マンションの価格が高い理由とは？資産価値や今後の将来性なども解説！

マンション価格の高騰が続いていますが、なぜ、マンションの価格が高い状況となっているのでしょうか。

マンションの価格が高騰した理由を押さえたうえで、資産価値と築年数との関係や資産価値の高い・低いマンションの特徴などについて紹介していきます。

■マンションの価格が高い理由とは？

国土交通省の不動産価格指数によると、マンションの価格は2010年を100とすると、2022年は186.7と1.8倍となり、ほぼ右肩上がりに上昇しています。戸建て住宅や土地と比べても、マンションの高騰は顕著です。

マンションの価格が高い主な理由をみていきます。

参考：国土交通省｜不動産価格指数

・公示価格の高騰・コロナ禍からの回復

マンションの価格が高い理由としてまず、挙げられるのが公示価格の高騰です。公示価格とは、国土交通省が毎年、1月1日時点の標準地の1平米あたりの価格を調査して公表を行っている土地の価格の指標の一つです。公示価格は、土地売買の際の指標としても活用されています。

出典：東京都財務局｜平均価格推移（指数）(用途別・地区別）

1980年代後半から1990年代前半のバブル期に高騰した公示価格は、バブル崩壊によって急落した後、低迷していました。しかし、ここ10年ほどの東京都の区部の住宅地をみると、2014年から毎年上昇を続け、2021年にはコロナ禍の影響もありやや下落したものの、2022年には再び上昇に転じました。

公示価格が上昇していることから、当然のことながら、土地の価格の高騰がマンション価格にも反映されているといえます。コロナ禍以前は訪日外国人が増加していたことや、国内にとどまらず海外の投資家からも、東京を中心に日本の不動産が注目を集めたことなどが理由として挙げられます。

参考：東京都財務局｜地価公示年別変動率

・建設工事費の上昇

値上がりしているのは土地の価格だけではなく、建設工事費も上昇しています。
国土交通省の「建築工事費デフレーター」という指標では、2015年度の建築工事費を100とした基準が示されています。これによると、2021年度（暫定値）は住宅総合で115、分譲マンションに用いられる構造の鉄骨鉄筋RCでは112.9、鉄筋RCは114.2であり、2015年と比較して建設工事費が1割以上上昇している計算です。

参考：国土交通省｜建設工事費デフレーター

建設工事費の上昇は2つの要因があり、1つ目は建築資材の高騰です。2021年3月頃から輸入木材価格が高騰しウッドショックと呼ばれましたが、新型コロナウイルスの感染拡大の影響やアメリカや中国での需要の増加、輸送用コンテナ不足などの複合的な要因によるものでした。その後もロシアによるウクライナ侵攻の影響から高止まりする状態となっています。

また、円安や輸送用コンテナの不足などによって、原材料費や部品の調達コスト、物流コストなどが上昇したため、そのほかの資材も値上がりしています。

2つ目として、少子高齢化による人手不足で人件費が高騰していることも、建設工事費が上昇している要因です。

・供給は大手デベロッパーが中心

2000年代前半はマンションの販売会社として力をつけた中小の不動産会社が、新興デベロッパーとして都心部を含め、マンション開発を行っていました。

しかし、2005年に発覚した姉歯事件と呼ばれる耐震偽装事件で、ブランド力のない中小のデベロッパーの物件の耐震性が不安視される向きが出てきました。耐震性は建物の見た目では判断するのが難しく、姉歯事件では構造計算書の偽造が行われていたのです。また、マンションの引き渡しを受けてから耐震偽装が発覚すると、建て替えには多くの時間が必要となり、仮住まいの問題も発生します。（現在は法改正により、耐震偽装が行われにくい仕組みが整えられています。）

さらに2008年に起きたリーマンショックの影響により、金融機関が資金の引き締めを行ったため、中小のデベロッパーが倒産するなど、淘汰が進みました。

こうした背景により、マンションの供給はブランド力のある大手デベロッパーが中心となったことも、マンションの高価格化につながっています。

・都心部を中心とした高価格路線

大手デベロッパーが台頭して寡占化が進み、都心部のタワーマンションを中心にブランドマンションによる高価格路線が展開されていることも、マンション全体の価格が引き上げている要因です。新築マンションの供給数は減少傾向にあるため、大手デベロッパーは高価格路線を展開することで、利益を確保する戦略をとっているとされています。また、新築マンションの販売価格はデベロッパーが決定するため、デベロッパーの意思が価格に反映されやすいことも理由として挙げられます。

