住宅ローンを借りる金融機関を選ぶときには、なるべく金利が安い銀行を選びたいものです。しかし、金利だけで見たために、実際には損しているケースもあるということを知っていますか。
住宅ローンの借入先を選ぶときには、金利以外にもさまざまな条件を考慮して選ばなければなりません。また、サラリーマン・会社経営者・フリーランスでは、借入先の選び方もローンの組み方も違ってきます。
住宅ローンは数多くの金融機関で取り扱われています。まずはどのような機関で住宅ローンを借り入れできるのか知っておくことが大切です。住宅ローンの借入先は、主に公的融資と民間融資に分けられます。
| 公的融資 | 財形住宅融資 |
| 公的融資 | 自治体融資 |
| 民間融資 | メガバンク・地方銀行・ネット系銀行・信用金庫・フラット35・JA・JAバンク |
公的融資とはその名の通り、公的機関が貸し出している住宅ローンのこと。民間融資に比べると金利が安く、有利な条件で借りられることが多いです。ただし民間融資ほど種類が多くはありません。公的融資で代表的な住宅ローンが、財形住宅融資と自治体融資です。
企業に勤めている方のなかで、一定期間以上にわたって財形貯蓄制度を利用している方向けのローンです。住宅金融支援機構による融資制度で、誰でも使えるのではなく、一定の条件を満たした方だけが利用できます。
財形住宅融資のメリットは、民間融資と比べて金利が低く設定されていること。最初の5年間は固定金利で、その後は5年ごとに適用金利を見直すことができます。また借入時に支払う事務手数料や保証料が不要で、無駄な出費を抑えられるのもメリットです。
財形住宅融資のデメリットは、借入額が限られること。高額なローンを組みたい場合、利用できないケースもあるでしょう。また財形貯蓄制度は企業の福利厚生なので、制度が導入されていなければ利用することができません。
自治体融資とは、その名のとおり都道府県や市区町村などの自治体が実施している融資制度のこと。住宅支援や勤労者支援のひとつとして行われており、その自治体に住んでいる方や勤務している方が対象です。
自治体融資のメリットは、一般の住宅ローンに比べて金利が低いこと。自治体によって条件は異なるので、チェックしてみましょう。
民間融資とは、銀行や信用金庫などの民間企業が行っている住宅ローンのこと。一般的に住宅ローンというと、民間融資を思い浮かべる方が多いでしょう。公的機関よりも種類が多く、窓口も各地にあるので気軽に相談することができます。
民間融資は金融機関によって金利や融資の条件が異なるのが特徴。メガバンク、地方銀行、ネット系銀行などがあり、それぞれ独自の商品を用意しています。審査基準やハードルの高さも金融機関によって異なるため、自分の属性に合った金融機関を選ぶのがポイントです。
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では、お得な住宅ローンを選ぶためには、どのような部分を比較すれば良いのでしょうか。
住宅ローンを比較するときに、「変動金利◯%」といった表面金利だけをチェックしていませんか。いくら金利が低くても、手数料や保証料などの諸費用が高ければ、お得とはいえません。表面金利だけを見るのではなく、諸費用まで含めた「実質金利」や「総支払額」で比較しましょう。
事務手数料は金融機関ごとに「融資額×◯％」「定額◯万円」などと決められており、ローンを組む際に支払います。
例えばA銀行は「融資額×2. 2％」、B銀行は「融資額×3.3％」の事務手数料としましょう。借入額が3,000万円の場合、それぞれの事務手数料は、A銀行66万円、B銀行99万円です。仮に両者が同じ金利だったとしても、総支払額はA銀行が33万円も少なくなります。
最近は金利が極めて低いため、どの銀行でも金利や手数料といった部分で大きく変わらなくなってきています。そこで、金利差があまりつかずに迷ったときの比較対象の一つとしておすすめしたいのが、「上乗せ団信」の内容です。
上乗せ団信とは、「団体信用生命保険（団信）」の保障を強化するものです。団信は返済中に契約者に万が一のことがあった場合に保険金で残債を返済する商品で、住宅ローンを借りるほとんどの方が加入します。
