二世帯住宅は賃貸or購入どちらを選ぶ？同居や完全分離など種類とメリットを解説

核家族化が進んだ近年、親子世帯の同居・近居がふたたび注目を集めています。この記事では、二世帯住宅の種類と特徴、それぞれのメリット・デメリットを解説。また、賃貸住宅やマンションにおける二世帯住宅の考え方も紹介していきます。

■二世帯住宅の種類は？

二世帯住宅の形態は、おもに3タイプに分けることができます。それぞれの特徴と、住宅を新築する場合の取得費用について確認していきましょう。

・完全同居型（完全共有型）二世帯住宅

ひとつ屋根の下で親世帯と子世帯がともに暮らす、昔ながらの同居形態。キッチンや浴室といった、水回りの設備も共用です。一般の住宅と変わらない間取りのため、取得費用はもっとも安く抑えられます。光熱費もまとめて請求されるため、基本料金等も1軒分。親子世帯の関係が非常に良好な世帯におすすめです。

・部分共有型（部分分離型）二世帯住宅

玄関を二世帯で共有し、そのほかの設備も一部を共有する形態の住宅です。どこまで共有するかによって間取りのバリエーションは豊富ですが、水まわりの設備をそれぞれの世帯に設けることが多いです。分離する設備が多いほど、住宅の取得費用は高くなります。光熱費に関しても、分けるかどうかを選択することが可能です。例えば、キッチンや浴室をそれぞれ別に設置した場合、水道メーターを2つに分けることも、ひとつにして請求をまとめることも可能です。

・完全分離型二世帯住宅

玄関から住宅設備まで、住まいを完全に分離した二世帯住宅です。住宅の取得費用は3タイプのなかでもっとも高くなります。独立した暮らしを送りたい、お互いのプライバシーを重視したい親子世帯におすすめです。

■二世帯住宅・親子同居のメリット

まずは、二世帯住宅で親子が同居するメリットを確認してみましょう。

・家族がそばにいる安心感

元気に過ごしているだろうか…、病気などしていないだろうか…、離れて暮らしていると、お互いの近況が気になっても、すぐに会いに行くのは難しいです。特に親が高齢になってくると、何かと心配ごとは増えるもの。二世帯住宅なら、家族がいつもそばにいる安心感があります。

・子育てや家事を助け合える

親子がそばにいることで、日々助け合いながら暮らすことができます。急な用事の際に子どもを親に預けたり、体力がいる作業を子に助けてもらったりすることもできるでしょう。

・補助金・助成金が支給される可能性がある

近年、国をあげて親子世帯の同居・近居を推奨しています。一定の要件を満たせば、同居や近居を始める際に、成金制度や税金の減額措置を利用することが可能です。

・所得税控除
同居を目的に一定の要件を満たすリフォーム工事を実施する場合、所得税控除を受けることができます（投資型減税またはローン型減税）。
・地方自治体による補助金
同居・近居を推進する市区町村ごとの助成制度によって、補助金の交付が受けられる場合があります。

参考：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000028.html

■二世帯住宅のデメリット

つぎに、二世帯住宅のデメリットや注意点を確認してみましょう。

・プライバシーが守りにくい

二世帯がともに暮らすことで、いつも気が休まらない、干渉されてストレスが溜まると感じる人もいます。プライバシーを重視する人には、完全分離型がおすすめです。

・生活リズムや価値観のずれによる衝突

親子世帯の生活リズムが合わない、子どもの教育方針が合わない、といった価値観のずれが生じる可能性もあるでしょう。毎日一緒に暮らすと、ひとつひとつは小さな衝突も、積み重なって大きなストレスに発展するケースもあります。

■賃貸の二世帯住宅で暮らすには

二世帯住宅といえば持ち家（注文住宅）のイメージが強いですが、賃貸物件にはないのでしょうか？

・二世帯住宅の賃貸物件は少ない

賃貸住宅は、多くの人に需要がある平均的な間取りで建築されることが多いです。そのため、特殊な間取りといえる二世帯住宅（部分分離・完全分離）は、市場への流通量もたいへん少なく、賃貸物件を見つけるのはなかなか難しいでしょう。

・同マンション内で2戸借りる

賃貸で二世帯住宅に暮らしたい場合、同じマンション内に2戸を借りるのが現実的です。隣り合った部屋を借りれば、一戸建ての完全分離型二世帯住宅と同様の暮らしができます。

・二世帯が同居しやすい間取り

マンションで1戸を借りて親子世帯が同居をする場合、完全同居型二世帯の暮らしとなります。この場合、ゲスト用に洗面所やトイレ・シャワーブース等が設置されている間取りがおすすめです。水まわりの設備が分かれているほど、プライバシーを確保しやすくなります。

■二世帯住宅を購入するメリット

注文住宅を新築する、あるいは中古住宅を二世帯仕様にリノベーションするメリットを確認してみましょう。

・親子ローン・リレーローンが組める

二世帯同居を目的とした住宅購入やリフォームで住宅ローンを利用する場合、親子ローンやリレーローンを組むことができます。親が高齢で新たにローンを組むのが難しい場合や、親・子のどちらかだけの収入ではローンを組むのが難しい場合にもおすすめです。また、単独でローンを組むよりも融資金額を大きく、返済期間を長くできます。

