共働き夫婦がマンション購入時に知っておくべきことや年収ごとの理想価格は？

共働き夫婦はマンション購入と賃貸のどちらが向いているのでしょうか。ライフスタイルの変化による影響からみていきます。また、共働き夫婦がマンション購入をする場合に、知っておきたい住宅ローンや購入可能な物件価格の考え方などについても解説していきます。

■共働き夫婦がマンション購入時に知っておくべきこと

共働き夫婦が住宅ローンを利用してマンション購入をする際には、団信や住宅ローン控除、ローンの種類について知っておきましょう。

・団信とは

団信とは、団体生命信用保険の略です。住宅ローンを借りる際に加入する保険で、ローン契約者が返済期間中に死亡するか、高度障害の状態になった場合に、保険金によって残債が支払われるものです。団体生命信用保険の加入が民間の金融機関を利用する場合は義務付けられていますが、フラット35の場合は加入が任意です。通常、団体生命信用保険の保険料は金利に上乗せする形で含まれています。団体生命信用保険は、三大疾病保障付きや七大疾病保障付きなど特約のついたタイプもあります。

夫婦で連帯債務で住宅ローンを借りる場合、通常、団信に加入できるのは主債務者だけです。フラット35を利用する場合には、連帯債務の場合に夫婦で加入できるデュエット（夫婦連生団信）という制度があります。保険料にあたる特約料が約1.57倍になりますが、夫婦のいずれかが死亡や高度障害の状態になると、持ち分に関わらず、住宅ローンが保険金で全額返済されます。

・住宅ローン控除

住宅ローン控除は、一定の要件に合致すると、10年間、年末のローン残高の0.7％が所得税から減税される制度です。ローン残高上限は4,000万円（長期優良住宅や低炭素住宅は5,000万円）で、最大で年間28万円の控除を受けられます。所得税から引ききれなかった分は、住民税から前年の課税所得の5％、9万7,500円を限度に住民税からの控除を受けられます。

夫婦で住宅ローンを借りる場合、連帯債務の場合もペアローンの場合も、それぞれが住宅ローン減税を利用することが可能です。

・ローンの種類

住宅ローンの種類を金利タイプからみていくと、全期間固定金利型と固定期間選択型、変動金利型の3種類があります。全期間固定金利型は借入期間中の金利が固定されるものです。固定期間選択型は、3年、5年といった期間ごとに金利が設定されます。固定期間終了後は、固定期間を選択するか、あるいは変動金利を選択するか選び、金利が見直されるため、返済額が変わります。変動金利型は、半年ごとに金利の見直しが行われますが、多くの金融機関では、返済額の変更は5年ごとで、金利の上昇によって返済額が増える場合は当初の返済額の1.25倍までです 。金利は全期間固定金利型が高めで、次に固定期間選択型、変動金利という順になりますが、変動金利や固定期間選択型は金利上昇によるリスクがあります。

住宅ローンを取り扱う機関の違いから分けると、財形住宅融資とフラット35、銀行ローンという種類があります。財形住宅融資は公的なローンで、勤務先で財形貯蓄をしていると利用できるもので、5年間の固定金利となります。フラット35は住宅金融支援機構と銀行などの民間金融機関が協力して提供する住宅ローンで、最大35年の全期間固定金利型が特徴です。銀行ローンは銀行などの民間の金融機関によるもので、全期間固定金利型や固定期間選択型、変動金利型など様々なローンがあります。

■共働き夫婦が検討すべきローンの種類

共働き夫婦のマンション購入では、住宅ローンを2人が債務者となって一緒に借りるのか、それともローンを別々に借りるのかなど、ローンの借り方を熟慮する必要があります。共働き夫婦のローンの組み方の種類を開設していきます。

・ペアローンとは

ペアローンとは、夫婦それぞれが債務者として住宅ローンを組む形態で、2本のローン契約を結ぶ形になり、お互いに連帯保証人になることを求められます。団体生命信用保険はそれぞれが加入し、住宅ローンに関する事務手数料やローン保証料などの諸費用もローン2本分必要です。住宅ローン控除はそれぞれ受けられます。

ペアローンの場合、たとえば、夫が亡くなった場合、夫の住宅ローンの残債は団信の保険金で返済されますが、妻の住宅ローンの債務は残ります。

・連帯債務型ローンとは

連帯債務型ローンは、夫婦のいずれかを主債務者、もう一方を連帯債務者として1本のローンを借りる形態で、夫婦のいずれもローン全額の債務を負います。融資の審査では夫婦の収入を合算して行われるため、主債務者が1人で借りるよりも借入額を増やすことができます。住宅ローン控除は主債務者だけではなく、連帯債務者も利用が可能です。

ただし、フラット35では連帯債務者も団信に加入できますが、一般の金融機関では団信に加入できるのは主債務者のみという点に注意が必要です。また、連帯債務型ローンを取り扱う金融機関は限られています。

・連帯保証型ローンとは

連帯保証型ローンは、夫婦のいずれかが債務者となり、もう一方は連帯保証人として、債務者の返済が滞ったときに支払い義務が生じる形態です。夫婦の収入合算ができるため、借入可能額は増やせます。ただし、連帯保証型ローンの場合、団体生命信用保険への加入や住宅ローン控除の利用ができるのは、債務者のみです。たとえば、夫が債務者で妻が連帯保証人で、実質的には妻が住宅ローンの返済の一部を担っていた場合、妻が亡くなっても住宅ローンはそのまま残ることになります。

