新築住宅の高騰に伴い注目を集める中古住宅市場。中古というと漠然と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。そんな方のために住宅の性能を診断できる制度がホームインスペクションです。そんなホームインスペクションについてわかりやすくご紹介します。
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ホームインスペクションは住宅診断、あるいは、建物診断とも呼ばれています。建築士など建物の設計や構造、施工などに精通した専門家が、第三者としての立場で、住宅の劣化状況や欠陥の有無を確認し、補修するべき箇所や補修が必要な時期、おおよその費用を診断するものです。住宅の劣化状況は一般の人が見ただけでは、把握するのは難しいため、ホームインスペクションは主に中古住宅の売買で、状況を把握するために実施されています。売主がホームインスペクションを実施してから売却するケースや、購入検討者が売買契約を結ぶ前に行うケースのほか、仲介する不動産会社がサービスで実施することもあります。
日本ではまだ、ホームインスペクションはさほど広まっていません。しかし、中古住宅の流通が盛んなアメリカでは浸透していて、60～70％程度の割合で実施されているとされています。背景にあるのは、中古住宅の流通量の違いです。日本では長く新築信仰が続いていましたが、欧米では新築住宅よりも中古住宅の流通量の方が上回っています。国土交通省がまとめた「既存住宅流通シェアの国際比較」では、2013年や2014年のデータで、中古住宅の取引数の割合は、アメリカ83.1％、イギリス87.0％、フランス68.4％に対して、日本はわずか14.7％です。日本でも中古住宅の流通量が増加していくことで、ホームインスペクションが重視されていくとみられているのです。
出典：国土交通省｜既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み
http://www.mlit.go.jp/common/001156033.pdf
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詳しくはこちら＞＞そんな日本でも、政府の後押しもあり、中古住宅の流通市場が拡大してきたことで、ホームインスペクションが注目されてきました。宅地建物取引業法の改正によって、2018年4月から、媒介契約や売買契約の際に、ホームインスペクションに関する事項が追加されています。
日本では、空き家の数が右肩上がりで増加しています。国土交通省の統計によると、世帯数を住宅数が上回っており、2013年の段階で、世帯数は5,245世帯に対して住宅数は6,063戸です。空き家の数は、2013年は318万戸で、空き家率は13.5％にまで達しています。さらに、このままでは2023年には空き家は、500万戸程度まで増加することが予想されているのです。そこで、これまでのスクラップアンドビルドの時代から、良質な住宅をメンテナンスして長く使う時代へと、政府の住宅政策も方針転換しています。2016年3月に閣議決定した「住生活基本計画（全国計画）」では、空き家の数の増加を100万戸抑制して、2015年の段階で400万戸まで抑える方針が示されました。そして、そのために中古住宅の流通やリフォーム市場を20兆円市場に成長させることが打ち出されています。
出典：国土交通省｜住生活基本計画（全国計画）（平成28年3月18日閣議決定）｜ 住生活基本計画（全国計画）のポイント
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000032.html
（http://www.mlit.go.jp/common/001124128.pdf）
国土交通省｜平成29年度 住宅経済関連データ｜ （２）2住宅ストックと世帯数の推移
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html
中古住宅の流通を促進していくうえでネックとなるのは、中古住宅の質のわかりにくさです。消費者は中古住宅の内見を行ったときに、外観や室内の状況を確認しても、見たままの状況を把握できる程度ではないでしょうか。実際にどの程度の建物の劣化が進んでいるのか、どこをリフォームする必要があるのか、適格に判断するのは難しいものがあります。そのため、消費者が安心して中古住宅を取得するためには、中古住宅の質の情報が提供されることが必要です。そこで、消費者が中古住宅の劣化状況や欠陥、リフォームが必要な箇所を把握するためには、ホームインスペクションの実施が不可欠です。
