マンションを購入する年齢は、何歳くらいがよいのでしょうか。頭金を多く貯めれば、ローンの金利負担を抑えられますが、ローン返済に充てられる期間は短くなります。また、結婚や出産、子供の成長などライフステージとの兼ね合いも気になるところです。マンション購入者の平均年齢をみていくとともに、30代と40代でのマンション購入のメリットやデメリットを解説していきます。
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マンション購入は何歳くらいが一般的なのか、まずは、国土交通省の「平成29年度 住宅市場動向調査」をもとにみていきます。初めてマイホームを持つ一次取得者の世帯主の平均年齢は、新築マンションは39.5歳、中古マンションは44.2歳です。世帯主の年齢層別の割合をみていくと、新築マンションは30代が48.4％と半数近くを占め、40代が29.1％で続きます。中古マンションは40代が32.5％で最も多く、30代も30.7％でほぼ同水準です（※1）。
次に、住宅金融支援機構による「2017年度 フラット35利用者調査」から、利用者の年齢層をみていきます。新築マンションの購入者の利用者は、30代が36.4％で最も多く、次が40代で26.9％となっています。中古マンションも最も多いのは30代で36.5％、次が40代の31.3％です（※2）。
これらのデータから、マンション購入者は30代から40代に集中しているといえます。
※1 国土交通省「平成29年度 住宅市場動向調査」
https://www.mlit.go.jp/common/001287440.pdf
(https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000129.html)
※2 住宅金融支援機構「2017年度 フラット35利用者調査」
https://www.jhf.go.jp/files/400346708.pdf
（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html）
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詳しくはこちら＞＞マンションを購入するには、頭金や諸費用に充てるお金が必要ですが、貯蓄額はどの程度あるのが一般的なのでしょうか。金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査［二人以上世帯調査］（平成30年）」をもとに考察していきます。
二人以上の世帯の預貯金や保険、株式や投資信託などの金融資産の平均保有額は、20代は249万円、30代は660万円、40代は942万円、50代は1,481万円です。ただし、多くの金融資産を保有している人が平均を押し上げているため、中央値をみても、20代は111万円なのに対して、30代は382万円、40代は550万円です（※3）。
平均貯蓄額や中央値のデータから、ある程度まとまったお金が用意できることが、30代や40代でのマンション購入が多い要因のひとつと考えられます。
※3
金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査［二人以上世帯調査］（平成30年）」
https://www.shiruporuto.jp/public/house/loan/yoron/futari/2018/18bunruif001.html
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詳しくはこちら＞＞頭金とは、マンションの購入代金のうち、住宅ローンで借り入れるお金以外の自己資金で用意する額のこと。頭金と住宅ローンの借入額を合わせると、物件価格になる計算です。マンション購入の頭金は2割が目安とされていますが、どの程度用意するべきなのでしょうか。
実際にマンション購入者はどの程度、頭金を用意しているのか、住宅金融支援機構による「2017年度 フラット35利用者調査」からみていきます。新築マンション購入者の頭金の平均は705.6万円で、購入価格の平均額の16.2％を占めています。ただし、中央値は380万円で、頭金を用意していない人の割合が24.2％あります。中古マンション購入者では、頭金の平均は318.1万円で、購入価格の平均額の11.2％です。中央値は10万円で、頭金を用意していない人の割合は45.8％にも上ります（※4）。
※4
住宅金融支援機構「2017年度 フラット35利用者調査」
https://www.jhf.go.jp/files/400346708.pdf
住宅金融支援機構「2017年度 フラット35利用者調査」(2017年集計表)
