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固定資産税の計算方法は?戸建てとマンションでシミュレーション

不動産を所有している人に納税義務がある「固定資産税」。どのように税額が決められるのでしょうか?特例や減税措置はあるのか、支払いを延滞するとどうなるのかといったポイントを解説。戸建てとマンションにおけるシミュレーションも掲載しています。

固定資産税の計算方法は?戸建てとマンションでシミュレーション
こんな方におすすめの記事です
  • 固定資産税の計算方法が知りたい
  • 固定資産税の特例や減税措置について知りたい
  • 固定資産税の振り込みの時期や支払い方法が知りたい
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■固定資産税とは?

固定資産税とは、その年の1月1日時点不動産(土地・建物)を所有するすべての人を対象とした、市町村が徴収する地方税です。ただし東京23区に限り、区ではなく東京都が課税することになっています。

【固定資産税額】= 課税標準額(固定資産税評価額)×税率1.4%

固定資産税の税率は自治体により独自に定めることができるため、一部の地域で異なることがありますが、ほとんどの市区町村で標準税率である1.4%を採用しています。

固定資産税は、土地と建物それぞれの評価額に課税されます。どのような基準で算出されるのでしょうか。

■固定資産税路線価

【土地の固定資産税評価額】= 面積 × 固定資産税路線価

路線価とは、道路に面する宅地1平米あたりの評価額を示すため、道路ごとに定められた価格です。固定資産税を算出するための「固定資産税路線価」と、相続税を算出するための「相続税路線価」があり、一般的に「路線価」といえば、国税庁が評価をする相続税路線価を指します。

固定資産税路線価の評価は市町村(東京23区のみ東京都)が行っており、3年に1度の評価替え(見直し)があります。

固定資産税路線価は国土交通性が発表する公示地価(土地売買の目安となる指標)の7割ほど、相続税路線価は8割ほどです。公示地価と実勢価格(実際に売買される価格)を比べると【実勢価格=公示地価×1.1】が目安とされていますが、地方や郊外での実勢価格は公示地価に近く、都市部ほど公示地価と実勢価格の差が大きくなる傾向があります。

固定資産税路線価は、各市区町村のウェブサイトや役所窓口で確認することが可能です。

全国地価マップ│一般財団法人 資産評価システム研究センター
https://www.chikamap.jp/

■固定資産税評価額【建物】

建物の固定資産税評価額は、市区町村によりの担当者(不動産鑑定士)が住宅ひとつひとつを確認して決定するもので、3年に1度の評価見直しがあります。新築時の工事請負金額の5〜6割ほどが目安と言われており、建物の構造や大きさ、設備のグレード、築年数によっても変わってきます。

自宅の固定資産税評価額を調べる方法は下記のとおりです。

・固定資産税課税明細書を確認する

すでに住宅を所有している場合は、これまでに送られてきた固定資産税の納税通知書に同封されている「課税明細書」を確認しましょう。課税明細書に記載されている土地および家屋の「価格」が、固定資産税評価額です。特例等により軽減措置が適用され、実際に課税対象となる額が「課税標準額」として記載されています。中古住宅を購入する場合は、売主や不動産会社に確認しましょう。

・固定資産税評価証明書を取得する

課税明細書を紛失してしまった場合や、相続等でどこにあるかわからない場合は、市町村の窓口(東京23区は都税事務所)に申請して、固定資産税評価証明書を取得することができます。

この場合、所定の手数料(200〜400円程度)が必要です。戸建ての場合は土地と建物別で計2枚、マンションの場合は土地家屋一体となり1枚で取得できます。

窓口申請のほか、役所のウェブサイトでダウンロードした書類に必要事項を記入し、手数料分の郵便定額小為替と返信用封筒を同封の上で、郵送で取得することもできます。自治体によっては、マイナンバーカードを利用してコンビニエンスストアでの取得が可能です。