上乗せ団信の例として、安い保険料で「3大疾病保障」をプラスできる商品があります。これを上乗せすると、もし契約者がガン・急性心筋梗塞・脳卒中になってしまったときに、1年間は保険金でローン返済が支払われるのです。各銀行はこういった上乗せ団信での差別化に力を入れているため、チェックしてみてください。
繰り上げ返済時にかかる手数料は1回あたり1～5万円ほどですが、最近は「ネット経由なら手数料無料」という金融機関が増えています。
繰り上げ返済とは、資金に余裕が生まれたときに、通常の返済とは別にローンの一部を返済することです。元金の一部として返済をするため、その元金部分の利息の支払いがなくなります。
最近は、長期で余裕をもってローンを組むケースも多いため、繰り上げ返済は積極的な活用が勧められています。住宅ローン選びでも、「繰り上げ返済の手数料無料」というのは、大きなメリットとなります。
住宅ローン利用者の約6割が選んでいるのが変動金利です。固定金利よりも金利が低いというメリットがある反面、金利が上昇したときに返済額が増えるリスクがあります。
金利上昇リスクに備えるには、以下のような方法があります。
・固定金利にする（現在、固定金利と変動金利の差が小さいため狙い目！）
・借り入れ時は変動金利→金利上昇が続けば固定金利へ変更
・「ミックスローン」でリスク分散
借入期間を短く設定したり、繰り上げ返済を積極的に使ったりすれば、更にリスクは軽減できます。
低金利のときには両者の総返済額にあまり差がつかないため、元利均等を選ぶ方が多くなります。今は子供が幼児～小学生で教育費があまりかからないという方は、子供が高校、大学へと進学したときの教育費の負担を考えて、返済額が減っていく元金均等を選ぶという手もあるでしょう。
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詳しくはこちら＞＞住宅ローンを借りる金融機関は、メガバンクや地方銀行を検討される方が多いのではないでしょうか。最近では、金利の安いネット系銀行や、長期の固定金利「フラット35」も人気です。
どのように選べば良いのか、メリットやデメリットなどまとめました。
3大メガバンク（三井住友銀行・三菱UFJ銀行・みずほ銀行）をはじめ、全国展開している銀行です。一般的に、地方銀行よりも金利が安めの設定で、上乗せ団信などのサービスも充実しています。一定以上の所得者のみを住宅ローンの対象としている向きがあり、ローン審査は厳し目の設定です。
横浜銀行や千葉銀行など、各地域に本社を構える銀行です。メガバンクより審査に通りやすいですが、金利や手数料はやや高めの傾向があります。ただし、銀行によっては安い金利を打ち出しているところもあるため、探してみると良いでしょう。
地域密着型で、柔軟な対応がしやすいのも特徴です。土地代や契約金などの支払いが必要な場合、その都度決済してくれる銀行もあります。つなぎ融資の金利や手数料が削減でき、結果的にお得なケースもあります。
店舗を持たず、インターネットを通して申し込みなどをする銀行です。徹底的にコストを削減しているため、金利は業界で最も安い傾向にあります。
ネット銀行では担当者と対面しての相談ができないため、申込み方法や審査などに不安を覚える方もいるでしょう。またメガバンクや地銀では、審査に通らなかったときに金利上乗せや減額などを提案されることもありますが、ネット銀行では基本的にそのような柔軟な対応はしていません。
フラット35は、長期の全期間固定金利が特徴です。住宅金融支援機構という公的な団体と、民間の金融機関が共同で提供しています。
メリットは、市場金利変動の影響を受けず、返済計画が立てやすいことです。また、自営業や勤続年数が短いなど、民間のローン審査に通りにくい職業の方でも申し込みやすくなっています。
耐震性や省エネルギー性などに優れた住宅の場合、フラット35の借り入れ金利が一定期間にわたって引き下げられるフラット35Sという制度を使うこともできます。2024年2月時点では「ZEH・金利Aプラン・金利Bプラン」の3種類があり、それぞれ引き下げられる金利、適用期間、条件が異なります。