https://www.jhf.go.jp/about/research/H29.html
頭金が多ければ金利負担が抑えられるため、総返済額を減らすことができます。フラット35の一般的な金利（2019年5月現在）で計算し、違いをみていきます。フラット35の場合、頭金を1割以上用意するかどうかで金利が変わるのが特徴です。（金利：融資率9割超年1.73%、9割以下年1.29％で算出）※5
＜4,000万円の物件をフラット35で固定金利で35年借り入れた場合＞
※6 フラット35の場合、頭金を1割以上用意するかどうかで金利が変わるため、頭金なしと1割用意したときの違いが大きくなっています。頭金を多く入れることで借入額が減ると、月々の返済の負担や総支払額を抑えることができるのです。
※5 住宅金融支援機構｜フラット35｜金利情報
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
※6 住宅金融支援機構｜フラット35｜借入希望金額から返済額を計算
https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html
頭金を多く入れると、月々の返済額や総支払額は少なくなりますが、頭金に充てるお金を貯めるには時間を要し、その間の家賃もかかります。また、金利が上昇したり、不動産市場の動向によっては、住宅価格が上がったりする可能性もあります。そのため、必ずしも頭金を貯めてからマンションを購入した方がよいとは言い切れないのです。
頭金2割は目安であり、毎月のローン返済額が無理なく支払うことができ、変動金利や固定金利3年、10年で借りた場合、金利の上昇に対応できるかどうかが重要です。その指標となるのが、月々の返済可能額や返済負担率です。月々の返済可能額を考える方法は2つあります。ひとつは手取りの収入から生活費、貯蓄に回すお金を引いて、住宅にかけられる金額を算出し、管理費や修繕積立金を引いた金額を出します。もうひとつは今支払っている家賃や管理費をもとに、管理費や修繕積立金を引いて、返済可能額を出す方法です。返済負担率は年収に占める年間返済額の割合をいい、25％以内が安全圏とされています。返済負担率が高いと、金利上昇の局面で破綻を招きやすいので注意しましょう。
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詳しくはこちら＞＞マンションを30代と40代で購入した場合、それぞれどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
30代は20代の頃よりも収入が増えて生活が安定し、貯蓄ができるようになることから、頭金も用意しやすくなる年齢です。30代でのマンション購入は、無理なく長期間の住宅ローンを組めることがメリットです。30歳であれば35年ローンを組んだとき、繰り上げ返済をしない場合でも、65歳で完済できます。また、長期間のローンを組むことで、月々の返済額を抑えることが可能です。
一方で30代でのマンション購入は、独身の人は将来、結婚する可能性があり、結婚をしている場合、子供の有無や人数が定まっていないことが考えられます。終の棲家として購入したつもりであっても、一生住み続けられるとは限らないことがデメリットです。結婚や出産、子供の進学、親の介護、転勤といったライフステージの変化で引っ越しをせざるを得ず、売却することもあるかもしれません。そのため、30代でのマンション購入では、売却する可能性を視野に入れて、立地条件を重視した物件選びをすることが大切です。最寄り駅から近く、ターミナル駅にアクセスしやすい物件を選ぶと、値崩れを起こしにくいため、売却しやすくなります。
40代でのマンション購入は、30代よりも収入や頭金に充てる貯蓄が増えていることがメリットです。より高額な物件が買いやすくなります。
また、資金計画が立てやすくなっていることもメリットに挙げられます。40代では、仕事の面ではキャリアプランが定まってくるため、生涯の年収が予想しやすいです。さらに30代のときは不確定要素であるケースが多かった子供の有無や人数が定まっているケースが多く、家族構成の変化が起こりにくくなります。教育費などの家計支出が把握しやすくなるため、購入できる物件価格を判断しやすいのです。また、家族の人数に合った間取りや広さのマンションを選びやすいこともメリットといえるでしょう。
