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物件購入までに内見するべき件数は?中古マンション内覧時にチェックしたいポイントを解説

中古マンションで購入したい物件が見つかったら、「内見」を申し込みます。物件購入までに、どれくらいの件数を内見するべきなのでしょうか?この記事では、リノベーションを前提にした中古マンションや、リノベーション済み物件を内見するときの注意点やチェックポイントを解説します。

■中古マンションを購入した人は何件くらい内見した?

「内見」とは、不動産の購入を検討する際、現地に出向いて室内の様子を見学することです。内見の件数に関して特に制限はないため、自分が納得するまで、何件でも内見することができます。それでは、実際に物件購入をした人達は、どれくらいの件数を内見しているのでしょうか?

・内見数:1件のみ

1件だけを内見して、すぐに物件購入に踏み切る人もいます。近年はインターネットを活用して、マンションや周辺環境の情報を事前にじっくり収集したうえで、比較・検討することが可能になりました。そのため、あらかじめ絞り込んだ1件の状況を内見で確認し、契約を即決する人も増えているそうです。

・内見数:5〜10件ほど

中古マンションの内見で、もっとも平均的な件数は5件前後。多くとも10件ほどを内見したのち物件購入を決める人が多いようです。また、家族の入学や転勤などで、希望の入居時期が決まっている場合は、比較的少ない内見数になる傾向があります。

・内見数:10件以上

中古マンションを10件・20件とじっくりと内見してから、売買契約を結ぶ人もいます。なかには、100件以上のマンションを内見したにもかかわらず、物件購入に踏み切れない人もいるそうです。内見を重ねれば重ねるほど、決断に時間を要し、迷っている間に申し込みが入り買い逃してしまう人も多いようです。

■中古マンション内見のチェックポイント

中古マンションを内見する際にしっかりと確認したいポイントは、「書類やネットの情報ではわからない部分」と「リフォームやリノベーションでは変えられない部分」です。以下、具体的に解説していきます。

・共用部分の管理状況

専有部分(室内)だけでなく、廊下やエントランスといった共用部分の状況も確認しておきましょう。ゴミ置き場の掃除が行き届いていない、廊下やエレベーターが著しく汚れている、敷地内に放置自転車がある、電灯が切れたままになっている、設備が壊れたまま修理されていない、といった様子が見られる場合は要注意です。共用部分が荒れているマンションは、管理組合がきちんと機能していない可能性があり、将来的に修繕計画などに関するトラブルも懸念されます。

・建物のクラック・傷み

中古マンションを内見する際には、室内・室外の両方でクラック(ひび)や傷みがないかどうかを確認しましょう。ただし、クラックがあるからといって、ただちに不安を感じる必要はありません。コンクリートやモルタルの表面に発生する、幅0.3mm未満の細いヒビは「ヘアークラック」と呼ばれます。これは、湿度や温度の変化により膨張・収縮を繰り返すことで発生するもので、建物の構造に影響を及ぼすものではないからです。特に、窓やドアなど開口部の角付近に生じやすいという特徴があります。

ただし、クラックからサビ色(茶色)が流れ出している場合や、遠目にも分かるような太い亀裂が柱や梁部分に走っている場合は、大規模な修繕が必要になる可能性があるので注意したほうが良いでしょう。

・窓からの眺望・騒音・強風

内見時には、物件からの眺望や採光を確認しましょう。ベランダやバルコニーからの眺望、および室内からの風景の見え方や日当たり、近隣の建物からの視線は気にならないか、などがチェックポイントです。また、窓は光だけでなく音も入ってきやすい部分です。繁華街が近い場合は人のざわめきや広告の放送、道路や線路が近い場合は車や電車の音を確認しましょう。騒音の感じ方には個人差があるため、実際に確認することが大切です。

また、マンションは階数が上がるほど地上よりも風が強くなっていく傾向があります。そのため、高層階では開かないように固定されたFIX窓となっていることも多いです。また、それほど高層の階ではなくても、周囲の環境などによっていつも強風が吹くため、バルコニーに洗濯物が干せなかったり、窓を開けると室内の物が倒れるほどの風が吹き込んだりするケースもあります。実際に窓を開けて風の強さを確認しておくと良いでしょう。

