マイホームの購入で、新築と中古のどちらがよいか悩んでいる人は少なくないのでは。新築マンションと中古マンションの購入では何が違うのでしょうか。購入に関わる費用や耐震性能、設備、保証などの面から比較していきます。
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詳しくはこちら＞＞新築マンションと中古マンションでは購入費用にどのような違いがあるのでしょうか。物件価格や諸費用などから見ていきます。
国土交通省の「不動産市場動向マンスリーレポート」によると、2019年1月の新築マンションの首都圏の平均価格は5,653万円、平米単価は81.3万円です。これに対して、中古マンションの首都圏の成約平均価格は3,294万円、成約平米単価は51.46万円となっています。平米単価で比較すると、中古マンションは新築マンションの約6割程度の価格で購入できる計算です。
出典：国土交通省｜不動産市場動向マンスリーレポート
http://www.mlit.go.jp/common/001278226.pdf
（http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000114.html）
新築マンションと中古マンションの諸費用として発生する項目を比較していきます。共通して発生するのは、売買契約書の印紙税、所有権移転登記や住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記に関わる登録免許税および司法書士への委託報酬（登記費用）、不動産取得税、ローン手数料、火災保険料です。
消費税は、新築マンションの場合、建物部分の価格に対して消費税が課税されますが、販売価格は内税となっている為、表示価格に含まれています。中古マンションの場合は、個人が売主の場合が多く、売主が個人の場合の消費税は非課税、不動産会社など法人が売主の場合は建物部分の価格は課税対象です。
また、新築マンションのみにかかえるものでは、修繕積立金基金と管理準備金が挙げられます。修繕積立基金や毎月徴収される修繕積立金は、将来の共用部分の修繕に備えて所有者が積み立てておくものです。管理準備金はマンションの管理費用のうち、管理組合で使用する備品や保険への加入費用など初期費用として使われるものです。修繕積立基金は20～30万円程度、管理準備金は数万円程度が目安です。
中古マンションのみにかかる費用では、中古マンションは不動産会社の仲介によって、売主と売買契約が成立することがほとんどであり、仲介手数料が発生します。仲介手数料は法律で上限設定がされており、上限額とされるケースがほとんどです。売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3万円＋6万円」が仲介手数料の上限となり、消費税の課税対象になります。また、管理費や修繕積立金は通常、前月中に翌月分を支払っているため、通常、引き渡し日以降の支払い済みの分を日割り計算で精算します。
中古マンションは、このほかにリノベーション費用が必要なケースもあります。一般的に築5年程度までのマンションは傷みが少なく、築10年を超えると内装や設備の劣化が目立つようになり、内装材の張り替えや設備の交換が必要になってきます。築20年以上の中古マンションの場合はフルリノベーションが前提です。マンションのフルリノベーションに必要な費用は1㎡あたり10～15万円が目安ですので、70㎡では700万円～1050万円程度となります。
実際のリノベーション費用は、室内の状態や間取りの変更の有無、使用する内装材や設備のグレードによって異なります。
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詳しくはこちら＞＞耐震性能は新築と中古による違いというよりも、建築確認が下りたタイミングによる耐震基準や個々の建物における違いがあります。
耐震基準は1981年6月1日で大きく変わっています。1981年5月31日までの耐震基準は旧耐震基準と呼ばれ、震度5程度の中地震程度の揺れが発生した際に崩壊しない程度の耐震性能を基準としています。これに対して、1981年6月1日以降の耐震基準は新耐震基準と呼ばれ、中地震では構造躯体に損傷が起きず、震度6強～7程度の大地震では倒壊や崩壊しない程度の耐震性能とされました。
マンションの建築確認が下りて工事に着工できるようになった日が、1981年6月1日以降の場合新耐震基準の物件であり、完成年月日ではない点に注意しましょう。
