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共働き夫婦必見!DINKS向けコンパクトマンションが流行する理由

最近、共働きの子なし世帯「DINKS」の間では、「職場から近くほどよい広さ」のコンパクトマンションの人気が高まっています。通勤に便利で快適な生活が叶うのはもちろん、老後を見据えた資産形成にも役立つというのです。ワンルームだと手狭、しかしファミリー向けほどの広さは不要・・・そんな家をお探しの方におすすめしたい、コンパクトマンションの魅力や注意点をご紹介します。

モダンインテリア
こんな方におすすめの記事です
  • コンパクトマンションとは何かを知りたい方
  • コンパクトマンションのメリットが知りたい方
  • コンパクトマンションの購入で資産形成をしたい方

■DINKSとは?

DINKSは「Double Income No Kids」の頭文字をとった言葉。つまり日本語でいうと、「子供を持たない共働き夫婦」のことです。自分たちの意思で子供を持たないことを選択した夫婦のことで、子供を希望しているが事情があって子供がいない夫婦は含まれません。

DINKSを選択する理由は夫婦によってさまざま。例えば「女性のキャリア形成を考えると、育児との両立に不安がある」「夫婦で趣味や旅行の時間を存分に楽しみたい」「妊娠出産に抵抗がある」など夫婦の数だけ背景があります。

DINKS世帯は、共働きで子育てにお金がかからないため、経済的に余裕を持った家庭が多いのが特徴。しかし余裕があるからこそ、財布の紐がゆるくなりやすいのも事実です。若いうちから老後の生活や資産形成について、パートナーと話し合っておく必要があるでしょう。

■DINKS向けコンパクトマンションの特徴

そんなDINKSの住まいと資産形成という観点で注目されているのが、コンパクトマンション。広さ30~60㎡程度で、1~2LDKくらいの夫婦2人で暮らすのにぴったりサイズの物件です。

これまで日本のマンションは、単身者向けとファミリー向けの二極化でした。

・単身者向け:20㎡までのワンルームが中心。
・ファミリー向け:60~70㎡以上の3LDKが中心。

このちょうど間の広さのコンパクトマンションは、DINKSの「ワンルームだと手狭だけれど、ファミリータイプほどの広さは要らない」というニーズにぴったり合致しています。

DINKS向けコンパクトマンションは、立地にも特徴があります。職住近接を望むDINKSに合わせて、都心部の利便性が高い駅近の立地に多く建てられているのです。駅から徒歩圏内+電車1本で通勤でき、24時間営業のスーパーやコンビニなども近くに揃っています。

立地が良いぶん資産価値も下がりにくく、将来的な売却や賃貸運用にも最適。老後の生活を考えて、投資や資産形成に積極的に取り組みたいという方にも注目されています。

■なぜコンパクトマンションが増えたのか?

コンパクトマンションが増え始めたのは、1990年代の半ば頃から。2000年代にブームとなり、都心部で一気に増加しました。物件購入を考えるにあたって、「なぜこんなにもコンパクトマンションが急激に増えたのか?」その背景も知っておきましょう。ターゲットやニーズを知ることで、資産価値が下がらない物件選びにもつながります。

・ライフスタイルの多様化

昔は「一定の年齢までに結婚して子供をもうけること」「女性は結婚・出産を機に退職すること」がスタンダードで、それ以外のライフスタイルはあまり尊重されていませんでした。そんななか2015年に「女性活躍推進法」が施行。企業などの雇用主に対し、女性が仕事で活躍するよう推進することが義務付けられました。

このような時代の流れから、女性の生き方も多様化。キャリアップを考えたり、仕事と家庭を両立したりと、いろいろな生き方をする人が見られるようになったのです。

結婚しない人や晩婚化など、ライフスタイルの多様化が話題になるなか、1990年代半ばから少しずつ増えていたコンパクトマンションが、2000年以降、シングル女性やDINKSをターゲットとして一気に増加しました。

・コンパクトマンションは2010年供給ピークに

2018年の首都圏でのコンパクトマンションの供給は3237戸で、シェアは8.7%。コンパクトマンションは単身者、DINKSそしてシニア層の増加によって市場規模を拡大してきました。

不動産経済研究所によると、コンパクトマンションの供給ピークは2010年でシェア9.3%。一旦シェアは落ち込みましたが、2015~2018年にはまたシェアを伸ばしています。

参照:ノムコム/首都圏コンパクトマンション市場動向・18年の発売戸数は2割増加
https://www.nomu.com/news/20190329.html

・都心部での1~2人世帯の増加

なぜ2011~2014まで落ち込んだシェアが、その後また増加していったのでしょうか。その背景を読み取れるデータの一つに、2014年に東京都が発表した「都内世帯数の長期予測」があります。

