抵当権とは？抵当権設定登記・抵当権抹消登記の手続き方法は？

住宅ローンを借りてマイホームを購入すると、ローンを借りたときには抵当権設定登記が行われ、完済時には抵当権抹消登記を行う必要があります。抵当権設定登記や抵当権抹消登記は住宅ローンを利用するときに欠かせない手続きですが、あまり聞き馴染みない言葉ではないでしょうか。

抵当権とはどのようなものなのか説明したうえで、抵当権設定登記や抵当権抹消登記の手続きの流れなども紹介していきます。

■そもそも、抵当権とは？

抵当権とは、お金を借りた債務者が返済できなかった場合の担保として、融資をした金融機関などの債権者が、債務者の所有する不動産に設定する権利をいいます。

不動産に抵当権が設定されるのは、住宅ローンを利用してマイホームを購入されるときや、アパートローンを利用して投資用不動産を購入するとき、法人や個人事業主が不動産を担保に事業ローンを借りるときなどです。

一般的な住宅ローンを借りるときには、購入する土地や建物に抵当権が設定されます。万が一、住宅ローンの返済が滞った場合に裁判所への申し立てによって競売が行われ、売買代金がローンの返済に充てられます。ただし、売買代金がローンの残債に満たない場合には、債務者は残りの金額の返済が必要です。

また、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合には抵当権が設定されますが、現金で一括払いで購入し、借り入れをしない場合には抵当権は設定されません。

住宅ローンなどで抵当権を設定することを前提に融資を受ける場合には、抵当権が設定されていることを公にするため、法務局（登記所）で抵当権設定登記を行います。完済したときに抵当権を外すために行う登記は抵当権抹消登記です。

不動産登記簿には表題部と甲区、乙区という記載区がありますが、抵当権は所有権以外の権利関係を記載する乙区に記載されます。

■抵当権と根抵当権の違い

抵当権と似たものに根抵当権があります。根抵当権は不動産の担保価値をもとに融資額の上限となる極度額が決められ、一度設定すると極度額の範囲内で借り入れと返済を繰り返すことができます。

抵当権は融資を受けるたびに設定するのに対して、根抵当権は極度額の範囲内で繰り返し融資を受けられるという違いがあります。根抵当権は企業が金融機関から融資を受ける都度、抵当権設定登記を行わなくて済むというメリットがあり、主に企業の事業資金の融資に用いられています。根抵当権は企業のほか、経営者個人が所有する不動産に設定されることが多いです。

ただし、銀行が取り扱うリバースモーゲージでは、個人の不動産を対象に根抵当権を設定することがあります。リバースモーゲージとは、高齢者が自宅を担保に生活に必要なお金を銀行から借り入れ、存命中は利息のみを返済して、死亡時に相続人が自宅を売却して返済する仕組みです。

■抵当権が設定された不動産の相続、売買は可能？

抵当権が設定された不動産を相続することは可能です。抵当権が設定されている不動産であっても相続税評価額には影響しませんが、抵当権のもととなっている借金は、相続税の算出においてマイナスの財産として、相続財産の総額から引かれます。

借金を完済していない場合には、債務の返済義務を相続人が負うことになります。ただし、被相続人が団体信用生命保険に加入している場合には、残債は保険金で全額返済されるため、相続人に借金が残りません。

また、借金を完済しているにも関わらず、抵当権抹消登記を行っていない場合には、相続による新たな所有者が手続きを行うことになります。

抵当権が設定された不動産がある場合は、そういった点を含めて相続するか、相続放棄の手続きを行うか検討することが大切です。

また、抵当権が設定された不動産を売買することはできます。とはいえ、抵当権が設定された不動産は完済しなければ、抵当権がついたままの状態で売買することになるため、買い手側は債務者の返済が滞れば、不動産が差し押さえられるリスクがあります。そのため、現実的には抵当権が設定された不動産の売買は難しいといえます。

■抵当権設定登記の方法

通常、住宅ローンを借り入れるときには、融資実行日に抵当権設定登記が行われます。抵当権設定登記の当事者に当たるのは所有者と金融機関になりますが、手続きを滞りなく確実に実施するため、金融機関の指定する司法書士に委託するのが一般的です。

