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【2020年】住宅ローンの借入先はどこがいい?金融機関の選び方

住宅ローンを借りる金融期間を選ぶときには、なるべく金利が安い銀行を選びたいものです。しかし、金利だけで見たために、実際には損しているケースもあるということを知っていますか。

住宅ローンの借入先を選ぶときには、金利以外にもさまざまな条件を考慮して選ばなければなりません。また、サラリーマン・会社経営者・フリーランスでは、借入先の選び方もローンの組み方も違ってきます。

■お得な住宅ローンの選び方

まずは、お得な住宅ローンを選ぶために、どのような部分を比較すれば良いのか解説します。

・「金利+諸費用」で比較

住宅ローンを比較するときに、「変動金利◯%」といった表面金利だけをチェックしていませんか。いくら金利が低くても、手数料や保証料などの諸費用が高ければ、お得とはいえません。表面金利だけを見るのではなく、諸費用まで含めた「実質金利」や「総支払額」で比較しましょう。

事務手数料は金融機関ごとに「融資額×◯%」「定額◯万円」などと決められており、ローンを組む際に支払います。
例えばA銀行は「融資額×2. 2%」、B銀行は「融資額×3.3%」の事務手数料としましょう。借入額が3,000万円の場合、それぞれの事務手数料は、A銀行66万円、B銀行99万円です。仮に両者が同じ金利だったとしても、総支払額はA銀行が33万円も少なくなります。

・「上乗せ団信」の内容をチェック

最近は金利が極めて低いため、どの銀行でも金利や手数料といった部分で大きく変わらなくなってきています。そこで、金利差があまりつかずに迷ったときの比較対象の一つとしておすすめしたいのが、「上乗せ団信」の内容です。

上乗せ団信とは、「団体信用生命保険(団信)」の保障を強化するものです。団信は返済中に契約者に万が一のことがあった場合に保険金で残債を返済する商品で、住宅ローンを借りるほとんどの方が加入します。

上乗せ団信の例として、安い保険料で「3大疾病保障」をプラスできる商品があります。これを上乗せすると、もし契約者がガン・急性心筋梗塞・脳卒中になってしまったときに、1年間は保険金でローン返済が支払われるのです。各銀行はこういった上乗せ団信での差別化に力を入れているため、チェックしてみてください。

・繰り上げ返済の手数料無料がおすすめ

繰り上げ返済時にかかる手数料は1回あたり1~5万円ほどですが、最近は「ネット経由なら手数料無料」という金融機関が増えています。

繰り上げ返済とは、資金に余裕が生まれたときに、通常の返済とは別にローンの一部を返済することです。元金の一部として返済をするため、その元金部分の利息の支払いがなくなります。

最近は、長期で余裕をもってローンを組むケースも多いため、繰り上げ返済は積極的な活用が勧められています。住宅ローン選びでも、「繰り上げ返済の手数料無料」というのは、大きなメリットとなります。

・金利上昇リスクに備える

住宅ローン利用者の約6割が選んでいるのが変動金利です。固定金利よりも金利が低いというメリットがある反面、金利が上昇したときに返済額が増えるリスクがあります。
金利上昇リスクに備えるには、以下のような方法があります。

・固定金利にする(現在、固定金利と変動金利の差が小さいため狙い目!)
・借り入れ時は変動金利→金利上昇が続けば固定金利へ変更
・「ミックスローン」でリスク分散

借入期間を短く設定したり、繰り上げ返済を積極的に使ったりすれば、更にリスクは軽減できます。

・「元利均等返済」or「元金均等返済」?

低金利のときには両者の総返済額にあまり差がつかないため、元利均等を選ぶ方が多くなります。今は子供が幼児~小学生で教育費があまりかからないという方は、子供が高校、大学へと進学したときの教育費の負担を考えて、返済額が減っていく元金均等を選ぶという手もあるでしょう。

■住宅ローンを借りる金融機関はどこがいい?

