外国人も日本の不動産購入は可能！？住宅ローンは組める？

外国人は日本の不動産購入が可能なのでしょうか。日本の在留資格やビザの有無によって不動産購入に制限はあるのか、住宅ローンの利用はできるのか解説していきます。また、日本の不動産購入の流れや税金、注意点などについても触れていきます。

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■外国人の不動産購入に制限はある？

日本に住む外国人は増加傾向にあり、法務省の発表によると、2018年6月時点での在留外国人数は263万7,251人で、過去最高となりました。※1外国人は賃貸物件で暮らす以外に、居住用、あるいは投資用として不動産購入をすることはできるのでしょうか。

海外では外国人の不動産所有に対して制限があり、外国人による不動産購入ができない国もあります。しかし、日本の場合は資金が用意できれば、法律上の制限はなく、外国人でも不動産購入が可能です。日本の在留資格やビザの有無に関わらず、日本の不動産を所有することができます。反対に、外国人が日本の不動産を購入したからといって、永住権が得られることや、日本での滞在にビザが必要なケースで、ビザが不要になったり、ビザの種類が変わったりすることもありません。ただし、不動産購入で必要になる書類は日本人と異なるものもあります。

また、日本の不動産の購入や所有に関わる不動産取得税や固定資産税などの税金は、外国人も日本人と同じように掛かります。

※1 出典：法務省｜平成３０年６月末現在における在留外国人数について
http://www.moj.go.jp/nyuukokukanri/kouhou/nyuukokukanri04_00076.html

■外国人が日本の不動産購入をするときの流れは？

外国人が日本の不動産購入をするときには、購入する不動産を探し、仲介会社と媒介契約を結び、売主側と価格など売買条件の交渉を行って合意に至れば、売買契約を結ぶ流れです。売買代金の決済の後、引き渡しを受け、登記手続きを行います。日本人が不動産を購入する場合と大きく変わりません。ただし、外国人による日本の不動産購入では、財務大臣への報告が必要になるケースもあります。

・物件見学

住宅情報サイトに希望条件を入れて検索をしたり、不動産仲介会社に足を運んだりして物件を探します。気になる物件が見つかったら、不動産仲介会社を通じて物件見学を行います。海外に居住している場合も、物件の現況や周辺環境は実際に目にしなければわからない部分がありますので、来日して物件見学を行うことが望ましいです。最寄り駅からの徒歩での所要時間、スーパーやコンビニなどの商業施設、学校や病院、公園などの有無のほか、騒音などの問題がないかどうか確認しましょう。

・買付証明書を提出

購入を希望する物件が決まったら、不動産仲介会社、あるいは売主に買付証明書を提出します。買付証明書とは購入する意思を伝えるものですが、提出したら必ず購入しなければならないわけではなく、法的拘束力はありません。買付証明書には、購入希望価格や手付金の金額、住宅ローンを利用する場合の借入予定額、契約希望日や引き渡し希望日、有効期限などを記載します。

買付証明書の提出後、売主と売買条件がまとまれば、売買契約に向けた手続きに進みます。売主と直接契約する場合を除き、不動産仲介会社を通して物件を購入する場合には、売買契約までのいずれかのタイミングで、媒介契約を結ぶのが一般的です。

・売買代金の支払い方法の決定

購入を希望する物件が決まったら、現金で全額支払うのか、住宅ローンを利用するのかなど、支払い方法を決めておきます。住宅ローンを利用する場合には、売買契約を締結する前に、金融機関に事前審査を申し込み、借りられる見通しのある金融機関を確保しておくことが一般的です。通常、事前審査に通ると、住宅ローンを利用することを前提にした売買契約の締結が可能になります。

詳しくは後述しますが、外国人の場合、永住権があることを住宅ローンの利用の条件とする金融機関が多いです。

・重要事項説明を受ける

売買契約を締結する前に、重要事項説明を行うことが宅地建物取引業法で義務付けられています。重要事項説明は、宅地建物取引士から、購入する物件の概要と売買条件を記した重要事項説明書の交付を受けたうえで、口頭で説明が行われるものです。重要事項説明は、売買契約の当日、直前に実施されることが一般的です。不動産仲介会社を通じて事前に書類のコピーをもらい、不明な点があれば質問できるように準備をしておきましょう。