・防犯体制や治安

近年、新築マンションはもちろん築浅の中古マンションでも、エントランスのオートロックシステムが標準的な設備となっています。また、当初はオートロックのなかった築年数の古いマンションでも、大規模修繕の際に新たに設置されるケースも多いです。しかし、せっかくオートロックを導入したのに、マンションの構造上、裏側から簡単に侵入できてしまうというケースもあるため、不審者の侵入経路を想定しながら確認すると良いでしょう。また、防犯カメラの設置場所に死角はないかもチェックしたいポイントです。

また、廊下に住人の私物が放置されている、バルコニーにゴミが積まれている、「○○しないでください」と注意を促す張り紙が共用部分に多く張られている、といった特徴が目につく場合は、マンション住人のモラルが低い可能性があります。モラル意識は治安に直結するため、注意を払いたい部分です。

・周辺環境も忘れずに

マンション自体だけでなく、周辺環境も忘れずに確認しましょう。ゴミ屋敷や放置された空き家は放火などの犯罪に遭いやすいため、近隣にある場合は注意が必要です。最寄り駅から物件までの道のりを実際に歩いてみて、街の雰囲気を確認してみましょう。昼間はにぎわいがあり問題がないように見える通りでも、夕方以降人通りがなくなってしまったり、夜になると街灯が少なく暗くなってしまったりするケースもあります。できれば時間帯や曜日(平日・休日)を変えて何度か確認するのがおすすめです。

■希望のリノベを実現可能な物件購入のために

フルリフォーム・リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合に、内見時にチェックしたいポイントを解説します。

・内装は古くても問題ない

キッチンや建具などの住宅設備をはじめ、壁・床材・室内の配管など、解体可能な部位をすべて取り払ったうえでリノベーションすることを、「スケルトンリノベーション」と呼びます。空間を一新するリノベーションでよく用いられる方法です。そのため、既存の中古マンションに内装や設備の古さや傷みがあっても、リフォーム時にすべて入れ替えてしまうため問題ありません。

・希望のリフォームに適しているかどうか

マンションの構造や配管の条件などによっては、水まわりの大きな移動が難しかったり、一部の室内壁が撤去できなかったりするケースもあります。そのため、とりあえず中古マンションを購入してからリノベーションプランを立てると、希望の間取り変更が実現できない可能性もあるので注意しましょう。物件探しからリノベーションの施工まで、ひとつの窓口で相談できる「ワンストップサービス」を提供しているリフォーム会社なら、内見時に設計スタッフが同行してくれるため、その物件が希望の工事に適しているかどうかを判断してもらうことができます。

■リノベーション済み物件の場合

中古マンションを購入してリノベーションする方法のほかに、すでに施工が完了した「リノベーション済み物件」を購入するという選択肢もあります。完成後の様子を実際に確認してから購入できること、購入後すぐに入居できることやリノベーション済みの物件は不動産会社が売主となる消費税課税物件が多いため、住宅ローン減税をはじめとした税制上の優遇を受けられる点がメリットです。そこで、リノベーション済み物件を内見するときにチェックしたいポイントを確認してみましょう。

・生活動線がスムーズか、人がすれ違えるか

リノベーション済み物件の内見では、「生活動線」や「家事動線」を意識して間取りを確認しましょう。動線とは、暮らしを送るなかで人が移動するルートのこと。例えば「洗濯」を想定すると、洗濯物を洗濯機に入れる・洗い上がったものを干す・乾いた洗濯物を取り込んでクローゼットに仕舞う、といった一連の動作があります。その際、アクションごとに居室をぐるりと遠回りしたり、行ったり来たりしなければいけない間取りになっていると、動線が長くなってしまいます。実際にそこで暮らすことを考えながら、スムーズでコンパクトな動線を描ける間取りとなっているかどうかを確認しましょう。

また、家族が同じ空間で作業することも想定しましょう。キッチンや洗面室に立ったとき、ほかの人がすれ違ったり通り抜けたりするために充分な広さがあるかどうかも大切です。さらに、家具がない状態で内見する場合は、リビング・ダイニングにテーブルやソファなどを置くことを想定しながら、家具の後ろを人が通り抜けることができるか、ドアを開ける際に家具が邪魔にならないか、などを確認しましょう。

