日本は世界有数の地震大国であり、建物の安全性を守るために「耐震基準」は時代とともに見直されてきました。耐震基準は建築基準法に基づいて定められていますが、過去の大地震を教訓に改正が繰り返され、より厳格で詳細な基準へと進化しています。
特に大きな転換点となったのが、1981年（昭和56年）の建築基準法改正です。この改正によって導入されたのが「新耐震基準」であり、現在の耐震性能評価の基本となっています。
新耐震基準では、旧耐震基準よりも高い耐震性が求められるようになり、「中規模地震で建物が損傷しないこと」「大規模地震でも倒壊や崩壊を防ぐこと」が明確に定められました。つまり、1981年以降に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準に基づく建物よりも、はるかに地震への備えが強化されているのです。
本記事では、新耐震基準の概要や旧耐震基準との違い、そしてマンションや戸建てを購入・リノベーションする際に知っておきたい耐震性のチェックポイントについて詳しく解説します。
新耐震基準とは、1981年6月1日に施行された建築基準法改正による耐震基準です。震度6強〜7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないことを前提としています。
一方、1981年5月以前の「旧耐震基準」は、主に震度5程度の地震に備える考え方が中心でした。そのため、新耐震基準とは、想定している地震の規模や耐震性の考え方に違いがあります。
築年数の古い物件を購入する際は、「旧耐震か新耐震か」を確認することが大切です。耐震性だけでなく、住宅の価値や税制優遇にも関わるため、建築確認申請日や耐震診断の有無、修繕状況まで確認しておくと安心でしょう。
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新耐震基準とは、1981年6月1日に施行された建築基準法の耐震基準のことです。それ以前の基準を「旧耐震基準」と呼びます。
1981年6月以降もたびたび小さな改正は行われていますが、基本的には規定が大きく変わった1981年6月を境としています。
新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認申請を受けた建物に適用されています。
日本の耐震基準は、大きな地震被害を受けるたびに見直されてきました。
| 年 | 主な出来事 |
|---|---|
| 1923年 | 関東大震災発生 |
| 1924年 | 市街地建築物法に日本初の耐震基準導入 |
| 1950年 | 建築基準法施行 |
| 1968年 | 十勝沖地震発生 |
| 1971年 | RC造の基準強化 |
| 1978年 | 宮城県沖地震発生 |
| 1981年 | 新耐震基準施行 |
1981年に耐震基準が大きく見直されるきっかけとなったのが、1978年に発生した宮城県沖地震です。この地震では多くの建物被害が発生し、当時の耐震基準では大規模地震への備えが十分ではないという課題が見えてきました。
これを受けて、1981年6月1日に建築基準法が見直されます。以降は、「震度6強〜7程度の地震でも倒壊・崩壊しないこと」を前提とした新耐震基準が導入されました。現在の鉄筋コンクリート造マンションの耐震設計も、この1981年の新耐震基準をベースとしています。
旧耐震基準とは、1981年5月31日まで適用されていた建築基準法上の耐震基準です。1950年に制定された建築基準法にもとづき設計されていました。
当時は、現在ほど震度6強〜7程度の大規模地震への想定が進んでおらず、震度5程度の中規模地震に対する安全性の確保が重視されていた点が特徴です。
日本の耐震基準は、大きな地震被害を受けるたびに原因を調査し、見直しが重ねられています。そのため、現在の耐震基準とは、地震への備え方や安全性の考え方には大きな違いがあります。
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詳しくはこちら＞＞新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは、「想定する地震の規模」と「建物に求められる耐震性能」です。1981年の建築基準法改正によって、耐震基準は大規模地震を前提とした内容へ見直されました。主な違いは、以下の表のとおりです。
| 項目 | 旧耐震基準 | 新耐震基準 |
|---|---|---|
| 適用時期 | 1981年5月31日以前 | 1981年6月1日以降 |
| 中規模地震への考え方 | 震度5程度の地震で即座に建物が倒壊しないこと | 中規模の地震（震度5強程度）でほとんど損傷しないこと（軽いひび割れ程度でおさまること） |
| 大規模地震への考え方 | 規定なし | 大規模の地震（震度6強〜7程度）で倒壊・崩壊しないこと |
