち家の購入で消費税がかかるのは、物件の購入価格のうち建物部分と注文住宅を建てる場合の工事費用、中古物件を購入するケースなどで発生する仲介手数料です。
マンションや建売住宅を購入する場合、売買価格のうち土地の部分は課税されませんが、建物は消費税の課税対象になります。たとえば、マンションで売買価格が4,500万円、土地部分の価格が1,500万円、建物部分の価格が3,000万円のマンションの場合、消費税の課税対象になるのは建物部分の3,000万円です。3,000万円×10％＝300万円なので、300万円の消費税が課税されることになります。
注文住宅を建てる場合も、土地の購入費用には消費税は課税されませんが、家を建てる工事費用は課税対象になります。3,000万円の工事費用の場合の消費税は300 万円です。
また、持ち家を取得するにあたって、不動産仲介会社を介して購入する場合は、仲介手数料の支払いが発生するため、消費税の課税対象になります。中古物件を購入する場合に多く、建売住宅も販売形態によっては、仲介手数料が発生するケースがあります。たとえば、売買価格が4,500万円の中古マンションの場合、仲介手数料を141万円とすると、14万1,000円の消費税が課税されます。（仲介手数料についての詳しい記事はこちらからをご覧ください）
持ち家を購入するときに印紙税がかかるのは、土地や建物を購入するときの売買契約書、注文住宅を建てる場合の建設工事請負契約書、住宅ローンを利用する場合の金銭消費貸借契約書です。
印紙税は印紙税法で決められた課税文書ごとに、記載金額によって税額が決められており、収入印紙を貼付して、印鑑などで消印することによって納税します。契約書は1対1の契約の場合2通作成しますが、通常、双方がそれぞれ収入印紙代を負担します。
売買契約書と建設工事請負契約書の税額は、記載金額が1,000〜5,000万円の場合2万円ですが、作成されたものは軽減措置の対象となるため1万円です。金銭消費貸借契約書にかかる印紙税の税額は、記載金額が1,000〜5,000万円であれば2万円になります（※1）。
最近では電子契約が増えてきていますが、電子契約は課税対象にあたらないため印紙の添付が不要となりますので注意が必要です。
※1 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran_r0204.pdf
土地や建物を取得すると、所有権を登記所の登記簿に記載する登記手続きが必要です。通常、土地や建物の引き渡しを受ける際に、登記手続きも同時に実施します。土地や建物を購入したときには所有権移転登記、新築住宅を建てたときには、所有権保存登記を行います。また、住宅ローンを借りる場合には、土地などが金融機関の担保となるため、抵当権設定登記をしなくてはいけません。
いずれの登記を行う場合にも登録免許税が必要です。登録免許税の算出の仕方は、所有権移転登記と所有権保存登記の場合、土地や建物の固定資産税評価額に一定の税率をかけます。固定資産税評価額は売買価格とは異なり、市区町村が固定資産税の算出の際に使用する価格です。土地の固定資産税評価額は路線価を基準に算出され、売買価格の70％ほどが目安。建物の固定資産税評価額は、新築時は工事請負金額の50～60％が目安ですが、構造や設備、築年数の経過とともに変わってきます。
登録免許税の税率は土地の所有権移転登記は評価額の1.5％、建物の所有権移転登記は評価額の2%、所有権保存登記は評価額の0.4％です。ただし、住宅用建物に対する軽減措置があり、一定の要件に該当する場合、建物の所有権移転登記は評価額の0.3%、所有権保存登記は評価額の0.15％となります （※2） 。
抵当権設定登記の登録免許税は債権額の0.4％ですが、住宅用建物に対する軽減措置に該当する場合は0.1％に軽減されます（※2）。
＜土地部分の価格2,000万円、建物部分の価格2,000万円の建売住宅を購入した場合＞
土地の固定資産税評価額を1,400万円と仮定した場合の所有権移転登記の登録免許税
1,400万円×1.5 ％＝21万円
建物の固定資産税評価額を1,000万円と仮定した場合の所有権保存登記の登録免許税
1,000万円×0.15％＝1万5,000円
※2 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
不動産取得税は、持ち家を購入してから数ヵ月後に都道府県から納税通知が届いたタイミングで支払いをします。ただし、軽減措置があるため、持ち家を取得しても実際には不動産取得税がかからないケースが多いです。
不動産取得税の税率は、土地と住宅は3%です。いずれも固定資産税評価額をもとに算出しますが、宅地は固定資産税評価額×1/2が課税標準額になります。さらに一定の要件を満たすと、建物は評価額から1,200万円の控除を受けることが可能です。土地も「4万5,000円」、あるいは「（1m2当たりの固定資産税評価額×1/2） ×（200m2を限度とした課税床面積 × 2）× 3％」の高い方の控除を受けられる軽減措置があります。
＜土地（90m2）部分の価格2,000万円、建物部分の価格2,000万円の建売住宅を購入した場合＞
土地の固定資産税評価額を1,400万円と仮定した場合の不動産取得税
1,400万円×1/2×3％＝21万円
1,400万円/90m2×1/2×（90m2×2）×3％＝41万9,999円
21万円―41万9,999円≒０円
※控除額の方が多いため非課税です。
建物の固定資産税評価額を1,000万円と仮定した場合の不動産取得税
1,000万円―1,200万円≒０円
※控除額の方が多いため非課税です。