・固定資産課税台帳を閲覧する

市町村の担当部署に出向き「固定資産課税台帳」を閲覧することができます。固定資産課税台帳とは、土地・家屋の固定資産税評価額や固定資産税額が記録された帳簿です。納税義務者本人のほかに同居の家族や委任を受けた代理人が閲覧できます。

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■固定資産税の軽減措置

・住宅用地の特例

住宅(戸建て・マンション等)の建築された土地は「住宅用地」と定義されており、固定資産税の軽減措置が設けられています。

小規模住宅用地】住宅用地の200平米までの部分:固定資産税 × 1/6
一般住宅用地】200平米を超える部分:固定資産税 × 1/3

※一般住宅用地の特例が適用されるのは、建物の面積の10倍までです。

例:敷地面積300平米の住宅用地の場合、200平米までの部分は本来の固定資産税額の1/6となり、残り100平米の部分は1/3に軽減されます。

建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例から外れるため、1月1日時点で建物がない場合は、本来の税率に戻ります。ただし建て替えのために一時的に更地となっている場合は、一定の要件を満たしたうえで必要書類を提出すれば、引き続き特例措置を受けることが可能です。

・新築住宅の減額措置

新築された住宅の場合、土地部分の固定資産税が住宅用地の特例の対象となるとともに、建物の120平米までの部分が3年間もしくは5年間固定資産税が1/2に減額されます。更に長期優良住宅の場合、適用期間が延長されます。この特例は令和4年3月31日に建築された建物が対象です。

新築住宅の減額措置
※3階以上の耐火構造・準耐火構造の住宅

・災害等による減免措置

火災や自然災害により住まいの損壊等があった場合、被害の程度に応じて固定資産税の4割〜全額の減免措置を受けることが可能です。ただし被害が軽微な場合(住まいのごく一部の損傷など)は、対象とならない場合もあります。

災害による税金の減免制度の詳細は市区町村により異なるため、自治体のウェブサイトや窓口に相談しましょう。

減免申請の際は原則的に、市区町村が発行する罹災(りさい)証明書を添えて申請書類を提出する必要があります。罹災証明の交付をスムーズに受けるためにも、災害にあった住まいの修繕や片付けをする前に、まずは被害状況を写真に収めておきましょう。税金の減免申請のほか、保険会社との交渉にも役立ちます。

■固定資産税の支払い方

固定資産税はどのようなタイミングと方法で払うことができるのか、確認してみましょう。

・固定資産税の支払い時期

その年の1月1日時点で不動産を所有する人宛てに、4〜6月頃に固定資産税の納税通知書が郵送されます。

固定資産税は年4回の分割払いが基本で、第1期から4期までの納付書が同封されており、それぞれに納付期間と期限が定められています。第1期の納期限までに4期分をまとめて一括で支払うことも可能ですが、割引等はないため総支払金額は変わりません。

・固定資産税の支払い方法

固定資産税の納付書を、役所窓口や銀行・郵便局・コンビニエンスストア等に持参して支払います。ただしコンビニでの支払いは、納付書1枚あたり30万円が上限となっており、バーコードの記載がないものは取り扱えません。

口座振替(自動引き落とし)を利用したい場合は、事前の申し込みが必要です。口座振替の申込書は、納税通知書に同封されています。自治体によっては、バーコード支払い等によるキャッシュレス決済に対応しています。

■固定資産税を滞納するとどうなる?