| 金利引下げメニュー | 金利引下げ機関 | 金利引下げ幅 |
|---|---|---|
| ZEH | 当初5年間 | 年▲0.75% |
| 金利Aプラン | 当初5年間 | 年▲0.5% |
| 金利Bプラン | 当初5年間 | 年▲0.25% |
※2024年3月31日までの申し込み受付分
この中で最も住宅性能の基準が高いのはZEH。戸建て住宅の場合は「ZEH・Nearly ZEH・ZEH Oriented」、マンションの場合は「ZEH-M・Nearly ZEH-M・ZEH-M Ready・ZEH-M Oriented」の基準に適合すると、金利引き下げの対象になります。
金利A・Bプランの場合、それぞれ省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性・可変性について基準があり、いずれか1つ以上を満たせば対象です。
借入期間の違うフラット35を2種類組み合わせて利用する、ダブルフラットというプランもあります。組み合わせ方は次の3種類です。
・フラット20＋フラット35
・フラット35＋フラット35
・フラット20＋フラット20
※フラット20：借入期間15年以上20年以下
フラット35：借入期間21年以上35年以下
フラット35を2種類組み合わせるメリットは、後半の返済額を減らせること。例えば「毎月返済額7万円の返済期間20年＋毎月返済額5万円の返済期間35年」を組み合わせれば、最初の20年は毎月12万円、それ以降は毎月5万円の返済となります。老後や学費のかさむ時期に負担を軽減したい場合などに検討するとよいでしょう。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・審査ハードルが低め ・年収が低くても借りやすい | ・組合員になる必要がある |
JAバンクとは、全国のJA・信連・農林中金による信用事業。農家の人のための機関というイメージがあるかもしれませんが、農家以外の方でも組合員になれば利用可能です。
正組合員になるには農家としての基準をクリアしなければならず、農家以外の方は一定の出資金を出すことで準組合員になれます。またほとんどのJAでは、組合員になるためには、住所や勤務地や該当エリアにあることが条件です。
住宅ローンの審査のハードルは比較的低めだといわれており、年収が低い人でも比較的借り入れしやすいのがメリット。メガバンクなどと比べると金利は高めですが、条件を満たすと引き下げられる仕組みも整っています。金利などの条件は各JAによって異なるので、窓口や公式サイトなどで確認してみましょう。
住宅購入を目的として、職場で「財形貯蓄」を1年以上続けている方が受けられる融資です。財形貯蓄の残高は50万円以上必要です。
借入可能額が「貯蓄残高の10倍まで」と決まっているため、リフォーム費用など、比較的少額の借り入れに向いています。5年固定金利のなかでは金利が安めなので、5年固定を希望される方で条件を満たしている方は検討してみてはいかがでしょうか。
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詳しくはこちら＞＞共働き夫婦が家を買うときには、住宅ローンの組み方の種類が多く、どのような契約にするか迷うことが多いもの。共働き夫婦が住宅ローンを組むときは、一人で契約する方法と二人で契約する方法があります。契約方法によって、住宅ローン控除や団体信用保険が二人分使えるかどうかが異なるのでよく検討しましょう。
また住宅ローンを借りる際には、誰が物件の名義をもつかも考えておかなければなりません。夫婦のどちらかが住宅ローンを借りる場合は、物件も単独で所有することになります。ペアローンなど二人で住宅ローンを借りる場合は、それぞれの出資割合に合わせて、物件の持分割合を設定するのが基本です。
住宅ローンは誰でも利用できるわけではありません。ローン審査の基準は金融機関によって異なりますが、年齢・健康状態・所得・雇用形態などを見て、本当に毎月返済できるのかを審査されます。例えば借入時の年齢が高すぎる、健康に問題があって団体信用保険に加入できない、起業したばかりで収入が不安定などの理由があると、ローン審査に通らないことがあります。