旧耐震基準では、主に震度5程度の地震に備える考え方が中心でした。一方、新耐震基準では、「震度6強〜7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないこと」が重視されるようになります。
また、新耐震基準では、中規模地震では大きな損傷を防ぎ、大規模地震では人命を守ることを目的として、建物に求められる耐震性能も見直されました。建物の耐震性能を確認するために、「保有水平耐力」や「Is値（構造耐震指標）」などの考え方も活用されています。
新耐震基準では、地震の規模に応じて2段階の耐震性能が求められています。
1つ目は、「震度5強程度の中規模地震で、建物がほとんど損傷しないこと」です。比較的発生頻度の高い地震に対して、建物を継続して使用できる水準が求められています。
2つ目は、「震度6強〜7程度の大規模地震でも、建物が倒壊・崩壊しないこと」です。建物に一定の損傷が生じても、人命を守ることを重視した基準となっています。
こうした耐震性能は、建物自体の「強度」だけでなく、地震の揺れを受け流す「粘り強さ」も含めて判断されます。ここからは、震度ごとの違いや、耐震性を確認する際に使われる「保有水平耐力」「Is値」について解説します。
新耐震基準では、「震度5強程度」と「震度6強〜7程度」で、建物に求められる耐震性能が異なります。では、実際に震度が変わると、どのような違いがあるのでしょうか。
気象庁では、震度5強を「物につかまらないと歩くことが難しい程度」、震度6強を「立っていることが困難になる程度」としています。震度6強になると、家具の移動や転倒が増え、耐震性の低い建物では壁の崩落や倒壊につながるケースもあります。
同じ地震でも、震度が上がることで建物への影響は大きく変わります。
保有水平耐力とは、地震による横揺れに対して、建物がどれくらい耐えられるかを示す性能のことです。簡単にいうと、「大きな地震が来たときに、建物が倒壊せず踏ん張れる強さ」を数値化したものです。
新耐震基準では、大規模地震でも倒壊・崩壊しないことを確認するため、この保有水平耐力を用いた設計が行われています。一方、旧耐震基準の建物では設計方法が異なるため、耐震性の確認には「Is値」などの指標が使われます。
Is値（構造耐震指標）とは、建物にどれくらいの耐震性があるかを示す数値です。Is値は建物の強度や粘り強さ、建物の形状やバランス、経年劣化を考慮し、建物の各階ごとに算出されるため、耐震性を総合的に診断する指標になっています。
一般的には、Is値が0.6以上であれば「震度6強〜7程度の地震でも倒壊・崩壊する危険性が低い」とされています。数値が高いほど耐震性が高いと判断され、耐震診断では重要な指標として使われています。
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詳しくはこちら＞＞建物の地震対策には、「耐震」「制振」「免震」の3種類があります。それぞれ揺れへの備え方が異なり、建物の特徴に応じて採用されています。違いについて、以下の表にまとめました。
| 構造 | 特徴 |
|---|---|
| 耐震 | 柱や壁を強くして、建物自体の強度を高める構造 |
| 制振 | ダンパーなどで揺れを吸収し、建物へのダメージを軽減する構造 |
| 免震 | 建物と地面の間に装置を設置し、揺れを建物へ伝わりにくくする構造 |
現在のマンションや住宅では、これらの構造を単独で採用するだけでなく、複数の地震対策を組み合わせているケースもあります。建物の高さや用途によって採用される構造は異なります。
ここからは、それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。
耐震構造とは、地震の揺れを受けても建物に大きな被害がでないように、柱や梁、壁など建物自体の強度を高める構造です。現在の住宅やマンションでもっとも多く採用されている地震対策です。
地震の際には建物自体が揺れますが、骨組みを強くすることで、大きな地震にも耐えられるよう設計されています。具体的には、壁を増やしたり、柱や接合部を補強したり、屋根を軽量化したりしながら、建物全体の耐震性を高めています。
制振構造とは、建物内部に設置したダンパーなどの装置によって、地震の揺れを吸収し、建物の揺れを抑える構造です。ダンパーは、自動車のサスペンションのように衝撃をやわらげる役割を持っています。
地震のエネルギーを制振装置が吸収することで、建物への負担を軽減しやすくなる点が特徴です。特に高層マンションなど高さのある建物では、高層階の大きな揺れを抑える目的で採用されるケースがあります。
免震構造とは、建物と地盤の間に免震装置を設置し、地震の揺れを建物へ伝わりにくくする構造です。地震の横揺れに合わせて建物が動くことで、地震エネルギーを受け流します。
耐震構造のように「揺れに耐える」のではなく、そもそも揺れを建物へ伝えにくくする点が特徴です。揺れを大きく軽減できる一方で、工事規模や費用が大きくなりやすいため、大型建築物や高層マンションを中心に採用されています。
