中古マンションで購入したい物件が見つかったら、「内見」を申し込みます。物件購入までに、どれくらいの件数を内覧するべきなのでしょうか？この記事では、リノベーションを前提にした中古マンションや、リノベーション済み物件を内見するときの注意点やチェックポイントを解説します。
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「内見」とは、不動産の購入を検討する際、現地に出向いて室内の様子を見学することです。内見の件数に関して特に制限はないため、自分が納得するまで、何件でも内見することができます。それでは、実際に物件購入をした人達は、どれくらいの件数を内見しているのでしょうか？
1件だけを内見して、すぐに物件購入に踏み切る人もいます。近年はインターネットを活用して、マンションや周辺環境の情報を事前にじっくり収集したうえで、比較・検討することが可能になりました。そのため、あらかじめ絞り込んだ1件の状況を内見で確認し、契約を即決する人も増えているそうです。
中古マンションの内見で、もっとも平均的な件数は５件前後。多くとも10件ほどを内見したのち物件購入を決める人が多いようです。また、家族の入学や転勤などで、希望の入居時期が決まっている場合は、比較的少ない内見数になる傾向があります。
中古マンションを10件・20件とじっくりと内見してから、売買契約を結ぶ人もいます。なかには、100件以上のマンションを内見したにもかかわらず、物件購入に踏み切れない人もいるそうです。内見を重ねれば重ねるほど、決断に時間を要し、迷っている間に申し込みが入り買い逃してしまう人も多いようです。
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詳しくはこちら＞＞中古マンションの内見で物件の現状をしっかりと把握し、自分に合った物件か見極めるためには事前の準備が大切です。
中古マンションの内見の際に「ここをチェックしよう」、あるいは売主が居住中で立ち会ってもらえるケースでは「こんなことを質問したい」と思っていても、その場になると忘れてしまいがちなものです。
売主が立ち会う場合は日頃買い物している場所や周辺環境、居住者などについて、聞く機会となります。
そこで内見の前に、周辺環境や共用施設、室内のそれぞれで確認したいことや、売主や不動産会社に質問したいことを事前にリスト化しておくことがおすすめです。リストを作成することで、漏れなく確認しやすくなり、より内見を有意義なものにできます。
既存の家具や冷蔵庫などの大型家電のうち、引き続き使用する予定のものはサイズを測っておくと、内覧の際に配置するスペースがあるか確認できます。また、大型の家具や家電は搬入経路も確認しておきましょう。
リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合には、不動産会社を通じて管理規約の確認をしておくことも大切です。たとえば、床材でカーペットの箇所をフローリングにできないなど、床材の変更が管理規約で禁止されているマンションもあります。
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中古マンションを内見する際にしっかりと確認したいポイントは、「書類やネットの情報ではわからない部分」と「リフォームやリノベーションでは変えられない部分」です。以下、具体的に解説していきます。
専有部分（室内）だけでなく、廊下やエントランスといった共用部分の状況も確認しておきましょう。ゴミ置き場の掃除が行き届いていない、廊下やエレベーターが著しく汚れている、敷地内に放置自転車がある、電灯が切れたままになっている、設備が壊れたまま修理されていない、といった様子が見られる場合は要注意です。共用部分が荒れているマンションは、管理組合がきちんと機能していない可能性があり、将来的に修繕計画などに関するトラブルも懸念されます。
中古マンションを内見する際には、室内・室外の両方でクラック（ひび）や傷みがないかどうかを確認しましょう。ただし、クラックがあるからといって、ただちに不安を感じる必要はありません。コンクリートやモルタルの表面に発生する、幅0.3mm未満の細いヒビは「ヘアークラック」と呼ばれます。これは、湿度や温度の変化により膨張・収縮を繰り返すことで発生するもので、建物の構造に影響を及ぼすものではないからです。特に、窓やドアなど開口部の角付近に生じやすいという特徴があります。