共働き夫婦の場合、夫婦のどちらか一人が単独でローンを組む場合、その方の収入や健康状態などが見られます。夫婦がお互いの連帯保証人になってペアローンを組む場合は、それぞれが審査に通らなければなりません。どちらかが審査を通過するのが難しければ、その方のローンの負担割合を少なくしたり、単独ローンを組んだほうが良い場合もあるでしょう。
共働きであっても夫婦のどちらか一人が単独でローンを組むなら、一人分の年収に応じた借入限度額が決められることになります。いくら世帯収入が高くて返済できる余裕があったとしても、借り入れ限度額が希望金額に満たなければ、ローンを借りることはできません。
もし一人分の収入で足りなければ、収入合算して夫婦二人分の世帯年収で審査してもらう方法があります。この場合、夫婦が連盟で1本のローン契約をするのか、ペアローンで別々のローン契約をするのかなど、いろいろな組み方があります。
単独ローンというのは、夫婦のいずれか一人が1本の住宅ローンを契約する方法です。例えば主債務者が夫の場合、夫が毎月の返済をしていきます。
単独ローンのメリットは、諸費用が1契約分で済むこと。夫婦のいずれかの収入が多い場合、その方がフルで住宅ローン控除を受けることができます。
ただし夫婦二人ともにある程度の収入がある場合は、住宅ローン控除は二人で享受したほうがトータルでお得になることも。また単独ローンだと一人しか団体信用保険に加入することができません。
住宅ローンの契約は1本でも、配偶者を「連帯保証人」にすることで、借入額が増やせることがあります。これが連帯保証型の住宅ローンです。
あくまでも連帯保証人というのは、主債務者のバックアップ的な立場です。基本的に返済の責任をもつのは主債務者で、主債務者が返済不能になったときのみ連帯保証人に返済義務が生じます。なお主債務者が死亡した場合は、団体信用責任保険が適用されるため、連帯保証人に返済義務は生じません。
連帯保証型で注意したいのは、連帯保証人に住宅ローン控除や団体信用保険が適用されないこと。お互いにある程度の年収があって住宅ローン控除や団体信用保険の恩恵を二人分受けたいなら、連帯債務やペアローンも検討するとよいでしょう。
同じく1本のローン契約で借入額を増やすのに、連帯債務型という方法もあります。夫婦のいずれかが「主債務者」、もう一人が「連帯債務者」となり、夫婦どちらもローン全額に対する責任をもつのがポイントです。金融機関は夫婦どちらにも返済請求ができ、どちらかに全額を請求することもあれば、半分ずつ請求することもあります。
連帯債務の場合、住宅ローン控除は夫婦二人分利用できます。ただしローン全額二人分×の控除を受けられるわけではありません。原則として夫婦の持分割合に応じて、住宅ローン控除を受けることができます。
そして連帯債務の注意点として、二人分の団体生命保険に加入できない可能性があります。金融機関によって異なりますが、主債務者しか団体信用生命保険に加入できないことが多いです。二人分の団体信用生命保険で備えたい場合は、夫婦で加入できるものを選ぶか、ペアローンを検討するとよいでしょう。
また連帯債務の住宅ローンを組むと、離婚後も債務者からは外れることができません。ローン完済まで返済義務は続くので、自宅の売却や住宅ローンの借り換えなどが検討されます。
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ペアローンとは、夫婦がそれぞれの住宅ローンを契約する方法。合計2本の契約をすることになり、お互いが連帯保証人となります。もしどちらかが返済不能になった場合、もう一人に返済義務が生じるので、お互いが自分の返済をしつつ相手のバックアップになれるような収入が必要です。ローンを2本借りているので、夫婦で別々の金利タイプや借入期間を選ぶこともできます。
ペアローンのメリットは、夫婦それぞれが住宅ローン控除の対象になること。夫婦ともにある程度の収入がある場合におすすめです。ただしどちらかが住宅ローンの控除期間に退職すると、その分の住宅ローン控除の恩恵は受けられません。どちらかが出産・育児・介護などで仕事を辞める可能性についても考えておきましょう。
