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媒介契約って何?媒介契約制度の種類とポイントをわかりやすく解説|MYRENO JOURNAL

不動産の売買取引において、宅地建物取引業者に売り主・買い主との仲立ち(仲介)をしてもらう際に結ぶ契約が媒介契約です。しかし、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があり、契約の種類によってできること・できないことが異なってきます。ここでは、媒介契約の3つの契約の種類と特徴、メリットとデメリットについてわかりやすく解説します。

■媒介契約とは?

個人が不動産売買を行うとき、買い主が自分で売り手を探したり、売り主が自分で買い手を探したりするのは難しいことです。そのため、売り主と買い主の仲立ち(仲介)をしてくれる不動産会社に、不動産売買の仲介業務を依頼することになります。「媒介契約」とは不動産売買の仲介を依頼する場合に不動産会社と結ぶ契約のことです。媒介契約には、不動産会社から受けられるサービスの内容や、サービスに対する手数料(仲介手数料)などを明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを防ぐ効果があります。

実際には、「宅地建物取引業法」により、不動産会社は仲介の依頼を受けた際には媒介契約を結ぶことが義務づけられているため、依頼者は媒介契約書の内容を確認することが可能です。さらに、媒介契約書の書式についても、不動産会社は、国土交通省が消費者保護の観点から定めた「標準媒介契約約款 」の書式を使うよう指導されています。そのため、各不動産会社がバラバラな書式の契約書を作ってきてわかりにくいということもありません。媒介契約書は不動産売買のスタートとなる大切な書類なので、きちんと内容を理解してから契約を結ぶようにしましょう。

■媒介契約の種類とポイント

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。ここでは3種類の媒介契約の内容とポイントについてご説明します。

・専属専任媒介契約とは

仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約で、同時にほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。また、自分で売買相手を見つけてきた場合でも直接売買ができず、仲介業務を依頼した不動産会社を通じて取引をすることになります。

不動産会社側では、媒介契約締結日の翌日から5日以内に仲介依頼を受けた物件情報を指定流通機構(レインズ)(※)に登録する義務を負います。さらに、不動産会社は1週間に1回以上文書または電子メールで業務処理状況の報告を行わなければなりません。

専属専任媒介契約は、依頼者にとって拘束力がかなり強い契約であるため、有効期間は3か月以内となっています(契約更新の場合でも3か月以内)。主に不動産売却時に用いられる媒介契約です。

(※)レインズ(REINS:Real Estate Information Network System)

国土交通大臣によって指定された不動産流通機構、もしくは不動産流通機構が運営しているシステムのことです。システムの通称(レインズ)から、機構自体も「レインズ」と呼ばれています。担当地区によって東日本レインズ・中部レインズ・近畿レインズ・西日本レインズの4機構があります。レインズに登録された不動産情報には、宅地建物取引業の免許を持つ全国の不動産会社からアクセス可能です。

・専任媒介契約とは

専属専任媒介契約と同様に、仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約です。しかし、専属専任媒介契約と違い、自分で売買相手を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことができます。

また、不動産会社は、媒介契約締結日の翌日から7日以内に依頼を受けた物件情報をレインズに登録すればよく、業務処理状況の報告も2週間に1回以上となります(文書または電子メール)。

専任媒介契約も、依頼者にとって拘束力が強い契約であるため、専属専任媒介契約と同様に、有効期間は3か月以内です(契約更新の場合でも3か月以内)。こちらも主に不動産売却の際に利用される媒介契約となっています。

・一般媒介契約とは

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、自分で売買相手を見つけてきた場合でも不動産会社を通さずに直接売買することができます。不動産会社を通して売買相手を見つけた場合は、好条件の売買相手を紹介してくれた不動産会社と契約をすすめることが一般的です。

法令上の義務はないため、不動産会社によるレインズへの登録は任意、業務処理状況の報告も任意となります。ただし、依頼者が不動産会社にレインズへの登録や業務処理状況の報告を求めることは可能です。