住宅ローンを借りる金融機関は、メガバンクや地方銀行を検討される方が多いのではないでしょうか。最近では、金利の安いネット系銀行や、長期の固定金利「フラット35」も人気です。
どのように選べば良いのか、メリットやデメリットなどまとめました。

・メガバンク

3大メガバンク(三井住友銀行・三菱UFJ銀行・みずほ銀行)をはじめ、全国展開している銀行です。一般的に、地方銀行よりも金利が安めの設定で、上乗せ団信などのサービスも充実しています。一定以上の所得者のみを住宅ローンの対象としている向きがあり、ローン審査は厳し目の設定です。

・地方銀行

横浜銀行や千葉銀行など、各地域に本社を構える銀行です。メガバンクより審査に通りやすいですが、金利や手数料はやや高めの傾向があります。ただし、銀行によっては安い金利を打ち出しているところもあるため、探してみると良いでしょう。

地域密着型で、柔軟な対応がしやすいのも特徴です。土地代や契約金などの支払いが必要な場合、その都度決済してくれる銀行もあります。つなぎ融資の金利や手数料が削減でき、結果的にお得なケースもあります。

・ネット系銀行

店舗を持たず、インターネットを通して申し込みなどをする銀行です。徹底的にコストを削減しているため、金利は業界で最も安い傾向にあります。

ネット銀行では担当者と対面しての相談ができないため、申込み方法や審査などに不安を覚える方もいるでしょう。またメガバンクや地銀では、審査に通らなかったときに金利上乗せや減額などを提案されることもありますが、ネット銀行では基本的にそのような柔軟な対応はしていません。

・フラット35

フラット35は、長期の全期間固定金利が特徴です。住宅金融支援機構という公的な団体と、民間の金融機関が共同で提供しています。

メリットは、市場金利変動の影響を受けず、返済計画が立てやすいことです。また、自営業や勤続年数が短いなど、民間のローン審査に通りにくい職業の方でも申し込みやすくなっています。

・財形住宅融資

住宅購入を目的として、職場で「財形貯蓄」を1年以上続けている方が受けられる融資です。財形貯蓄の残高は50万円以上必要です。

借入可能額が「貯蓄残高の10倍まで」と決まっているため、リフォーム費用など、比較的少額の借り入れに向いています。5年固定金利のなかでは金利が安めなので、5年固定を希望される方で条件を満たしている方は検討してみてはいかがでしょうか。

■【サラリーマン】住宅ローンの組み方

サラリーマンは自営業などに比べると、ローン審査に通りやすい職業です。ある程度、将来的な年収も予測しやすいため、年収をベースに借入額を考えることが可能です。

・サラリーマンのローン審査基準

正社員かつ固定給で、勤続年数が長いほど審査は有利に進められます。勤続年数の目安は「3年以上」というのが目安です。上場企業にお勤めの方や公務員の方はより審査に通りやすいです。

勤続年数が短い場合、フラット35など勤続年数が審査に影響しにくいローンを検討する必要があります。転職があまりに頻繁だと審査には不利ですが、グループ会社への転職や、キャリアアップのための転職など、不利に働かないケースもあります。

「借入時の年齢」と「完済時の年齢」も重要なポイントです。65~69歳程度まででローンを完済できる返済予定であれば、金融機関も貸し出しやすいでしょう。借入時に30代だと、勤続年数も問題なく、定年までも十分な年数があるため審査に通りやすいと言われています。

また、スマホを分割払いにしていたり車のローンを組んでいたりキャッシングをしている等、既存借入金がある場合には借入可能額が減額されることがあるため注意が必要です。審査の段階で事前に借り入れ等があることを申告していないと審査に通らないこともあります。

・年収から見た「借入限度額」

住宅ローンをいくらまで借り入れできるかは、金融機関ごとに決められています。多くの金融機関で取り入れられているのが、年収に対する年間返済額の割合「返済負担率」です。

例えばフラット35の場合、返済負担率の上限は「年収400万円未満で30%、年収400万円以上で35%」です。この数字を用いて、年収500万円のケースを計算すると以下のような借入額となります。

