新築戸建てと中古戸建てを比較すると、中古戸建ては価格が安いといったメリットがありますが、新築物件とどのような違いがあるのでしょうか。新築戸建てと中古戸建てについて、購入費用や耐震性能、間取りの自由度などの面から違いを解説していきます。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞新築戸建てと中古戸建ては物件価格以外に諸費用にも違いがあり、中古はリフォーム費用がかかることを踏まえる必要があります。
中古戸建ては、一般的に経年劣化によって価格が下落しているため、新築戸建てよりも安く購入できます。国土交通省の「平成29年 住宅市場動向調査」によると、マイホームを初めて購入した一次取得層の平均価格は、新築分譲戸建ては3,750万円なのに対して、中古戸建ては2,732万円。二次取得者を比較しても、新築分譲戸建ては4,259万円なのに対して、中古戸建ては3,246万円です。いずれも、新築と中古では約1,000万円の価格差があります。
また、一般的に築20年を過ぎると建物の価値がなくなることが多く、中古戸建ては土地だけの価格で購入できるケースも見られます。
出典：国土交通省「平成29年 住宅市場動向調査」
https://www.mlit.go.jp/common/001287440.pdf
（https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000129.html）
新築戸建てと中古戸建ての諸費用は発生するものの違いと、適用を受けられる税制上の優遇措置に違いがあります。
まず、諸費用として発生するもので違う点を見ていきます。消費税は土地は非課税ですが、建物部分は課税対象です。新築分譲戸建ては売主が事業者のため、建物部分に対して消費税が課税されます。一方、中古戸建ては、不動産会社が買取再販しているケースなど事業者が販売しているケースでは、消費税が建物部分に課税されますが、個人が売主の場合は非課税です。中古戸建ての売主で多いのは個人になります。
また、仲介手数料は、中古戸建てはほとんどのケースでかかり、新築戸建ては販売形態によります。中古戸建ての場合、不動産会社の仲介によって売買契約が成立するケースが多いためです。一方、新築戸建ての販売形態には売主による直売のほか、販売会社に代理権を与える販売代理、仲介会社が販売活動を行う仲介（媒介）の3つ形態があり、仲介の場合は仲介手数料がかかります。
次に、適用を受けられる税制上の優遇措置の面では、それぞれ床面積などによる一定の要件がありますが、新築物件の方が有利です。固定資産税は、2020年3月31日までに建てられた一般的な新築戸建ては3年間、3階建て以上の耐火建築物や準耐火建築物の場合は5年間、1/2に減額されます。登録免許税は2020年3月31日までに取得した場合、新築戸建ては固定資産税評価額の0.15％、中古戸建ては固定資産税評価額の0.3％の軽減税率が適用されます。不動産取得税は、新築戸建ては建物分の課税標準額となる固定資産評価額から1200万円が控除されますが、中古戸建ては築年数や耐震性能により異なります。
出典：
東京都主税局固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜
【家屋】4 新築住宅の減額は
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html
No.7191 登録免許税の税額表｜
1 不動産の登記（主なもの）｜(3)住宅用家屋の軽減税率
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
東京都主税局固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜
Q6新築住宅を取得したときに軽減制度はありますか。
Q7中古住宅を取得したときに軽減制度はありますか。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.html
価格の安さが魅力の中古戸建てですが、物件の状態によってはリフォーム費用がかかります。たとえば、水回り設備の交換リフォームでは、キッチンの交換は50万円～150万円程度、ユニットバスの交換は50万円～80万円程度、在来工法の浴室からユニットバスへのリフォームは70万円～100万円程度が目安です。12帖程度の部屋の場合、壁紙の張り替えは10万円程度、フローリングの張り替えは20万円程度かかります。また、戸建ての場合、外壁や屋根の修繕が必要な場合もあり、屋根の葺き替えは120万円程度、外壁の塗り替えは100万円程度が目安となります。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞耐震性能の違いは建築確認が下りたタイミングによって変わるため、新築戸建てと築浅の中古建てではありません。物件によって個別に耐震性能の違いはありますが、目安となるのは築年数です。
建築基準法は1950年に制定されました。1964年に新潟地震、1968年に十勝沖地震が起きた後、1971年に建築基準法施行令の改正が行われました。そして、1978年の宮城県沖地震の後、1981年6月の建築基準法の改正では耐震基準が大きく変わっています。1981年6月からの耐震基準は新耐震基準、それ以前の耐震基準は旧耐震基準と呼ばれています。旧耐震基準では震度5程度の中地震が起きても倒壊しない強度とされていました。新耐震基準では、震度5程度の中地震では軽微なひび割れが起こる程度、震度6強や震度7の大地震でも倒壊しない強度とされています。