ただし、40代でのマンション購入は、住宅ローンを無理なく支払える期間が短くなることがデメリットです。40歳でマンションを購入した場合でも、35年ローンを組むと75歳になってしまうため、繰り上げ返済をする必要があり、現役の間に完済するには借り入れ期間が短くなります。リタイア後まで返済期間が続いた場合には、老後の生活を圧迫することも考えられるのです。また、40代でのマンション購入は、子供の教育費が多くかかる時期に住宅ローンを返済していくことになり、親の介護による負担が生じる可能性もあるなど、金銭面でのデメリットもあります。
とはいえ、50代は住宅ローンをメインにマンションを購入することが難しくなる年代です。40代でのマンション購入では、ローンの支払いに無理のない物件を選びましょう。
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詳しくはこちら＞＞30代や40代でのマンション購入ではどのようなことに注意するべきなのでしょうか。年齢別に気をつけるべきポイントを抑えていきます。
30代と40代では、一般的に年収が多い分、40代の方が高額のローンを組むことができます。一方で、30代でのマンション購入では、子供の教育費が本格的にかかるようになる前に、住宅ローンの支払いを始めることが可能です。40代でのマンション購入では、教育費のピークを迎える頃と住宅ローンの支払いが重なり、さらに、老後の資金のことを考える必要も生じてきます。住宅ローンは今支払える額をもとに借入額を考えてしまいやすいですが、将来に向けて無理のない返済額となるように、ライフプランを立てたうえで、ローン借入可能額を検討しましょう。
30代の場合、結婚をしていても、子供の有無や人数が不確定要素になりやすいです。子供の人数によっては将来暮らしにくさを感じて、住み替えを考える可能性があります。また、結婚をしていない場合には、将来、結婚するかもしれないため、より売却する可能性を視野に入れた物件選びをする必要があります。
40代で結婚をしている場合には、子供の人数が定まっていることが多いです。郊外の駅から離れた物件は流動性の低さが難点になりますが、終の棲家としてリタイア後も暮らす前提であれば、部屋数や広さを優先したマンション選びをすることも選択肢となります。40代で結婚していない場合は、30代と同様に売却する可能性を視野に入れて、立地条件を重視したマンション選びをしましょう。
30代と40代では、マンションを購入後に子供と一緒に暮らす年数に違いがあります。たとえば、30歳で子供を出産した場合で考えていきます。35歳でマンションを購入すると、子供が大学を卒業して22歳で独立する場合は17年間、30歳で独立する場合には25年間が新居で暮らす期間です。45歳でマンションを購入した場合では、子供が22歳で独立した場合は7年間となり、30歳で独立した場合で15年間です。
マンションを購入するとき、多くの人が子供の人数に合わせて子供部屋を用意することを考えます。しかし、子供が誕生する年齢にもよりますが、購入する年齢が遅いほど、家族の人数にあった部屋数が必要な期間が短くなります。
また、大規模マンションの場合、低年齢の子供を遊ばせるためのキッズルームが設けられていることが多く、子供のいる住民の交流の場ともなっています。子供の年齢が低いときから居住していると、こうした施設があるメリットをより享受できるでしょう。
35年ローンを組んで30代でマンションを購入する場合、30歳であれば65歳、35歳なら70歳で完済となります。40代で35年ローンを組もうとすると、完済する年齢は40歳で75歳、45歳では80歳です。住宅ローンの借入可能な年齢は金融機関による違いがありますが、70歳になるまで借入が可能で80歳までに完済としているところが多いです。
しかし、現実的には、75歳や80歳まで返済期間が続くと、現役時代と同じ返済額を年金では賄いきれず、預貯金から返済していくと、老後破綻を招くことが考えられます。特に40代でのマンション購入では、年収が上がっている分、高額のローンを組みやすいですが、返済可能な額であるかシミュレーションをしてみることが大切です。40代でのマンション購入では、ローンの借入額は現役時代で返せる額を前提とします。リタイア後も返済が続き、老後資金を潤沢に用意するのが難しい場合には、65歳以降も働くことを視野に入れることが必要です。
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詳しくはこちら＞＞30代や40代はマンション購入に向いた年齢です。30代は子供と新居で暮らす期間をとりやすく、住宅ローンを長期間にわたって返済することができます。40代は家族構成が定まっていることが多いでので、家族に合った住まいを選びやすい年齢です。購入する年齢に応じた自分に合ったマンション選びをしたいですね。
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