・窓や玄関がスムーズに開閉できるか

マンションのリノベーション済み物件は、室内は新築同様に一新されていますが、窓や玄関ドアは共用部分にあたり原則的に交換することができないため、既存のものを利用しています。そのため、窓や玄関を開閉してみて、スムーズに開閉できるか、異音がしないかどうかを確認しましょう。機能に問題があった場合は、管理組合の許可のもとに交換されているケースもあります。

■中古マンションの内見時に持参すると良いもの

・間取り図・筆記用具

内見の際に気になったポイントや感想を、記録に残しましょう。特に1日に数件を内見する場合、記憶が混同してしまうことも多いため、物件の間取り図を持参して、直接書き込んで行きましょう。間取り図は不動産会社が用意してくれることが多いですが、念のために確認しておくと安心です。

・デジカメやスマートフォン

デジタルカメラやスマートフォンで、より手軽に効率よく記録が残せます。カメラを活用すれば、キッチンの配管や収納の内側など、肉眼では見づらい暗い場所や狭い場所も確認しやすいです。ただし居住中の物件では売主の方に撮影してよいか確認してから撮影をするようにしましょう。また室内だけでなく、共用部分や周辺環境の様子も撮影しておくと良いでしょう。写真や動画に残しておけば、内見時に気づかなかった点をあとから確認することができる場合もあります。

・メジャー

メジャーを持参して、室内を測定しましょう。まれに、間取り図の表記と実際のサイズが異なる場合もあります。柔らかいテープ状のメジャーよりも、金属製で張りのあるタイプが測りやすくおすすめです。リノベーション済み物件であれば、収納の奥行き、窓の高さ、廊下や扉の幅などを計測しておけば、カーテンや家具を選ぶ際に役立ちます。

・スリッパ

中古物件は床が汚れている場合もあるので、スリッパを持参すると安心です。不動産会社が用意してくれることが多いですが、気になる場合は事前に確認するかマイスリッパを用意しておきましょう。

■内見疲れに陥らないためのポイント

・ある程度の件数まで候補を絞っておく

たくさんの物件を見すぎると、「内見疲れ」に陥って判断が付けにくくなってしまうことがあります。本腰を入れて物件探しをすると、思った以上にエネルギーが必要です。いくつか気になる物件が見つかったら、やみくもに内見をするよりも、事前にネットの口コミ情報や地図サービスなどを活用して情報を収集し、ある程度まで候補の絞り込みを行なうのがおすすめです。

・譲れない条件を決めておく

それぞれの物件の持つ良い点が、迷いを生じさせる原因になるため、住まいに求める条件を事前に確認しておきましょう。「日当たり」「駅からの距離」「専有面積」といった条件を書き出してみて、譲りたくない順番に並べることで優先順位を明確にすることができます。

・中古物件は一点物

中古マンションは一点物です。たとえ同じ棟に売出し物件が複数あったとしても、専有面積・階数・価格などが全く同じということはまずありません。また、不動産の購入は原則的に「早いもの勝ち」です。条件の良い物件は売れるまでの期間が短く、迷っているうちにタッチの差でほかの人が契約を結んでしまうこともあり得ます。チャンスを逃さないためには、住まいに求める条件をしっかりと把握しておくことが大切です。

■売り主が居住中の物件を内見する際の注意点

中古マンションの内見では、物件に売り主が居住中のケースもあります。手土産などの持参は不要ですが、最低限のマナーは守りましょう。もしその物件を気に入り購入を希望しても、内見時の印象があまりに悪ければ「この人には売りたくない」と売り主に断られてしまう可能性もあります。
●室内のものに触るときや撮影をしたいときには必ず許可を取る
●大きな声で騒ぎ立てない
●その場で価格交渉をしない

■まとめ

中古マンションの内見について解説しました。物件購入までに5件前後を内見する人が多いようです。リノベーションを前提とする場合は、工事で変えられない部分や周辺環境をよく確認しましょう。住まいに求める優先順位を明確にして、ネットを活用して事前に情報収集をしておくことで、候補が絞りやすくなります。

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