一戸建ては高い？理由や自分に合った価格、購入時のポイント・注意点などを解説！

「一戸建ては高い」といわれることがありますが、実際のところはどうなのでしょうか。昨今では一戸建ての価格が上がっているという実情もあります。

一戸建ての価格や高騰する理由などについて触れたうえで、自分に合った適切な価格の考え方や購入時のポイントなどを紹介していきます。

■一戸建ては高い？

マンションほどの価格高騰は起きていないものの、一戸建ても価格が上昇傾向にあります。これまでの価格の推移を押さえたうえで、ウッドショックなど住宅価格高騰の原因や今後の展望を紹介していきます。

・これまでの価格の推移

国土交通省が年間30万件の不動産の取引価格情報をもとに、不動産価格の動向を指数化した不動産価格指数によると、マンションが2013年頃から上がり始めたのと比較して、一戸建ては2020年までは大きな変動がありませんでした。しかし、2020年から一戸建ての取引価格は右肩上がりに上昇しています。2010年平均を100とした不動産価格指数では、2022年9月には117.1となりました。

また、首都圏の新築一戸建ての価格の平均をみていくと、公益財団法人東日本不動産流通機構の新築戸建住宅成約状況のデータによると、2013年は3,416万円（土地面積111.83平米／建物面積95.83平米）でしたが、2022年は4,128万円（土地面積121.55平米／建物面積98.06平米）となっています。土地面積や建物面積がやや広くなったとはいえ、大幅に上昇しています。

コロナ禍において、「リモートワークができる部屋が欲しい」「今よりも広いところに住みたい」「生活音を気にせずに生活したい」といった理由から、一戸建ての需要が高まったことが要因の一つとして挙げられます。

・世界的な木材不足やロシア・ウクライナ情勢により高騰

一戸建ては木造が中心のため、住宅価格が上がっている要因の一つとして、2021年3月頃から始まったウッドショックと呼ばれる世界的な木材の不足による影響も挙げられます。

経済産業省によると、日本銀行の企業物価指数（輸入価格指数）の木材・木製品・林産物全体の輸入指数は、2020年12月の91.7から2021年9月は154.7となり、69％も上昇しています。特に値上がりが著しいのは集成材と製材です。集成材は95.4から237.7と149％も上昇し、製材も99.7から236.7と137％も上がっています。

日本では木造住宅には輸入材を中心に使用しているため、輸入価格の高騰が建設コストの上昇につながっているのです。ウッドショックはアメリカや中国での住宅需要の増加や、コロナ禍での巣ごもり消費の増加によって物流量が増えたことで起こったコンテナ不足などが理由とされています。

さらに2022年2月に起きたロシアのウクライナ侵攻によって、木材の輸出を一部停止したことが、ウッドショックを長引かせる要因となっています。

また、木材に限らず、円安や燃料費の高騰などにより、建築資材全体が値上がりしているため、住宅の建設コストが上がっているのです。

・一戸建ての価格の今後

ウッドショックが落ち着いたとしても、円安や燃料費の高騰、インフレなどの影響から、建築資材の価格はもとの水準に戻ることは考えにくいとされています。人手不足による人件費の高騰からも建設コストが上昇しており、むしろまだ上がっていく可能性があります。さらに土地の価格も上昇傾向にあることからも、一戸建ての価格は上昇傾向が続くとみられているのです。

また、実際に一戸建てを購入する際には、住宅ローンを利用する場合は金利によって支払い額が左右されます。既に2022年12月に日本銀行が長期金利の変動幅の引き上げによって、固定金利の引き上げを行う金融機関が相次いでいます。変動金利も、日本銀行が短期金利のマイナス金利政策を転換して引き上げることで、今後、上昇する可能性があります。

一戸建てを購入するにあたって、建物や土地の価格上昇に加えて、住宅ローンの金利上昇によって、購入費用がさらに上がることが見込まれているのです。

■一戸建ては、いくらから購入可能？

ローコスト住宅をウリにするハウスメーカーやパワービルダーもありますが、一戸建てはいくらから購入が可能なのでしょうか。一戸建ての価格は幅があり、1億円や2億円もする高い家もあるなど上限はありませんが、土地代を別とすれば、1,000万円台から注文住宅を建てることができます。

