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家の名義変更の方法について解説!変更が必要なケースや費用とは?

家を相続や贈与で譲り受けたとき、必ずしも名義変更をしなければいけないのでしょうか?また、専門家に依頼せずに自分で行うことは可能なのでしょうか?名義変更が必要になるケースや、その際に用意するべき書類、掛かる費用について解説します。

家の名義変更の方法について解説!変更が必要なケースや費用とは?
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■家の名義変更とは何か?

家の名義変更とは、遺産相続や不動産売買により、家(土地および建物)の所有者が変わるときに行う手続きです。その地域を管轄する法務局へ出向き登記申請を行い、不動産の所在地や面積、担保(抵当権)の有無といった権利関係が記録されている「登記簿」を更新することで、所有者の情報を変更します。

これまで、家の名義変更は所有者の任意とされており、義務ではありませんでした。そのため、すでに亡くなった人の名義のまま不動産が長年放置されるケースも多く、さまざまなトラブルの原因として問題視されていました。近年は所有者が把握できない土地や空き家が社会問題化していることなどから、令和6年度(2024年度)より相続した家の名義変更が義務化される見通しとなっています

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■家の名義変更が必要なのはどんなとき?

家の所有者が変わるときに名義変更をする必要がありますが、具体的にはどのようなケースがあるのでしょうか?

・遺産相続

被相続人(亡くなった人)から遺産を相続したとき、相続登記を行い名義変更します。所有者が変わったからといって、自動的に名義が変更されることはありません。法定相続人が複数いる場合は、持分割合を定めて共有名義にする場合もあります。

・生前贈与

生前贈与とは、将来的に相続が発生する相手に対し、生きているうちに前倒しで資産を渡すことです。家の名義変更をきちんとしておくことで、後のトラブルを防ぐことができます。

生前贈与をするおもな理由は「相続税を節税する」「遺産分割のトラブルを防止する」です。ただし贈与税の支払いが必要になるため、相続税対策として生前贈与をしても、条件によってはかえって高くつくケースもあります。まずは専門家への相談がおすすめです。

・財産分与(離婚)

婚姻中に夫婦で築いた財産を、離婚の際に分けることを財産分与といいます。財産に家が含まれ、所有者が変わる場合は名義変更が必要です。婚姻中に購入した家は、例え夫の名義となっていても夫婦の共有財産とみなされます。夫婦のどちらかが親などから相続した不動産や、独身時代に購入した家の場合は、原則的に財産分与の対象外です。

財産分与は基本的に折半(半分ずつ分ける)ですが、離婚事由や経済状況などにより、話し合いで割合を決めるケースもあります。

家は半分に分けることができないため、売却により現金化して分配するか、どちらかが住み続けるかを決めることになります。名義人と住む人が異なる場合は、後々のトラブル防止のために名義変更をしておくほうが良いでしょう。財産分与を請求できる期間は離婚後2年以内となっているため、早めに手続をしておいたほうが安心です。

・不動産取引(売買)

不動産を売買するときには、売主の名義から買主の名義へ変更します。住宅ローンを組んで家を購入する場合は、銀行による融資が実行され、売主に代金が支払われたタイミングで名義変更することになります。

また、親子や親戚間で家を売買する場合、契約や手続きが曖昧になりやすい傾向があります。名義変更をきちんと行っておかないと、支払った代金が贈与とみなされ贈与税の課税対象になる可能性があるため、注意が必要です。

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■家の名義変更は自分で可能?専門家に相談すべき?

・基本的に自分でも変更可能

家の名義変更を自分で行うことも可能です。専門家に依頼する場合は料金が掛かりますが、自分で手続きをすれば最低限の実費だけで済みます。ただし、不動産登記は役所に取り寄せなければならない書類が多く、法的書類の作成も必要なため「誰でも簡単にできる手続き」とは言い難いです。

名義変更に際して複雑な事情がなく、書類の準備や手続きに充分に時間と労力を掛けることができるのであれば、自分で名義変更に挑戦してみても良いでしょう。もし途中で断念した場合でも、専門家に依頼することができます。