固定資産税は毎年1月1日の不動産の所有者に対して、市町村及び東京都（東京23区のみ）が課税する税金で、持ち家を所有している間は毎年発生します。固定資産税の支払いは4期に分けられていますが、納付期限は自治体によって異なり、4月～6月頃に納税通知が届きます。中古物件を購入した場合は、当該年度の分を引き渡し時に清算するケースが一般的です。
固定資産税評価額は、建物の構造や築年数、土地の面積や形状などにより異なり、特に土地の評価額はエリアによって大きく差があるため、一概に「いくらくらい」と相場を示すのは難しいです。大まかな目安としては、土地の評価額は時価（実際に売買される価格）の7割ほど、新築の建物の評価額は建築費用の5〜６割ほどと言われています。
固定資産税は固定資産税評価額をもとに算出され、税率は標準税率で1.4％ですが、自治体によってはこれよりも高く設定されています。土地の固定資産税には軽減措置があり、宅地の200m2以下の部分は小規模住宅用地として1/6 、200m2を超える部分は一般住宅用地として1/3に軽減されます。また、建物（新築住宅は一定の要件を満たすときのみ）は、3年間（マンションなどの3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間）は120m2を限度に1/2に軽減される措置があります（※3）。
＜土地（90m2）部分の価格2,000万円、建物（100m2）部分の価格2,000万円の建売住宅を購入した場合（当初3年間）＞
土地の固定資産税評価額を1,400万円と仮定した場合の固定資産税
1,400万円×1/6×1.4％＝3万2,666円
建物の固定資産税評価額を1,000万円と仮定した場合の固定資産税
1,000万円×1.4％×1/2＝7万円
※3 http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_01
都市計画法による市街化区域内にある土地や建物などの不動産は、毎年1月1日の所有者に対して、市町村及び東京23区は東京都から都市計画税も課税されます。都市計画税が課税される場合、固定資産税との合算で納税通知が届きます。中古物件を購入した場合には、都市計画税も固定資産税と合わせて、引き渡し時に清算するのが一般的です。
都市計画税は上限である制限税率が0.3%と定められています。独自の制度がある自治体を除くと、軽減措置が設けられているのは土地のみで、宅地の200m2以下の部分は小規模住宅用地として1/3、200m2を超える部分は一般住宅用地として2/3に軽減されます（※4）。
＜土地（90m2）部分の価格2,000万円、建物部分の価格2,000万円の建売住宅を購入した場合＞
土地の固定資産税評価額を1,400万円と仮定した場合の固定資産税
1,400万円×1/3×0.3％＝1万3,999円
建物の固定資産税評価額を1,000万円と仮定した場合の固定資産税
1,000万円×0.3％＝3万円
※4 http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_01
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詳しくはこちら＞＞住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、所得税や住民税の税額控除を受けられる制度です。2021年12月31日までに入居を開始したケースが対象で、控除期間は10年間です。ただし、消費税増税対策として2019年10月1日から2020年12月31日に入居を開始した場合は、控除期間が3年延長されています。新型コロナの影響で一定の要件を満たす場合には入居の要件が2021年12月31日までさらに延長されています。
年末の住宅ローン残高の1%を所得税から控除することができます。1年の控除額の上限は40万円（新築の長期優良住宅、低炭素住宅の場合は50万円）で、所得税から控除しききれない分は、住民税から前年度課税所得の7％（13万6,500円が限度）の控除を受けることができます。
実際には、「年末の住宅ローン残高の1％」「所得税の控除限度額40万円」「控除対象税額（所得税＋住民税のうち上限13万6,500円）」の中で、最も低い額が住宅ローン控除の対象となります。限度額の40万円の控除を受けられるのは、年末のローン残高が4,000万円を超えていて、所得税と住民税の税額から40万円を引ききれるケースに限られます。
では、住宅ローン減税はいくら受けられるのでしょうか。2つの例からシミュレーションしてみました。
年末のローン残高が3,000万円の場合、1%の30万円が控除可能額で、40万円の控除限度額を下回っています。30万円から所得税の10万円を控除しても、20万円分の控除可能額が残りますが、住民税から控除できるのは上限の13万5,000円になります。
〈住宅ローン控除額：所得税10万円、住民税13万5,000円、合計23万5,000円〉
年末のローン残高が5,000万円の場合、1％は50万円ですが、1年間の控除限度額は40万円です。所得税から40万円の控除を受けられます。
〈住宅ローン控除額：所得税40万円〉
住宅ローン控除を受けるときには、確定申告が必須です。通常の確定申告の時期は、入居翌年の2月中旬から3月中旬まで。お住まいの地域を管轄する税務署で手続きするほか、郵送やインターネット等で申請することもできます。
必要書類として確定申告書や本人確認書類のほかに、登記事項証明書や住宅ローンの残高証明書などを準備しなければならないので、詳しくは国税庁のホームページを確認しましょう。
