マイホームを持つ人全員に納税義務がある固定資産税。毎年支払う税金なので、少しでも安くなれば良いな…と思いますよね。固定資産税額を算出するための固定資産税評価額とはどのように決められているのか、住まいをリノベーションすることで固定資産税評価額にどのような影響を与えるのかを解説します。
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固定資産税は、固定資産（土地・建物）を所有する人に納税義務がある地方税です。毎年1月1日時点で所有権を持つ人が、その年度の固定資産税を支払う必要があります。
また、所在地が市街化区域の場合は、都市整備などにあてる財源となる都市計画税の課税対象になり、固定資産税とともに徴収されます。なお東京23区の場合、すべての地域が市街化区域に該当します。
固定資産評価額とは、固定資産税の課税対象である不動産の評価を定めた価額です。土地と家屋（建物）、それぞれに評価額が決められます。固定資産税および都市計画税のほか、不動産取得税や登録免許税の算出にも使用されます。
不動産評価額は土地・家屋ともに3年ごとの評価見直しが実施され、これを「評価替え」と呼びます。本来は毎年実施すべきところではあるものの、膨大な量の不動産を毎年見直すのは事実上不可能であるとして、3年ごとの評価替えとなっているそうです。
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詳しくはこちら＞＞土地の固定資産税評価額は、前年の公示地価により算定されます。公示地価とは、国土交通省により毎年3月に公表される土地価格の指標です。2021年時点で全国約2万6,000地点の地価が調査されており、そのエリアの標準的な土地1㎡あたりの価格が定められています。宅地の固定資産税評価額の目安は、公示地価のおよそ70％です。
公示地価は、国土交通省のウェブサイトで調べることができます。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査│国土交通省
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?TYP=1&TDK=13&MOD=2
建物の固定資産税評価額は「再建築価格」をもとに算定されます。再建築価格とは、評価対象の建物と同じものを、評価を行う時点で新築する際に掛かる費用です。そこに、経年による価値の減少として減点補正率を掛けることで評価額が決まります。固定資産税評価額の目安は、建物の時価の60〜70％ほどです。そのため築年数の経過とともに建物の評価額は下落していきますが、補正率の下限が0.2と定められているため、ゼロになることはありません。
固定資産評価額は、自治体から毎年送付されてくる固定資産税の納税通知書で確認することができます。自治体により明細の様式が異なることがありますが、「価格」に記載されている金額が固定資産評価額です。
自治体の窓口に直接出向くか郵送により、固定資産評価証明書の取得を申請することができます。
固定資産評価証明は、固定資産税台帳に登録された事項のうち、固定資産税評価額・課税標準額・所有者・所在地などが記載された証明です。自治体により異なりますが、1枚につき200〜400円ほどの手数料が掛かります。固定資産評価証明書の交付を受けられるのは、所有者本人あるいは代理人、所有者が亡くなっている場合は相続人、不動産の所有権を取得（購入）した人、などです。
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詳しくはこちら＞＞フルリフォームやリノベーションで内装を新築同様に一新したら、住まいの価値が高くなり固定資産税評価額も上がるのでは…と心配になる方もいるかもしれません。しかし結論を先に言うと、一般的な内容のリノベーションであれば、基本的に固定資産税評価額は上がりません。
住まいは、長く暮らし続けるうちに設備が故障したり、内装が経年劣化したりするもの。壁紙や床材を張り替えたり、キッチンや浴室の設備を入れ替えたりといった工事は、快適に生活を続けるために必要なリノベーションでとして、固定資産税評価額に影響を与えません。固定資産税評価額が変わる可能性のある工事については、次の項目で解説します。
着工前に建築確認申請をする必要があるリノベーションをすると、固定資産税評価額に影響を与える可能性が生じてきます。そうでなければ、影響はないということです。
建築確認申請とは、住宅の新築や大規模な増改築の際に必要な手続きです。新しい建物が建築基準法や自治体の条例に沿ったものかどうかを確認するもので、設計図面や仕様書などを提出する必要があります。確認済証の交付を受けなければ、着工することができません。
ここでいう「大規模な増改築」とは、主要構造物（柱や梁、構造壁、階段、外壁など）に手を入れる工事や、建物を増築して部屋を増やしたりする工事を指します。住まいの内装や設備を入れ替える一般的な内容のリノベーションは、大規模な増改築にはあたりません。
今住んでいる家や購入した中古住宅に、建築確認申請の不要なリノベーションを実施する場合、固定資産税評価額に影響はありません。ただし、すでにリノベーション済みの中古住宅を購入する場合、工事の内容によっては固定資産税評価額が変わっている可能性があります。そのような物件を購入する場合は、どのようなリノベーションが行われたのか、固定資産税評価額に影響があったのかを売り主や不動産会社に確認すると良いでしょう。
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詳しくはこちら＞＞「建物を大きくして部屋を増やす」「平屋の建物に2階を追加する」「敷地内に小屋を建てる」このようなリノベーションは増築に該当するため、許可申請が必要です。延床面積が増えるぶん、固定資産税評価額も上がることが予想されます。
建物の利用目的を変えると、固定資産税評価額が変わる可能性があります。例えば、住宅の一部をリノベーションして店舗にしたり、事務所にしたりするケースです。住宅専用に利用されている土地は、「住宅用地の特例」の対象となり、固定資産税が軽減されているのですが、利用目的が変わることで税額が上がる可能性があります。
住まいの主要構造物（屋根、柱や梁、構造壁、階段、外壁など）をリフォームする場合、建築確認申請が必要です。このような大規模リフォームは、住まいの価値が向上するとみなされ、固定資産税評価額が上がることが予想されます。
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詳しくはこちら＞＞リノベーションの内容が一定の要件を満たす場合、固定資産税の減税措置を受けることができます。
昭和57年よりも前に建築された住宅を、現行の耐震基準に適合するようにリフォームする場合、120㎡に相当する部分の固定資産税額が、翌年の1年間2分の1に減額されます。自治体が特に重要な避難経路として指定する道路に面する場合、減額期間は2年になります。
●おもな要件
・リフォーム費用が50万円以上である
一定の要件を満たす内容で、窓や床の省エネリフォーム（断熱改修）をする場合、120㎡に相当する部分の固定資産税額が、翌年1年間3分の1減額されます。
●おもな要件
・賃貸住宅ではない
・平成20年より前に建築された住宅である
・工事後の床面積が50〜280㎡である
・リノベーション費用が50万円以上（補助金等を除く）
など
一定の要件を満たす内容でバリアフリーリフォームする場合、100㎡に相当する部分の固定資産税額が、翌年1年間3分の1減額されます。
●おもな要件
・賃貸住宅ではない
・65歳以上、要介護または要支援の認定を受けている、障がい者のいずれかが居住している
・築年数が10年以上経過している
・工事後の床面積が50〜280㎡である
・リノベーション費用が50万円以上（補助金等を除く）
など
参考：住宅リフォームに関する減税制度の概要│リフォネット（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）
https://www.refonet.jp/csm/info/fund/tax_reduction/
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詳しくはこちら＞＞土地や建物の価値を示す、固定資産税評価額。固定資産税のほか、都市計画税や不動産取得税の算出にも使用されます。一般的なリノベーションであれば、固定資産税評価額に影響はありませんが、増改築などの大規模な工事や、利用目的を変える工事の場合は、固定資産税評価額が上がる可能性があります。耐震・省エネ・バリアフリーリフォームは、翌年の固定資産税減税の対象と場合があるので、要件をよく確認すると良いでしょう。
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