新築マンションは1981年6月1日以降に確認申請が下りていますので、新耐震です。また、中古マンションの場合、築35年以内の物件はほとんど新耐震であると考えられます。
マンションの場合、建築確認が下りてからすぐに着工しないケースがあることや建設に階数＋3～5ヶ月程度かかることを踏まえると、1981年6月1日から数年以内に完成したマンションは新耐震基準に基づいているか確認した方がよいといえます。ただし、旧耐震の時代に建てられたマンションでも、耐震診断の結果、新耐震を満たしている物件や、耐震改修を実施しているマンションもあります。
一般的なマンションは耐震という揺れに耐える構造ですが、新築や最近の中古マンションの中には、免震や制振という構造で地震対策を行っている物件もあります。制振は建物内部に制振部材を組み込み、地震の揺れを吸収します。免震は基礎の上に免震装置を設置して地震の揺れを逃がす構造で、家具が転倒する可能性が低いのが特徴です。制耐震は上階に行くほど揺れが大きくなりますが、制振は耐震よりも上階の揺れが抑えられるものの、地表面程度の揺れにまで抑えることはできません。一方、免震は直接地震の揺れが建物に伝わらない為、地表面よりも揺れが小さくなります。
免震構造は中高層、制振構造は超高層の物件で取り入れられることが多いです。
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詳しくはこちら＞＞新築マンションは最新の設備が導入されているのが魅力といわれています。実際のところはどうなのか、中古マンションとの違いについて見ていきます。
新築マンションでは必ずしも最新の機能が備わった設備が導入されているとは限らず、グレードの高い最新の設備はオプションになっているケースもあります。
概ね築10年程度までのマンションであれば、最近の新築マンションとさほど変わらない設備がついている物件が多いです。2003年7月の建築基準法の改正で換気設備の設置が義務付けられた為、24時間換気が設置されるようになり、浴室乾燥機がついた物件が目立つようになりました。最近ではディスポーザーやテレビモニター付きインターホン、浄水器一体型混合水栓、ミストサウナ付き浴室換気乾燥機などが標準仕様となっている物件が多いです。
ただし、築10年を過ぎると、設備の傷みや不具合が目立つようになる為、交換が必要になることを踏まえておきましょう。
中古マンションは設備の古さが気になるという向きもありますが、リノベーションで一新することもできます。新築マンションは売主であるデベロッパーが決めた仕様で設備が導入される為、建築コストとの兼ね合いから最新の設備が導入されているとは限りません。中古マンションなら気になる最新の設備を好みに合わせて導入できます。ただし、24時間換気システムやテレビモニター付きインターホンなど、共用部分と関係する設備の後づけは難しいです。
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詳しくはこちら＞＞新築マンションと中古マンションでは、どちらが自分や家族のライフスタイルに合った間取りの住まいで暮らせるのでしょうか。間取りの自由度の違いについて比較していきます。
新築マンションの間取りの自由度は物件や購入時期によります。完成後や完成間近のタイミングで販売を開始する物件の場合は、複数の決められた間取りパターンの住戸の中から選ぶ形です。いわゆる青田売りといわれる完成前の早いタイミングから販売を開始している物件の場合は、住戸タイプごとにメニュープランが用意されていることがあります。ただし、豊富な間取りの中から選べる形ではなく、リビングと隣室の部分の間取りパターンだけ、用意されているケースがほとんどです。リビングと隣接する和室や窓のない中和室を、洋室にする、部屋を設けずにリビングを拡張するという選択肢から選ぶケースが多くみられます。また、メニュープランから間取りを選べる場合も、申し込み期限が設けられていますので注意しましょう。
中古マンションはフルリノベーション前提で購入し、間取りを変えるという選択肢もあります。マンション購入と同時にリノベーションをする場合は、金融機関によってはリノベーション費用も住宅ローンに組み込むことが可能です。
ただし、マンションは専有部分であってもリノベーションなどの工事を行う場合、管理組合への届出などが必要です。水回り設備の移動が禁止されていたり、フローリングの遮音等級が決められていたり、既存の床材と違う材質の床材への変更が禁止されていたりするケースもあります。リノベーション前提で中古マンションを購入する際には、不動産会社を通じて、事前に管理規約を確認するようにしましょう。