価格を抑えるにはシンプルな形状にすることがポイント。凹凸がある家は建築資材が余分にかかり、施工の手間も増えるためです。同様に間取りも細かく部屋を仕切らない方が、建築コストを抑えられます。キッチンやユニットバス、トイレなどの設備は最新の機能がついたタイプではなく、シンプルな機能のタイプを選択するなど、設備や内装材、外装材の選び方によっても、安く家を建てることができます。

ただし、ハウスメーカーやパワービルダーでは、1000万円台から建てられるのは規格住宅が中心です。自由設計ではなくベースとなる間取りパターンを選び、決められた標準仕様の内装材や設備を選ぶ形になります。

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・メーカー建売について

一戸建てを購入したい場合で土地を持っていないのであれは、注文住宅を建てる以外にもメーカー建売という選択肢もあります。建売住宅は土地と建物がセットになって販売されています。

メーカー建売の相場は立地によって土地の価格が大きく異なり、仕様のグレードによる違いもあるため、一概にはいえません。住宅金融支援機構の「2021年度 フラット３５利用者調査」によると、ハウスメーカー以外も含めた建売住宅の所要資金の平均は3,605万円です。

また、メーカー建売などの建売住宅は間取りや仕様が決められていて、基本的に自由に間取りを考えたり、内装材や外装材、設備を選んだりすることができない点に注意が必要です。たとえば、食洗機が標準仕様の物件では、食洗機が必要なくても設置された状態で引き渡しを受けることになります。

参考：住宅金融支援機構｜2021年度 フラット３５利用者調査

■自分に合った一戸建ての価格とは？

一戸建ては価格の幅が広く、特に注文住宅ではこだわり次第でいくらでも高い家ができます。しかし、現実的には住宅にお金をかけすぎた結果、生活が苦しくなったら本末転倒です。一方で、住宅にお金をあまりにもかけない場合には、機能面などから暮らしにくさを感じる可能性があります。

適切な一戸建ての価格は人によって異なります。収入や貯蓄、ライフプラン、あるいはライフスタイルなどを踏まえて、住宅の質と価格のバランスを考えることが大切です。

一般的には適切な一戸建ての価格は、土地代を含めて年収の3～5倍とされています。たとえば、年収600万円の人であれば1,800万円～3,000万円、年収1,000万円の人は3,000万円～5,000万円が目安となります。ただし、年齢や頭金、住宅ローンの組み方などによって、月々の負担は変わってきます。

住宅の価格が高い方が満足感を得られやすいですが、生活に支障をきたさない範囲内に抑えましょう。

・ローンを組む場合

住宅ローンを組んで一戸建てを購入する場合には、借入額は金融機関から借りられる額ではなく、無理なく返済できる額とするのが基本です。年収に対して年間の返済額が占める割合を指す返済比率を20％以内までに抑えるのが目安です。ただし、自動車ローンや教育ローンなど他のローンの支払いがある場合には、すべてのローンの年間返済額の合計で計算します。

たとえば、年収600万円の人の場合は年間120万円、月10万円までの返済が目安となります。月10万円の返済を行う場合に借りられる額は、金利が年1.68％で35年間の借入期間のケースで3,173万円です。

■一戸建てを購入する際のポイント・注意点

一戸建ては注文住宅であれば土地も用意する必要があり、将来的に建物全体の修繕費用がかかることを考慮することが大切です。一戸建てを購入するときに知っておきたいポイントや注意点をまとめました。

・1：ローン計画

住宅ローンは無理なく返済できるように、ローン計画を十分に検討することが大切です。住宅ローンは借入期間が短い方が総返済額が少なくなります。

たとえば、3,000万円を借入期間35年、金利1.68％で借りた場合の月々の返済額は9.5万円、総返済額は3,970万円です。一方、同じ3,000万円を借入期間25年、金利1.68％で借りた場合には、月々の返済額は12.3万円と増えますが、総返済額は3,677万円と、300万円近い差が生じます。借入期間を10年とした短期ローンでは、差がさらに大きくなります。