・住宅ローン契約と抵当権設定登記の手続きの流れ

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、一般的に住宅ローンに関わる手続きと抵当権設定登記に関わる手続きは以下の流れで行われます。

1.不動産の購入者が金融機関と金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）を結ぶ。

2.金銭消費貸借契約にもとづいて抵当権設定契約を結ぶ。

3.抵当権設定登記に必要な書類を準備しておく。

4.住宅ローンの融資実行・物件の引き渡しが行われた当日に、法務局で抵当権設定登記の申請を行う。（所有権移転登記や所有権保存登記と同時に行う）

5.登記申請から1～２週間で後に登記手続きが完了するので、法務局で登記登記事項証明書を取得し、金融機関に提出。

金融機関の指定する司法書士が登記手続きを行う場合には、申請手続きのほか、登記登記事項証明書の金融機関の提出までを行うのが一般的です。

・抵当権設定登記に必要な書類

抵当権設定登記に必要な書類などには金融機関が用意するものと、住宅ローンの利用者が用意するものがあります。

＜金融機関が用意するもの＞
抵当権設定契約書
会社の法人番号がわかる書類
登記の委任状
認印　など

＜住宅ローンの利用者が用意するもの＞
印鑑証明書（3ヵ月以内に発行）
不動産の権利証（登記済証または登記識別情報）
実印
運転免許証などの身分証明書　など

・抵当権設定登記にかかる費用

抵当権設定登記を司法書士に依頼する場合にかかる費用は、「登録免許税＋司法書士への委託報酬＋雑費」です。

登録免許税は「借入額×0.4％」ですが、2022年（令和4年）3月31日までは、一定の要件を満たす場合は0.1％の軽減税率が適用されます。自分が居住するために取得したケースで、新築、または取得後1年以内に登記を行い、床面積が50m平米以上ある住宅であることが要件です。

＜例：住宅ローンを5,000万円借りた場合の登録免許税＞
【ケース1：登録免許税の税率：0.4％】
5,000万円×0.4％=20万円

【ケース2：登録免許税の税率：軽減税率0.1％が適用】
5,000万円×0.1％=5万円

司法書士への委託報酬は10万円から15万円程度が目安になります。このほかに印鑑証明書発行手数料として1通300円、登記事項証明書の発行手数料は1通600円がかかります。

■住宅ローンの完済後は抵当権抹消登記を行う

住宅ローンを完済した際には抵当権抹消登記の手続きが必要です。住宅ローンを完済したら、不動産に設定されていた抵当権の登記が自然に消えるわけではありません。住宅ローンを借りていた利用者が自ら手続きを行うか、司法書士に依頼する必要があります。住宅ローンを完済すると、抵当権抹消登記の手続きに必要な書類のうち、金融機関が用意するものは送られてくるのが一般的です。

抵当権抹消登記を行っていないと、住宅ローンを完済していないと認識されるため、物件を売却しにくいといったリスクがあります。また、抵当権には優先順位の設定があり、通常、住宅ローンは第一順位の抵当権を設定します。抵当権抹消登記を行わず、第一順位の抵当権が設定されたままの状態では、その不動産を担保にして新たな融資を受けるのは難しいです。

さらに将来のことを見据えると、抵当権抹消登記を行わないままの状態で死亡してしまうと、相続による新たな所有者が決まるまで、手続きができなくなります。抵当権抹消登記の手続きが煩雑になるだけではなく、遺産分割協議にも支障をきたすことも考えられます。

また、抵当権抹消登記に必要な書類は金融機関から送られてきますが、紛失をしてしまうと、再発行を依頼する必要があります。金融機関が合併などをしているケースなどでは、手続きが煩雑になることも考えられます。

こうした点を踏まえて、住宅ローンを完済した際には速やかに抵当権抹消登記を行うようにしましょう。

ただし、住宅ローンを返済中に、マイホームを売却して売買代金で残債を返済して完済する場合は事情が異なります。所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に行うことになり、通常、金融機関や不動産会社の主導で手続きが行われます。