これによると、なんと「2035年までに東京都内の単独世帯は全体の半数近くに及ぶ」と発表されています。若年層の晩婚化、そして一人暮らしのシニアが増えることで、どんどん単独世帯が増えるというのです。やはり都心部で働くシングルやDINKSの住まいは、広さよりも職場に近く利便性の高い立地というのが優先される傾向にあります。

参照: https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/syosoku/sy19rf0002.pdf

■コンパクトマンションのメリット

働く女性やDINKSが人気を牽引するコンパクトマンション。利便性が高いだけでなく、老後の準備や資産形成などさまざまなメリットがあります。

・価格が抑えられている

コンパクトマンションは、ファミリー向け物件に比べて価格が抑えられています。昔は都市部にマンションを購入するのは、一部の富裕層だけでした。しかしコンパクトマンションなら、一般家庭でも手が届きやすい価格設定です。

今は低金利やローン減税など、住宅ローンを組みやすい環境もそろっています。金利が高ければ、マイホームを持つのは難しいでしょう。しかし今なら頭金を出せずとも、住宅ローンを組める時代。家賃を支払い続けるよりも、家賃と同じくらいの支払いでマイホームが持てるのです。

・都心部の利便性が高い立地

広いスペースが必要なファミリー向けマンションは郊外の方が多いですが、省スペースなコンパクトマンションは都心部にも建設可能です。「通勤時間がもったいない」「仕事は忙しいがプライベートな時間も充実させたい」という若い共働き夫婦に人気です。

また利便性が高い立地の1~2LDKは、将来的に売却や賃貸に出すときに、買い手や借り手が見つかりやすいというメリットも。シングルからDINKS、ファミリー層、シニアまで幅広いニーズが期待できるのです。

・資産価値が下がりにくい

都心部の物件は資産価値が下がりにくく、資産形成という意味でも有利に働きます。郊外の戸建てを売却して都心部へ住み替えるのは難しくても、都心部の物件なら売ったり貸したりして別のエリアに引っ越すことが容易です。

今は都心部で仕事を中心に暮らしていても、将来的に出産や転勤などで引っ越したくなることがないとは言い切れません。もっと長期で考えると、老後に田舎へ越して第2の人生を謳歌するといった選択肢もあるかもしれませんね。そんなときに、今の家の売却資金で新居の費用の大部分をまかなえるとすれば、引っ越しへのハードルがぐっと下がるのではないでしょうか。

昔は住宅を買ったら一生住むというのが基本でしたが、近年は「半投半住」という考え方も定着。低金利の住宅ローンは投資用物件の購入では組めず、自分で住むための物件購入にしか使えません。そこで若いうちに住宅ローンで自分が住むためのコンパクトマンションを購入し、2回3回と住み替えをおこないながら、売却益や賃貸運用で効率よく資産を増やしていくのです。

半投半住なら、住宅ローン控除もしくは譲渡所得の3,000万円特別控除といった制度も使うことができます。どうせ家賃を支払うのであれば、売れる家・貸せる家を購入して資産形成する道を検討する余地は十分にあるといえるでしょう。

・実需層と投資家に売れる

マンションの将来的な売却を考えるなら、需要の高い物件を購入しなければなりません。マンションは広さによってニーズが異なり、ファミリー向けは実需層(自分が住むために買う)、単身者向け物件は投資家(賃貸向けとして買う)が主です。

その中間のコンパクトマンションは、実需層と投資家の両方に需要があるのがメリット。幅広い層にニーズがあることで、流動性が高くなっています。特に利回りが高い物件であれば、投資家への需要が見込めます。

一つ注意したいのが、「50㎡未満」と「50㎡以上」では少し需要が異なるということ。50㎡未満の物件は賃貸ニーズが高めで、利回りの高さが重要です。50㎡以上は税金的なメリットが受けられるため、DINKSやシニアなど実需層のニーズが高くなります。

・低金利の今は住宅の買い時

住宅ローンの低金利が続く今は、住宅を購入するのに良いタイミングでもあります。例えば2020年2月現在、フラット35の最低金利は年1.28%です。マイナス金利政策が実行された2016年2月は1.48%、2013年まで遡ると2%台を推移していました。

金利が低いと、どのくらい返済額に差がつくのでしょうか。具体的にイメージしていただくため、金利が2%のときと1%のときの返済額をシミュレーションしてみました。

シミュレーション

参照:フラット35/ローンシミュレーション
https://www.flat35.com/simulation/sim1.html

金利が1%変わると、毎月の返済額で2.4万円、35年間の総返済額では1,000万円以上も差がつきます。「低金利の今はマイホームを買うチャンス!」といわれるのも納得ですね。

金利が高いときには、なるべく頭金を増やして返済額を抑える必要があります。しかし今のような低金利のときには、少ない頭金もしくは頭金なしでも購入が可能。むしろ頭金をがんばって貯めるより、すぐに物件を購入して家賃を節約した方が、出費が抑えられることがほとんどです。こういった現状も、コンパクトマンションで資産形成するのに追い風となっています。

【関連記事】住宅ローンの金利の違いで返済額はどのくらい変わる?

