アパート・マンション経営で老後の不労所得を得るには？メリット・デメリットを解説

老後の生活を豊かにするために、アパート・マンション経営で不労所得を形成したいと考えたことはありませんか。不動産投資の種類や特徴の紹介とともに、メリットとデメリット、詐欺まがいの会社を見極めるポイントを解説します。

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■老後の不労所得を生む不動産投資

定年退職後にも定期的な収入を得る手段のひとつが「不動産投資」です。不動産投資とは、利益を得ることを目的に不動産を購入・運用することです。具体的には、アパートやマンションを建築・購入し、入居者に貸し出すことで収入を得ます。また、値上がりが見込める不動産を購入したり、リノベーション等で付加価値を付けたりすることで、取得時よりも高い価格で売却して利益を得る方法もあります。

・不動産投資の種類

ここでは、賃貸物件として利益を出すタイプの不動産投資について、おもな種類を解説します。

‣区分投資

マンションを1戸単位で購入して、賃貸経営する方法です。ワンルームマンションなどであれば、比較的少額な資金で投資を始めることができます。

‣一棟投資

マンションやアパートを一棟まるごと購入あるいは建築して、賃貸物件として経営する方法です。一部を自宅として使用するケースもあります。多額の資金が必要ですが、部屋数が多いため利益も大きくなります。

‣戸建て投資

一戸建てを購入し、賃貸経営する方法です。一戸建ては築年数によってはほぼ土地だけの価格で売り出されるケースもあるため、うまく運用できれば大きな利益が得られる可能性があります。

‣駐車場・駐輪場

土地を時間単位（コインパーキング）や月極の駐車場・駐輪場として貸し出す方法です。安価な初期投資で手軽に始めることができ、設備の撤去も容易なため、土地の一時的な活用にも適しています。すでに土地を所有している人におすすめです。

■老後の賃貸経営のメリット

・年金のほかに不労所得を得られる

「年金だけで老後の生活資金が足りるのか」「豊かな老後を送ることができるのか」と不安を感じている人も多いのではないでしょうか。賃貸経営をすれば、年金に加えて安定した家賃収入を得ることができます。

・相続税対策になる

相続税の基礎控除額は下記の式で算出されます。
【基礎控除額】＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

かつての基礎控除額は「5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数」でしたが、2015年の法改正で縮小されたため、相続税の課税対象となる人が大幅に増えたと考えられます。

相続税の課税額を算出するには、現金・有価証券・不動産といった「プラスの資産」から、借入金は「マイナスの資産」として差し引かれます。不動産は実際の取引金額よりも、相続時の算定基準となる評価額が低くなるために、総資産額を圧縮させる効果があります。

参考：相続税の計算│国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm

・生命保険の代わりになる

投資資金を用意する手段として住宅ローンを利用する際、「団体信用生命保険（団信）」への加入が求められることがあります。団信に加入していれば、ローン返済中に契約者が亡くなった場合、残高の全額が保険から返済される仕組みです。もしもの時には、ローンのない不動産を家族に残すことができます。

■老後の賃貸経営のデメリット

・利益が出ない可能性もある

定期的な不労所得が期待できる賃貸経営ですが、運用状況によっては思うように利益が出なかったり、赤字になってしまったりする可能性もあります。おもなリスク要因を見てみましょう。

‣メンテナンス費用が増大する

賃貸住宅では、通常使用の範囲で故障した設備や建具の修繕費用は大家が負担する必要があります。経年とともに設備の老朽化が進み、故障や破損しやすくなるため、メンテナンス費用が増えがちです。

‣空き室の間は家賃収入がない

入居者がいる限り継続した家賃収入が得られますが、空き室の間は賃料が入ってきません。家賃収入が得られなくても、住宅ローンや固定資産税は支払わなければいけませんし、マンション・アパートであれば、管理組合に支払う毎月の管理費・修繕積立金も必要です。収入よりも支出が多く赤字になってしまう可能性があります。

また、入居を促進するために家賃を下げたり、最初の数ヶ月を無料にしたりするケースもあり、当初の見込みよりも収入が減ることになります。

‣自然災害による被害

地震や台風などの自然災害により、建物が大きな被害を被る可能性もあります。近年は大型の災害も多く発生しているため、保険加入などリスクに応じた対策を講じることが大切です。

■老後の賃貸経営を成功させるポイント

不動産投資は「不労所得」と呼ばれますが、老後の賃貸経営を成功に導くためには「全く何もせずにお金が入ってくる」という考えは持たないほうが良いでしょう。

・業者まかせにしない

投資用物件の購入や管理には、不動産会社を利用する人が多いです。しかし、「家賃を下げたほうがいい」「リフォームしたほうがいい」と言われるままに従っているうちに、利益がほとんど出なくなってしまったり、赤字になってしまったりするケースもあります。不動産投資は業者まかせにせずに、常に資産の状況を把握しておきましょう。

・投資の知識を学ぶ、アップデートする

不動産投資を成功させるためには、不動産会社などのプロに相談しながら自身も知識を得ることが大切です。投資や経済に関する基礎知識や情報収集を積極的に行い、常に最新の情報にアップデートしておきましょう。

・老後の生活資金を投入しない

老後の不動産投資では、資金として退職金を全額投入するのはおすすめしません。投資にはリスクがあり、思ったような利益が得られない可能性もあるからです。ゆとりある老後のための賃貸経営のはずが、生活を圧迫するようでは意味がありません。

・定期的に資金計画を見直す

社会情勢や法改正により、賃貸経営を取り巻く状況は常に変化していく可能性があります。定期的に資金計画を見直しましょう。

■マンション投資詐欺にご注意

かつて不動産投資といえば、一部の富裕層や地主が行うものというイメージがありましたが、近年は一般投資家も増えています。不動産投資に関心を寄せる人が多いなか、残念ながら詐欺まがいの投資会社も存在するのが実情です。さまざまな手口がありますが、「利益が見込めない物件を相場よりも高い価格で売りつける」「手付金を振り込んだら連絡が取れなくなる」といったケースがあります。

・こんな不動産投資会社には要警戒

‣必ず儲かると言う・デメリットを解説しない

マンション投資は継続的な利益を生み出すことができますが、デメリットやリスクもあります。不動産投資の良いことばかりを並べ、都合の悪いことを説明しない会社には警戒しましょう。そもそも「リスクが全くない」「絶対に儲かる」投資は存在しません。

‣契約を急がせる

「今なら値引きできる」「ほかの人が購入してしまう」などの理由を付けて、必要以上に契約を急かす投資会社にも注意が必要です。契約書に購入者に不利な条件が記載されていても、気付かないうちに契約を結ばされてしまう可能性があります。

■まとめ

老後の不動産投資について解説しました。アパート・マンションの賃貸経営により、年金のほかに収入を得ることができます。不動産投資にはデメリットやリスクもあるので、知識を学び常に情報収集をすることが、不労所得の形成を成功に導くポイントです。