固定資産税の支払いが納期限をすぎると、延滞金が加算されることがあります。延滞金の料率は年により変動し、下記は令和3年1月1日以降のものです。

●固定資産税の延滞金

納期限の翌日〜1ヶ月まで 年率2.5%
納期限から1ヶ月経過後 年率8.8%

・納期限を過ぎてしまったら

納期限を過ぎた納付書はコンビニエンスストアで利用できなくなり、金融機関(郵便局を除く)や役所の窓口で支払うことになります。

固定資産税の延滞に関する取り決めは自治体によって異なり、延滞期間や金額によっては、延滞金を徴収しないこともあります。納付が遅れていることに気付いたらできるだけ早く支払いましょう。

納期限までに固定資産税を支払わないでいると、督促状が届きます。それを無視して延滞を続けると、最終的には保有する財産(預金口座・不動産・自動車等)が差し押さえの対象になります。

・納期限までの支払いが難しいとき

何らかの理由で固定資産税の納期限までの支払いが難しい場合は、自治体に電話するか窓口に直接出向いて相談しましょう。

被災や盗難被害、納税者本人や家族の病気・負傷、勤務先の倒産など、特別な事情があると認められれば、税額の減免や支払いの猶予、分割納付が認められます。

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■固定資産税の計算シミュレーション

・建売住宅(新築)

住宅金融支援機構が発表したデータによると、2020年にフラット35を利用して購入された建売住宅の全国平均値は下記のとおりでした。

【2020年平均】
敷地面積130.0平米(約39坪)
住宅面積101.1平米(約31坪)
購入価格 3,495.2万円

この平均値を参考に下記の条件を想定して、大まかな固定資産税額をシミュレーションしてみました。

【前提条件】
・物件価格:3,500万円
・土地:2,450万円(固定資産税評価額:1,715万円)
・建物:1,050万円(固定資産税評価額:735万円)
・木造、長期優良住宅
・敷地面積200平米以下のため1/6に減額
・住宅面積120平米以下のため1/2に減額(5年間)

●固定資産税
土地部分:(1,715万円×1.4%)×1/6=約4.0万円
建物部分:(735万円×1.4%)×1/2=約5.1万円

合計=約9.1万円

・中古戸建

上記の建て売り住宅が築10年経過したと想定して、建物部分の資産価値は新築時の85%、土地の価格は変わらないものとして計算します。

【前提条件】
・土地:2,450万円(固定資産税評価額:1,715万円)
・建物:892.5万円(固定資産税評価額:624.8万円)
・木造、築10年
・敷地面積200平米以下のため1/6に減額

●固定資産税
土地部分:(1,715万円×1.4%)×1/6=約4.0万円
建物部分:624.8万円×1.4%=約8.7万円

合計=約12.7万円

新築時よりも固定資産税が高いのは、6年目から建物部分の減額措置がなくなっているためです。

・新築マンション

2020年にフラット35を利用して購入された新築マンションの全国平均値は下記のとおりでした。

【2020年平均】
住宅面積:66.2平米(約20坪)
購入価格:4,545.2万円

この平均値を参考に下記の条件を想定して、大まかな固定資産税額をシミュレーションしてみました。

【前提条件】
・物件価格:4,550万円
・土地:1,365万円(固定資産税評価額:955.5万円)
・建物:3,185万円(固定資産税評価額:2,229.5万円)
・鉄筋コンクリート造、長期優良住宅
・敷地面積200平米以下のため1/6に減額
・住宅面積120平米以下のため1/2に減額(7年間)

●固定資産税
土地部分:(955.5万円×1.4%)×1/6=約2.2万円
建物部分:(2,229.5万円×1.4%)×1/2=約15.6万円

合計=約17.8万円

・中古マンション

上記の分譲マンションが築10年経過したと想定して、建物部分の資産価値は新築時の85%に、土地の価格は変わらないものとして計算します。

【前提条件】
・土地:1,365万円(固定資産税評価額:955.5万円)
・建物:2,707.3万円(固定資産税評価額:1,895.1万円)
・鉄筋コンクリート造、築10年
・敷地面積200平米以下のため1/6に減額

●固定資産税
土地部分:(955.5万円×1.4%)×1/6=約2.2万円
建物部分:1895.1万円×1.4%=約26.5万円

合計=約28.7万円

新築時よりも固定資産税が高いのは、8年目から建物部分の減額措置がなくなっているためです。

出典:フラット35利用者調査│住宅金融支援機構
https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html

■固定資産税の過払いとは?

