空き家買取って？仲介売却との違いや流れを解説！リノベーションの判断についても

空き家を売却するとき、不動産仲介会社を利用して買主を探してもらう方法以外に、空き家買取という選択肢もあります。空き家に限らず不動産はすぐに売れるとは限らず、売却までに長い期間を要することが少なくありません。空き家はリノベーションをしてから売却した方がよいのでしょうか。

空き家買取とは何か、仲介売却との違いや空き家買取の流れなどについて紹介していきます。

■空き家買取とは？

空き家買取とは、空き家を所有する売主から、直接、不動産会社が買い取る仕組みをいいます。不動産の買取専門事業者の中には、空き家を専門に扱う事業者や空き家の買取の専門サービスを提供している会社があります。

買い取った空き家はそのまま販売されるほか、リフォームした後で販売されたり、解体して土地として活用されたりします。

ただし、多くの空き家買取事業者は対応エリアが決まっていて、需要が低いエリアの買取には対応していないケースがあることに注意が必要です。

・仲介売却との違い

一般的に個人が住宅などの不動産を売却する場合には、不動産仲介会社を通して買主を探してもらう仲介売却の形をとります。売買契約が成立すると、仲介売却では不動産仲介会社に仲介手数料を支払いますが、空き家買取では直接不動産会社に売却するため、仲介手数料は不要です。

仲介売却よりも買取売却の方が、売却までをスピーディに行うことができます。ただし、仲介売却はいつ購入希望者が現れるかわからず、そもそも売れるかわからない反面、買取売却よりも高値で売れることが一般的です。

仲介売却では売りにくい物件の売却やすぐに空き家を現金化したい場合に、空き家買取が向いているといえます。

■空き家買取の流れ

空き家買取の流れについて、ステップごとにポイントを紹介していきます。

・空き家買取の査定依頼

複数の空き家買取を取り扱う不動産会社に査定を依頼します。よほど売却を急いている場合を除いて、この段階では空き家買取事業者だけではなく、不動産仲介会社にも査定を依頼するのがおすすめです。不動産仲介会社も含め、複数の不動産会社に査定を依頼して相談することで、相場観や空き家買取と仲介買取の価格差をつかむことができます。

・空き家の査定

空き家の売却を本格的に進める場合には、データをもとにした机上査定による概算価格ではなく、実際に現地での調査をもとにした訪問調査の結果を比較します。

不動産仲介会社の査定価格は売却できる価格の見込みであり、仲介手数料が差し引かれるのに対して、空き家買取事業者の査定価格は実際の買取価格になるという点に注意が必要です。

・空き家買取に向けた打合せ

査定価格などをもとに、空き家買取を進めていくことを決めた場合には、査定価格や対応などをもとに、買取を依頼する空き家買取事業者を決めます。

そして、査定価格をもとに売買価格を交渉するほか、契約日や引き渡し日など売却スケジュールなどの条件を話し合います。また、売買契約にあたって準備が必要な書類について確認しておきます。

・空き家の売買契約

空き家買取事業者との間で、空き家の売却に関する条件に合意したら、取り決めたスケジュールに従って、売買契約を締結します。売買契約を結ぶ前に売買契約書をよく読み、疑問に思ったことや不明な点がある場合には質問をして、納得してから署名・捺印を行うようにしましょう。

また、売買契約の締結時には空き家買取事業者から手付金の支払いを受けます。

・空き家の引き渡、決済

空き家の引き渡しと決済は、同時に行われます。所有権移転登記のほか、売買代金で空き家のローンの残債を一括返済する場合には、抵当権抹消登記も必要になることから、司法書士も同席するのが一般的です。

買取事業者に空き家を買い取ってもらう場合は、査定価格の提示から売買契約の締結、引き渡し・決済までの期間を3日～1ヶ月とする不動産会社が目立ちます。

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■空き家売却におけるリノベーションについて

仲介売却の場合には、空き家をリノベーションしてから売却するという選択肢もあります。空き家の売却をする場合に、事前にリノベーションをしておくメリットとデメリットをまとめました。

・リノベーションを行うメリット

リノベーションをしてから空き家を売却すると、売りやすくなることがメリットです。

・生活をイメージしやすくなる

築年数が経過した空き家は、そのままの状態では古さや傷み具合、汚れ、臭いなどが気になりやすいことが難点です。リフォームやリノベーションをしたら、新築のような見た目になると聞いても、イメージしにくい方は少なくないのではないでしょうか。

そこで、リノベーションを行って内外装を一新することで、住んだときの生活をイメージしやすくなります。

・購入後にすぐに居住できる

空き家をリフォームやリノベーションを前提に購入すると、引き渡しを受けてから実際に住めるまでに長い期間を要します。フルリノベーションを行う場合は、設計に少なくともは1～2ヶ月程度かかり、工事期間はマンションでは2～3ヶ月、戸建てでは3～4ヶ月程度は必要です。

そのため、リノベーション済みの空き家であれば、すぐに住めることから売りやすくなります。

▼マンションのリノベーション期間については、以下の記事で詳しく紹介しています。
フルリノベーションや部分リノベーションの期間の目安は？工事の流れも解説！

・購入希望者が資金計画を立てやすくなる

空き家の購入を希望する人が、ローンの利用を前提としている場合は、リフォームやリノベーション費用の部分も住宅ローンで借りるか、あるいはリフォームローンを借りることになります。

住宅ローンでリフォーム・リノベーション費用も一括で借りた方が金利面で有利ですが、ローンを申し込むタイミングで、リノベーションプランや見積書などの提出が必要です。空き家を購入してからリノベーションプランをゆっくりと考えたい場合には、住宅ローンには組み込めないことが一般的です。

そのため、リノベーション済みの空き家であれば、住宅ローン一本で借りられるため、資金計画を立てやすいことも、購入のしやすさにつながっていきます。

・リノベーションを行うデメリット

リノベーションをしてから空き家を売却しようとしても、必ずしもリノベーション費用を上乗せした価格で売れるとは限らない点がデメリットです。

リノベーションをすることによって好みに合わせてリノベーションをしたい人からは、検討の対象から外されてします。また、リノベーション費用を上乗せすることで売却価格が高くなり、売りにくくなることも考えられます。

■まとめ

空き家を売却する際には、空き家買取を利用するという選択肢もあります。ただし、空き家買取は短期間で売買代金を手にできる反面、仲介売却よりも価格が安くなりやすいとされています。仲介売却を進めた後に、買取売却を依頼するという方法もあるため、複数の不動産会社に査定の依頼や相談を行い、どちらが有利か慎重に検討することが大切です。

また、リノベーション費用を負担する余裕がある場合には、リノベーションをしてから売却することも選択肢になります。リノベーションをすることで売りやすくなりますが、確実に費用を上乗せできるとは限らないことを踏まえておきましょう。