契約の有効期限については、法令上の規定はないものの、行政指導にしたがい3か月以内となります。3種類の媒介契約のなかでは、依頼者と不動産会社双方への制限が少なく、比較的自由度が高い契約です。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、依頼者はどちらかを選ぶことができます。明示型の場合、依頼者は媒介契約を結んだ不動産会社に、ほかに媒介契約をしている不動産会社があるか、どこの不動産会社と媒介契約を結んでいるかを明示しなくてはなりません。一方、非明示の場合は、依頼者は媒介契約を結んだ不動産会社に、ほかの不動産会社との媒介契約の有無やどの不動産会社と媒介契約をしているかについて明示する必要はありません。

ただし、明示型でも非明示型でも、不動産の売買が成立した際は、どの不動産会社で売買契約が結ばれたかを、ほかの不動産会社に通知する必要があります。

【媒介契約の種類と特徴】

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
明示型 非明示型
複数の不動産会社との媒介契約 できない

(1社のみ)

できない

(1社のみ)

できる

(媒介契約をしている不動産会社の明示義務あり)

できる

(明示義務なし)

自分で売買相手を見つけた場合 媒介契約をした不動産会社の仲介が必要 不動産会社の仲介なしに売買できる 不動産会社の仲介なしに売買できる
不動産会社によるレインズへの登録義務 媒介契約締結日の翌日から5日以内に登録 媒介契約締結日の翌日から7日以内に登録 法令上の登録義務はない

(依頼者が登録を求めることは可能)

不動産会社による業務処理状況の報告義務 1週間に1回以上

文書または電子メールで報告

2週間に1回以上

文書または電子メールで報告

法令上の報告義務はない

(依頼者が報告を求めることは可能)

契約期間 最長3か月 最長3か月 法令上の規定はないが、行政指導により3か月以内
契約期間の更新 不動産会社との合意にもとづき文書で申し出

(自動更新契約は認められていない)

 

■どんな時に、どの媒介契約をするの?

不動産売却の場合は、売却物件の依頼時に媒介契約を結びます。媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」のなかから媒介契約を選ぶことになります。それぞれの媒介契約にはメリットとデメリットがあるため、よく考えてから契約のタイプを選びましょう。

一方、不動産購入の場合は、基本的に「一般媒介契約」を結びます。購入希望者が物件の紹介を希望したタイミングで媒介契約を結ぶことは可能です。しかし、購入希望者が店頭に物件を探しに立ち寄ったり、電話で問い合わせをしたりといった初期段階で、話を媒介契約にもっていくことには無理があり、現実的ではありません。実際には、購入の申込みをするタイミング、または売買契約のタイミングで同時に媒介契約を結ぶことになります。

・売却の際の媒介契約

個人が不動産を売却する場合、専属専任媒介契約や専任媒介契約、一般媒介契約を結ぶメリット・デメリットについてそれぞれご説明します。

1.専属専任媒介契約のメリット・デメリット

【メリット】

  • レインズへの登録義務が5日以内と早いため、物件情報が全国の不動産会社に早く伝わる。
  • 1週間に1回以上という報告義務のプレッシャーがあるため、不動産会社が熱心に営業活動をしてくれる可能性が高い。

【デメリット】

  • 依頼者が自分で売買相手を見つけてきても、媒介契約をした不動産会社を通さなければならない。(→ 不動産会社に仲介手数料を払う必要がある。)
  • 仲介を依頼する不動産会社が1社に限られるため、「他社よりも先に当社がこの物件の売買契約を成立させる」という競争の原理が働きにくい。
  • 不動産会社側には売り主と買い主両方の仲介をして双方から仲介手数料を得たいという心理が働くため、ほかの不動産会社に対して物件紹介を拒否する「物件の囲い込み」(※後述)が起こりやすい。

2.専任媒介契約のメリット・デメリット

【メリット】

  • 依頼者が自分で売買相手を見つけてきた場合、媒介契約をした不動産会社を通さずに売買契約を結ぶことができる。(→ 個人同士の直接売買契約の場合は不動産会社に仲介手数料を払う必要がない。)
  • レインズへの登録義務があるため、物件情報が全国の不動産会社の目に触れやすい。
  • 2週間に1回以上という報告義務があるため、不動産会社が営業活動をしてくれる可能性が一般媒介契約に比べると高い。