ただし、クラックからサビ色（茶色）が流れ出している場合や、遠目にも分かるような太い亀裂が柱や梁部分に走っている場合は、大規模な修繕が必要になる可能性があるので注意したほうが良いでしょう。
内見時には、物件からの眺望や採光を確認しましょう。ベランダやバルコニーからの眺望、および室内からの風景の見え方や日当たり、近隣の建物からの視線は気にならないか、などがチェックポイントです。また、窓は光だけでなく音も入ってきやすい部分です。繁華街が近い場合は人のざわめきや広告の放送、道路や線路が近い場合は車や電車の音を確認しましょう。騒音の感じ方には個人差があるため、実際に確認することが大切です。
また、マンションは階数が上がるほど地上よりも風が強くなっていく傾向があります。そのため、高層階では開かないように固定されたFIX窓となっていることも多いです。また、それほど高層の階ではなくても、周囲の環境などによっていつも強風が吹くため、バルコニーに洗濯物が干せなかったり、窓を開けると室内の物が倒れるほどの風が吹き込んだりするケースもあります。実際に窓を開けて風の強さを確認しておくと良いでしょう。
近年、新築マンションはもちろん築浅の中古マンションでも、エントランスのオートロックシステムが標準的な設備となっています。また、当初はオートロックのなかった築年数の古いマンションでも、大規模修繕の際に新たに設置されるケースも多いです。しかし、せっかくオートロックを導入したのに、マンションの構造上、裏側から簡単に侵入できてしまうというケースもあるため、不審者の侵入経路を想定しながら確認すると良いでしょう。また、防犯カメラの設置場所に死角はないかもチェックしたいポイントです。
また、廊下に住人の私物が放置されている、バルコニーにゴミが積まれている、「○○しないでください」と注意を促す張り紙が共用部分に多く張られている、といった特徴が目につく場合は、マンション住人のモラルが低い可能性があります。モラル意識は治安に直結するため、注意を払いたい部分です。
マンション自体だけでなく、周辺環境も忘れずに確認しましょう。ゴミ屋敷や放置された空き家は放火などの犯罪に遭いやすいため、近隣にある場合は注意が必要です。最寄り駅から物件までの道のりを実際に歩いてみて、街の雰囲気を確認してみましょう。昼間はにぎわいがあり問題がないように見える通りでも、夕方以降人通りがなくなってしまったり、夜になると街灯が少なく暗くなってしまったりするケースもあります。できれば時間帯や曜日（平日・休日）を変えて何度か確認するのがおすすめです。
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詳しくはこちら＞＞中古マンションの内見で室内に入ったときに受ける印象は、住み心地の判断材料にもなります。また、機能面においても室内の状況を把握しておくことが大切です。
部屋の明るさや風通し、臭いは住み心地を大きく左右する要素です。日当たりや風通しが悪いと、湿気がこもりやすいことが懸念されます。方位よって、時間帯による日当たりの違いがあります。また、方位や明るさ、風通しは冷暖房効率にも関わるため、光熱費にも影響します。
さらに、窓から見える眺望も、見えるものによっては不快に感じる可能性があるため、確認しておきましょう。都市部などでは、隣接する建物の距離が近いと、気になることがあります。
床の傾きがあると、建具の開閉に支障をきたす恐れがあるほか、傾きの程度によっては健康被害を起こすこともあります。床の傾きは水平器を使って測ることができます。また、スリッパを履かずに歩くと、床にきしみや歪みがあった場合にわかりやすいです。
天井や壁にひび割れや水漏れの跡などがないか確認します。水漏れの跡がある場合には、給水管や排水管の接合部からの水漏れ、外壁の劣化といった要因が考えられます。
ドアやサッシの歪みは、見た目だけでは気づかないことがあります。ドアや収納の扉、窓はすべて開け閉めをしてみて、建具枠やサッシなどに歪みがないか確認しましょう。
キッチンや浴室、洗面台、トイレなどの劣化の程度を確認します。フルリノベーション・リフォームを前提として購入する場合を除くと、水回り設備でそのまま活用できるものの有無は、リフォーム費用を大きく左右します。水栓は10年程度で壊れることが多いため、キッチンや浴室は水栓などの部材も確認していきます。また、キッチンや洗面台は使いやすい高さかという点も、チェックするべきポイントです。
