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マンション相場の高騰はいつまで続く?不動産が値上がりする理由とは

マンション相場の高騰と、史上空前の低金利が続いています。オリンピック後まで待てば、マンション価格は下落するのでしょうか?一体、マンションの買い時はいつなのでしょうか?不動産が値上がりする理由や、住宅ローン金利の種類について解説します。

■近年の不動産の相場はどれくらい?

マンション価格が高騰していると言われていますが、以前に比べてどれくらい高くなったのでしょうか。東京および首都圏のマンション価格のデータを見てみましょう。

・新築マンションの価格推移

新築分譲マンションの平均価格は、多少の上下はあるものの2010年頃から上昇傾向が続き、高い水準を維持しています。2017年には東京都区部で7,000万円台、都下でも5,000万円代となり、ここ数年は高止まりの様相を呈しています。

●新築マンション価格推移

出典:(株)不動産経済研究所
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/386/s2019-16.pdf
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/377/z2018.pdf

・中古マンション価格の推移

中古マンションの価格も、新築マンションの価格高騰に牽引される形で、2013年頃から上昇傾向が続いています。70平米あたりに換算した価格を見てみると、東京都区部では2016年に5,000万円台、都下でも4,000万円代後半となり、いずれでも2013年に比べて1,000万円以上も高騰していることがわかります。

●中古マンション価格推移(70平米あたり換算)

出典:(株)東京カンテイ
https://www.kantei.ne.jp/report/c2018.pdf
https://www.kantei.ne.jp/report/market-index.pdf

■住宅ローン金利の推移

マンション価格の高騰が続く一方、住宅ローン金利はどのように変化しているのでしょうか。下記のグラフから読み取れる通り、民間金融機関の変動金利は平成3年をピークにバブル経済の崩壊とともに下落し、平成7年からは2%台のまま横ばいで推移しています。固定金利(期間選択型)についても、ここ10年ほどは大きな変化なく推移しています。

画像出典:民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)│住宅金融支援機構
https://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

■住宅ローン金利の種類

住宅ローンを組む際、金利タイプとして「変動金利」「固定金利」のいずれかを選択することになります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

・変動金利

変動金利は、金融情勢の変化にともない、金利の見直しが実施される金利タイプです。金利は半年ごとに見直しされますが、実際のローン金利に反映されるのは5年に一度となります。また、金利を上げる場合の上限を前回の1.25倍までと定めている銀行であれば、一定以上の急激な上昇はありませんが、上限の定めがない金融機関もありますので注意が必要です。上限がある場合でも利率を上げきれなかった分は、次回へ繰り越されることとなります。そのため、もし将来的に金利が上昇を続けると、ローンの総返済額も大きくなっていきます。

・固定金利「全期間」

固定金利は、融資を受けた時点で金利が決定され、返済期間中ずっと変わりません。金利が一定で将来的に金利が上昇しても影響を受けないため、資金計画が立てやすいことが特徴です。一般的に、固定金利の利率は変動金利よりも高めに設定されています。

・固定金利「選択型」

変動金利と固定金利の中間的な金利タイプです。3年・5年・10年など、融資を受ける際に選択した期間の金利が固定されます。ただし、変動金利のように利率引き上げの上限が定められていないため、もし金利が急激に上昇した場合は、返済額が予想以上に膨らんでしまう可能性があります。

■不動産価格が高騰する理由

不動産価格が変化する理由は単純ではありませんが、価格が上昇する要素にはどのようなものがあるのでしょうか。いくつかご紹介します。

・株価の上昇と不動産価格の連動

景気動向の指標となるものが、株価や不動産の価格です。一般的に、株価と不動産価格は、中長期的に見ると連動した変化をすると考えられています。2012年ころから日経平均株価は上昇傾向となっており、マンション価格が上昇を始めた時期とほぼ一致していることがわかります。

参考:日経平均株価:Yahoo!ファイナンス
https://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/chart/?code=998407.O&ct=z&t=ay&q=c&l=off&z=m&p=m65,m130&a

・人材不足による人件費の高騰

近年の少子高齢化により、企業の人材不足が話題です。不動産業界も例外ではなく、建築作業員や職人が減少しています。人手不足による人件費の高騰は、そのまま建築費用にも反映されます。

・東京オリンピック開催による影響

これまでのマンション価格高騰の大きな要因のひとつとなっているのが、2020年の東京オリンピック開催です。競技場をはじめ、周辺ホテルや飲食店などの建設ラッシュから、資材価格の高騰も起きました。また、外国人観光客のインバウンド需要を期待した投資からも、不動産価格は値上がりします。ただし2019年末の現在、建築関係のオリンピック特需は沈静化に向かい、ほぼ終了していると考えられています。