また、木造戸建てでは、1995年の阪神・淡路大震災の後の2000年6月の建築基準法の改正も大きな変革となっています。地耐力に合わせた基礎形状が明記されたことで、実質的に地盤調査を実施することが義務化されました。柱頭や柱脚、筋交いの接合部の金物の種類が明記され、耐力壁の配置のバランス計算も規定されています。
建築基準法の改正は、それ以降に建築確認を取得する建物に適用されます。自治体や民間の指定検査機関に建築確認申請を行い、建築確認が下りると着工が可能です。1981年6月以降に建築確認が下りた物件が新耐震基準に基づいた建物であり、2000年6月以降であれば、2000年6月の改正にも基づいています。ただし、2000年5月までに確認申請を取得した建物の中には、2000年6月以降の基準を満たす物件もあります。
建築基準法の改正が適用されるのは完成したタイミングではなく、建築確認を取得したタイミングである点に注意が必要です。2000年までに着工した木造戸建ては、耐震診断を行い、必要に応じて耐震補強を実施するのが望ましいです。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞新築戸建ての場合、新築分譲戸建てを購入する以外にも、土地を用意して注文住宅を建てることも選択肢となります。新築の注文住宅と新築分譲戸建て、中古戸建てのそれぞれの間取りの自由度についてまとめました。
新築の注文住宅は間取りの自由度が高いのが魅力ですが、依頼先や商品によって自由度は異なります。注文住宅は大まかに、フルオーダー（自由設計）とセミオーダー、規格型に分けられます。フルオーダー（自由設計）は、文字通り敷地に合わせて一から自由に設計してもらうことが可能です。内装材や外装材、設備なども様々なメーカーの商品から選べます。セミオーダーは内装材や外装材、設備などの仕様はある程度決まっていますが、間取りは自由に決められるのが特徴です。規格型はプラン集をもとに設計が行われ、仕様も決まっていますが、どの程度自由に変えられるかどうかは会社によります。主に、設計事務所や工務店はフルオーダー、ハウスメーカーはセミオーダーや規格型の住宅を扱っています。
新築分譲戸建ての中でも、完成前に販売しているケースでは、契約時期によっては一部の仕様を選べる物件もあります。間取り変更を受け付けている物件は限られ、対応している場合も、自由に間取りを変えられるわけではなく、窓や柱、耐力壁などの変更を伴わず、建築確認申請を出し直す必要がない軽微な変更に限られることがほとんどです。
中古戸建ての場合、フルリノベーション前提で購入することも選択肢となりますが、間仕切り壁を撤去して、間取り変更を行う際の自由度は構造によります。木造には、主に木造軸組み工法と2×4工法があります。木造軸組み工法は耐力壁以外の間仕切り壁は撤去することができますので、間取り変更がしやすいです。2×4工法は床と壁、天井のパネルで支える工法のため、強度を維持するには一定の壁量の耐力壁を残す必要があり、プラン変更の難易度が高いです。RC造の場合、ラーメン構造は柱と梁で支えるため、間仕切り壁は撤去できるので、間取り変更がしやすい構造になります。RC造でも壁式構造は壁と床で支えているため、耐力壁となっている間仕切り壁は移動できず、間取り変更に制限があります。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞新築戸建てと中古戸建てでは、法律で決められた保証に違いがあります。また、独自の保証サービスが設けられているケースもあります。
新築戸建ては住宅品質確保促進法で、売主に基礎や柱、壁などの構造上体力上主要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分に対して、売主が10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。瑕疵担保責任とは隠れた不具合がある場合に、売主が買主に対して補修や損害賠償などの責任を負うものです。また、売主が万が一倒産したときに備えて住宅瑕疵担保履行法で、住宅瑕疵担保責任保険への加入、あるいは供託金の納付が義務付けられています。
それ以外の部分に関する瑕疵担保責任は、買主が瑕疵を発見したときから1年以内という民法の規定が適用されます。ただし、長期にわたって責任を負うことになるため、特約で短い期間とすることが可能です。宅建業者が売主の場合は瑕疵担保期間を2年以上とすることが義務付けられています。新築戸建ては、通常、不動産会社である宅建業者が売主です。
中古戸建ては個人が売主のケースがほとんどであり、宅建業者が売主の場合以外は、瑕疵担保責任期間を2～3ヶ月とする契約や、瑕疵担保責任を負わないとする契約も可能です。そのため、中古戸建ては瑕疵担保責任をほとんど問えません。
新築分譲戸建てや注文住宅を扱う、ハウスメーカーやビルダー、地場の工務店の中には、独自のアフターサービス制度を設けている会社が多くあります。無償での定期点検や一定期間決められた範囲の無料補修を行うといったものですが、会社によって違うため、契約前に確認しておきましょう。
中古戸建ての場合も仲介会社によっては、検査を実施したうえで建物や住宅設備の保証を行う独自のサービスを提供しているところもあります。
理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞戸建ての新築物件と中古物件を比較すると、どちらにも良さがあります。中古物件も、家族やライフスタイルに合った間取りやデザインにリノベーションすることも可能です。ただし、間取り変更のしやすさや耐震性能には違いがあるため、リノベーション会社に相談しながら物件を探すと良いでしょう。
0120-965-517