給与所得以外の収入のない会社員の場合、確定申告が必要なのは初めて住宅ローン控除を利用する年のみ。2年目以降は会社の年末調整のみで控除を受けることができます。通常の年末調整の書類のほかに、次のような書類を勤務先へ提出しましょう。
【必要書類】
① 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申請書：確定申告した年に税務署から送られてくる
② 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書：金融機関から各都市の11月下旬頃に送られてくる
なお個人事業主や所得が年間2,000万円を超える会社員など、年末調整の対象とならない方は、入居2年目以降も確定申告が必要です。
確定申告の手続き方法や、年収別の控除額などは、下記の記事で詳しく解説しています。
【関連記事】住宅ローン控除（減税）はいくらも戻ってくる？年収別に図解解説！
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詳しくはこちら＞＞住宅を購入したときの優遇制度というと住宅ローン控除がすぐに思い出されますが、それだけではありません。他にもさまざまな優遇制度があるので、賢く活用しましょう。
印紙税とは、住宅の売買契約書や住宅ローンの契約書を交わすとき、契約書に記された金額に応じて納める税金です。
令和2年4月1日～令和4年3月31日までに作成される「不動産譲渡契約書」「建設工事請負契約書」については、印紙税の軽減措置が適用。税額が20%～50%安くなります。
（軽減後の税率の例）
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減後 |
| 500万円超 1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円超 5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
なお、住宅ローンの契約書の印紙税については、軽減措置は適用されません。
国税庁／「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について
登録免許税とは、土地や建物を登記する際にかかる税金です。支払う金額は「固定資産税評価額×税率」で決められますが、土地や住宅用家屋に関しては軽減税率が適用されます。
【土地】令和4年3月31日まで
税率2%→軽減税率1.5%
【住宅用家屋】令和4年3月31日まで
保存：税率0.4%→軽減税率0.15%
移転：税率2%→軽減税率0.3%
抵当権設定：税率0.4%→軽減税率0.1%
なお、新築住宅と中古住宅に対して、それぞれ適用条件（床面積50㎡以上など）があるので、ご確認ください。
長期優良住宅とは「長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅」のことです。建物の劣化対策や耐震性、省エネ、設備配管の維持管理などの認定基準を満たすと、以下のような税の優遇措置が受けられます。
・住宅ローン控除の対象限度額が最大5,000万円に引き上げ
・投資型減税（上限650万円の10%を所得税から控除）
・登録免許税の税率引き下げ
・不動産取得税の控除額アップ
・固定資産税の減税措置を2年延長
このほかにも、フラット35の金利引き下げなどさまざまな優遇が受けられるので、チェックしておきましょう。
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詳しくはこちら＞＞一般的に固定資産税評価額は築年数の経過とともに下落していきますが、３年に一度の評価替えの際、地価の上昇などにより税額が上がる場合もあります。これは物件の資産価値が上がったということであり、やむを得ない値上がりといえるでしょう。
注意したいのが、資産価値の上昇以外の理由による負担増です。確認しておきましょう。
持ち家を解体して更地の状態にしておくと、土地の固定資産税が最大6倍ほどに上がることがあります。正しく言うと、それまで適用されていた軽減措置がなくなり、本来の税額に戻るためです。
住宅が建てられている土地のうち、200平米までは小規模住宅用地として固定資産税評価額が1/6に、200平米を超える部分は一般住宅用地の特例として1/3に軽減されます。更地にするとこれらの特例が受けられず、大幅に税額が上がってしまうのです。
近年、少子高齢化や都心回帰傾向から、郊外を中心に空き家が増加傾向にあります。家を解体して土地を更地にすると固定資産税が上がってしまうこともあり、空き家がそのまま放置され、オバケ屋敷のような状態になっているケースも少なくありません。
人が住まない家は劣化が進みやすく、あっという間に廃屋化してしまうもの。虫の発生による衛生上の問題、家が倒壊する危険性などが生じます。不法侵入によるゴミの不法投棄や放火といった犯罪の温床にもなりやすいことから、社会問題化しているのです。
そこで、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。この特別措置法では、放置され荒れた状態の家を「特定空き家」に指定することができ、所有者に対して改善を促すことが可能です。
所有者には段階的な告知や指導が行われますが、従わずにいると建物があっても更地同様に住宅用地の特例措置が受けられなくなり、固定資産税が大幅に上がることになります。最終的には行政代執行により強制的に空き家が解体され、その際にかかった費用は所有者に請求されることになります。
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0120-965-517