◇自分で名義変更しやすいケース

・書類の取り寄せや作成に時間が掛けられる
・平日の昼間に法務局へ何回か出向くことができる
・不動産の権利関係がシンプル
・(相続の場合)相続人が多くない

・専門家に相談すべきケース

不動産登記の専門家は司法書士です。専門家に相談すれば、ただ単に名義変更を依頼するだけでなく、将来的にトラブルが起きる可能性がないか、法的な問題がないかどうか等のアドバイスを受けることもできます。

◇専門家に依頼するべきケース

・自分で手続きすることに不安感が強い
・平日の昼間に何度も法務局へ行けない
・手続きに掛ける時間が取れない
・土地の権利関係が複雑(共有持分の私道がある等)
・不動産の所在地および管轄の法務局が遠い
・(相続の場合)相続人が多い
・(相続の場合)前回の相続時に名義変更がされていない
・(売買の場合)住宅ローンを利用して購入する

住宅ローンを利用して家を購入する場合の名義変更は、金融機関(銀行等)が指定する司法書士に依頼するのが原則です。金融機関は購入する不動産に抵当権を設定して担保とすることを条件に、住宅ローンの融資を行います。そのため、名義変更である「所有権移転登記」と同時に、「抵当権設定登記」が必要です。抵当権設定登記は所有権移転登記よりもハードルが高く、確実性が求められる手続きのため、「不動産登記申請を自分でやりたい」と申し出ても、OKを出す金融機関はまずないでしょう。

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■家の名義変更はどこでできる?

自分で家の名義変更(登記申請)をするには、どのような方法があるのでしょうか?

・窓口で申請

必要書類を持参して各地にある法務局(あるいは支局・出張所)に直接出向き、窓口で申請をする方法です。法務局ならどこでも良いというわけではなく、不動産の所在地ごとに「不動産管轄区域」が定められているため、管轄の法務局で登記申請をする必要があります。開庁時間は平日の午前8時半〜午後5時15分までで、土日・祝日は閉庁となっています。

法務局の管轄エリアやアクセス情報は、ウェブサイトで確認できます。
管轄のご案内│法務局

窓口申請のメリットとして、必要書類が一通り揃っているかを職員に確認してもらえることや、書類の不備が合った場合にその場で訂正できます。初めて不動産登記申請をする人には、窓口申請がおすすめです。

・郵送で申請

名義変更に必要な書類を揃えて封筒に入れ、管轄の法務局宛てに書留郵便やレターパックで送る方法です。表面には「不動産登記申請書在中」と記載します。なお、登記申請書は「信書」にあたり、ゆうパックや宅配便で送ることはできません。

郵送なら法務局の開庁時間や曜日に関わらず送れるため、平日の昼間に時間が取れない人におすすめです。

・オンラインで申請

インターネットで「登記・供託オンライン申請システム」に接続し、登記申請を行う方法です。法務局へ直接出向かずに済むほか、受付状況をメールやブラウザ上で確認することができます。

オンライン申請を行うには、(1)パソコン、(2)電子証明書(マイナンバーカード等)、(3)ICカードリーダライタが必要です。また、事前準備として(1)「登記ねっと」に申請者情報を登録、(2)申請用総合ソフトのダウンロードおよびパソコンへのインストール、(3)ICカードの設定をしておきます。登記・供託オンライン申請システムの利用時間は、月〜金曜日(祝日と年末年始を除く)の8時30分〜21時です。オンラインといっても24時間利用できるわけではないので注意しましょう

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■名義変更に必要なもの

不動産登記に必要な書類は、名義変更の理由やケースごとに異なり、追加の書類が必要になるケースもあります。申請する前に法務局の職員や専門家に相談してください。

  おもな必要書類
相続 被相続人の戸籍、被相続人の住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本、家を相続する人の住民票、固定資産税評価証明書、遺産分割協議書(法定相続分以外で名義変更する場合)、印鑑証明書(法定相続分以外で名義変更する場合)、遺言書(遺言書に従って相続する場合)
生前贈与 登記識別情報通知、印鑑証明書、家を譲り渡す人の印鑑証明書、家を譲り受ける人の住民票、固定資産税評価証明書、贈与契約書
財産分与 登記識別情報通知、家を譲り渡す人の印鑑証明書、家を譲り受ける人の住民票、固定資産税評価証明書、戸籍謄本、離婚協議書
不動産売買 登記識別情報通知、売主の印鑑証明書、買主の住民票、固定資産税評価証明書、売買契約書