・売買契約と手付金の支払い

売買契約の際に手付金を支払い、残金を引き渡しのときに支払うのが一般的です。買主が契約を自らの都合で解除したい場合には、手付金を放棄しなければならず、手付金は返ってきません。反対に売主が契約を解除したい場合には、買主に手付金を2倍にして返金することになります。さらに、いつまでも手付金を放棄すれば解除できるわけではなく、民法では相手が契約の履行に着手するまでの期間とされています。しかし、不安定な契約とならないように、手付金によって解除できる期間を売買契約で定めているケースが一般的です。

・残金の決済と引き渡し、登記

売買契約で取り決めた日に、売主と買主、双方の不動産仲介会社、登記を委託する司法書士が集まり、残金の決済と鍵の引き渡し、所有権移転の登記手続きが行われます。買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関に集まるのが一般的であり、登記手続きでは抵当権設定登記も同時に行われます。金融機関が平日の日中しか開いていないため、一連の手続きは平日に実施するケースがほとんどです。

・財務大臣への報告

日本の非居住者の外国人、つまり、海外に在住する外国人が日本の不動産を取得した場合、外為法によって20日以内に財務大臣へ報告することが義務付けられています。ただし、申告が不要になる例外規定が2つあります。1つ目は他の非居住者から不動産を取得した場合。2つ目は非居住者本人、あるいは非居住者の親族や使用人、従業員が居住するために取得した場合です。

■外国人が日本の不動産購入をするときに必要な書類は？

外国人が日本の不動産購入で必要になる書類は、日本に居住する外国人と海外で暮らす外国人では違いがあります。実務的には在留資格の有無によって異なりますので、それぞれのケースで必要な書類をみていきましょう。

・在留資格がある場合

ここでの在留資格がある人とは、就業ビザなどの中長期滞在を目的とするビザや、日本人の配偶者、永住者、特別永住者の滞在資格を持つ人です。短期滞在で日本にいる場合は、在留資格がない場合に該当します。

在留資格がある外国人が日本の不動産購入で必要になる書類等は、外国人住民票と在留カード、発行から3ヶ月以内の印鑑証明書、印鑑です。

日本に居住する外国人は、住所地として届け出のある市区町村の役所で、外国人住民票を取得できます。在留カードは、在留資格を取得した中長期滞在者に対して発行されるもので、市区町村の役所での住民登録の際にも必要になるものです。日本の不動産購入では、売買契約や登記手続きの際に在留カードが必要になります。

印鑑証明書は住所地の市区町村の役所で実印となる印鑑を登録し、印鑑登録証の発行を受けた後に、請求することができるようになります。また、売買契約書などの書類に押印するための印鑑も必要ですが、実印とは別の認印を用いても構いません。印鑑は海外で使用されることは少ないですが、日本に在住する外国人が不動産購入を行う場合、作っておくと手続きがスムーズに進められます。

日本に営業所、あるいは子会社がある法人が不動産を購入する場合には、会社登記簿謄本と資格証明書、会社代表者の印鑑証明書、会社代表者の身分証明書としてパスポートが必要になります。

・在留資格がない場合

短期滞在者を含め、海外に住み、在留資格がない外国人が日本の不動産を購入する場合、日本人と同様に住民票や印鑑証明書を用意することができません。住民票の代わりとなる書類と印鑑証明書の代わりとなる書類、パスポート、印鑑が必要です。

日本の住民票の代わりになるものとして、当該国の住民登録証明書を用意する方法もありますが、翻訳が必要であり、住所を証明する書類であるのか判断に時間を要するという問題があります。そこで、当該国の公証人による宣誓供述書、あるいは、在日大使館や領事館の認証による宣誓供述書を用いることが多いです。

海外の多くの国では、日本のような印鑑登録制度はなく、印鑑ではなくサインで契約の意思を証明します。そこで、印鑑証明書の代わりとなる書類を用意する方法として、買主が来日する場合には、当該国の官憲、あるいは在日大使館や領事館で認証を受けたサイン証明書を用いることが一般的です。所有権移転登記にあたっては、司法書士による登記委任状に、当該国の在日大使館の認証を受ける方法もあります。買主が来日しない場合には、当該国の公証人に宣誓供述書の署名を認証してもらう、あるいは、当該国の官憲によるサイン証明書を日本に返送してもらう方法があります。印鑑は認印でも構いませんので、売買契約書などに押印するために必要です。