団体信用生命保険にもそれぞれが加入できるので、万が一に備えておきたい方にもよいでしょう。ただし片方に万が一のことがあったとき、保険金が支払われるのはその方の分のみ。もう片方の契約分は返済されず、そのまま残るため、自分の分の返済は続くことになります。一馬力で生活することになっても無理なく返済できる金額でローンを組むことが重要です。
ペアローンのデメリットは、契約2本分の諸費用がかかること。すべてが2倍になるわけではありませんが、1本のローンを組むときよりも増えるでしょう。
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共働きの住宅ローンの組み方は、単独ローン・連帯保証・連帯債務・ペアローンの4種類あります。どちらか一方の収入だけでも無理なく住宅ローンが組めるようなら、単独ローンを組むのも一つの方法です。ただし希望金額に届かない場合は、夫婦で収入合算して借入額を増やし、購入できる物件の選択肢を広げるのもよいでしょう。契約方法によって住宅ローン控除や団体信用保険の恩恵が受けられるかどうかも変わってくるので、お互いの状況を考えながら検討します。
| 項目 | 単独ローン | 連帯保証 | 連帯債務 | ペアローン |
|---|---|---|---|---|
| 契約数 | 1契約 | 1契約 | 1契約 | 2契約 |
| 借入額 | 1人分 | 増える | 増える | 2人分 |
| 住宅ローン控除 | 1人分 | 1人分 | 2人分 | 2人分 |
| 団体信用生命保険 | 1人分 | 1人分 | 1or2人分 | 2人分 |
住宅ローンの組み方を考えるときは、今だけでなく将来の働き方や収入の見通しを立てておくことも大切です。例えば病気・ケガ・転職・退職・出産・育児・介護で一時的に収入が減ったりなくなったりした場合に、簡単に返済不能に陥らないように考えておきましょう。
また夫婦で住宅ローンを組んで共有名義にするときは、離婚時のトラブルにならないよう備えておくことも大切です。ペアローンと連帯債務型、また連帯保証型の一部では住宅が共有名義になります。共有名義だと双方の意見が一致しなければ、住宅の建て替えや売却などをすることができません。人生の一大イベントだからこそ、リスクまで考えて検討しておくことをおすすめします。
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サラリーマンは自営業などに比べると、ローン審査に通りやすい職業です。ある程度、将来的な年収も予測しやすいため、年収をベースに借入額を考えることが可能です。
正社員かつ固定給で、勤続年数が長いほど審査は有利に進められます。勤続年数の目安は「3年以上」というのが目安です。上場企業にお勤めの方や公務員の方はより審査に通りやすいです。
勤続年数が短い場合、フラット35など勤続年数が審査に影響しにくいローンを検討する必要があります。転職があまりに頻繁だと審査には不利ですが、グループ会社への転職や、キャリアアップのための転職など、不利に働かないケースもあります。
「借入時の年齢」と「完済時の年齢」も重要なポイントです。65～69歳程度まででローンを完済できる返済予定であれば、金融機関も貸し出しやすいでしょう。借入時に30代だと、勤続年数も問題なく、定年までも十分な年数があるため審査に通りやすいと言われています。
また、スマホを分割払いにしていたり車のローンを組んでいたりキャッシングをしている等、既存借入金がある場合には借入可能額が減額されることがあるため注意が必要です。審査の段階で事前に借り入れ等があることを申告していないと審査に通らないこともあります。
住宅ローンをいくらまで借り入れできるかは、金融機関ごとに決められています。多くの金融機関で取り入れられているのが、年収に対する年間返済額の割合「返済負担率」です。
例えばフラット35の場合、返済負担率の上限は「年収400万円未満で30％、年収400万円以上で35％」です。この数字を用いて、年収500万円のケースを計算すると以下のような借入額となります。
