シニア向け分譲マンションとは？メリットやデメリットを解説！

快適なシニアライフを送るためには、元気なうちに将来を見据えて終の棲家を探すことが大切です。介護が必要な人向けの施設のほかに、元気で自立した生活を送るシニア向けた住まいがあり、シニア向け分譲マンションは選択肢の一つです。シニア向け分譲マンションの概要やメリット、デメリットなどを紹介していきます。

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■シニア向け分譲マンションとは

シニア向け分譲マンションとはどういったものなのでしょうか。入居条件やサービス内容、ほかの元気なシニア向けの施設との違いについてみていきます。

・アクティブシニア向けのマンション

シニア向け分譲マンションは、高齢者が暮らしやすいようにバリアフリー化され、フロントサービスや安否確認サービスといったサービスが提供されているマンションです。レストランや温泉、フィットネスジム、シアタールーム、ゲストルームなど豪華な共有施設が備えられた物件もあります。また、物件によっては入居者のサークル活動が盛んです。

シニア向け分譲マンションは、法的には一般的な分譲マンションと同じ位置づけのため、特別な設置基準はありません。主に富裕層を中心とした、自立した生活ができるアクティブシニアに向けた住まいで、老後も自由度の高い暮らしをしたい人に向いています。

・入居条件

シニア向け分譲マンションは、年齢による入居条件が設けられているところが多く、年齢の規定は50歳以上や55歳以上、60歳以上など物件によって様々です。多くのマンションでは、自立して自分で身の回りのことができることも条件となっています。また、身元保証人がいることや伝染病にかかっていないことを条件にする物件もあります。

・サービス内容

シニア向け分譲マンションで提供されているサービスは物件によって異なります。来訪者の受け付けや生活相談などのフロントサービスや見守りサービス、救急車や医師の手配などの緊急時対応サービス、食事サービスを提供している物件もあります。物件によっては洗濯や掃除などの生活支援サービスも提供されています。

一方で認知症への対応や介護サービスの提供はなく、介護が必要になったときには訪問介護などの外部サービスを利用することになります。ただし、居宅介護支援事業所や訪問介護ステーション、診療所などを併設している物件も多いです。

・有料老人ホームやサ高住との違い

元気なシニアが単身や夫婦二人暮らしへの不安から、高齢者向けの住まいへの入居を検討する場合、有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）も選択肢となります。

それぞれ特徴をみていくと、有料老人ホームは身体介護サービスや食事サービス、生活支援サービス、健康管理のうちいずれか1つ以上を提供する施設で、3種類の形態があります。

健康型有料老人ホームは自立した生活を送ることができるシニア向けの施設で、介護が必要になった場合には退去しなければなりません。住居型有料老人ホームは介護が必要になった場合には、外部サービスを利用することになります。介護付き有料老人ホームは手厚い介護を受けられますが、介護を必要としない自立したシニアが入居できるかは施設によります。

有料老人ホームはレクリエーションやイベント、生活のサポートが充実しているところが多いのが特徴です。有料老人ホームは利用権のための入居一時金が高額な施設が中心でした。最近では入居一時金が不要な施設もある一方で、1億円するところもあるなど様々です。月額費用は15万～30万円程度です。

サ高住はバリアフリー化された、高齢者が暮らしやすいようにつくられた賃貸住宅で、安否確認サービスと生活相談サービスを提供することが義務付けられています。それに加えて、食事サービスや緊急対応サービスなどのオプションサービスを備えたところが多いです。

サ高住は介護型と一般型があり、介護型は介護スタッフが24時間常駐して介護サービスの提供も受けられますが、一般型は介護が必要になった場合は外部サービスを利用することになります。賃貸住宅のため入居一時金はなく、初期費用は敷金や礼金、仲介手数料などです。月額費用は食事サービスの利用の有無や物件による違いから、10万～30万円ほどと幅があります。

権利形態の違いから比較すると、シニア向け分譲マンションは所有権なのに対して、有料老人ホームは利用権方式をとる施設が多く、サ高住は賃貸住宅のため賃貸借契約を結ぶ形です。

介護サービスの提供の有無でみていくと、介護付き有料老人ホームと介護型のサ高住は特定施設の認定を受けているため、施設のスタッフによる介護サービスの提供を受けられます。シニア向け分譲マンションと住居型有料老人ホーム、一般型のサ高住は介護が必要になったときは、外部サービスを利用するという点で共通しています。また、シニア向け分譲マンションやサ高住は、一般的な分譲マンションや賃貸住宅と同様に生活の自由度が高いです。有料老人ホームは外出や外泊に届出が必要になるといった制約がある点が異なります。

■シニア向け分譲マンションへの入居に必要な費用

シニア向け分譲マンションに入居するには、入居時に購入費用がかかり、毎月、管理費や修繕積立金、サービスの利用料が必要です。

・入居時に必要な費用

シニア向け分譲マンションの入居時には、物件の購入費用や諸費用が必要です。購入費用は立地による部分が大きく、建物のグレードや共用施設の充実度などにも左右されます。入居費用として必要な金額は1,500万円程度から1億円を超えるところまであります。一定の年収がある場合には、住宅ローンを利用して購入することが可能です。

