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結婚後のマンション選びのポイントは?賃貸と購入のどちらがよいの?

結婚後の新居を探すとき、賃貸にするべきか、将来を見据えてマイホームを購入するべきか、迷う人は多いのでは。独身時代にはマイホームの購入に興味がなくても、結婚を機に購入という選択肢が浮かぶことが少なくありません。賃貸と購入のどちらがよいのか見たうえで、マンションを購入する場合のポイントを解説します。

■結婚後の住まいは賃貸と購入のどちらにするべき?

結婚後の新居は賃貸と購入のどちらの方が向いているのでしょうか。マイホームを購入する場合、マンションと戸建でも違いはあります。新婚の住まいとして、賃貸と購入のそれぞれを選択するメリットとデメリットをまとめました。

・「賃貸」のメリット

結婚をするときには、2人で暮らす新たな住まいにかかる費用だけではなく、結婚式や新婚旅行の費用、新居の家具や家電の購入費用など、多くの出費を伴うことが多いです。賃貸の場合、初期費用を抑えられることがメリットに挙げられます。賃貸物件を借りる際には、敷金や礼金、仲介手数料、前家賃、火災保険料が初期費用としてかかり、家賃の5ヶ月分程度が目安です。家賃が10万円の場合は50万円程度になりますが、マイホームを購入する場合、最低でも100万円は必要なことと比較すると費用を抑えられます。入居までにかかる手続きも、賃貸は申し込み後に入居審査が行われ、賃貸借契約書に署名と捺印をするだけですので簡単です。賃貸物件は申し込みから、早ければ1週間で入居できるケースもあります。

また、転勤や転職、子どもの誕生といったライフステージの変化によって、将来、住み替えをする可能性が考えられます。金銭的にも手続きのうえでも、賃貸は住み替えがしやすいこともメリットといえるでしょう。

さらに、都心部で暮らしたい場合、賃貸の方が比較的、価格を抑えた物件を探しやすいこともメリット。また、部屋の設備が壊れたときにも、基本的にオーナーの費用負担で修理や交換が行われるため、借主の費用負担が発生しません。

・「賃貸」のデメリット

賃貸は退去のときに原状回復義務があるため、リフォームやDIYで好きなように内装や設備、間取りなどを変えるのが難しいことがデメリットとして挙げられます。DIYが可能な賃貸物件もあるものの、数が限られるうえに築年数が経過した物件が中心です。また、一部の高級賃貸マンションなどを除くと、設備などの仕様は分譲物件よりも劣る物件が多い傾向があります。

さらに、賃貸物件は家賃を長年にわたって支払い続けでも、自分のものにはなりません。結婚した後、賃貸に住み続けた場合、老後も家賃の支払いが続くことになります。

・「購入」のメリット

住まいを購入すると、家賃と同程度の住宅ローンの負担でマイホームが資産になることがメリットです。住宅ローンの返済を終えていれば、老後は住居費としてかかる費用が少なくて済みます。費用の面だけではなく、老後の住まいがある安心感も得られるでしょう。また、新婚のときにマイホームを購入すると、ローンの借入期間を長くとれるため、月々の返済額を抑えることができます。

住宅ローンを組むと、団体信用生命保険に加入するケースがほとんどですので、万が一のときには保険金で残債が返済されるため、家族に住まいを残せることもメリットです。

さらに、マイホームを購入すると、自由にリフォームをすることができるので、DIYも楽しめます。注文住宅やリフォーム前提で中古物件を購入する場合は、自分の好みやライフスタイルに合ったデザインや間取りの住まいにすることが可能です。また、構造をはじめ、フローリングなどの内装材や設備も、分譲物件の方がグレードの高い物件が多いです。

・「購入」のデメリット

マイホームを購入する場合、多くの初期費用がかかることがデメリットに挙げられます。住宅ローンの頭金のほか、事務手数用やローン保証料、登記費用、火災保険料などが諸費用としてかかります。多くの中古物件と一部の新築分譲戸建では仲介手数料が発生し、新築マンションでは修繕積立基金や管理準備金が必要です。住宅ローンの頭金は物件価格の1~2割程度、諸費用は物件価格の3~10%程度が目安になります。

また、新婚のときにマイホームを購入すると、将来の子どもの数が定まっていないため、家族の人数に合った住まいを購入しにくいこともデメリットです。終の棲家として購入したつもりでも、転職や転勤といった理由で住み替えなければならない事態に陥ることも考えられます。そういった場合、売却するか、賃貸に出すかという選択肢がありますが、賃貸需要のあるエリアでなければ、家賃を下げてもなかなか借主が見つかりにくいです。また、マイホームを売却する際には、住宅ローンの残債が売却価格を上回ってしまう場合、差額を貯金などから補填しなければ、売ることができません。新婚のときは将来に不確定要素が多い状況でありながら、購入すると住み替えがしにくいこともデメリットといえます。

さらに、戸建の場合、外装や内装、設備など住まいのすべてに対する修繕費用を自分で用意しておくことが必要です。マンションの場合、エントランスやエレベーターといった共用部分の修繕は修繕積立金で賄われますが、専有部分の内装や設備などの修繕費用は自己負担になります。