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詳しくはこちら＞＞旧耐震基準の建物は、1981年以前の耐震基準で建てられているため、「地震に弱いのでは」と不安を感じる方も多いでしょう。特に、中古マンションや中古住宅を検討する際は、安全性が気になるポイントの一つです。
ただし、旧耐震の建物だからといって、必ずしも危険とは限りません。実際には、耐震診断や耐震補強工事が行われている建物もあり、管理状態によって建物の状況は大きく異なります。
中古マンションや中古住宅を検討する際は、「旧耐震かどうか」だけで判断せず、修繕履歴や管理状態、耐震診断の有無などを総合的に確認することが大切です。旧耐震物件を検討する際のポイントについては、以下を参考にしてください。
旧耐震基準の建物でも、耐震診断を行ったうえで、必要に応じて耐震補強が実施されているケースがあります。マンションによっては、大規模修繕にあわせて耐震補強が行われることもあります。
また、建物の状態は、管理状態によっても大きく変わります。定期的な点検や修繕が続けられている建物は、築年数が古くても良好な状態が保たれている場合があるため、旧耐震だからといって、必ずしも危険とは限りません。
旧耐震物件を検討する際は、築年数だけで判断しないことが大切です。同じ旧耐震物件でも、管理状況や耐震対策によって建物の状態は大きく異なるためです。
例えば、耐震診断が実施されているか、耐震補強が行われているかは重要なチェックポイントです。また、マンションでは、大規模修繕の履歴や修繕積立金の状況などから、適切に維持管理されているかも確認しておきましょう。長期修繕計画も確認したいポイントです。
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詳しくはこちら＞＞必ずしも旧耐震のマンションが危険とは限りませんが、中古物件を購入する際は、旧耐震か新耐震かを事前に見ておきましょう。耐震性の考え方だけでなく、住宅の価値や税制優遇など、購入時の判断材料にも関わるため事前に把握しておくと安心です。
一般的には築年数を参考に判断されることが多いものの、実際に基準となるのは「建築確認申請日」です。そのため、築年数だけでは判断できないケースもあります。
また、新耐震かどうかは、書類や証明書から確認することも可能です。ここからは、具体的な確認方法について解説します。
新耐震基準かどうかを確認する際は、築年数だけで判断せず、建築確認申請日を確認しましょう。建築確認申請日とは、建物を建てる前に、その建築計画が法律に適合しているか確認を受けた日のことです。
一般的には、1982年頃以降に完成した建物は新耐震基準の可能性が高いとされていますが、建築確認を受けた時点では旧耐震基準で、その後に完成したケースもあります。
特に1981年後半〜1983年前半頃に完成した建物は、建築確認申請日まで確認しておくと安心でしょう。
建築確認申請日を確認する際は、「確認通知書（副）」や「検査済証」を確認しましょう。これらは、建築確認申請や完了検査の際に発行される書類で、建築主や建築会社が保管しているのが基本です。
書類が見つからない場合でも、建築確認申請を行った行政機関に記録が残っていることがあります。その場合は、市役所の建築課などで「確認台帳記載事項証明」を取得し、建築確認申請日を調べてみましょう。
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詳しくはこちら＞＞旧耐震基準で建てられた建物でも、構造や設計内容によって は、新耐震基準と同程度の耐震性を持つケースがあります。耐震基準は、あくまで最低限の基準であり、それ以上の性能で設計されている場合もあるためです。
例えば、低層マンションで多く採用されている「壁式構造」や、凹凸の少ないシンプルな形状の建物は、耐震性が高くなる傾向があります。
実際の耐震性を確認するには、専門家による耐震診断が必要です。耐震性が認められれば、「耐震基準適合証明書」の取得や、住宅ローン控除につながるケースもあります。
耐震基準適合証明書とは、建物が現在の耐震基準を満たしていることを証明する書類です。旧耐震基準の建物でも、耐震診断を行い、一定の耐震性が確認できれば発行できる場合があります。証明書の発行には、国土交通省指定の性能評価機関や確認検査機関などのほか、建築士事務所登録をしている事務所に所属する建築士が発行できます。
耐震診断の結果、耐震基準に適合しない「不適合」の結果が出た場合でも、耐震補強を行い、基準に適合させれば、耐震基準適合証明書の発行を受けられます。
耐震基準を満たしていると、住宅ローン控除を利用できるケースがあります。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に、年末時点のローン残高に応じて所得税などの控除を受けられる制度です。
