アベノミクス効果や東京オリンピック、パラリンピックの開催決定で、日本の不動産市場は好調に上昇を続けました。さらに超低金利時代。住宅ローンを組むのなら今ともいわれています。2019年10月には消費税引き上げも実施され、はたしていつが中古マンションの買い時なのでしょうか？ここでは中古マンションの買い時を、オリンピックや消費税増税という大きなイベントの影響とともにご説明します。
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次にオリンピック後を考えてみましょう。過去のオリンピック開催国（1996年の米・アトランタ、2000年の豪・シドニー、2004年の希・アテネ、2014年の英・ロンドン）ではオリンピック後に住宅価格が下落したケースはありませんでした 。
出展：https://www.kurachic.jp/column/1969/
https://www.mizuho-ri.co.jp/publication/research/pdf/urgency/report180710.pdf（41ページ）
これらの大都市ではもともとオフィス・商業用不動産や住宅用不動産の需要が高く、オリンピック開催後も開催前と同じように住宅価格が上昇しています。オフィス・商業・住宅用不動産の需要が高い東京も、同様のことがいえるでしょう。
現在の日本の不動産相場における好況感も、東京オリンピックだけでなく、建築業界の人手不足、アベノミクス効果や超低金利、インバウンド需要などの要因があります。さらに、2025年には大阪万国博覧会開催、2027年のリニア中央新幹線（品川―名古屋間）開業予定などのイベントがあり、大都市圏を中心に不動産相場は堅調に伸びていくと考えられます。
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詳しくはこちら＞＞バブル景気崩壊後の不動産価格の下落や金融緩和を受けて、1990年後半以降「職住近接」をめざして働く人々が都心部に移住する「都心回帰」現象が起き、現在にいたります。アクセスがいい都心部の物件は、将来的にも需要が見込めるため、資産価値が高く価格は下がりにくいと見ていいでしょう。
東京の場合、「都心6区」（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区）を中心にタワーマンションや大規模なマンションが続々と建設され、労働者世帯が流入。続いて、品川区や目黒区などの南側、豊島区といった西側、台東区、墨田区、江東区などの東側に人々が流れています。
さらに、高度成長期からバブル期にかけて、不動産価格の上昇のために都心から郊外に移住した世代が高齢期にさしかかり、不便な郊外の一戸建てから便利な都市部のマンションへ住み替えるケースが出てきました。また、アクセス重視で、高級住宅地といった「土地ブランド」を気にしない外国人の購入などもあり、好立地の物件は値下がりの可能性は低いといえるでしょう。
加えて、世界的に見れば、日本の不動産価格は比較的低い水準にあります。例えば、ロンドン、ニューヨーク、シンガポールといった世界的な大都市に比べると、東京の不動産は割安です。また、日本の不動産担保ローンの金利は世界的に見ても低く、投資目的としても日本の不動産は、物件の購入資金に対して賃貸収入や物件自体の値上がり益といった利回りが高いといえます。
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詳しくはこちら＞＞次は、ライフステージの観点で住宅の買い時について考えてみましょう。まず、住宅の購入や住み替えを考えるライフステージは、自分や家族の生活が変わるタイミングです。具体的には以下のようなタイミングで住居を見直すことになります。
ライフステージの面で見た住宅の買い時は、自分たちの生活に合う物件を見つけたときです。立地条件や物件の管理状態、広さや価格など、あらゆる点で「自分たちがここに住めたらすばらしいだろう」と思える物件にめぐり合ったときです。消費税増税の前がいいか後がいいかなどの問題は副次的なことに過ぎません。好立地で価格が下がりにくい物件を選べば、次のライフステージになって住み替えが必要になったときに、住んでいる住宅を売却したり賃貸物件として貸し出したりしやすくなります。
人によっては、生活の変化に応じて住宅を買い替えるのではなく、賃貸住宅の住み替えで済ませるという賃貸派もいらっしゃることでしょう。ただし、賃貸派の人でも、⑥の夫婦の老年期までにマイホームを確保しておくことを強くおすすめします。なぜなら、これからの「人生100年時代」に一生賃貸生活でいると、長生きすればするほど家賃がかかることになり、老後資金を早く使い尽くしてしまうからです。自分の命がいつ終わるかを予測できる人はいません。老後も賃貸生活を続けることは「長生きリスク」にさらされ続けることだと考えましょう。
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詳しくはこちら＞＞住宅購入の際に考えるべき要素の一つとして、住宅ローンの金利があげられます。1990年代前半のバブル崩壊後、約20年間日本の金利は低く据え置かれたままです。さらに、2016年2月に日本銀行が「マイナス金利政策」を導入して以降、住宅ローン金利はもう一段階下げた超低金利レベルになっています。
そこで気にかかるのは「住宅ローン金利はいつ上がるか」ということでしょう。結論を先に述べると、今の超低金利傾向は当面続くと考えられます。日本銀行が「マイナス金利政策」という超金融緩和策に踏み切った理由は、長く停滞したデフレ状態から脱却し、安倍政権のインフレ率（物価上昇率）2%という目標を早く達成するためでした。