■コンパクトマンション購入時のポイント

将来的な売却・賃貸も考慮してコンパクトマンションを購入する場合、物件選びがとても大切です。何も考えずに購入すると、買い手や借り手がなかなか見つからずに困ることもあります。ポイントを抑えて、うまく資産形成に結びつけましょう。

・家賃や売買価格の相場

シニアであればコンパクトマンションを終の棲家とすることも考えられますが、若いDINKS世帯の場合は生活の変化によって住み替えする可能性が高くなります。将来的な売却や賃貸運用まで考えた物件選びをしましょう。

売却や賃貸運用時の参考となるのが、周辺物件の家賃や売買価格の相場。周辺の情報を見て、もし高く貸せたり売ったりできるなら、安心して購入できます。

・物件の広さによる違い

30~50㎡の狭めの物件は、家賃を手頃に設定できるため、賃貸ニーズが高くなります。ただし、賃料がワンルームに引っ張られるため、エリアによっては賃料が下がってしまうこともあります。周辺のワンルームまで含めた賃料相場を調べましょう。

50㎡以上の広めサイズのコンパクトマンションは、税金面でのメリットが受けられます。住宅ローン控除によって、ローン年末残高の1%を所得税から控除できるのです。住宅ローン控除には「床面積50㎡以上」という条件があるため、50㎡を切る物件よりもお得になります。登録免許税軽減や住宅取得等資金の贈与税非課税も「50㎡以上」という条件があります。
住宅ローン控除のためにわざわざ予算オーバーの広い物件を購入する必要はありませんが、「50㎡」が一つの区切りとなることは頭に入れて物件を探しましょう。

・中古物件も考慮に入れる

都心部の新築マンションは、いくら面積の狭いコンパクトマンションといえども価格は高くなります。予算に限りがあるが利便性を重視したいという場合、希望エリアの中古マンションも選択肢に入れるのがおすすめです。

東京の中心部では、新築や築浅だと7,000万円以上、立地が良ければ1億円を超えることもあります。しかし中古なら人気エリアでも4,000万円台で買えることもあり、選択肢の幅が広がります。同じ価格なら、リノベーション費用を考慮したとしても、広めの物件が手に入るでしょう。

希望エリアに欲しいタイミングで、新築マンションが建設されることは少ないでしょう。新築に絞ると、エリアや間取りを妥協したり、家賃を支払いながら希望の物件が出てくるまで待ったりしなければなりません。

しかし中古なら、希望のエリアに物件がでている可能性が高くなります。リノベーションをおこなえば、自分の好きな間取りや設備も諦めずに手に入れられます。実際に「ピカピカの新築がいい」と思っていても、リノベーションで新築並みの内装に整えることで満足される方が多いです。

・築20年前後が狙い目

では築年数がどのくらいの中古マンションを狙うとお得なのでしょうか。一般的なマンションの資産価値は新築時がピークで、その後は築年数とともに価格が下がっていきます。

下落率は新築後が最も急激で、築15年頃からゆるやかに、築20年以降はほぼ横ばいとなります。つまり、価格が安定してくる築15年前後の物件が、価格のバランスがよく狙い目である可能性も高いということです。駅から近く、値ごろ感のあるコンパクトマンションを希望されるDINKS世帯にとって、魅力的な築年数であるといえます。

【関連記事】リノベーションマンションは「資産価値が下がりにくい」

コンパクトマンションが一気に供給されたのは、1990~2000年代頃。つまりその頃にでた中古物件が今ほどよい築年数で選択肢も豊富。探してみる価値があるといえるでしょう。

■まとめ

新しいジャンルであるコンパクトマンションは、ファミリー向け物件に比べるとまだまだ数は少ないです。これからシングルやDINKSがますます増えていけば、需要も増加する可能性が高いといえるでしょう。会社から近くて夫婦にちょうどいい広さのマンションをお求めの方、将来に向けた資産運用を若いうちから進めたい方は、ぜひコンパクトマンションも視野に入れてみてください。

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