国土交通省では適切なホームインスペクションを推進するために、2013年6月に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定しています。中古住宅を売買する際に、どの検査事業者にホームインスペクションを依頼しても同様の結果が得られる体制をつくることが目的です。ただし、ガイドラインで検査対象としているのは、目視可能な範囲です。足場を組まずに移動できる範囲に限られ、建物の内部は戸建て住宅の場合、小屋裏点検口や床下点検口からの目視での検査となります。また、マンションなどの共同住宅の場合は、検査対象が専有部分と専用使用権のあるバルコニーから目視が可能な範囲に限定されています。ただし、依頼者からの要請によって、共用部を検査範囲に含めることは可能です。
また、既存住宅売買瑕疵保険への加入を促すことで、ホームインスペクションで見つけられない重大な欠陥によるトラブルを防ぐ施策をとっています。既存住宅売買瑕疵保険への加入には、保険法人あるいは検査機関による検査が必要です。
政府はこのように、中古住宅を安心して購入できる体制を整えるため、ホームインスペクションの実施と既存住宅売買かし保険の普及を進めています。宅地建物法の改正でホームインスペクションが盛り込まれたのにも、ホームインスペクションを促し、中古住宅の売買を活性化する狙いがあります。
中古住宅の購入検討者は、住宅の質に対する不安を感じていることが多いです。しかし、中古住宅は個人が売主となっているケースが中心のため、売主に情報提供や欠陥への責任を負わせることも現実的ではありません。そこで、建築の専門家によるホームインスペクションの実施を促すため、宅地建物取引業法の改正が行われました。ただし、中古住宅の売買で、ホームインスペクションの実施が義務化されたものではありません。中古住宅の取引で、媒介契約締結時と、売買契約を結ぶ前の重要事項説明時、売買契約時の3点で、既存住宅状況調査として、ホームインスペクションに関する規定が盛り込まれています。
1点目は、買主や売主が不動産会社と媒介契約を結ぶときに、ホームインスペクションの検査事業者の斡旋ができるかどうかを媒介契約書などの書面に記載することが義務付けられました。また、ホームインスペクションの検査事業者の斡旋ができる場合は、希望によって斡旋を行います。これにより、これまで「ホームインスペクション」という言葉自体を知らなかった人も、中古住宅の売買でホームインスペクションを実施するという選択肢を持つことが可能になるのです。売主は不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼する際に、売却にあたってホームインスペクションを実施しておくか検討することができます。一方、買主が不動産会社と媒介契約を結ぶのは、売買契約を結ぶ直前であることが一般的です。売買契約を締結する前に、売主の許可が得られればホームインスペクションを実施するか、検討することができるでしょう。
2点目は、買主に対して売買契約を締結する前に重要事項説明を行う際に、売主側でホームインスペクションを実施済みの場合は、結果の概要を説明することを義務付けたものです。買主側にとって、建物の状態を把握したうえで、購入するかどうか、売買価格は妥当であるか、判断できるというメリットがあります。また、売主側によるホームインスペクションで不具合があることが発見されたにも関わらず、検査結果を報告しないことを防ぐこともできます。また、宅建業法に基づいた既存住宅状況調査を実施した場合には、既存住宅売買瑕疵保険の加入による検査を省略することができるため、保険への加入を促進することも狙いの一つです。
3点目は、売買契約を締結するときに、基礎や外壁などの状態を売主と買主の双方が確認を行い、書面に残すというものです。引き渡し後に建物の欠陥が発覚し、トラブルになることを防ぐことを目的としています。
宅地建物取引業法の改正によって、中古住宅の取引でホームインスペクションが普及することで、安心して取引ができる体制が整うことが期待されています。
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詳しくはこちら＞＞中古住宅の購入にあたってホームインスペクションを実施する際には、物件見学から契約、引き渡しに至るまでのいつのタイミングで、検査を行うのが適切なのでしょうか。
中古住宅を購入する際にホームインスペクションをするべき時期は、「購入の申し込みをした後」の「売買契約の締結前」のタイミングです。購入の申し込みをする前の段階では、費用をかけてホームインスペクションを行っても、売買交渉権がないため、他の人に買われてしまう可能性があります。他方、売買契約の締結後にホームインスペクションを実施した場合には、ホームインスペクションの結果を見て購入を取りやめたい場合にも、手付金を放棄しなければなりません。その点、｢買付証明書」を不動産仲介会社に提出して購入の申し込みを行った段階であれば、ホームインスペクションの結果をもとに売買条件を交渉することが可能であり、購入を取りやめることもできるのです。また、ホームインスペクションを実施したことで、修繕が必要になる範囲や費用の目安がわかれば、リフォーム費用を踏まえて資金計画を立て、住宅ローンに組み込むことも可能です。