【デメリット】

  • 仲介を依頼する不動産会社が1社だけのため競争の原理が働きにくい。
  • レインズへの登録が7日以内と、動産会社が物件を独占できる期間が専属専任媒介契約よりも若干長くなる。
  • 報告義務が2週間に1回以上と専属専任媒介契約に比べると間があくため、不動産会社が営業活動をしてくれる可能性は専属専任媒介契約よりも下がる。
  • 仲介を依頼した不動産会社による「物件の囲い込み」(※後述)が起こりやすい。

3.一般媒介契約のメリット・デメリット

【メリット】

  • 複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、購入希望者の幅が広がる。
  • 複数の不動産会社と契約できるため、競争の原理が働きやすい。
  • 仲介を依頼した不動産会社による「物件の囲い込み」(※後述)が起こりにくい。(→ 物件を囲い込もうとしてもほかの不動産会社に売買契約をさらわれてしまう。)
  • レインズへの登録義務がないため、周りの人に不動産を売却しようとしていることを知られずにすむ。

【デメリット】

  • ほかの不動産会社に売買契約を取られてしまう可能性があるため、不動産会社は資金や労力をかけたがらない。(→ ほかの不動産会社に売買契約をもっていかれたらタダ働きになってしまう。)
  • レインズに登録しないと物件情報がほかの不動産会社に伝わらない。(→ 依頼者が不動産会社に登録を依頼する必要がある。)
  • 販売状況の報告義務がないため、不動産会社の活動がわかりづらい。(→ 依頼者が不動産会社に報告を依頼する必要がある。)

4.「物件の囲い込み」とは

売り主から仲介依頼を受けた不動産会社A社が、買い主を直接見つけ、不動産の売買契約を成立させた場合、A社には売り主・買い主の双方から仲介手数料が入ります。これが「両手仲介」です。

一方、売り主から仲介依頼を受けた不動産会社A社と、買い主から仲介依頼を受けた不動産会社B社が、この売り主と買い主の売買契約を成立させた場合、A社には売り主からの仲介手数料しか手に入りません。「両手仲介」のケースと比べると、仲介手数料が半分になってしまいます。

不動産会社としては「儲かる両手仲介をしたい」というのが本心です。そのため、同業他社から物件についての問い合わせがあった際、「その物件はすでに商談中です」などと返事をして物件を紹介しない場合もあります。さらに、レインズ上の登録情報を「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」に変更し、購入希望者を抱えるほかの不動産会社の問い合わせを封じることもあります。これが「物件の囲い込み」です。

このような囲い込みを防ぐため、2016年1月から、専属専任媒介契約・専任媒介契約を結んだ売却依頼主は、レインズに登録されている売却依頼物件の「取引状況」をインターネットで閲覧できるようになりました。レインズに登録されている物件の「取引状況」のステータスには以下の3種類があります。

  1. 公開中
  2. 書面による購入申込みあり
  3. 売主都合で一時紹介停止中

万が一、不動産会社からの業務報告とレインズの「取引状況」に食い違いがある場合は、不動産会社に食い違いの理由について問い合わせましょう。不動産会社から納得できる回答が得られない場合は囲い込みの可能性があります。そんな不動産会社とは契約期間の満了時に契約更新をせず、別の不動産会社を探すようにしましょう。

レインズを閲覧するほかに、囲い込みされていないかを確認する方法として、ほかの不動産会社から物件の照会をしてみることがあげられます。売却依頼主には「問い合わせ待ち」と業務報告をしておきながら、同業他社からの照会には「商談中」と返答するようであれば囲い込みを疑うべきです。やはり別の不動産会社を探しましょう。

・購入の際の媒介契約

不動産を購入する場合は、基本的に一般媒介契約を結ぶことになります。なぜなら、購入希望者にとって、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んで「1社にしか依頼ができなくなること」は不利になるだけでメリットがないからです。

特定の不動産を売却する場合は、仲介の依頼を1社に限定する専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶことによって、不動産会社の営業活動に期待することができます。また、物件情報をレインズに登録する義務や、販売状況を報告する義務を課すことによって、不動産会社にプレッシャーをかけることもできます。