このほかに買主が来日しない場合には、代理人の印鑑証明書や身分証明書が必要になります。また、不動産仲介会社や登記を委託された司法書士には本人確認義務があります。

日本に営業所や子会社がない法人が購入する場合には、住民票や印鑑証明書に代わるものとして、当該国の公的な証明書か、代表者の資格証明書が必要です。具体的には、当該国の所官庁が発行した法人登録証明書、または、当該国の所官庁の担当者、あるいは公証人の前で、代表者が会社の本店や商号、代表者であることを宣誓し、認証を受けた宣誓供述書を要します。その他に会社の実印、会社代表者のパスポートが必要です。

国によっては在日大使館や領事館で認証を行わないなど、対応が異なるケースがあるため、事前に確認しておきましょう。

■外国人の不動産購入で住宅ローンは利用できる？

外国人が日本の不動産を購入する際に、日本の金融機関の住宅ローンは利用できるのでしょうか。永住権の有無によって利用できる金融機関に違いがあります。外国人が住宅ローンを利用するときの条件や審査内容を含めてみていきましょう。

・「永住権あり」の方が借りやすい

日本の多くの金融機関では、住宅ローンを借りる場合の条件として、日本国籍を持っているか、永住権を持っていることが掲げられています。永住権があれば、日本人と同様の条件で住宅ローンを借りることが可能です。金融機関によっては、外国人専用の住宅ローンが用意されていますが、同様に永住権を持っていることを条件としている商品がほとんどです。

住宅ローンは最長で35年借りられる商品が主流であり、長期間借りることを前提としています。また、借入可能額も何千万円となり、非常に高額です。そのため、金融機関にとって、日本に何年住むかわからない外国人に住宅ローンを貸すのはリスクが高いのです。また、永住権がない外国人の場合、保証会社による保証がつけられないことも、永住権を条件にしている理由に挙げられます。

また、外国語での商品説明に対応している金融機関もある一方で、金融機関によっては、日本語でコミュニケーションをとれることや日本語で契約内容を理解できることが条件になっています。

永住権を持つ外国人に対する住宅ローンの審査は、外国人に対する特別な審査項目はなく、日本人に対するものとほとんど同じです。年収や年収に対する返済額の割合である返済負担率、会社員の場合の勤続年数や雇用形態、他の借入金の有無や返済状況などが審査の対象です。会社経営者や個人事業主の場合には、決算書や確定申告書をもとに審査が行われます。

さらに、永住権を持つ外国人は、日本人の場合と同様に住宅ローンの借り換えを検討することも可能です。

永住権があり、安定した収入のある外国人であれば、日本の金融機関の住宅ローンを利用しやすいといえるでしょう。

・「永住権なし」でも借りられるケースとは

永住権がない外国人に対しても、住宅ローンの貸付を行っている金融機関もあります。具体的な条件は金融機関によりますが、配偶者が日本国籍を持っている、頭金として物件価格の20％以上を用意できる、5年以上日本に住んでいるといったことが条件になります。また、永住権を持っていなくても永住権の取得を目指している場合は対象としていたり、日本に住んでいて、日本語で契約内容を理解できれば利用が可能であったりするところもあるなど、条件は様々です。母国など海外の金融機関の日本支店でローンの相談をする方法もあります。永住権がない場合も、住宅ローンの利用ができないか、金融機関に相談してみましょう。

ただし、永住権がない場合、金利が高めになるケースが多く、変動金利か固定金利か金利タイプが選べないケースもあります。配偶者が日本国籍を持っていて、安定した収入を得ている場合、配偶者の名義で不動産購入をし、住宅ローンを利用するのも選択肢になります。

永住権を取得した方が、住宅ローンを有利な条件で借りやすいです。日本で不動産購入をして定住するのであれば、永住権を取得することを検討してみましょう。

■日本の不動産購入にかかる費用は

日本の不動産購入には、物件価格以外に諸費用が必要です。また日本人と同様に不動産を購入して保有すると、税金がかかります。不動産購入に関わる諸費用や不動産を所有することで課される税金などについて解説していきます。