・大規模再開発の影響

渋谷駅や品川駅といった東京の主要駅周辺をはじめ、各地で大規模再開事業が進んでおり、それにともない周辺のマンション価格が高騰しています。おもにオリンピック開催に合わせた2020年に竣工・開業となっている施設が多いですが、2020年以降も開発が進むエリアもあります。特に品川駅では2027年にリニア中央新幹線の開業が予定されており、オリンピック以降も発展が続く見込みです。

・都市回帰傾向による人口増加

少子高齢化により日本の人口は減少傾向にありますが、都市回帰傾向の強まりから東京の人口は増加が続いています。東京都総務局発表のデータによると、東京都の人口のピークは平成37年、東京23区のピークは平成42年となっており、なかでも千代田区・中央区・港区では平成52年まで人口の増加が続くと予測されています。当然ながら不動産価格は需要と供給のバランスで成り立っているため、住みたい人が多いほどマンション価格も下がりにくくなるでしょう。

出典:東京都区市町村別人口の予測│東京都総務局
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky-index.htm
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky17rf0000.pdf

■東京の不動産価格は今後も高騰が続く?

それでは、これからも東京の不動産価格の高騰は続くのでしょうか?

・いま以上の価格高騰の可能性は低い

東京のマンション価格は、新築マンション・中古マンションともに右肩上がりの価格上昇を続けてきました。しかし現在では、特に東京23区の新築マンションは一般的なサラリーマン家庭では購入が難しいほどの価格となっており、高止まりの状況となっています。物件価格の上昇を抑えるために、専有面積を小さくする傾向も見られるようになっているほどです。そのため、いま以上に価格が高騰する可能性は低いと考えられます。

・消費税増税後はマンション成約数が二桁減

2019年10月1日より、消費税率がこれまでの8%から10%に増税となりました。2019年10月の新築マンションの契約率は42.6%と、前年同月に比べて25.7ポイント下落、9月と比較しても14.2ポイントの下落となっています。また、個人が売り主の中古物件は消費税の課税対象ではありませんが、新築マンションと同様に首都圏のすべてのエリアで成約件数が減少しました。平米あたりの価格は上昇しているものの、成約数は前年同月に比べて10.5%ダウンとなっています。

●2019年10月の新築マンション成約数(首都圏)
売却件数:855戸、契約率42.6% 前年同月比−25.7%
平米単価:91.4万円/平米 前年同月比+2.9%
平均価格:5,992万円
●2019年10月の中古マンション成約数(首都圏)
件数:2,771件 前年同月比−10.5%
平米単価:53.45万円/平米 前年同月比+5.7%
価格:3,461万円 前年同月比+5.7%

参考:
月例速報 Market Watch サマリーレポート│東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201910_summary.pdf
首都圏のマンション市場動向│(株)不動産経済研究所
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/402/a1jsa3y8.pdf

■低金利のうちに不動産を購入するべき?

・住宅の購入を検討しているなら良い機会

今後マンション価格がどのように変化するかは、さまざまな要素があり予測が難しいです。しかし、住宅ローン金利については現在が底を打った状況といえるでしょう。いま以上の水準に金利が下がることはまずないと考えられます。また、新築マンション・中古マンションともに成約数が減少し、物件の市場在庫は豊富な状況です。そのため、マンションの購入を検討しているなら、今は良い機会かもしれません。

・金利の上昇も想定しておく

10年以上の長期に渡って、史上空前の超低金利が続いています。しかし、この状況がいつまで続くかは誰にも予測ができません。もし今後不動産の価格が下がっても、同時に金利が上昇すれば住宅ローンの総支払額は、今とそれほど変わらなくなる可能性も考えられます。住宅ローンは長期にわたって返済していくものですから、金利の上昇も想定したうえで、資金計画・購入計画を立てましょう。

■まとめ

マンション価格の高騰について解説しました。多くの人にとって、マンションの購入は一生に一度のいちばん大きな買い物です。いつが買い時なのかと、物件価格や金利の変化に悩まされるでしょう。しかし、マンションは「欲しいときがいちばんの買い時」とも言われます。不動産はふたつとして同じものはありません。大きな買い物だからこそ、「早く買うべき」「値下がりを待つべき」といった意見に流されるよりも、自分にとって本当に価値がある物件かどうかを、冷静に見極めることが大切です。

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