先程の「年収500万円で、月々14.6万円の返済」、今の家賃と比べて高すぎると感じた方も多いかもしれません。無理なく返せる目安として、「年収負担率は20～25％以下に抑えると良い」と言われています。
サラリーマンは収入が安定しているため、住宅ローンが比較的組みやすい職業です。ライフプランに合わせて、無理なく返済していけるように計画しましょう。
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詳しくはこちら＞＞会社経営者は、一般的にサラリーマンよりローンが組みづらいとされています。しかし、いくつかの方法で銀行からの信用を得ることは可能です。
会社経営者は、会社が経営難に陥ると責任を問われます。雇用保険もないため、住宅ローンはサラリーマンより利用しにくいと言われています。特に中小企業や新しい会社の場合、住宅ローンの審査は厳しくなります。
会社経営者が住宅ローンの審査を通しやすくするには、銀行からの信用をコツコツ積み上げていくことが重要です。例えば、法人のメインバンクに個人で定期預金をしたり、役員報酬をきちんと毎月振り込んだり、長年にわたって規則正しく継続すると信用に繋がります。
個人のクレジットカードの支払いを延滞しないなど、社会的信用も積み重ねていきましょう。
民間の住宅ローンに通りにくい会社経営者におすすめしたいのがフラット35です。公的な期間である住宅金融支援機構と民間が共同で提供しているため、経営者や役員でも審査に通りやすくなっています。各銀行からフラット35は出ているため、検討してみてください。
個人名義でのローンが難しければ、自宅を法人名義で所有するという方法も検討すると良いでしょう。金利は個人の住宅ローンより高くなりますが、減価償却費や修繕費などを経費で落とせるというメリットもあります。
ただし、個人名義なら住宅ローン控除で年末残高の1％が所得税から控除できるという非常に減税効果が高い制度が使えます。個人名義か法人名義どちらが良いか、慎重に見定めましょう。
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詳しくはこちら＞＞フリーランスも、サラリーマンに比べてローン審査に通りにくいです。どのように住宅ローンを組めばよいか見ていきましょう。
フリーランスの住宅ローン審査は、確定申告書をベースにおこなわれます。所得の推移を見るため、最低でも3期分の書類が必要です。
クレジットカードの延滞や別の借り入れなど、社会的信用の有無も大切です。また、頭金を多く出して融資比率を下げると、銀行からの信用は得やすくなります。
フリーランスに人気が高いのが、国と民間銀行が提携しているフラット35です。
事業用融資は、民間の銀行では個人の借り入れとみなされてしまいます。しかし、フラット35では個人の借り入れとはみなされないため、事業用融資のあるフリーランスには大きなメリットです。
フリーランスで所得が少ない場合、新築より価格が安い中古物件も考慮に入れるのがおすすめです。リノベーション済みの物件なら設備も新しく、新築同様の状態で住み始められます。借入額が少なくても、希望するエリアでマイホームが持てるかもしれません。リノコレなら、都心の資産性の高い高品質なリノベーション物件を取り揃えておりますので、ぜひご覧ください。
また、なかなか希望の物件に巡り合えないという方には、物件探しからリノベーションまでワンストップで相談可能なマイリノがおすすめです。ご希望のエリアで思い通りの間取りや内装を実現することができます。
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詳しくはこちら＞＞住宅ローンは、銀行によって金利や手数料、審査の条件など異なります。どこの銀行が良いとは一概に言えず、自分にあった銀行を選ぶことが大切です。住宅メーカーや不動産会社、リフォーム会社で提携ローンを紹介してもらえることも多く、優遇金利やスケジュール管理がしやすいなどのメリットがあります。複数の着眼点を持ち、総合的に自分にあった住宅ローンを選択しましょう。
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