中古マンションのリノベーションで間取りの可変の自由度を、間仕切り壁の撤去と水回り設備の移動という2点に分けて見ていきます。
間仕切り壁の撤去による間取り変更の自由度は、構造によるものです。分譲マンションの多くは梁と柱で支えるラーメン構造ですが、低層マンションでは耐力壁で支える壁式構造のマンションも見られます。ラーメン構造のマンションは間仕切り壁をすべて撤去することができる為、間取りの変更の自由度も高いです。たとえば、多くの壁を撤去して、広いワンルームやLDKの間取りにすることも可能。壁式構造のマンションは、間仕切り壁の中に撤去できない耐力壁がある為、間取りの改変に制限があります。
構造についての詳しい情報は「ラーメン構造とは？壁式構造との見分け方やメリット・デメリット、違いを詳しく解説」でもお伝えしておりますので、ご覧ください。
水回り設備の移動の自由度は床下の仕上げ方法によるところが大きいです。床の仕上げの工法には直床と二重床があります。直床はコンクリートスラブの上にフローリングを直接貼る工法。水回り設備の設置箇所だけ配管スペースを確保する為にコンクリートスラブを下げている為、移動できる範囲が限られます。二重床は防振ゴムのついた支持ボルトをコンクリートスラブに立てる置床工法が中心で、床下を二重構造にするものです。二重床の物件が増えたのは2000年以降の為、中古マンションの中では築浅の物件の方が見つけやすいです。二重床の場合、床の配管の設置の制限が少ないため、水回り設備の移動の自由度が高まります。
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詳しくはこちら＞＞新築マンションと中古マンションでは、法律上の瑕疵担保責任に大きな違いがあります。
新築マンションの売主は、住宅の品質確保の促進等に関する法律によって、10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。瑕疵担保責任とはすぐに発見できないような隠れた瑕疵（＝不具合）が見つかったとき、売主が買主に対して責任を負うもので、買主は損害賠償や無償での修繕などを求めることが可能です。ただし、対象となるのは基礎や柱、屋根、外壁といった構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分のみです。また、実行力のある制度とする為、売主は住宅瑕疵担保履行法によって住宅瑕疵担保責任保険への加入、または保証金の供託が義務付けられています。
民法では買主が瑕疵発見してから1年間、売主に対して損害賠償や契約の解除を求められるとしている為、その他の場所についても売主には瑕疵担保責任があります。ただし、長期にわたって売主が責任を負い続けることになる為、特約で瑕疵担保責任を負う期間を決めることが一般的です。新築マンションのように売主が宅建業者である不動産会社の場合、宅建業法で引き渡しから2年以上の瑕疵担保責任を負う特約でなければ無効になるとされています。
中古マンションの売主は個人のケースが多く、特約で瑕疵担保責任を負う期間を2～3ヶ月とするか、築20 年や30年といったマンションでは瑕疵担保責任を負わないとするケースが多いです。買い取りの再販物件など不動産会社が売主の場合は、瑕疵担保期間は2年以上となります。
新築マンションの売主のデベロッパーや中古マンションの仲介会社によっては、独自のアフターサービスを用意しています。新築マンションの場合、部位ごとに保証期間を決め、住宅設備機器に関してはメーカー保証よりも長い2年とするケースが多いです。また、3ヶ月あるいは半年、1年後、2年後といったタイミングで無料点検を実施するケースも目立ちます。中古マンションの仲介会社によるサービスは検査などを実施した物件に対して、規定の年数、住宅設備機器などの保証を行う場合もあります。
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詳しくはこちら＞＞新築マンションは真新しい内装や設備が魅力ですが、中古マンションもリノベーションで専有部分を一新できます。ただし、中古マンションは状態によって修繕にかかる費用に違いがあり、リノベーションの自由度も物件によります。中古マンションをマイホームの選択肢にする場合は、リノベーション会社にも相談してみましょう。
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