・諸費用の目安は物件価格の8%

物件価格以外に必要となる諸費用の目安は、新築マンションは3～7％、中古物件の場合は6～8％が目安です。

契約書に貼付する印紙代として印紙税がかかり、土地や建物を購入すると不動産取得税の課税対象になります。また、土地や建物を購入した際には、法務局で所有権移転登記を行うため、登録免許税と登記手続きを司法書士に委託する場合には委託費用が必要です。

住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定のための登記費用も必要となるほか、金融機関に支払う融資手数料、保証会社に支払うローン保証料も必要になります。通常、住宅ローンを利用する際には団体生命信用保険に加入しますが、保険料は金利に含まれていることが多いです。

固定資産税は毎年1月1日の土地や建物の所有者に対して課されるため、中古物件の場合は商慣習で清算金を払うのが一般的です。また、中古物件の場合は、不動産仲介会社と媒介契約を結んで、売主との間に立って契約や引き渡しの調整を行うケースが多く、仲介手数料が発生します。新築マンションの場合は、修繕積立基金 ・管理準備金が必要です。

・不動産を購入したときにかかる税金

不動産を購入するとかかる税金は印紙税と登録免許税、不動産取得税です。印紙税は土地や建物の売買契約書や住宅ローンを利用する場合のローン契約書に、印紙を貼付する形で支払います。たとえば、5000万円を超えて1億円以下の記載金額の契約書の場合、売買契約書は2020年3月31日まで軽減税率が適用されるため3万円、ローン契約書は6万円です。

登録免許税は、不動産を購入したときの所有権移転登記や、住宅ローンを借り入れたときの抵当権設定登記を行う際に課される税金です。固定資産税評価額に対して一定の税率がかかり、税率は土地の所有権移転は2021年3月31日まで軽減税率が適用され1.5％です。新築建物の所有権移転登記は0.4％、中古建物の所有権移転登記は2％ですが、2020年3月31日までに取得した物件の場合、一定の要件を満たすと軽減税率が適用され、新築建物は0.15％、中古建物は0.3％です。抵当権設定登記は債権額に対して、0.4％が課税されますが、同様に2020年3月31日までに取得した物件の場合は、一定の要件を満たすと0.1％に軽減されます。

不動産取得税は土地や建物を購入した数ヵ月後に、都道府県から納税通知書が届きます。土地と建物ともに税率は固定資産税評価額の4％ですが、2021年3月までは土地の評価額は1/2で税率は3％、建物は税率が3％に軽減されています。また、居住用で一定の要件を満たすと、軽減措置の対象となるため、不動産取得税がかからないケースが少なくありませんが、一定の期限内に手続きが必要です。

・不動産の保有にかかる税金

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日の土地や建物の所有者に対して、市町村、あるいは東京23区は東京都から課税される税金です。固定資産税はすべての地域の土地と建物が対象ですが、都市計画税は都市計画法による市街化区域内の土地と建物が対象です。固定資産評価額に対して、標準税率は固定資産税1.4％、都市計画税0.3％ですが、市町村によっては異なります。

また、住宅用地の場合、固定資産税の税額は1/3に軽減され、200m2以下の部分は小規模住宅地として、1/6に軽減されます。都市計画税も同様で、住宅用地は2/3、200m2以下の部分は小規模住宅地として1/3に税額が軽減されるのです。また、2020年3月31日までに建てられた建物に対しては、一定の要件を満たす場合、軽減措置があります。

・投資用不動産の場合にかかる税金

投資用不動産として所有する物件を賃貸している場合、賃料収入は不動産所得として課税対象となります。給与収入による給与所得など、他の所得があれば合算して、所得税と住民税が課されます。他の所得と合わせて、所得が20万円を超えた場合には、確定申告が必要です。不動産所得は家賃や礼金、更新料などの不動産収入から必要経費を引いたものです。固定資産税や都市計画税などの税金、修繕費用、損害保険料、不動産管理会社への手数料、共用部分の水道光熱費、ローンの金利負担分などは必要経費として認められます。