・登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、不動産登記にあたり「どのような原因(理由)で、どのように権利関係が変わるのか」を示す書類です。不動産売買の場合は、売買契約書または、売買契約書のコピーに売主が署名したものでもOKとされています。登記原因証明情報のひな形は、法務局のウェブサイトでダウンロードすることが可能です。

・登記識別情報通知(登記済権利証)

登録識別情報とは、英数字を組み合わせた12桁のパスワードで、不動産の所有者であることを証明する情報です。不動産を取得すると、法務局より登録識別情報通知が発行されます。

登録識別情報と同様の役割を持つものに、登録済権利証があります。登記申請の内容や不動産の情報が記載された書類で、一般的に「権利証」と呼ばれているものです。書式は作成した司法書士事務所により異なりますが、法務局の判子が押印されているものに効力があります。登録済権利証は平成18年以降の発行より、順次登録識別情報に変わっていきました

登記済権利証および登録識別情報を紛失した場合、法務局へ行っても再発行してもらうことはできず、別の方法で本人確認をする必要があります。司法書士に相談しましょう。

・印鑑証明書

書類作成に使用される印鑑が、本物であることを証明する書類です。事前に身分証明書と印鑑を持参して、居住する自治体の役所窓口へ出向き、印鑑登録をしておく必要があります。印鑑登録が済んでいれば、マイナンバーカードを利用してコンビニのマルチコピー機で印鑑証明書を発行することも可能です。

・住民票

新たに家の名義人になる人の住民票が必要です。戸籍の附票で代用することもできます。相続登記の際に必要な「住民票の除票」は、被相続人の死亡により住民票から除かれたことを証明するものです。

・固定資産評価証明書

家の所在地や所有者、評価額などが記載された書類です。名義変更をする年度の固定資産税評価証明書が必要になります。役所の窓口あるいは郵送で申請することができ、自治体によってはコンビニでの取得も可能です。基本的に、固定資産税納書とともに郵送されてくる納税通知書でも代用できます。

・戸籍謄本

相続の場合、家を譲り受ける人だけでなく法定相続人全員の戸籍謄本が必要です。被相続人(亡くなった人)に関しては、出生時から死亡するまでに作成された戸籍をすべて揃える必要があります。財産分与の場合、戸籍謄本が離婚したことを証明する書類になります。

・遺言書

相続で遺言書がある場合、その内容に従って相続手続きをすることになります。法的に有効な遺言書は下記のいずれかです。
「公証人が作成した公正証書遺言
「家庭裁判所で検認手続きを経た自筆証書遺言
「法務局へ預けた(遺言書保管制度)遺言書

・委任状

本人以外の人が名義変更の手続きをする場合、委任状を作成する必要があります。例えば、複数の相続人がいて代表者が手続きをする、忙しい家族に代わり手続きをする、司法書士に手続きを依頼する、といったケースです。なお、報酬を得て代理手続きができるのは司法書士のみと法律で定められています

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■名義変更の流れ

・法務局に相談する

電話予約のうえで、法務局職員に不動産登記の方法や必要書類について相談することができます。自分で手続きできそうか悩む場合、相談をしてから判断するのも良いでしょう。

都市部などの相談者が多い法務局では、一人あたり20分程度の時間制限を設けていることが多く、無制限に相談できるわけではありません。事前にできるだけ情報収集をしておき、不明な点や質問したいところをメモにまとめておくと、効率よく相談できます。

※現在は新型コロナウイルス感染症拡大防止のため、当面の間対面の相談を中止している法務局が多いです。この場合、事前予約のうえで電話による相談対応となっています。登記申請は窓口でも可能ですが、できるだけオンラインと郵送による手続きが推奨されています。