中古の建物では、1982年1月1日以降に建築された建物であること、または耐震基準適合証明書などによって現行の耐震基準に適合していることが条件となります。旧耐震物件でも、耐震性を証明できれば住宅ローン控除を利用できる可能性があります。
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詳しくはこちら＞＞「購入費用を抑えてリノベーションに費用をかけたい」「希望エリアでなるべく手頃に購入したい」という方にとって、築年数の古い物件は魅力的な選択肢の一つです。
一方で、地震の多い日本では、「旧耐震物件でも大丈夫なのだろうか」と不安を感じる方も多いでしょう。旧耐震物件を検討する際は、築年数だけで判断せず、建物の状態まで確認しておきたいところです。
特に確認したいポイントは、以下の2つ。
・耐震診断が行われているか
・耐震補強工事が実施されているか
旧耐震物件でも、耐震診断によって一定の耐震性が確認されていたり、必要に応じて耐震補強工事が行われていたりするケースがあります。ここからは、それぞれのポイントについて詳しく解説します。
耐震診断とは、建物がどの程度の地震に耐えられるかを調査・評価するものです。建物の構造や壁の配置、基礎や外壁の状態などを確認し、専門の建築士などが調査を行います。
特に、旧耐震基準のマンションでは、耐震診断が行われているかどうかは重要なチェックポイントです。耐震診断の実施の有無については、重要事項説明の対象となるため、気になる物件は、検討段階で不動産会社に問い合わせて確認しておくと安心でしょう。
耐震補強とは、建物の耐震性を高めるために行う工事です。建物の状態に応じて、壁を増やしたり、柱や接合部分を補強したりして、地震に強い建物へ整えていきます。
また、基礎のひび割れ補修や、重い屋根を軽い素材へ変更するなど、建物への負担を減らす工事が行われることもあります。マンションでは、大規模修繕とあわせて耐震補強工事を実施しているケースもあります。必要な補強が行われているかどうかも、安心して住むためのポイントです。
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詳しくはこちら＞＞ここでは、新耐震基準や旧耐震物件について、よくある疑問を簡潔に解説します。
「旧耐震に住める？」「新耐震なら安心？」「1981年以降ならすべて新耐震？」など、中古マンションや中古住宅を検討する際に気になるポイントをまとめました。物件選びで迷った際の参考にしてみてください。
旧耐震基準の建物でも、現在も多くのマンションや住宅で実際に居住されています。一方で、耐震診断や耐震補強工事には費用や合意形成が必要なため、十分に耐震化が進んでいないケースも少なくありません。
そのため、「旧耐震だから住めない」というわけではありませんが、建物によって安全性や管理状況には差があります。旧耐震物件を検討する際は、耐震診断の有無や修繕履歴なども確認したうえで判断すると良いでしょう。
新耐震基準の建物は、旧耐震基準と比べると耐震性が高く、震度6強〜7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないことを前提に設計されています。そのため、中古物件を選ぶ際の一つの安心材料になります。
ただし、新耐震基準だからといって、絶対に安心とは言い切れません。建物は年月とともに劣化していくため、管理状況や修繕状況によって状態は変わります。新耐震かどうかだけでなく、日頃のメンテナンス状況を確認しておきましょう。
1981年以降に完成した建物でも、旧耐震基準の場合があります。新耐震基準の判断基準となるのは、建物の完成時期ではなく「建築確認申請日」だからです。建築確認を受けてから工事が始まるため、完成までには一定の期間がかかります。
そのため、1981年後半〜1983年前半頃に完成した建物の中には、旧耐震基準で建てられているケースもあります。築年数だけでなく、建築確認申請日まで確認しておくと安心です。
新耐震基準は、1981年の建築基準法改正によって定められた耐震基準です。旧耐震基準では主に震度5程度の地震への対応が中心でしたが、新耐震基準では、震度6強〜7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないことを前提としています。
耐震性だけでなく、建物の価値や税制優遇にも関わるため、築年数の古い建物を検討する際は「旧耐震か新耐震か」を確認することが大切です。建築確認申請日や耐震診断の有無、修繕状況、日頃の管理状態まであわせて確認しておくと安心でしょう。
「この物件は大丈夫？」「耐震性を詳しく知りたい」と感じたら、物件検討の段階で専門家へ相談してみるのもおすすめです。安心して長く住める住まいを、一緒に探してみてはいかがでしょうか。
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