一方、不動産の購入希望の場合、最初に不動産会社ができることは、レインズの物件情報や自社の物件情報などから購入希望者の条件に合う物件情報を提供することです。次のステップとしては、購入希望者が気に入った物件があれば、不動産会社に物件の現地案内をしてもらうことになります。この段階では多くの不動産会社から情報を集め、実際の物件を見ることが重要です。1社だけに依頼をしぼることは得策ではありません。そのため、一般媒介契約が利用されるのがほとんどです。

「どんな時に、どの媒介契約をするの?」のところで説明したように、実際に媒介契約を結ぶのは、購入の申込みをするタイミング、あるいは売買契約のタイミングで媒介契約を結ぶことになります。

・不動産業者と直接の取引の場合

売り主もしくは買い主が不動産会社(宅地建物取引業者)の場合で直接取引を行う際には、不動産会社が売買の仲介をするわけではないので媒介契約は必要ありません。したがって、仲介手数料を支払う必要がなく、売買契約に関する諸費用(売買契約書の印紙代、登記費用など。購入する場合は不動産取得税も)を支払うだけですみ安上がりです。

ただし、不動産会社が売り主の場合は、不動産取引のプロと直接契約することになる買い主を保護するために、「宅地建物取引業法」上、不動産会社側に次のような制限が定められています。不動産会社から物件を購入する際にはこれら不動産会社側の制限をしっかり覚えておきましょう。

1.未完成物件の売買の制限

土地の造成や建物の建築が行われていない未完成物件について、不動産会社は行政庁が許可等を出す前に売買契約を結ぶことはできない。

2.クーリングオフ

以下の条件を満たす場合は買い主にクーリングオフが適用される。

a.買い主が購入の申込みや契約の締結を事務所等(例:不動産会社の本支店、モデルルームなど)以外で行っていること。

b.不動産会社がクーリングオフの適用と方法について、書面で買い主に通知していること。

c.bの内容を通知された日から8日以内。

d.物件の引渡し前。

3.手付金の制限

a.不動産会社は売買代金の20%を超えて手付金を受け取ってはいけない。

b.手付金は解約手付とすること。また、不動産会社は手付解除が可能な期間を設けるなどして、買い主の解除権を制限してはいけない。

4.手付金の保全

以下の条件に当てはまる手付金や売買代金の一部を受け取る場合、不動産会社は手付金等の保全措置を講じなければならない。

  • 未完成物件:売買代金の5%もしくは1,000万円を超える額を受け取る場合
  • 完成物件:売買代金の10%もしくは1,000万円を超える額を受け取る場合

「保全措置」とは銀行や保証会社などによる保証や保険会社による保険をさします。したがって、万が一不動産会社が倒産しても、買い主は手付金等の返還を受けることが可能です。

5.損害賠償額の予定についての制限

違約金や損害賠償の予定額の合計が、売買代金の20%を超える契約を結ぶことはできない。

6.瑕疵担保責任の期間についての制限

不動産会社は物件の引渡し日から少なくとも2年間は瑕疵担保責任を負うこと。

一方、不動産会社が買い主になる場合には、「宅地建物取引業法」上の制限はありませんが、一般的な消費者保護を目的とした「消費者契約法」は適用されます。例えば、消費者が誤認して契約を結んだ場合は契約を取り消すことが可能です。また、消費者に不利益な条項を不動産会社が契約に盛り込んでも無効になります。

■仲介手数料はいくらなの?

仲介の依頼を受けた不動産会社により不動産の売買契約が成立した場合は、仲介業務を行った不動産会社に仲介手数料を支払います。「宅地建物取引業法」によって、仲介手数料に上限は決められていますが、下限は決められていません。仲介手数料の上限は次の表のとおりです。

【仲介手数料の上限額】

依頼者の一方から受領可能な報酬額
取引額 報酬額(税抜。別途消費税がかかります)
取引額200万円以下の金額 取引額の5%以内
取引額200万円超~400万円以下の金額 取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額 取引額の3%以内

ただし、仲介手数料は売買契約が成立したときに発生する成功報酬です。したがって、原則として、売買契約が成立するまでは不動産会社に仲介手数料を払う必要はありません。

また、通常の仲介業務で発生する費用は仲介手数料に含まれているため、不動産会社から広告費用や購入希望者の現地案内費用などを別途請求されても支払う必要はありません。例外的に、依頼者の特別な要望によって、通常では行わない広告宣伝費用や遠隔地の購入希望者を交渉のために使った出張旅費などは、実費を依頼者に請求することができます。

仲介手数料を支払うタイミングについては、売買契約締結時に仲介手数料の50%を、物件引渡し完了時に残りの50%を支払うことが一般的です。

 

■途中で契約の解約はできるの?