人気のあるブランドマンションシリーズを展開する大手デベロッパーは、物件の価格水準が高い傾向があります。また、タワーマンションでみられるような豪華なエントランスやゲストルーム、パーティールームといった共用施設を備え、構造や外装材、内装材、設備などに高いグレードのものを使用することも高価格化につながります。一方で、都心部のブランド力のある高級マンションはステータス感などから富裕層に支持されているほか、投資家からの需要もあるのです。

・パワーカップルの増加

買い手の側の事情をみていくと、マンションが高価格化する一方で、購入者層の購買力が向上しています。マンションの販売価格が高くても、購入できる人が増えているため、デベロッパーが高価格化路線を維持できる状況となっているのです。

買い手側の購買力の向上の大きな要因となっているのは、共働き世帯の増加です。夫婦のいずれかが働いて専業主婦・主夫となるよりも、共働きの方が当然のことながら住宅ローンの借入可能額が増えます。中でも世帯年収が1,000万円を超えるパワーカップルの存在が、高価格化するマンションの購入層となっています。パワーカップルなどから、勤務地に近い都心部の利便性の高いマンションが人気を博しています。

また、住宅ローンを利用してマンションを購入するときには、金利によって総返済額が変わるため、借入可能額に影響します。現状ではまだ低金利が続いていることから、パワーカップルが多額のローンを組みやすい環境となっています。

■購入時にマンションの資産価値を意識すべき理由とは？

マイホームとしてマンションを購入する場合には、「投資目的でなく、貸す予定も売る予定もないので、資産価値はさほど重要視する必要がないのでは？」と考えるかもしれません。しかし、終の棲家として購入したマンションも、何かしらの事情から売却する「ことになる可能性があります。

たとえば、結婚や子どもの誕生、あるいは子どもの独立、親の介護、転職などにより、間取りや広さがライフスタイルに合わなくなることや、別の地域で暮らす必要性に迫られることがあるかもしれません。あるいは失業や病気などの理由から、住宅ローンの支払いが難しくなり、物件を手放さざるを得なくなる可能性もあります。

しかし、住宅ローンを利用してマンションを購入している場合には、販売価格が住宅ローンの残債を下回るケースでは、買い替えなどを除くと、貯金などで差額を補填しなければ、売却することができません。

こうした状況に置かれたときに資産価値の高いマンションであれば、中古マンションとして販売する場合でも、購入価格から大きく下がりにくく、売却しやすいことから安心できます。

■資産価値の高いマンションの特徴

資産価値の高いマンションによくみられる特徴は、「人気の高いエリアにある」「駅から近く交通利便性が高い」「大手デベロッパーのブランドマンションである」といった点です。

まず、人気の高いエリアとして挙げられるのは、再開発で注目されている街や高級住宅街として知られている街、景観などのイメージが良い街、商業施設が充実している街、複数路線が利用できるターミナル駅がある街などです。

複数路線が利用できるターミナル駅や、あるいはターミナル駅にアクセスしやすい駅から徒歩10分、中でも徒歩6分以内の駅近の物件は、交通利便性の高さから値崩れしにくいとされています。

また、大手デベロッパーのマンションは立地条件や周辺環境、仕様やデザインなどのよさやブランド力から支持されやすく、資産価値を維持しやすい傾向があります。

■築年数とマンションの資産価値の関係性

一般的にマンションの資産価値は築年数の経過とともに下がっていきます。築年数は資産価値にどの程度影響し、どのタイミングで大きく下落していくのでしょうか。

実際に個別のマンションの築年数ごとの売却価格の変化をみていくのは難しいため、公益財団法人東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」をもとに、2021年の首都圏の中古マンションの築年数帯ごとの成約価格の平米単価を参考にしていきます。