・月々必要な費用

シニア向け分譲マンションでは、一般的な分譲マンションと同様に、毎月、管理費や修繕積立金が徴収されます。また、フロントサービスや見守りサービスなど、入居者が共通して必要となるサービスの利用料のほか、食事サービスや共用施設の利用料など利用に応じて発生する費用があります。施設によって提供されるサービスの違いなどから、月々に必要な費用も幅があり、10万～30万円程度です。また、年4回の支払いとなりますが固定資産税も発生します。

さらに介護サービスの利用が必要になったときには、外部のサービス事業者に対して、介護保険の自己負担分の支払いが必要になることを踏まえておきましょう。

■シニア向け分譲マンションのメリット

シニア向け分譲マンションは、高齢者が暮らしやすいサービスが受けられるほか、分譲マンションならではのメリットがあります。

・見守りサービスなどが受けられるので安心

シニア向け分譲マンションは、スタッフが常駐している物件がほとんどです。見守りサービスなどのサービスが提供されるところが多く、シニアが安心して暮らしていくことができます。ただし、物件によって提供されるサービスには違いがあるため、自分に合ったサービスの提供が受けられるのか確認しましょう。

・シニア向けの娯楽設備が充実している

多くのシニア向け分譲マンションは、レストランやカラオケ、麻雀卓、フィットネスジムやプール、温泉施設など、娯楽設備が充実しているのが特徴です。サークル活動などを通じてほかの入居者との交流を楽しみながら、生活を送ることができます。

・生活の自由度が高い

シニア向け分譲マンションはキッチンや浴室などが自室にあり、自炊して生活することも可能。外出や外泊も自由にできるため、介護施設と比較して生活の自由度が高いこともメリットに挙げられます。プライバシーを重視した暮らしが実現できます。

・退去を迫られにくい

シニア向け分譲マンションは所有権があるため、退去を迫られにくいこともメリットです。管理費などの滞納や、暴力行為や迷惑行為などのよほどのトラブルを起こすといったことがない限りは、基本的に退去を迫られることはありません。

・資産として子供などに残せる

シニア向け分譲マンションは、子供などに資産として残すことができます。入居条件など管理規約による制約がありますが、売却や賃貸に出すことも可能です。

・リノベーションが自由にできる

シニア向け分譲マンションは一般的な分譲マンションと同様に、専有部分を自分の好みに合わせて自由にリノベーションすることができます。ただし、床材の素材や遮音性能など管理規約による制限が設けられていることがあり、リノベーションの前に管理組合への届出などが必要なケースが多いため、事前に確認しておきましょう。

■シニア向け分譲マンションのデメリット

シニア向け分譲マンションは費用面の高さや、介護サービスは外部サービスの利用となるため、介護が必要になった場合におけるデメリットがあります。

・入居費用や月々の費用が高額

シニア向け分譲マンションは、立地条件などによる違いもありますが入居時にマンションの購入費用が必要なため、高額になります。また、一般的な分譲マンションでも必要な管理費や修繕積立金に加えて、フロントサービスや見守りサービスなどのサービスの利用料も発生するため、月々の費用も高くなります。相応の資産がなければ支払いが難しく、入居のハードルは高めです。

・物件数が限られているので選択肢が少ない

シニア向け分譲マンションは販売されている物件数が限られているため、狭いエリアで探すと見つかりにくく、選択肢が限られています。自分の希望に合った物件がなかなか見つからないかもしれません。

・介護サービスは別途契約が必要

介護が必要になったときには外部サービスの利用となるため、デイサービスや訪問介護サービスの事業者と別途契約が必要です。また、要介護度が高くなると、介護保険の利用限度額を超えて、介護サービスを利用しなければ生活が難しくなるため、入居型の介護サービスに比べて費用負担が大きくなります。

・介護度によっては住み続けるのが難しい

シニア向け分譲マンションは認知症への対応はなく、介護サービスも外部サービスの利用が必要です。心身の状態が悪化して、24時間介護が必要な状態になったり、医療ケアが必要になった場合や、あるいは、認知症になったりした場合などは、現実的には有料老人ホームなどへの住み替えを検討せざるを得ないケースもあります。

・将来的な資産価値が不透明

シニア向け分譲マンションを将来的に売却したり、賃貸に出したりしようとすると、まだ市場が確立していないため、資産価値が不透明です。また、シニア向け分譲マンションには入居条件が設けられているため、条件に合った人をすぐに見つけて、売ったり貸したりすることが難しいケースも考えられます。

■まとめ

シニア向け分譲マンションはシニアが安心して暮らすことができる住まい。しかし、入居時の費用も月々の費用も高額になるため、一定の資産を所有しているなど、経済的なゆとりがあることが前提です。また、心身の状態によっては将来的に住み替えが必要になりますが、すぐに売却が難しい可能性も踏まえておくことが必要です。