・不動産会社に落ち度があれば違約金なしで媒介契約の中途解除はできる

最初の「媒介契約とは?」のところで説明したように、不動産会社は仲介の依頼を受けた際、媒介契約を結ぶことが義務づけられており、媒介契約書を交わすことになっています。また、媒介契約書の書式についても、不動産会社は国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」を使用するよう指導されています。

この「標準媒介契約約款」を見てみましょう。専任媒介契約約款・専属専任媒介契約約款・一般媒介契約約款(明示型の場合)のそれぞれ終わりの方に「契約の解除」という条項があります。


(契約の解除) <甲:依頼者/乙:依頼を受ける宅地建物取引業者>

■甲又は乙が〇〇(専任・専属専任・一般)媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、〇〇(専任・専属専任・一般)媒介契約を解除することができます。

■次のいずれかに該当する場合においては、甲は、〇〇(専任・専属専任・一般)媒介契約を解除することができます。

一 乙が〇〇(専任・専属専任・一般)媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。

二 乙が〇〇(専任・専属専任・一般)媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。

三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき。


最初の条項では、依頼者と不動産会社の双方に義務を履行することを求め、それぞれの義務が履行されない場合は相手側からの契約の解除を認めています。この場合、依頼者の義務は自分で売買相手を見つけたときの通知義務(専任・一般媒介契約の場合)であり、不動産会社の義務は不動産売買契約の成立に向けて最善をつくすことです。

2番目の条項では、依頼者が不動産会社に一方的に契約の解除をできるケースとして、

  1. 不動産会社が誠実に業務を行わないとき(「宅地建物取引業法」第31条1項違反)
  2. 不動産会社が事実を告げなかったり、うそをついたりしたとき(「宅地建物取引業法」第47条1項違反)
  3. 不動産会社が不正・不当行為をしたとき

をあげています。

つまり、不動産会社が売買契約のために最善をつくさない場合や、不誠実・不正・不当な行為を行った場合には、契約を解除できるということです。

・不動産会社に落ち度がなくても媒介契約の中途解除は可能だが、実費の請求を求められる場合がある

一方、「標準媒介契約約款」には「費用償還の請求」という条項もあります。


(費用償還の請求)

■〇〇(専属専任・一般)媒介契約の有効期間内において、甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は乙の責めに帰すことができない事由によって〇〇(専任・専属専任・一般)媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、〇〇(専任・専属専任・一般)媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。

2 前項の費用の額は、約定報酬額を超えることはできません。


不動産会社の責任でない理由によって契約が解除されたときは、不動産会社は依頼者に対して、契約履行のために使った費用を請求できることを定めた条項です。不動産会社に落ち度がないのに契約が解除された場合は、仲介手数料の金額を上限に、費用の請求を求められる可能性が高いことを意味しています。

しかし、この費用の請求は違約金ではありません。「違約金の請求」は依頼者が専任媒介契約違反や契約違専任媒介契約違反を起こしたケースに限られ、具体的には、

  1. 専属専任媒介契約において、契約期間内に「1社のみ」のルールをやぶってほかの不動産会社を通して売買契約を結んだ場合
  2. 専属専任媒介契約において、契約期間内に自分が見つけてきた相手と売買契約を結んだ場合

となっているからです。

 

■まとめ

以上のように、媒介契約の種類によって内容が異なり、メリット・デメリットが異なってきます。不動産会社に不動産売買の仲介を依頼する際は、媒介契約の種類や特徴、メリットやデメリットをしっかり理解し、自分のケースに合った媒介契約を選択するようにしましょう。

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