築年数帯	平米単価(万円）	前築年数帯からの 下落率（％）
築0～5年	94.63	–
築6～10年	82.83	12.5
築11～15年	69.41	16.2
築16年～20年	64.35	7.3
築21年～25年	54.10	15.9
築26年～30年	37.15	31.3
築31年以上	35.61	4.1

※平米単価は公益社団法人東日本流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」からの引用をもとに作成

5年ごとに区切られた築年数帯ごとの成約価格の平米単価の平均をもとに、前築年数帯からの下落率をみていきます。「築6年～10年」と「築11～15年」の下落率は10％台前半から半ばで、緩やかに下落しています。また、「築16～20年」の下落率は7%程度とやや低く、「築11年～15年」の物件と比較して、大きく資産価値が変わりません。「築21年～25年」の下落率も10％台半ばです。

一方で、「築26年～30年」の下落率は30％を超えるため、比較的大きく資産価値が下がるタイミングといえます。ただし、「築31年以上」の下落率は4％程度のため、築30年を超えた時点では資産価値の下落が収まり、ほぼ維持されています。

中古マンションを購入する場合に限らず、新築マンションを購入した場合にも一般的に購入時点がピークであり、築年数の経過に応じて同様に資産価値が下がっていくことを留意しておきましょう。

■資産価値の低いマンションとは？

マンションの資産価値は立地条件に大きく左右されるため、立地条件に難があるマンションは資産価値が低い傾向があります。

まず、最寄り駅から遠い場合は資産価値の面ではマイナス要因になります。特にバス停からも離れている物件やバスを乗り継いでいかなかなければならない物件は、資産価値が低くなりやすいです。

また、生活利便施設の有無も重要なポイント。商業施設や金融機関、病院などの生活利便施設が近くにないマンションは、暮らしにくさから資産価値が下がりやすい傾向があります。ただし、商店街に個人商店がいくつかある場合でも、古い店舗が多く、今後新規の参入が見込めないなど、街の将来性が期待できない場合にはマイナス要因となります。

このほかには長期修繕計画が策定されていない、適切に大規模修繕が行われていない、修繕積立金が不足しているなど、管理体制に問題があることも、資産価値の下落を招きます。大規模修繕を適切なタイミングで行わなければ、建物の老朽化が進んでしまうためです。居住者のマナーや共用部分の清掃状況、植栽の手入れの状態なども、資産価値に関わります。

■マンションの価値の将来性について

マンションの価値は将来的にどのように変わっていくのでしょうか。次の3つの点から、マンション全体の相場感がすぐに大幅に下がることは考えにくいため、今後も当面は比較的価格が高い状態が続くとみられています。

・購入者の購買力は基本的に維持される
物価の上昇や働き方改革や少子化対策による労働環境の整備が進むことなどから、今後、共働きを選択する世帯が減少することは想定しにくい状況です。そのため、マンションの購買層の購買力は基本的に維持されるとみられています。そのため、高価格路線が維持されても、購入できる層が一定数存在することが見込まれています。

・地価や建設工事費の下落は考えにくい

公示地価もコロナ禍の影響から回復傾向にあり、再び、都心部を中心に地価の上昇トレンドが続くことが見込まれています。

また、建設工事費に関しても、円高や燃料費のアップ、物流コストの上昇などにより、建築資材が従来の価格水準に戻ることは考えにくい状況です。人手不足の解消もすぐには難しいことから人件費の面からも、建設工事費の高止まりは続くとみられています。

・大手デベロッパー中心の状況が続く

コロナ禍の影響が冷めやらず不確実性が高まっている昨今において、地価も高騰していることため、資金力などの問題から、中小の不動産会社がマンション開発に参入するハードルが上がっています。大手デベロッパー中心の状況は当面変わることは考えにくく、大手主導で新築マンションの販売価格が設定される状況が続くと見込まれています。

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■まとめ

マンションは土地の価格の高騰や建設工事費の上昇の影響から価格が高騰していますが、大手デベロッパーが高級路線を展開していることも理由の一つです。また、共働き世帯が増加傾向にあるため、マンションの価格が高くても購入できる層が増えています。

今後もマンションの価格が高い状況は続くとみられています。一方でマンションは一般的には築年数の経過とともに資産価値が下がっていくため、中古マンションも選択肢に含めながら、自分や家族に向いた物件を選びましょう。