住宅ローンは短期ローンにすると、利息の支払いを抑えられることがメリットですが、月々の支払いの負担が大きいというデメリットがあります。一方、借入期間が30年、35年長期ローンは総返済額は高くなるものの、月々の返済は抑えられます。しかし、住宅ローンを組む年齢によっては定年退職後の期間まで返済が続く点に注意が必要です。

月々の負担や収入が減少した場合のリスクを踏まえると、長期ローンを組むのが基本です。ただし、老後の生活に支障をきたさないように、計画的に繰り上げ返済を行って定年退職前に完済できるようにしましょう。

・2：頭金

住宅ローンを組む場合には頭金を1～2割程度用意するのが一般的です。一戸建ての価格などによっては頭金を入れなければ、住宅ローンが組めないケースもあります。

頭金が多い方が借入額が減るため、利息の負担を抑えることができます。反対に頭金が少ないと、月々の返済額が多くなるだけではなく、金利負担が重くなります。

ただし、頭金はライフプランを踏まえて無理のない金額とするのが基本です。貯蓄の全額を頭金に当てるのはリスクを伴います。住宅ローンの返済額がこれまでの住居費の負担よりも増える場合などでは、毎月、貯金できる額が減るため、まとまったお金を残しておくことが大切です。教育資金や自動車の購入費用のほか、失業や病気などによる収入減少に備えるための費用などを除いて、頭金として出せる額を検討しましょう。

また、頭金の金額を無理に多くしなくても、余裕のあるときに繰り上げ返済をしていくことで、利息の負担を減らすことができます。

・3：土地の価格を含めたトータルコスト

一戸建てを購入するにあたって土地を所有していない場合には、土地の価格を含めたトータルコストを考えることが重要です。土地にお金をかけすぎると、一戸建ての建設費用に使えるお金が限られてしまいます。

あるいは、利便性を重視して都市部の駅近の土地を希望する場合は、予算によっては狭い土地しか購入することができず、建てたい広さの家が建てられなくなることもあります。

そこで、不動動産情報サイトなどを参考に土地の相場感をつかんでおくことが大切です。ただし、同じエリアでも立地条件によって土地の価格が大きく異なることもあります。

トータル予算から建物にかける費用と土地の購入費用のそれぞれの予算をバランスよく決めておきましょう。

・4：ランニングコストや修繕費用

一戸建てを購入したらお金を支払いは終わりではなく、ランニングコストが発生する点にも注意が必要です。土地の購入後や建物を建てた後は固定資産税のほか、エリアによっては都市計画税も毎年、発生します。固定資産税も都市計画税も、1月1日の不動産の所有者に課される税金で、年4回に分けて支払います。

また、老朽化に伴う修繕費用も必要です。築15年～25年を過ぎたタイミングで、外壁や屋根の塗装費用、給湯器の交換費用、キッチンや洗面所、トイレなど水回り設備の交換費用、フローリングの張り替え費用といった費用がかかるようになります。こうしたまとまった修繕費用を貯めておくことも踏まえて、余裕のある資金計画を立てましょう。

・5：ライフプラン

住宅ローンを組むときには月々の返済額に関して、「今、支払える額」だけではなく、「将来、支払える額」を踏まえて借入額を検討することが大切です。

共働き夫婦であっても、子どもの妊娠や出産、育児で一時的に収入が減少する可能性があり、子どもの成長に従って教育費の負担も発生します。あるいは、親の介護費用を負担しなければならないこともあります。また、業績悪化によってボーナスが支給されない可能性や、転職によって収入が下がる可能性もあるなど、今の収入が必ずしも保障されるわけではありません。

ライフプランをもとにまとまったお金が必要になる時期を把握し、ライフステージの変化による出費に対応できる無理のないローン計画を立てましょう。

■まとめ

一戸建ては価格が上昇傾向にあり、円安や燃料の高騰、インフレなどの要因から、価格が高い状態がまだ続くとみられています。一戸建ては価格の幅が大きく、土地の価格も含めてトータル予算を考えておく必要があります。

住宅ローンを組んで一戸建てを購入する場合には、ランニングコストやライフプランなどを踏まえたうえで、無理なく支払えるローン計画を立てることが大切です。自分に合った適切な価格の住まいを手に入れましょう。