ただし、引き渡しを受ける前のタイミングでホームインスペクションを実施するには、不動産仲介会社を通じて、売主の承諾を得ることが必要です。購入の申し込みをする際に、不動産仲介会社から売主に、ホームインスペクションを実施したいことを伝えてもらいましょう。
引き渡し前のホームインスペクションは売主の承諾を得る必要があるため、不動産会社や売主が非協力的な場合、ホームインスペクションが実施できないケースがあります。こうしたケースでは、引き渡し後の瑕疵担保責任の期間内に実施することも選択肢となります。ただし、ホームインスペクションの結果、欠陥が見つかった際に売主の責任を問うためには、売買契約で瑕疵担保責任の期間が設けられているか、確認することが必要です。
民法では隠れていた瑕疵＝欠陥が見つかったときに、買主が売主に対して契約の解除や損害賠償請求ができる期間を、買主が瑕疵を知ってから1年以内と定めています。しかし、任意規定であるため、一般の消費者が売主の場合は、売買契約で売主の瑕疵担保責任を2～3ヶ月程度とする、あるいは瑕疵担保責任を問わないとするケースが多いです。一方、売主が不動産会社の場合は、物件の引き渡しから２年以上の瑕疵担保責任の期間を設けることが、宅建業法で義務付けられています。
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詳しくはこちら＞＞ホームインスペクションは実施する目的による種類があります。
建売住宅の契約前の物件見学、あるいは契約後の内覧会（竣工検査）に建築士などの専門家が立ち会い、建物の施工精度や施工ミスの有無を確認するものです。契約前のタイミングであれば購入判断に活かすことが可能であり、内覧会の立ち会いで不具合が見つかれば、売主に指摘事項として、補修を依頼することができます。
大規模なリフォームやリノベーションを実施する前後のタイミングで実施します。リフォーム前のホームインスペクションは、住宅の状況の把握と修繕が必要な箇所の洗い出しを行うためのものです。リフォーム後のホームインスペクションは、必要な修繕が実施されたか、確認するために行います。
中古住宅の売買の際には、売主と買主、それぞれが契約前にホームインスペクションを実施することがあります。売主は事前にホームインスペクションを実施して、住宅の状況の情報を提供することで、他の物件と差別化を図るとともに、買主に安心してもらうことが目的です。買主はホームインスペクションを実施して、隠れた瑕疵など住宅に問題がないか、専門家に見てもらうことで、購入判断や売買条件の交渉に活かすことができます。
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詳しくはこちら＞＞では、実際にホームインスペクションを依頼すると、どのような専門知識や資格を持つ人によって、どのような検査が実施されるのでしょうか。
ホームインスペクションの検査者は、民間団体による資格が設けられてきました。ホームインスペクションの実施には、資格による制限はありません。しかし、宅地建物取引業法による既存住宅状況調査を実施できるのは、指定の講習を受けて、既存住宅状況調査技術者の資格を取得した建築士に限られています。
まず、ホームインスペクションに関する民間の資格からみていくと、NPO法人日本ホームインスペクターズ協会による「JSHI 公認ホームインスペクター（住宅診断士）」があります。年齢や学歴、取得資格などによる受験資格は設けられていないため、誰でも受験することが可能です。建築基準法や建築士法、住宅の品質確保の促進等に関する法律などの法規、木造住宅やマンションの構造や施工、給排水や設備、劣化の判断や住宅の診断方法などが出題範囲となっています。過去の実施状況をみると、合格率は3割ほどですので、テキストや過去問題集、Web講習会などで学び、一定の知識を身につけなければ合格できないといえます。
一般社団法人住宅管理・ストック推進協会による「ホームインスペクター」は、一般社団法人住宅管理・ストック推進協会の会員企業に勤務する人を対象とした資格です。「住生活スキルマスター」の資格を保有していることが、資格取得の要件となっています。講習と筆記試験の後、実務経験が実施されるのが特徴です。
また、建築士と建築施工管理技士に限定した資格として、公益社団法人日本建築士会連合会による「建築士会インスペクター」があります。都道府県建築士会で、国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に基づいた講習会を実施し、講習会を修了した建築士のうち、終了考査に合格した人を建築士会インスペクターとして、ホームページ上で公開しています。建築士会インスペクターは、長期優良住宅化リフォーム推進事業の現況検査を実施できる資格ですが、宅地建物取引業法による既存住宅状況調査を行う資格とは別です。