・親子ペアローン…親子がともにローンを返済していきます。
・親子リレーローン…親が亡くなったあと、子にバトンタッチしてローン返済を引き継ぎます。

・相続税対策になる

2015年の税制改正により、相続税における基礎控除額が大幅に変わり、それまでの「5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）」から「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」となりました。そのため、相続税を納税しなければならない人が大幅に増えたと言われています。特に、親が首都圏など土地の高いエリアに住宅を所有している場合は注意が必要です。

・小規模宅地等の特例
相続人（相続を受ける人）が住んでいる家の宅地には「小規模宅地等の特例」が適用され、330平米までの範囲で本来の評価額から80％が減額されます。相続によって子が住む家を失ってしまう自体を防ぐための方策です。このように、二世帯同居は相続税対策にもなります。

参考：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

■二世帯住宅を購入するデメリット

二世帯住宅を購入するデメリットもあります。

・売却しづらくなる

売却しやすい住まいの条件のひとつが「ごく一般的な間取り」であること。二世帯住宅は特殊な間取りのため、売却しづらくなります。ただし、市場への流通量が少ないということは、「二世帯住宅がほしい」探している人さえ見つかればすぐに契約に結びつく可能性もあります。

■完全共有型と完全分離型のメリット・デメリット比較

二世帯住宅と一言でいっても完全共有型と完全分離型では異なる特徴があり、建築コストやコミュニケーションの取りやすさの面などで違いがあります。完全共有型と完全分離型について、メリットとデメリットを比較していきます。

・完全共有型のメリットとデメリット

＜完全共有型のメリット＞

・建築コストを抑えられる
・食費や水道光熱費を節約しやすい
・世帯同士のコミュニケーションをとりやすい

完全共有型はキッチンや浴室といった水回り設備が一つのため、建築コストを抑えられることがメリットです。また、一つの浴室の浴槽にお湯をためることや、食事をまとめて作ることは水道光熱費の節約につながります。料理の面でも、大容量の食品を購入することは、食費の節約になります。

さらに、完全共有型は基本的に同じ空間で生活をしているため、コミュニケーションがとりやすく、様子が把握しやすいこともメリットです。

＜完全共有型のデメリット＞

・プライバシーが守られにくい
・生活スタイルの違いからストレスが生じることがある
・友人を家に呼びにくい

完全共有型は個室を除いたスペースが共有となるため、プライバシーが守られにくいことがデメリットです。生活スタイルが異なると、例えば食事の時間が合わないという問題も起きます。あるいは親世帯が早寝早起きで、子世帯は夜型の生活で夜中にお風呂に入ることが多いケースでは物音がストレスになることがあるなど、生活スタイルからトラブルが起こりやすいです。

さらに完全共有型ではリビングなどが一つのため、友人を招きにくいことがデメリットなるケースもみられます。

・完全分離型のメリットとデメリット

＜完全分離型のメリット＞

・世帯ごとの生活スタイルに合わせた暮らしができる。
・プライバシーが守られやすい
・水道光熱費や電話代を世帯ごとに明確に分けられる。
・賃貸運用や売却がしやすい

完全分離型の二世帯住宅は、世帯ごとの生活スペースが完全に分かれているため、それぞれの生活時間帯で暮らせることがメリットです。プライバシーも守られやすく、お互いに気兼ねなく暮らすことができます。また、水道光熱費はメーターを別々に設置すれば、それぞれの使用量が明確で、世帯ごとに支払いができます。

さらに、いずれかの世帯が住まなくなったときに、一方の生活スペースを賃貸に出しやすいこともメリットです。また、売却する場合には、購入した人は二世帯住宅として住むことも、片方を賃貸に出すこともできるため、完全共有型よりも売却しやすい面があります。

＜完全分離型のデメリット＞

・土地の購入費用や建築費用がかさむ
・世帯同士のコミュニケーションがとりにくい

完全分離型はキッチンや浴室といった水回り設備もそれぞれの世帯の分が必要となるため、土地の購入費用も、建築費用もかさむことがデメリットです。また、世帯ごとに生活スペースを完全に分けているため、コミュニケーションをとりにくく、関係性の希薄さから、同居している意味が薄れるケースもみられます。

■マンションを二世帯仕様にリノベ−ション

・隣同士の2戸をつなげるリノベは可能？

マンションの2戸を購入して、1戸につなげるリノベーションは可能なのでしょうか？各戸を区切る境界壁は共用部分となるため、手を加えるにはマンション住人の4分3以上の承認を得る必要があります。

したがって、下記の2点が揃えば2戸を1戸につなげて二世帯住宅にするリノベーションも不可能ではありません。
・構造計算を行い、境界壁を撤去しても問題がない
・住人の3／4以上および管理組合の承認を得る

管理組合との粘り強い交渉が必要となりますし、構造上の安全性が確保できるからといって住人の承認が得られるとは限らないことも念頭に置いておいたほうが良いでしょう。

参考：https://www.mlit.go.jp/pubcom/04/pubcomt18/09.pdf

・ミニキッチンやシャワーブースの設置

比較的簡単に二世帯住宅を実現できるリノベーションが、ミニキッチン（単身用や給湯用の小さなもの）や、シャワーブースの導入です。小型のため省スペースで、導入費用も抑えられます。

■まとめ

二世帯住宅の種類や特徴を解説しました。コスト重視なら完全同居型、プライバシー重視なら完全分離型がおすすめです。賃貸マンションの場合は、完全分離型二世帯住宅として2戸に暮らすのが現実的でしょう。新築や二世帯リノベーションは助成や減税の対象となるケースもあるほか、相続税対策にもなります。