・「借りられる金額」と「返せる金額」は違う

先程の「年収500万円で、月々14.6万円の返済」、今の家賃と比べて高すぎると感じた方も多いかもしれません。無理なく返せる目安として、「年収負担率は20~25%以下に抑えると良い」と言われています。

サラリーマンは収入が安定しているため、住宅ローンが比較的組みやすい職業です。ライフプランに合わせて、無理なく返済していけるように計画しましょう。

■【会社経営者】住宅ローンの組み方

会社経営者は、一般的にサラリーマンよりローンが組みづらいとされています。しかし、いくつかの方法で銀行からの信用を得ることは可能です。

・会社経営者が銀行の信用を得る方法

会社経営者は、会社が経営難に陥ると責任を問われます。雇用保険もないため、住宅ローンはサラリーマンより利用しにくいと言われています。特に中小企業や新しい会社の場合、住宅ローンの審査は厳しくなります。

会社経営者が住宅ローンの審査を通しやすくするには、銀行からの信用をコツコツ積み上げていくことが重要です。例えば、法人のメインバンクに個人で定期預金をしたり、役員報酬をきちんと毎月振り込んだり、長年にわたって規則正しく継続すると信用に繋がります。
個人のクレジットカードの支払いを延滞しないなど、社会的信用も積み重ねていきましょう。

・フラット35も検討する

民間の住宅ローンに通りにくい会社経営者におすすめしたいのがフラット35です。公的な期間である住宅金融支援機構と民間が共同で提供しているため、経営者や役員でも審査に通りやすくなっています。各銀行からフラット35は出ているため、検討してみてください。

・法人名義で不動産を所有する方法も

個人名義でのローンが難しければ、自宅を法人名義で所有するという方法も検討すると良いでしょう。金利は個人の住宅ローンより高くなりますが、減価償却費や修繕費などを経費で落とせるというメリットもあります。

ただし、個人名義なら住宅ローン控除で年末残高の1%が所得税から控除できるという非常に減税効果が高い制度が使えます。個人名義か法人名義どちらが良いか、慎重に見定めましょう。

■【フリーランス】住宅ローンの組み方

フリーランスも、サラリーマンに比べてローン審査に通りにくいです。どのように住宅ローンを組めばよいか見ていきましょう。

・フリーランスが銀行の信用を得る方法

フリーランスの住宅ローン審査は、確定申告書をベースにおこなわれます。所得の推移を見るため、最低でも3期分の書類が必要です。
クレジットカードの延滞や別の借り入れなど、社会的信用の有無も大切です。また、頭金を多く出して融資比率を下げると、銀行からの信用は得やすくなります。

・フラット35も検討する

フリーランスに人気が高いのが、国と民間銀行が提携しているフラット35です。

事業用融資は、民間の銀行では個人の借り入れとみなされてしまいます。しかし、フラット35では個人の借り入れとはみなされないため、事業用融資のあるフリーランスには大きなメリットです。

・収入が低いなら中古物件も候補に

フリーランスで所得が少ない場合、新築より価格が安い中古物件も考慮に入れるのがおすすめです。リノベーション済みの物件なら設備も新しく、新築同様の状態で住み始められます。借入額が少なくても、希望するエリアでマイホームが持てるかもしれません。リノコレなら、都心の資産性の高い高品質なリノベーション物件を取り揃えておりますので、ぜひご覧ください。

また、なかなか希望の物件に巡り合えないという方には、物件探しからリノベーションまでワンストップで相談可能なマイリノがおすすめです。ご希望のエリアで思い通りの間取りや内装を実現することができます。

■まとめ

住宅ローンは、銀行によって金利や手数料、審査の条件など異なります。どこの銀行が良いとは一概に言えず、自分にあった銀行を選ぶことが大切です。住宅メーカーや不動産会社、リフォーム会社で提携ローンを紹介してもらえることも多く、優遇金利やスケジュール管理がしやすいなどのメリットがあります。複数の着眼点を持ち、総合的に自分にあった住宅ローンを選択しましょう。

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