■外国人が日本の不動産購入をするときの注意点

外国人が日本の不動産購入をするときの流れは、日本人の場合と大きくは変わりません。しかし、外国人の不動産購入に慣れていない不動産会社ではスムーズに対応できないことがあり、また、日本に在住していない外国人の場合、事前に決めておくべき点があります。

・外国人の不動産購入に慣れている不動産会社を選ぶ

一般的な日本の不動産仲介会社では、外国語での対応が難しいケースが少なくありません。反対に日常会話レベルでは日本語を理解できる人でも、契約に関する事柄までを理解するのは難しいものがあります。また、売買契約や登記手続きに必要な書類の違いからも、外国人への対応に慣れていない不動産仲介会社の場合、スムーズに対応することが難しいです。特に、日本に在住していない外国人の場合、住民票や印鑑証明書の代わりとなる書類への理解が必要です。

契約や引き渡しに至るまでの手続きがスムーズに進められるように、外国人の不動産購入の取り扱いに慣れている不動産仲介会社を選びましょう。

・日本の口座がないと送金の問題が発生する

日本に在住していない外国人の場合、日本の金融機関の口座を持っていないケースがほとんどですので、売買代金の送金で問題が生じます。通常、残金決済と同時に、鍵の引き渡しと所有権移転登記の手続きが実行されます。しかし、海外送金をする場合には、決済日と同日に売主の口座に売買代金が入金されないという問題が生じてしまうのです。

そこで、対処方法は2つあり、1つ目は不動産仲介会社の口座に事前に振り込んでおく方法です。ただし、数千万円、あるいは億単位の金額を不動産仲介会社に預けることになるため、信頼できる会社を選ぶことが大切になります。また、送金の根拠として事前に不動産仲介会社から送金依頼明細書を発行してもらい、着金を確認するため、送金先の銀行から届いた外国為替計算書を受け取るようにしましょう。

2つ目の方法は売買代金を小切手で支払う方法です。不動産売買では、金融機関に現金と手数料を支払うと、金融機関が支払い人となって発行される預金小切手が用いられることがあります。しかし、現金化には数日かかることや、偽物ではないか確認が必要なことから、小切手での残金決済とすると、売主に売買契約の締結を敬遠されることがあり、最近ではあまり使われていません。

・権利証などの受け取りについて決めておく

不動産を購入し、所有権移転登記の申請を行い、登記手続きが完了すると、法務局から登記識別情報通知書が交付されます。登記識別情報通知書とは、従来の登記済権利証に代わり、新たに名義人になった人に対して発行される書類で、12桁の登記識別情報が記載されていいます。海外在住の場合、こうした重要書類を海外へ送付してもらうのか、親類などがいる場合には預けておくのかなど、決めておくことが必要です。

・納税管理人を指定しておく

日本に在住していない場合、自らの手で税金を適切に支払うのは困難です。しかし、固定資産税などを滞納すると、最悪のケースでは競売にかけられてしまう恐れがあります。そこで、納税義務がある人に代わって、納税に関する書類を受け取り、納税や還付金の受領を行う納税管理人を指定する方法があります。納税管理人は個人でも法人でも構いませんので、税務署や市町村に届出や申請を行うことが必要です。

・確定申告が必要なケースがある

投資用不動産として賃料収入を得ている場合は、ほかの所得と合わせて20万円以上の所得があると、確定申告の義務があります。不動産所得があるにも関わらず、確定申告を行って所得税等を収めていないと、延滞税や無申告加算税の支払いを求められることがあり、大きなリスクになります。税務署に納税管理人を届けている場合には、確定申告書の提出も納税管理人が行うことが可能です。

■まとめ

日本の不動産購入は外国人でも制限なく可能です。日本に在住している場合は、必要な書類に大きな違いがなく、永住権を取得している場合は、住宅ローンも日本人と同様に審査を受けて、利用することができます。一方で海外に住んでいる外国人の場合は、必要な書類の準備や手続きなどを考慮すると、外国人との不動産売買に精通している不動産仲介会社や司法書士でなければ、難しい部分が多いです。商慣習の違いもありますので、外国人のサポートを得意とする不動産仲介会社を利用しましょう。