バルコニーは、エアコンの室外機を置く場所の位置や、洗濯物を干すスペースが十分に確保できるかといった点を確認します。また、ガーデニングをしたい場合は、そうしたスペースを確保するゆとりがあるかチェックすることも大切です。
一般的に給湯器の寿命は15年で、交換費用の相場は20万円～30万円程度です。既存の給湯器を設置してからの年数によっては、すぐに交換が必要になることがあるため、交換費用を踏まえておきます。
躯体の状態まで解体して一から間取りを考えるスケルトンリノベーションを行う場合を除くと、フルリノベーション・リフォームでも既存の間取りからの変更が少ない方が、費用を抑えられます。また、間取り変更を伴うリフォーム・リノベーションの際にも、水回り設備の移動がない方が安くなります。生活動線を考慮して、使いやすい位置にキッチンや洗濯機置き場があるかといった点もチェックしましょう。
間取り図を持参して照らし合わせながら間取りを確認して、部屋の配置の変更の必要性を検討するとともに、収納の有無などを書き入れておきます。
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詳しくはこちら＞＞フルリフォーム・リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合に、内見時にチェックしたいポイントを解説します。
キッチンや建具などの住宅設備をはじめ、壁・床材・室内の配管など、解体可能な部位をすべて取り払ったうえでリノベーションすることを、「スケルトンリノベーション」と呼びます。空間を一新するリノベーションでよく用いられる方法です。そのため、既存の中古マンションに内装や設備の古さや傷みがあっても、リフォーム時にすべて入れ替えてしまうため問題ありません。
マンションの構造や配管の条件などによっては、水まわりの大きな移動が難しかったり、一部の室内壁が撤去できなかったりするケースもあります。そのため、とりあえず中古マンションを購入してからリノベーションプランを立てると、希望の間取り変更が実現できない可能性もあるので注意しましょう。物件探しからリノベーションの施工まで、ひとつの窓口で相談できる「ワンストップサービス」を提供しているリフォーム会社なら、内見時に設計スタッフが同行してくれるため、その物件が希望の工事に適しているかどうかを判断してもらうことができます。
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詳しくはこちら＞＞中古マンションを購入してリノベーションする方法のほかに、すでに施工が完了した「リノベーション済み物件」を購入するという選択肢もあります。完成後の様子を実際に確認してから購入できること、購入後すぐに入居できることやリノベーション済みの物件は不動産会社が売主となる消費税課税物件が多いため、住宅ローン減税をはじめとした税制上の優遇を受けられる点がメリットです。そこで、リノベーション済み物件を内見するときにチェックしたいポイントを確認してみましょう。
リノベーション済み物件の内見では、「生活動線」や「家事動線」を意識して間取りを確認しましょう。動線とは、暮らしを送るなかで人が移動するルートのこと。例えば「洗濯」を想定すると、洗濯物を洗濯機に入れる・洗い上がったものを干す・乾いた洗濯物を取り込んでクローゼットに仕舞う、といった一連の動作があります。その際、アクションごとに居室をぐるりと遠回りしたり、行ったり来たりしなければいけない間取りになっていると、動線が長くなってしまいます。実際にそこで暮らすことを考えながら、スムーズでコンパクトな動線を描ける間取りとなっているかどうかを確認しましょう。
また、家族が同じ空間で作業することも想定しましょう。キッチンや洗面室に立ったとき、ほかの人がすれ違ったり通り抜けたりするために充分な広さがあるかどうかも大切です。さらに、家具がない状態で内見する場合は、リビング・ダイニングにテーブルやソファなどを置くことを想定しながら、家具の後ろを人が通り抜けることができるか、ドアを開ける際に家具が邪魔にならないか、などを確認しましょう。