■抵当権抹消登記の方法

住宅ローンを完済した際の抵当権抹消登記は法的な手続きになるため司法書士に委託するのが望ましいですが、自分で手続きを行うこともできます。ただし、マイホームの買い替えなどで売買代金を充当して住宅ローンを完済し、所有権移転登記と抵当権抹消登記を行う場合は司法書士に委託することが求められます。

・抵当権抹消登記の手続きの流れ

ここでは、住宅ローンの利用者が自分で手続きを行う場合の流れをみていきます。

1.住宅ローンを完済すると、抵当権抹消登記に必要な書類が金融機関から届く。

2.管轄の法務局の所在地を法務局のホームページで調べる。
参考：法務局｜管轄のご案内

3.抵当権抹消登記に必要な書類を準備する。

4.法務局で申請を行う

5.不備がなければ受理され手続きが完了。不備がある場合は連絡に従って補正申請を行う。

法務局への申請は郵送で行うこともできますが、窓口に足を運ぶことで書類の記入方法などを相談しながら、申請手続きを進めることができます。また、抵当権抹消登記はオンライン申請もできますが、申請用総合ソフトのダウンロードなどが必要です。

・抵当権抹消登記に必要な書類

抵当権抹消登記には金融機関から送られてくる書類のほか、抵当権抹消登記申請書の用意が必要です。

＜金融機関から送付される書類のうち、抵当権抹消登記に必要な書類＞
・弁済証明書、抵当権解除証書など
・登記済証または登記識別情報
・金融機関の登記事項証明書
・委任状

弁済証明書や抵当権解除証明書は借入金を完済したことを証明する書類で、金融機関によって名称は異なります。登記済証または登記識別情報は、抵当権設定登記を行った際に金融機関に交付された書類です。抵当権抹消登記は債権者である金融機関と、債務者が共同で行う手続きになるため、金融機関の委任状が必要になります。

＜そのほかに必要な書類＞
・抵当権抹消登記申請書
・印鑑

抵当権設定登記申請書は法務局に備えてありますが、法務局のホームページからダウンロードすることもできます。抵当権抹消登記申請書に使用する印鑑は認印でも構いません。

参考：法務局｜不動産登記の申請書様式について

・抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。マンションの場合は区分所有建物分と敷地権の分で2個という扱いになり、2,000円です。一戸建て住宅も土地と建物で2,000円になります。ただし、土地に地番が複数ある場合や家屋番号が複数ある場合には、その数の分だけ登録免許税が発生します。

このほかに、登記情報を確認するために、登記情報提供サービスを利用した場合は332円、登記事項証明書を取得した場合は600円がかかります。

また、所有権抹消登記を司法書士に委託する場合の費用は、1万5000円～2万円が目安になります。

■登記手続きは司法書士への依頼が一般的

住宅ローンを借りる際の抵当権権設定登記や抵当権抹消登記の手続きは、司法書士に委託するのが一般的です。司法書士に委託をすると費用が発生することから、「自分でやったら節約になるのでは？」と考える人もいるかもしれません。しかし、法的な手続きとなるため、不備があるとなかなか手続きが完了せず、平日に何度も足を運ぶことになる可能性があります。

特に、抵当権設定登記は金融機関の立場からすると、取引の安全性の面から、法務局の審査を速やかに通って抵当権を設定する必要があります。そのため、金融機関が指定した司法書士によって抵当権設定登記が行われるのが一般的となっているのです。

また、抵当権抹消登記は抵当権設定登記よりは難易度が低いですが、申請書の書き方など難しい面もあります。特に所有者が転居していても不動産登記の住所は変更していないケースや、住宅ローンの返済から何年も経過してしまい、必要な書類を紛失してしまっているケースなどは、司法書士に依頼した方がスムーズに手続きを進められます。

■まとめ

抵当権設定登記は自分で手続きを行うことは少なく、マイホームの購入や住宅ローンの利用に関わる一連の手続きの一つとして行われるのが一般的です。一方で、抵当権抹消登記は住宅ローンを完済したときに、自分で行うか、自らが司法書士に依頼して手続きを行う必要があります。抵当権抹消登記をせずに長い時間が経過してしまうと、煩雑な手続きが必要になることもありますので、住宅ローンを完済したら速やかに手続きを行いましょう。