「固定資産税が高すぎる」と感じる場合、過払いになっている可能性もあります。まれに算出ミス等により、本来の税額よりも高額な固定資産税が請求されるケースがあるのです。

・納税通知書をチェック

納税通知書の内容をよく確認しましょう。「木造住宅なのに軽量鉄骨と記載されている」「住宅用地の特例が適用されていない」といった間違いが見つかれば、自治体に申し立てて本来の税額に戻してもらうことができます。

また、還付請求が認められれば、過去に払いすぎた固定資産税額の返還を受けることができます。おかしいと思ったら、税理士や弁護士といった専門家に相談してみるのも良いでしょう。

■アパート・マンション経営の固定資産税について

広い土地を所有していると、固定資産税の負担が重いと感じる人も多いでしょう。アパート・マンション経営は、税金対策に有効です。

敷地面積4,000平米の広大な土地を例に考えてみましょう。

固定資産税における小規模住宅用地の特例は、戸建てだけでなく集合住宅(アパート・マンション)にも適用されます。4,000平米の敷地に床面積100平米の戸建てを1軒だけ建てた場合、土地に対する減免措置の内訳は下記表のとおりとなります。

  100平米の戸建て×1
小規模宅地(1/6軽減) 200平米
一般住宅用地(1/3軽減) 100平米×10−200平米=800平米
特例なし 3,000平米
合計 4,000平米

一般住宅用地は建物の面積×10倍を上限としているため、全体で1,000平米となり、小規模用地の特例が適用される200平米を差し引いた800平米が1/3減額の対象となります。

つぎに、この土地に50平米×10戸のアパートを建築した場合です。この場合、200平米×10戸分が小規模宅地の特例の対象となり1/6軽減になります。つぎに50平米×10倍×10戸の5,000平米が一般住宅用地となり、小規模宅地の2,000平米を差し引いた3,000平米が1/3特例の対象となります。

  50平米×10戸
小規模宅地(1/6軽減) 2,000平米(200平米×10)
一般住宅用地(1/3軽減) 50平米×10 ×10 −2,000平米=3,000平米
特例なし 1,000平米
合計 4,000平米

また、家屋部分についても新築住宅の特例が適用され、1戸あたり120平米の部分まで固定資産税が1/2に減額されます。1戸あたり40平米以上280平米以下の賃貸住宅が対象です。

新築住宅の減額措置
※3階以上の耐火構造・準耐火構造の住宅

このように、アパート・マンション経営をすることで、固定資産税を大幅に軽減することができるのです。

■関東と関西で違う?固定資産税の精算方法

固定資産税および都市計画税はその年の1月1日時点の所有者に納税義務があります。住宅を売買するときには、1年分の税額を売買契約日(引渡し日)で日割り計算して、買主が売主に支払う形で精算するのが一般的です。

この商習慣について、関東地方と関西地方で計算方法が異なることがあります。関東地方では1月1日を起算日とするのですが、関西地方では年度始めの4月1日とするケースが多いようです。

例:引き渡し日が6月1日、固定資産税・都市計画税の税額が前年度10万円の場合(うるう年は考慮しない)。

●関東方式(起算日1月1日)
・売主の負担:1月1日〜5月31日=151日
→(10万円÷365日)×151日=4万1,370円

・買主の負担:6月1日〜12月31日=214日
→(10万円÷365日)×214日=5万8,630円

●関西方式(起算日4月1日)
・売主の負担:4月1日〜5月31日=61日
→(10万円÷365日)×61=1万6,712円

・買主の負担:6月1日〜3月31日=304日
→(10万円÷365日)×304日=8万3,288円

■まとめ

固定資産税の税額の算出方法や支払い方を解説しました。住宅用地は大幅な減免措置の対象です。まれに過払いとなっているケースもあるため、固定資産税があまりに高すぎると感じる場合は納税通知書の内容を確認してみましょう。

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