・マンションの方が「購入」のデメリットを抑えることも可能

新婚のときにマイホームを購入すると、結婚当初から資産形成を図っていかれることが一番のメリットですが、住み替えがしにくいというデメリットを伴います。そこで、マンションを選ぶと戸建よりも流動性が高く、賃貸に出したり、売却したりしやすいため、購入によるデメリットを抑えることが可能です。

■結婚を機にマンションを購入する場合の選び方のポイント

では、結婚を機にマンションを購入する場合、どのような点に留意したらよいのか、ポイントをまとめました。

・将来の夫婦の働き方から購入できる物件価格を決める

共働き夫婦の場合、将来の夫婦の働き方を話し合って、購入できるマンションの物件価格を考えることが大切です。結婚後や出産後は、夫あるいは妻の収入のみで暮らすという選択肢もあります。共働きを続ける場合も、将来的に子どもが生まれる場合、産休や育休期間の妻の収入が減るだけではなく、復帰した後も時短勤務や残業をしない働き方をすることで、収入が減少することが考えられます。

住宅ローンのほか、管理費や修繕積立金などを合わせて、想定する手取り月収の3割以内に住居費を抑えられる物件を選択しましょう。

・通勤や将来の子育て環境など重視することを決めておく

マンションを購入する際には、何を重視して立地を選ぶのか、夫婦お互いの意見をすり合わせておくことも大切です。通勤のしやすさを重視する場合、夫婦共働きを前提にする場合といずれは妻が仕事を辞める場合では、夫婦のどちらかの通いやすさを優先するのか、あるいは中間となる場所にするのか、変わってきます。また、将来、子育てのサポートをお願いしたり、介護に備えたりしておくため、夫婦いずれかの実家の近くに住むのも選択肢のひとつです。また、将来の子育て環境を重視して、公園が近くにある物件、あるいは人気の学校の通学区域で暮らすことも考えられます。何を基準に立地を選ぶのか、明確にしておきましょう。

・将来を見据えて間取りを選ぶ

結婚を機にマンションを購入する場合、夫婦2人で暮らす間取りを選ぶのか、子どもができることを前提にした間取りにするのか、話し合っておく必要があります。夫婦2人での暮らしであれば、1LDKや2LDKが向いています。子どもが生まれることを前提に考えるのであれば、向いているのは2LDK~4LDKです。

ただし、部屋数が多いと、利便性の高い都心部の物件は手が届きにくくなります。また、3LDKや4LDKの場合、子どもが実際に生まれるまで使い道のない部屋がある可能性もあります。さらに、新婚の際に子どもが生まれることを前提にマンションを購入しても、将来の子どもの数とは想定が異なり、部屋が多過ぎたり、足りなかったりすることも踏まえておくことが必要です。

・住み替えの可能性を視野に入れる

結婚をしたときには、将来の子どもの数をはじめ、転職や転勤など仕事のキャリア、親の介護の問題など、将来の不確定要素があります。あるいは、子どもが独立した後は夫婦2人の暮らしに合ったマンションに住み替えたいと考えるかもしれません。

そのため、マイホームとしてマンションを購入したら、終の棲家として一生暮らすという考え方に縛られ過ぎずに、住み替えの可能性も視野に入れておきましょう。資産価値が高く値下がりしにくい物件であれば、売却して住み替えるという選択がとりやすくなります。

・住み替えを前提にした物件選びも選択肢に

住み替えを前提にして物件を選ぶのであれば、新築マンションよりも中古マンションの方が有利です。新築マンションは、広告費用やモデルルームの設置費用、営業費用が上乗せされて販売されていることから、一般的に引き渡しを受けた瞬間から2~3割価値が下がるといわれています。そのため、築浅のマンションを売却しようとすると、ローンの残債を売却価格が下回ることが多く、貯金など手持ちの資金で差額を補填しないと売れないといったことが起こりやすいです。

築年数による価格の下落について、東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」から、首都圏の中古マンションの築年数ごとの平均の成約平米単価を見ていきます。新築に近い築5年までの物件の平均の成約平米単価は約81万円でした。10年後の築11~15年の物件の平均の平米単価は約61万円で、平米あたり20万円も下がっています。一方、築21~25年の平均の成約平米単価は約39万円なのに対して、築30年以上の平米単価は約32万円と、平米あたり7万円しか下がっていません。新築マンションよりも築20 年程度の中古マンションを購入した方が、資産価値を維持しやすいのです。

ただし、実際のマンションの資産価値は立地条件によって大きく異なります。資産価値を維持しやすいのは、ターミナル駅にアクセスしやすく、最寄り駅から徒歩5分以内の中古マンションです。売りやすい、貸しやすい物件になりやすいため、住み替えのしやすさの面からおすすめです。

出典:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf

■まとめ

結婚後の新居は賃貸と購入のそれぞれにメリットもデメリットもありますが、マンションを選ぶことで購入によるデメリットを抑えられます。将来の住み替えの可能性も視野に入れて、貸しやすく売りやすい中古マンションを選択することを検討してみましょう。

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