マンションのリノベーション済み物件は、室内は新築同様に一新されていますが、窓や玄関ドアは共用部分にあたり原則的に交換することができないため、既存のものを利用しています。そのため、窓や玄関を開閉してみて、スムーズに開閉できるか、異音がしないかどうかを確認しましょう。機能に問題があった場合は、管理組合の許可のもとに交換されているケースもあります。
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詳しくはこちら＞＞内見の際に気になったポイントや感想を、記録に残しましょう。特に1日に数件を内見する場合、記憶が混同してしまうことも多いため、物件の間取り図を持参して、直接書き込んで行きましょう。間取り図は不動産会社が用意してくれることが多いですが、念のために確認しておくと安心です。
デジタルカメラやスマートフォンで、より手軽に効率よく記録が残せます。カメラを活用すれば、キッチンの配管や収納の内側など、肉眼では見づらい暗い場所や狭い場所も確認しやすいです。ただし居住中の物件では売主の方に撮影してよいか確認してから撮影をするようにしましょう。また室内だけでなく、共用部分や周辺環境の様子も撮影しておくと良いでしょう。写真や動画に残しておけば、内見時に気づかなかった点をあとから確認することができる場合もあります。
メジャーを持参して、室内を測定しましょう。まれに、間取り図の表記と実際のサイズが異なる場合もあります。柔らかいテープ状のメジャーよりも、金属製で張りのあるタイプが測りやすくおすすめです。リノベーション済み物件であれば、収納の奥行き、窓の高さ、廊下や扉の幅などを計測しておけば、カーテンや家具を選ぶ際に役立ちます。
中古物件は床が汚れている場合もあるので、スリッパを持参すると安心です。不動産会社が用意してくれることが多いですが、気になる場合は事前に確認するかマイスリッパを用意しておきましょう。
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詳しくはこちら＞＞たくさんの物件を見すぎると、「内見疲れ」に陥って判断が付けにくくなってしまうことがあります。本腰を入れて物件探しをすると、思った以上にエネルギーが必要です。いくつか気になる物件が見つかったら、やみくもに内見をするよりも、事前にネットの口コミ情報や地図サービスなどを活用して情報を収集し、ある程度まで候補の絞り込みを行なうのがおすすめです。
それぞれの物件の持つ良い点が、迷いを生じさせる原因になるため、住まいに求める条件を事前に確認しておきましょう。「日当たり」「駅からの距離」「専有面積」といった条件を書き出してみて、譲りたくない順番に並べることで優先順位を明確にすることができます。
中古マンションは一点物です。たとえ同じ棟に売出し物件が複数あったとしても、専有面積・階数・価格などが全く同じということはまずありません。また、不動産の購入は原則的に「早いもの勝ち」です。条件の良い物件は売れるまでの期間が短く、迷っているうちにタッチの差でほかの人が契約を結んでしまうこともあり得ます。チャンスを逃さないためには、住まいに求める条件をしっかりと把握しておくことが大切です。
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詳しくはこちら＞＞中古マンションの内見では、物件に売り主が居住中のケースもあります。手土産などの持参は不要ですが、最低限のマナーは守りましょう。もしその物件を気に入り購入を希望しても、内見時の印象があまりに悪ければ「この人には売りたくない」と売り主に断られてしまう可能性もあります。
●室内のものに触るときや撮影をしたいときには必ず許可を取る
●大きな声で騒ぎ立てない
●その場で価格交渉をしない
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詳しくはこちら＞＞中古マンションの内見について解説しました。物件購入までに5件前後を内見する人が多いようです。リノベーションを前提とする場合は、工事で変えられない部分や周辺環境をよく確認しましょう。住まいに求める優先順位を明確にして、ネットを活用して事前に情報収集をしておくことで、候補が絞りやすくなります。
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