■ 世帯年収ごとの理想的なマンション価格は？

共働き夫婦が無理なく購入できるマンションの価格はどのくらいなのでしょうか。算出にあたって留意することを解説したうえで、世帯年収ごとの価格表を紹介します。

・ 【世帯年収別】理想的なマンション価格表一覧

＜世帯年収別安心できるローン借入額表＞

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※全期間固定金利型35年ローン、金利1.3％を想定
※返済比率約20％の場合

安心して購入できるマンション価格は、ローン借入可能額に頭金として用意できる額を足した額です。ただし、マンション購入の際には、新築で物件価格の3～7％、中古で物件価格の6～10％程度諸費用がかかりますので、貯蓄から頭金に充てられるお金を考えましょう。また、マンション購入後の月々の支払いでは、ローン支払額のほかに管理費と修繕積立金の支払いが必要であり、物件にもよりますが、合わせて2～3万円程度が目安です。

・ 夫婦のどちらかは年収の半額で計算

共働き夫婦が購入できるマンション価格を算出する際に使う世帯年収は、2人の収入をそのまま合算するのではなく、片方を半額で計算するべきです。出産や育児によって収入が変化することや会社の業績不振による転職で収入が減る可能性があります。

たとえば、年収が夫は600万円、妻が400万円の場合、妻を200万円として、世帯年収800万円で買える物件を検討しましょう。

・ 住宅ローンの返済比率はどのくらいに抑える？

一般的に金融機関の住宅ローンの審査では、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合である返済比率は、30～40％を上限に受け付けています。しかし、借りられる額と実際に返せる額には隔たりがあり、年収や家族構成にもよりますが、年収の40％をローン返済に充てていては、生活が立ち行かなくなるケースが少なくありません。一般的に返済比率は20～25％以内にするべきとされていますが、20％以内に抑えるのが理想的です。たとえば、世帯年収を800万円として考える場合は、年間返済額は160万円、月々13.3万円の返済までとします。

・ 金利は全期間固定金利がおすすめ

これからマンションを購入する場合、おすすめなのは全期間固定金利型です。超低金利時代となっているため、大幅な金利の低下は考えにくい状況です。低金利のうちに返済額を固定すれば、金利が上がる不安にさいなまれることなく、返済計画も立てやすくなります。

■共働き夫婦におけるマンション購入のポイントは？

共働き夫婦にとって、賃貸住宅とマンション購入どちらが向いているのでしょうか。ポイントとなるのは、ライフスタイルの変化による収入減少リスクです。賃貸住まいであれば、収入や勤務形態の変化に応じて住み替えできますが、持ち家であればそう簡単にはいきません。具体的にはどのようなケースがあるのか考えてみましょう。

・出産、育児による収入の変化

妻の出産・育児期間は収入が減少します。産休の期間と育休をとってから始めの6ヶ月間は2/3程度、それ以降の育休期間は半額程度に。さらに、育休から復帰後に短時間勤務制度を利用した場合、短縮分の賃金がカットされます。妻の収入が一時的に減ることを考慮してローンの返済計画を立てましょう。

・転勤する場合

夫婦のどちらかに転勤辞令が下りた場合、パートナーについて行くのかどうか、ついて行く場合は購入したマンションをどうするのかを考えることになります。例えば夫の転勤により妻が仕事を辞めてついて行く場合、転居先で同程度の収入が得られる仕事を見つけられるとは限りません。

住んでいない間のマンションを人に貸して、家賃収入をローン返済に充てるという選択肢もあります。ただし、ローンの使用目的が変わることになるため、住宅ローンよりも金利の高いアパートローンに切り替えるよう、金融機関から指示される可能性があります。

また、転勤に伴ってマンションを売却するとき、売却価格がローン残高を下回る場合には、貯金などで差額を支払う必要が生じます。将来的な売却の可能性がある場合は、資産価値が落ちにくい物件を選ぶことが大切です。

・単身赴任の場合

共働き夫婦のどちらかが単身赴任する場合、お互いにキャリアを中断することなく仕事を続けることが可能です。しかし、二拠点生活により生活費が増えるため、家計を圧迫することになります。単身赴任の可能性がある職種の場合、勤務先の就業規則を確認して、単身赴任先の住まいの住宅手当や単身赴任手当の内容を把握しておきましょう。

なお、住宅ローン控除は、契約者が単身赴任のために居住しない期間でも、家族が居住していれば適用を受けられます。

・離婚した場合

じつに3組に1組の夫婦が離婚している現状から、離婚の可能性も考えておく必要があるでしょう。購入したマンションが夫婦の共有名義となっている場合、両者の同意なしに賃貸に出したり、売却したりすることはできません。夫婦に同等の債務がある連帯債務型ローンは、例えその家に住んでいなくても返済義務はなくならないので注意が必要です。

■まとめ

共働き夫婦のマンション購入では、ライフスタイルの変化を踏まえる必要があります。転勤などを踏まえると賃貸という選択もありますが、ローンの支払いに無理のない物件価格のマンションを選べば、ライフスタイルの変化によるリスクを抑えられます。