・手続きに必要な書類を取得する

名義変更手続きに必要な書類を確認し、揃えていきます。相続登記では、戸籍のある本籍地が遠方で直接役所に出向くのが難しいケースも。その場合は返信用封筒を同封の上、郵送で取り寄せることができます。時間がかかることもあるので、余裕を持って準備しておきましょう。

・申請書等を作成する

登記申請書を作成します。法務局のウェブサイトにひな形(テンプレート)や記載例が用意されているので、ダウンロードしましょう。印刷してから記入しても、ワープロソフト等で入力してから印刷しても大丈夫です。

・登記申請する

窓口・郵送・オンラインのいずれかで登記申請手続きをします。申請後は登記官による審査が行われ、もし書類に不備や不足がある場合には、法務局から連絡があります。不備の内容にもよりますが、再度窓口に出向いて補正(修正)するか、郵送で対応することになります。

・登録識別情報通知が発行される

問題なく申請が受理されれば、法務局より登録識別情報通知が発行されます。紛失しないよう、大切に保管しておきましょう。

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■家の名義変更にかかる費用

・登記に必要な書類の取得費用

役所で戸籍謄本や住民票を取得する際、一通あたり300〜750円の費用が掛かります。郵送で取得申請する場合は、郵便局で定額小為替書を購入して同封します。そのほか返送用の切手代なども必要です。

・登録免許税

登録免許税とは、登記手続きの際にかかる税金です。税率は、登記の種類により異なります。

◇登録免許税の税率

・相続:固定資産税評価額×0.4%
・生前贈与:固定資産税評価額×2%
・財産分与固定資産税評価額×2%
・売買:固定資産税評価額×2%

必要な額面の収入印紙を購入して、申請書に貼る形で登録免許税の納付となります。収入印紙は法務局のほか郵便局でも購入できます。コンビニには収入印紙を扱っている店舗もありますが、200〜1,000円程度の低額な印紙しかないことが多いです。オンライン申請の場合は、インターネットバンキングや、Pay-easyに対応したATMで支払います。

・司法書士への報酬

司法書士へ手続きを依頼する場合は、報酬を支払います。料金システムや報酬額は自由に決めることができるため、司法書士事務所により異なりますが、1件あたり5〜15万円程度が相場のようです。名義変更の対象となる不動産が高額な場合や、権利関係が複雑なケースの場合は、さらに高めになります。

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■家の名義変更をしないと困ること

・相続の際にトラブルになる可能性がある

親から相続した家の名義変更をしないままでいると、今後新たな相続が発生した時、2重に名義変更しなければなりません。知らないうちにほかの相続人が不動産の一部を売却したり、抵当権を設定したりする可能性もあります。

・売却することができない

家の名義変更がされていないと、その不動産が自分の所有物であると第三者に証明することができず、売却することができません。

・不動産を担保にローンを組むことができない

家を担保に金融機関からの融資を受けることができません。金融機関としては、その人のものであると証明できない不動産に抵当権を付けるわけにはいかないからです。

・固定資産税の支払い義務がなくなるわけではない

所有者が亡くなり名義変更されていなくても、固定資産税の支払い義務が消えてなくなるわけではありません。請求先不明で納付書が届かずに未払いとなっている場合、のちに一括で請求される可能性もあります。

・今後は相続登記が義務化される見通し

現在は家の名義変更は所有者の任意となっていますが、法改正により2024年をめどに相続登記が義務化される見通しです。施行から3年以内に相続登記をしなかった場合、罰則として「10万円以下の過料」が科せられることになっています。新たに相続が発生した不動産だけでなく、これまで放置していた不動産も対象です。

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■まとめ

家の名義変更が必要になる場面は「相続」「生前贈与」「財産分与」「売買」があったときです。これまで名義変更は任意とされていましたが、2024年より相続登記が義務化されます。名義変更を怠ると第三者に自分の家であると証明することができず、トラブルに発展する可能性があるため、早めに登記しておくのがおすすめです。

編集者: 美智子山口

ウェブデザイナーを経て2014年よりフリーライターに。おもに住まいに関する記事を執筆しています。猫が大好きで、自宅のDIYリフォームが趣味。

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