しかし、2018年8～11月の消費者物価指数は前年同月比で＋1.0%程度にとどまっており、「2%」にはまだ間があります。
物価面でも株価面でも政策金利を引き上げる状況にないため、住宅ローン金利は当面現状維持となりそうです。景気の先行きに明るさが感じられ、インフレ率や株価が安定して上昇を続けるようになったときが「政策金利を上げる」タイミングになります。したがって、「当面超低金利維持」の状態の今は住宅ローンの借り時といえるでしょう。
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詳しくはこちら＞＞金利のほかに、住宅ローンを先延ばしにしない方がいい理由の一つが、団体信用生命保険（団信）に加入できる健康状態をキープできるとは限らないという点です。
民間金融機関の住宅ローンを利用する際には団信への加入が条件になります。団信はローンの借り手が死亡した場合、団信の生命保険金で住宅ローンの返済が済んでしまうため、残された家族は住宅ローンから解放され安心してマイホームに住み続けることができます。また、団信は貸し手である金融機関にとっても、契約者が死亡した場合に団信の生命保険金で住宅ローンを返済してもらえるため、取りはぐれの心配がない安全な貸し金回収方法なのです。
この団信は生命保険の一種であり、加入に際しては健康状態の審査があります。そのため、健康上の理由で団信に加入できず、住宅ローンをあきらめざるを得ないケースが少なくありません。
人間は年を取れば病気にかかるリスクが高くなります。住宅購入を先延ばしにしている間に大きな病気にかかるかもしれません。団信の審査落ちリスクを避けるためには、若く健康なうちに住宅ローンに申し込んでしまう方がよいのです。
ちなみに、「住宅金融支援機構」（旧：住宅金融公庫）の住宅ローン「フラット35」は、団信に加入しなくても住宅ローンを借りることができます。しかし、契約者に万が一のことがあった場合には、残された家族が住宅ローン債務を相続することになるため、団信なしのフラット35を利用する際には家族と十分に検討しましょう。
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詳しくはこちら＞＞さて最後に、住宅の購入は頭金を貯めてからにすべきかどうかについて考えてみましょう。
一般に「頭金は住宅価格の2割くらいが目安」といわれています。これは従来の住宅ローンが物件価格の8割までの金額しか借りられないことが多かったからです。また、住宅購入時には、まず登記費用や税金などの諸費用を支払わなければなりません。そのため、一定の頭金（＝手元資金）を用意することが必要だとされてきました。
しかし、今では物件価格の100%まで借りられる住宅ローンが多数派です。なかには、物件価格と購入時に必要な諸費用まで合わせて借りられる住宅ローンもあります。このような住宅ローンを利用する場合、頭金は必ずしも必要ではありません。
また、頭金を貯めるには時間がかかるため、住宅購入を先送りすることによる以下のようなデメリットが考えられます。
なお、購入希望物件が中古マンションの場合は、新築マンションと比較すると、頭金の必要性はそれほど高くありません。
例えば、新築マンションの場合、買った直後に売却しても売却価格は購入価格よりも2割ほど下がってしまいます。なぜなら、新築マンションの価格には売り主の利益や広告宣伝費用などの経費が上乗せされているからです。新築であるがゆえに本来の価格に上乗せされている部分は、「新築プレミアム」とよく呼ばれています。
この新築プレミアムのために、住宅を売る必要に迫られた場合、住宅を売っても住宅ローンが完済できずにローンが残ってしまい、売るに売れないということになりかねません。頭金を2割くらい入れれば、住宅ローンで借りる金額が少なくなり、将来住宅を売る必要に迫られても、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性が高くなります。
視点を変えてみれば、頭金は新築プレミアムのために払っているように見えます。一方、中古住宅の場合、購入価格と売却価格との差が新築住宅ほど大きくないため、将来住宅を売る必要に迫られても、売却代金で住宅ローンの返済ができる可能性が高いです。
売却代金で住宅ローンを完済できれば、「ライフステージと買い時」の章で説明したような生活の変化による住宅の住み替え・買い替えがしやすくなります。
売却・買い替えを考えると、中古マンションは、新築マンションよりも頭金の必要性はそれほど高くないといえるでしょう。さらにいえば、借りる前に頭金を用意する代わりに、借りたあとに繰り上げ返済をすれば、頭金と同様の効果が得られます。
頭金のメリットの一つが、住宅ローンで借りる金額を少なくすることによる返済負担の軽減です。頭金を入れず全額住宅ローンを借りてしまっても、繰り上げ返済をすることで、返済負担を減らすことができます。
そもそも、頭金は借りると同時に繰り上げ返済をしているようなものです。つまり、先に貯めて頭金を作るか、あとで貯めて繰り上げ返済をするかの違いということになります。頭金の有無が重要なのではなく、返済能力が十分にあるということが重要なのです。
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詳しくはこちら＞＞中古マンションの場合、東京オリンピックの開催や消費税の引き上げというイベントの影響は比較的少なく、自分のライフステージにもとづいて好条件の物件を見つけたときが買い時です。今は超低金利時代で住宅ローンの環境は整っています。好条件の物件を見つけたときは、自分の返済能力をよく考えてから購入しましょう。