宅地建物取引業法による既存住宅状況調査技術者は、一級建築士や二級建築士、木造建築士のいずれかの資格を持つ人が対象。国土交通省に登録された講習機関による既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了考査に合格することで取得できる資格です。調査を担当できる建物の範囲は、設計や工事監理を行える建物の範囲と同じです。一級建築士はすべての構造や規模の建物を調査できますが、二級建築士は比較的小規模の建物、木造建築士は小規模の木造建築物に限られます。
ホームインスペクションは建築士の資格がない人でも実施することができますが、知識量には差があります。建築士は専門的な知識を体系的に身につけ、建物の設計や工事監理を担える資格です。宅地建物取引業法による既存住宅状況調査は、建築士の有資格者に限定されたため、今後ホームインスペクションは建築士が実施する流れになることが想定されます。
ホームインスペクションの一般的な検査項目の主なものを挙げていきます。木造の戸建て住宅の場合、構造に問題がないか診断するため、基礎のひび割れや欠損、鉄筋の露出、床や柱、壁のひび割れや欠損、傾き、たわみ、小屋根裏のひび割れや欠損がないか確認します。また、蟻害や腐食の有無もチェックするポイントです。また、雨漏りや水漏れが発生していないか診断するため、外部では外壁のひび割れや欠損、浮き、屋根材のずれやひび割れ、浮きなどが検査され、内部では小屋組や天井、内壁などに雨漏りの跡がないか確認します。さらに、設備や配管に不具合が生じていないかチェックするため、給排水管や換気ダクトの検査も行われます。マンションなどの共同住宅の場合は、専有部分とバルコニーなどの専用使用権がある部分のみが検査対象となることが一般的です。
検査方法は目視や計測、打診による方法が中心で、屋根裏や床下の検査は点検口から、目視できる範囲に限られています。ホームインスペクションの検査業者によっては、床下や屋根裏への侵入も伴う検査や、機器を使った精密な検査もオプションで実施しています。ホームインスペクションにかかる時間は、戸建て住宅で3時間程度、マンションで2時間程度が目安です。
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詳しくはこちら＞＞ホームインスペクションを実施するにはどの程度の費用がかかるのでしょうか。売主と買主のいずれが費用負担を行うのか踏まえたうえで、費用をかけてホームインスペクションを実施するメリットについてみていきます。
ホームインスペクションの費用は、一般的な検査項目の場合で5～6万円、床下や屋根裏への侵入や機器を使った詳細な検査を行った場合は10万円程度が目安です。
ホームインスペクションは法律で義務化されていないこともあり、売主、買主、どちらが費用負担して行うというルールはありません。ホームインスペクションを実施済みで売りに出されている中古住宅は、まだ限られているのが実情です。ホームインスペクションを行っていない物件の購入を検討しているとき、買主の費用負担で実施してもらえるように交渉する方法と、売主の費用負担で行う方法が考えられます。ただし、売買契約を締結する前は売主の所有物ですので、買主がホームインスペクションを実施する場合は、売主の許可が必要です。購入の意思を示す購入申込書を提出するタイミングで許可を求め、ホームインスペクションの結果によって売買契約を進めるか、申し込みをキャンセルするか、決めるという流れが考えられます。ホームインスペクションで欠陥が見つかった場合は、修繕費用相当額の値引きを交渉する材料にもできます。ホームインスペクションの結果に関わらず購入を決めている場合は、売買契約の締結後に実施することも選択肢になります。
ホームインスペクションの実施は、売主と買主の双方にメリットがあります。売主にとっては、買主に住宅の状況を適切に伝えられるため、安心して購入してもらいやすくなることがメリットです。インスペクション済み物件は、セールスポイントにもなります。また、売却後に不具合が発覚してトラブルなるリスクを抑えられ、意図的に隠していたと疑われずに済みます。
一方、買主は専門家による検査を実施することで、安心して購入できることがメリットです。ホームインスペクションを行うことで、欠陥住宅を購入するリスクを抑えることができます。また、ホームインスペクションを行うと修繕が必要な箇所や修繕費用をおおまかに把握することが可能です。修繕が必要な箇所がある場合、修繕費用の見通しが立てられ、売買価格の交渉が有利に働くケースがあります。入居後に欠陥が発覚して、居住しながら修繕工事を行うことや、売主と費用負担の交渉を行うような事態を避けられることもメリットです。さらに、ホームインスペクションの報告書を家の履歴書として、資産価値の維持に役立てることもできます。
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詳しくはこちら＞＞中古住宅はホームインスペクションを実施することで、売主も買主も住宅の状態を把握して、妥当性のある金額で、取引をすることが可能になります。日本でも、中古住宅の売買でホームインスペクションを実施するのが当たり前と言われる時代がやってくるでしょう。
0120-965-517